万科金域缇香商业前期分析
知名地产大型商业综合体设计方案文本
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
1：1000 A3
Second Plan 二层平面图
金
鸡
湖
路
商铺
主题中庭
Theme atrium
商铺
二层平台 2nd Fຫໍສະໝຸດ at上三层台阶 to 3F
上三层台阶 to 3F
上三层扶梯 to 3F
商铺
商铺
商铺
上三层扶梯 to 3F
中央下车点
商铺
上地面 Up to ground
设备 Equipment
设备 Equipment
自行车库 Bicycle Park
1：1000 A3
B2 Plan 地下二层平面图
商业综合体平面
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
客梯 Guest Lift
Residential 1# 2# 3# Typical Plan 住宅1#2#3#楼标准层平面图
Shopping Mall
Entrance
商业内街效果图
商业街车行入口 Shopping Mall Entrance
货车入口 Service Entrance
住宅车行入口 Residence Entrance
弧线方案总平面
日本商业内街参考
日本商业内街参考
Design Narrative 设计说明
Design Narrative 设计说明
地下车库入口 To B1 Car-parking
Plaza 广场
3F
3F
商业零售 & 办公
苏州胜浦地块定位及物业发展建议
苏州是长三角区域最具活力的城市 苏州经济的高速增长决定了房地产市场有着进一步的发展空间；湖东成为苏州新的经济增长极 园区湖东区经济的快速增长使园区成为苏州新的增长极，产业及人口将大量导入，为湖东区房地产的发展带来新的契机；胜浦镇城市化进程，规划为园区城市副中心 胜浦镇作为园区城市副中心，城市化进程将进一步加速；相比湖东板块，胜浦镇的城市公共资源更加丰富 胜浦镇生活配套丰富，也是胜浦镇的房地产市场的优势之一；公积金制度 特有的公积金制度促进园区包括胜浦镇人口的购房需求。
苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。
城市背景
苏州城市经济地位：
长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海
南向商业广场，但商业的档次较低，再南方为景观河道；
东向已建成的金浦公园；
西向通江路，宽度约10米；
问题3：在区域形象整体较差的情况下，如何充分利用自然资源，改变形象？
项目界定总结
诠 释
项目界定
胜浦镇核心区域周边在售或待售项目较少周边景观资源优势较好地块较小、容积率较高
问题界定
高于周边项目的楼面地价高价下大户型的需求度较少地块周边有高压线等不利条件
二、项目的整体定位
三、物业发展建议
研 究 思 路
市场竞争
1.市场总体分析2.区域市场分析3.细分市场分析
战略选择
1.竞争占位2.战略选择
项目宏观界定
1.城市背景2.园区背景3.胜浦背景
宏观界定
本项目发展战略
项目界定
宏观分析
万科市场调研报告
万科市场调研报告
尊敬的读者，
以下是我们进行的关于万科市场的调研报告，根据您的要求，我们将报告中的标题移除，确保文中没有重复的标题文字。
一、市场概况
1. 当前市场概况
调研显示，万科市场目前呈现稳定增长的趋势。
在经济持续发展、城镇化进程加快的背景下，万科公司在房地产行业的市场份额逐年增加。
2. 竞争环境分析
万科市场面临激烈的竞争环境，主要竞争对手包括华润地产、碧桂园等知名房地产开发商。
公司通过不断提高产品质量和服务水平来提升竞争力。
二、产品和服务分析
1. 产品多样化
万科公司推出的房地产产品种类繁多，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。
产品定位明确，能够满足不同消费群体的需求。
2. 服务质量
万科公司注重提供优质的售前、售中和售后服务，以赢得客户的信任和口碑。
公司建立了完善的客户维护体系，提供个性化的服务，赢得了消费者的高度认可。
三、市场前景展望
1. 机会与挑战
未来，万科市场依然面临着机遇和挑战。
随着城市化进程的推进，居民购房需求仍将保持增长。
然而，近年来政府对房地产市场调控的加强，对企业的经营管理提出了新的要求。
2. 发展策略
为了应对市场变化和挑战，万科公司计划加大在二线和三线城市的布局，并逐步扩大在住宅、商业地产以及长租公寓市场的份额。
同时，公司还将加大科技创新力度，提高产品竞争力。
这是我们的调研报告，请您参考。
如有任何疑问或需要进一步了解的地方，请随时与我们联系。
谢谢！。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科深圳楼盘案例分析
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
小区描述经典说辞
东片万科•东郡占据无锡新区核心地位,长江北路、前卫路交汇处,由旺庄港与伯渎港两条水系和公共绿地包围,比邻无锡国家高新技术产业开发区,总建筑面积约20万平方米,由著名的上海日源建筑设计事务所精心设计,充分考虑了城市主体界面的景观需求以及小区内部环境的统一和谐,周边拥有成熟优越的各种配套, 高档小区，精装好房，优雅的小区环境，优质的物业管理，便捷的交通，让您的出行更加方便，安全。
叙康里小区位于无锡市东郊，距市中心4.8公里，西临城市干道长江北路，东近312国道，南靠锡甘路，交通方便，环境清静。
小区临近欧尚大型超市,为居民购物提供了便利，是新区上班族的理想小区。
这里的房屋有80年代建造的80式户型，也有90年代建造的新式户型，周边有学校、医院、菜场，生活配套设施比较齐全，交通便利。
叙成里位于广南路与锡甘路交界处，紧邻叙丰里，交通便利，有公交19、41、62、65、205等多条公交线路，欧尚大型超市、中,小学,医院等各类配套设施齐全，周围与叙丰里，叙康里，南都花园，金海里、长江绿岛等多个小区连成一片，该小区在东片二手房交易中历来受到购房者的青睐。
叙丰里位于长江北路欧翔超市对面,距离市中心4.8公里,西临城市干道长江北路东临312国道,南靠锡甘路,交通便利,环境清静.小区临近欧翔大型超市,为居民购物提供了便利,是新区上班族的理想小区.这里的房屋有80年代的建造的80式户型,也有90年代建造的新式户型,周边学校,医院,菜场,生活配套设施比较齐全,交通便利,公交线路有19,41,62,65,205等.叙丰家园位于长江路百安居后，是2003年左右建成的农民安居房，周遍配套齐全，有鸥翔超市，百安居，新区医院，仁德医院，长江俱乐部，长江小学，国际学校等各种配套，各种公交直达全市各个地方：215，35，30，65，103，45，41，66等。
是您理想的置业之地。
广南里位于长江北路路口，1996建成，房型有80和90两种，与周围锦江苑、叙丰里、叙成里连成一片，周边有欧翔超市、永安超市、天惠超市、叙丰菜场，百安居等，交通发达，到市中心仅10分钟路程,有66、65、35、30、19、65等多条公交线路，十分方便.万科金域缇香，靠近太湖大道，人流量大，纯一楼，挑高5.4米，可隔做成两层，商业投资首选景南苑小区位于无锡市东郊，紧靠叙康里，西临城市干道长江北路，东近312国道，南靠锡甘路，交通方便，环境清静。
(上) 地产案名资料整理
保利成都公园198
成都 保利拉菲庄园
南昌、南昌、重庆保利高
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（商贸会展）会展经济综合体 “展览
+商务办公+酒店+高档居住”
广州保利世界贸易中心
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3
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住宅地产
帝景苑
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万科渝园 万科朗润园
万科珠宾花园
万科浪琴湾
万科城市花园
万科花园小城 万科花园新城
万科城
万科城.明 万科蓝山小城
五里河只有五里 一山一水 一墅一藏
首创东公园
40万平米首席异域城邦
川师大项目 鸿恩国际生活区
隽府
世界以您为中心 创领城市主流生活圈
悦府
太湖项目 三水项目
无锡新区Art Deco建筑 的中国国际观 新型住宅产业综合体 新型住宅产业综合体
复地·帕缇欧香 复地·富顿街区 复地·新都国际 复地·金石湾
小外滩畔·法式阳光别 墅生活 你喜欢的那种 有街的生 活 城市之上，收藏上海精 粹
传播语 成就东郡新城人居梦想 新隧道 新起点 原创 现代 美宅
法式建筑 皇家园林 一生城堡 半山定制 纯正皇家泰式园林
原创经典花园社区
城市因为而动 宜居东丽湖 十年万科城
一个城市 两种生活 最尊贵的奢侈品是精神
无锡万科·金域缇香整体汇报20091383321494
201以上
供应套数
成交套数
09年新区无新增供应，81-100平方米产品是区域绝对主力成交产品。
新区09年上市场情况概述
新区上半年成交42万方，占全市成交总量的16%，较08年同期上涨近 50%。
上半年新区在没有新增供应量的情况下依然保持较高的销售态势，且 主要为区域内客群，应该讲市场需求还是比较大的，有一定的是市场 容量。 从成交的产品类别来看，主要以首置、首改类产品为主。 后市看法：经过08年的楼市低迷，新区市场积压库存严重，进入09年 以来以去化库存为主，上半年没有新增供应量。08年底以来新区各楼 盘纷纷便纷纷开始优惠降价销售，成交均价在09年初降到最低谷，之 后随着楼市的转暖，压抑已久的刚性需求带动区域成交量稳步上升， 价格也跟着逐步回升。因此，随着下半年各个项目的集中放量将迎来 新一轮的销售高潮。 。
09年上半年新增供应销售比 0.7 0.6 0.4 0.3 0.3
0 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6
月度 供应同比 成交同比
09.1 -45% -14%
09.2 -100% 218%
09.3 -38% 114%
09.4 -24% 156%
09.5 -57% 128%
09.6 -67% 104%
5779 5567 5378 5529
5970
61 55
48 35
52
26 11 0 09.1
29
29 21 18
09.2
09.3
09.4
09.5
09.6
供应量
成交量
上半年全市累计签约面积达到271万方，与08年上半年的134万方相比上涨近50%，达到
08年全年销售量的94%，而新增供应销售比为0.4，存量大量去化；从成交均价来看，上
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
・東京ビルTOKIA
tokyo bldg TOKIA
THE END
谢谢
Welcome Plaza
时代华纳
港汇广场
The Town
代官山
表参道
表参道
参考效果图
Green Park
Riverside Park
Art Park
表参道
银座
银座
Residence Entrance
reference
HMA
Architects & Designers
1，现场分析
长江路小学
叙丰里幼儿园 邻里中心 虹桥医院 百安居
江溪中学 雷迪森广场
实验幼儿园
商业
教育
医疗
交通站点
1，现场分析
2，商业模式分析
3，方案提案 4，参考案例
2,商业模式分析
A.
城市副中心模式
B.
淮海路商业街
综合商业模式+沿街商业
高级商务圈 东段（西藏南路——重庆南路）为高级商务圈,云集了香 港广场、上海广场等高档写字楼和百脑汇、赛博等电脑广场, 这一段规模较大的商厦是太平洋百货淮海店和全新开业的大 上海时代广场。 高档商业圈 中段（陕西南路——重庆南路）是高档商业圈,两侧的商 店装潢讲究,陈设高雅,百盛、巴黎春天、二百永新、华亭伊势 丹等时尚百货供应高档流行商品和品牌服饰,质优价昂。
新城区
大超市 特色料理店
上海港汇广场
主题商业 娱乐中心
社区 MALL
公交，自驾车
Lifestyle Center 休闲功能
1，现场分析
2，商业模式分析
3，方案提案 4，参考案例
4,参考案例
提案商业模式
社区MALL
基础型+舒适型
时间消费型构思
Am11:00
Lunch
Pm0:00
Shopping
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
Hale Waihona Puke 商业开发策略及模式 大拇指广场邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
邻里商业模式
1，现场分析
2，商业模式分析
3，方案提案 4，参考案例
3,方案提案
城市中心
名牌店 主题商业街 名气餐饮
社区MALL
大众品牌店 大型娱乐 Food coat
大阪难波城
静安寺广场 香港九龙 香港铜锣湾 日本六本木 …
淮海路商圈
中环广场 太平洋百货 百盛 时代广场 浦东八佰伴 梅龙镇广场 久光百货 百联又一城 …
豫园 八号桥 新加坡克拉克码头 杭州西湖天地 …
新天地
商业中心
交通枢纽
商业区节点
旅游景点
城市副中心模式
综合商业模式+ 沿街商业
邻里商业模式
交通枢纽模式
邻里商业模式
建筑面积：110,000平方米
大拇指广场作了大幅度的业态调整。一方面扩大餐饮店规模，丰富餐 饮业态类型，中餐、西餐、正餐、休闲餐饮一应俱全，调整后的大拇指广场吸引了 肯德基、麦当劳、味千拉面、必胜客、Starbucks、棒约翰PIZZA、沙华多利意式西 餐、大型豪华中餐厅唐朝等众多知名品牌。
Pm2:00
Play Dinner
pm7:00 pm5:00
Cafe
总平面
超市巴士停车场 宏源路 长江北路
3F
5F
叙康路
鸟瞰1
鸟瞰2
沿街效果
沿街效果
Jumeirah Beach Residences
Dubai, UAE
商业布局
幸福广场 时尚广场
超市巴士停车场
公园大道
食府街
魅力街区
精品街
无锡金域缇香南地块商业前期研究
2010.09.08
1，现场分析
2，商业模式分析
3，方案提案 4，参考案例
目录
1，现场分析
2，商业模式分析
3，方案提案 4，参考案例
1,现场分析
项目在城市规划中所处的位置
规 划 道 路
叙 康
路
北
江
宏
长
源
路
路
现 状及周边分 析
一公里配套
欧尚超市
公交站点
叙丰里小学
银行
35,000sqm
旅游商业模式
A
商业开发策略及模式 . 古北黄金城道
邻里商业模式
A
商业开发策略及模式 . 古北黄金城道
30%是社区服务，70%是市区核心商圈以外的补充业态，比如红酒、雪茄、服
装收藏、销售、定制等特色店面
邻里商业模式
A
商业开发策略及模式 . 古北黄金城道
邻里商业模式
B.
商业开发策略及模式 大拇指广场
2，商业模式分析
3，方案提案 4，参考案例
4,参考案例
代官山
Daikanyama
代官山
Daikanyama
代官山
Daikanyama
Marunouchi oazo
丸の内 oazo
カレッタ汐留
caretta siodome
コレド日本橋
Coredo nipponbashi
HMA
Architects & Designers
C.
交通枢纽模式
D.
商业开发策略及模式
文化型商业模式----上海新天地
旅游商业模式
上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有 国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
400,000sqm
200,000sqm
10,000sqm
60,000sqm
港汇广场
正大广场 万达广场 龙之梦 大宁商业广场 北京新光天地 北京西单摩尔 华润万象城 新城市广场 太古城中心 APM 时代广场 MegaBox 圆方 又一城 荃新天地 大埔超级城 …