以买卖合同作为借款担保的法律效力
买卖型担保合同效力的司法裁判逻辑与导正
买卖型担保合同效力的司法裁判逻辑与导正福建石在律师事务所 石福宁买卖型担保合同是近年来在我国民间实践中广泛存在的担保形式，是指债权人与债务人在签订借贷合同的同时，由债务人或第三人另行就其动产或不动产与债权人签订买卖合同，约定债务到期履行清偿义务则不再履行买卖合同；如果债权清偿期届满未能履行清偿义务，则按照买卖合同的约定，履行买卖合同，债权人取得买卖合同约定的标的物的所有权以抵顶借贷本金及利息。
在司法实践中，买卖型担保合同有两种形式，一种是物权性担保，是债权人通过签订买卖型担保合同即时取得标的物，实现所有权转移；另一种是债权性担保，多为债务人或第三人以房屋作为买卖合同的标的物担保主债权如期履行，债权人与担保人之间并未就房屋产权转移进行变更登记，仅是约定当主债权未能如期清偿，债权人则依据买卖合同要求履行买卖合同，就房屋所有权属进行变更登记，以房屋权属的公示公信要求，债权人并未获得房屋所有权，仅是一种债权性的担保。
买卖型担保合同相较于抵押、质押等典型担保，在交易成本与客体范围等方面优势较为明显，与典型担保在资本市场运行中呈缺陷互补的局面。
然则，我国现行法律对买卖型担保合同的规定暂付阙如，学理上亦存在较大争议，司法实践中，由于没有统一的规范，加之不同法官的不同理解，因此，各地法院出现认定结果相悖的判决。
因此，有必要就买卖型担保合同的司法实践经验作梳理，以统一我国民间借贷实践中就买卖型担保合同效力的审判标准。
一、买卖型担保合同效力的司法认定分歧（一）买卖型担保合同与抵押合同买卖型担保合同以买卖为借口，其实质是发挥担保的效力，买卖合同约定的标的物实则是借贷合同的抵押物，买卖型担保合同的内涵是抵押合同。
首先，债权人与债务人或第三人之间签订买卖合同时具有真实的担保债务的意思。
尽管有学者主张，在买卖合同的效力上，由于买卖合同假借以买卖的名义，实际是抵押，是债权人与债务人或第三人之间共同的通谋虚伪意思表示，违反民法的基本原则，应认定为无效合同，但是，不可否定的是，当事人之间对买卖合同发挥担保主债权的如期清偿的意思表示系真实的。
“最高院民间借贷新司法解释”第24条的解读
“最高院民间借贷新司法解释”第24条的解读《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
一、背景最高院公报2014年12期发布最高院于2011年审理的一起案件【（2011）民提字第344号】，在法律界引起轰动，很多人都有了司法实践已突破“禁止留押”的感叹。
近日，最高院发布了《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称：新“民间借贷司法解释”，将于9月1日起施行），很多人看到该司法解释第24条规定时，都会想起前述公报案例。
笔者也不例外，同时会困惑该司法解释是否已改变了最高院在上述案件判决的裁判标准，否定其中“买卖合同”的效力？对此，在最高院依例出台“司法解释的理解与适用”之前，尝试着揣测一下新“民间借贷司法解释”第24条规定目的。
二、该条第一款新“民间借贷司法解释”第24条规定“买卖合同”和“民间借贷合同”两个关联合同。
按最高院有关负责人就该司法解释出台答记者问中所述，“此种情形下买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。
正因如此，出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。
”基于这一理解，出台该条第一款的规定，即“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
“买卖型担保”与流押条款的效力——《民间借贷规定》第24条的解读
“买卖型担保”与流押条款的效力——《民间借贷规定》第24条的解读在民间借贷中，为了保证借款人能够按时偿还借款，常常会通过担保方式来提供额外的保障。
《民间借贷规定》第24条对担保条款进行了规范，并且提到了“买卖型担保”和“流押条款”。
本文将对这些条款的效力进行解读。
首先，我们来了解一下“买卖型担保”。
简单来说，买卖型担保是指担保人和借款人之间存在着借款与担保物的买卖关系。
例如，借款人向担保人出售一定的财产或者权益作为担保，借款人在偿还借款后，可以重新购买担保物。
这种担保方式在实践中较为常见，其效力也在很大程度上受到法律保护。
根据《民间借贷规定》第24条的规定，买卖型担保将对担保人和借款人之间的权益关系产生明确的法律约束力，保护了借款人的利益。
其次，我们来看一下“流押条款”。
流押条款是指在借款协议中规定了借款人将担保物流转给担保人作为抵押的情况。
根据《民间借贷规定》第24条的规定，流押条款是有效的，可以对借款人和担保人之间的权益关系产生法律约束力。
通过流押条款，借款人将担保物交给担保人作为抵押，在借款人无法按时偿还欠款时，担保人可以通过变卖抵押物来实现债权的清偿。
这种担保方式在一定程度上保护了借款人的切实利益，同时也为担保人提供了一定的担保措施。
然而，虽然《民间借贷规定》对“买卖型担保”和“流押条款”进行了明确的规定，但在实践中仍然需要注意一些相关的问题。
首先是信息披露的问题。
借款人和担保人在签订借款协议时应当对担保物和相应的担保措施进行充分的披露。
借款人应当清楚地告知担保人所提供的担保物的状况和真实价值，同时担保人也应当充分了解借款人的还款能力和借款用途。
只有在信息充分披露的情况下，买卖型担保和流押条款才能发挥应有的效力。
其次是合同的履行和争议解决的问题。
《民间借贷规定》第24条规定了担保人和借款人的权益保护，但在实际操作中，还需要注意合同的履行和争议解决的机制。
双方应当明确借款的期限、利率、还款方式等具体事项，并制定相应的执法和争议解决条款。
《民法典》下买卖型担保的性质及其效力
《民法典》下买卖型担保的性质及其效力作者：戴志军郭俊钦来源：《法制与社会》2020年第26期摘要在民间借贷当中，存在着大量以签订不动产买卖合同作为借贷关系的担保即买卖型担保。
买卖型担保与让与担保存在较多共同点，但在标的物转移时间上存在差异。
因此，买卖型担保在种类上应当属于后让与担保。
《民法典》第388条的规定以及《九民纪要》第66条的规定体现了“物权法定缓和主义”的立场，至少在担保物权领域体现了“物权法定缓和主义”的倾向。
这种立场的转变为后让与担保等非典型担保物权的设立提供了法律依据和制度空间，有利于适应社会的发展变化。
因此，对于已办理预告登记或备案登记的后让与担保，鉴于其进行了一定的公示，故，应当肯定此种场合下后让与担保的物权效力。
关键词买卖型担保后让与担保《民法典》物权法定物权法定缓和主义作者简介：戴志军，福建格中律师事务所，研究方向：民法与债权等;郭俊钦，福建格中律师事务所。
中图分类号：D923 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2020.09.089近年来，在民间借贷中出现了大量的买卖型担保，即借贷双方之间除了签订借款协议之外，还签订一份不动产买卖合同，作为借款关系的担保，当债权人的债权无法实现时，债权人得请求债务人转移合同标的物的所有权以实现债权人的利益。
对此，存在着诸多不同的观点，如让与担保说、后让与担保说、代物清偿协议说、代物清偿协议预约说、附条件的买卖合同说等等诸多观点。
但是前述观点一方面违背民事主体的内心真意，另一方面实质上都将产生流担保的法律效果，难以维持利益的平衡。
因此，对买卖型担保的准确定性对统一司法裁判、化解矛盾纠纷以及促进市场经济发展具有至关重要的作用。
买卖型担保与让与担保存在共同之处，均是以签订不动产买卖合同的方式作为担保。
二者的区别在于担保物所有权转移的时间上。
在让与担保中，买卖合同成立时，不动产所有权已经登记至债权人的名下，完成了法定物权变动公示，是一种既得权;而在买卖型担保中，在买卖合同成立时，债权人并未取得标的物所有权，而是取得一种期待权、请求权。
房屋买卖型担保合同的法律问题
问题2023-11-06•房屋买卖型担保合同的定义和类型•房屋买卖型担保合同的法律效力•房屋买卖型担保合同的履行和救济•房屋买卖型担保合同的风险防范•房屋买卖型担保合同的法律责任目•相关法律法规及案例分析录01房屋买卖型担保合同的定义和类型•房屋买卖型担保合同是指债务人或债务人以外的第三人（担保人）以房屋买卖合同作为债权人（买方）实现债权（购房款）的担保。
当债务人不能履行债务时，债权人可以要求担保人承担房屋买卖合同中的权利义务。
在这种情况下，债务人自己作为担保人，为债权人提供担保。
当债务人不能履行债务时，债权人可以要求债务人履行房屋买卖合同中的权利义务。
第三人作为担保人在这种情况下，除了债务人之外的第三方作为担保人，为债权人提供担保。
当债务人不能履行债务时，债权人可以要求第三人履行房屋买卖合同中的权利义务。
02房屋买卖型担保合同的法律效力法律对担保合同的认定担保合同的形式01房屋买卖型担保合同通常是以书面形式签订，并明确注明为担保合同。
担保合同的要素02根据《中华人民共和国合同法》的规定，担保合同应当载明被担保的主债权种类、数额，债务人履行债务的期限，担保的方式、范围和期间等主要内容。
独立性03房屋买卖型担保合同通常作为主合同的从合同，具有独立性，不因主合同的无效而无效。
房屋买卖型担保合同的法律效力待定，取决于主合同的法律效力、担保人的责任能力、意思表示是否真实等因素。
担保合同的法律效力效力待定如果担保合同有效，债权人可以依据担保合同向担保人主张权利，要求其承担担保责任。
对债权人的效力如果债务人未能履行主合同义务，债权人可以依据担保合同要求担保人承担担保责任。
对债务人的效力担保合同无效的情形如果担保合同的当事人恶意串通，虚构事实或隐瞒真相，导致担保合同无效。
虚假意思表示如果担保合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，或者损害社会公共利益，则该合同无效。
违反法律强制性规定如果主合同无效，作为从合同的担保合同也无效。
《民间借贷司法解释》第24条的理解与适用
《民间借贷司法解释》第24条的理解与适用近年来，实务中经常发生这样一种纠纷：借贷双方在借贷合同外另行签订房屋买卖合同，并约定若借款人不能按期偿还借款，则履行房屋买卖合同、交付房屋，以抵偿债务。
如何认定此类房屋买卖合同〔1〕的性质，学说上意见分歧，实务中做法不一。
〔2〕为统一司法裁判，平衡双方当事人权益，2015年9月1日开始施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《解释》）第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉（第1款）。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿（第2款）。
”但《解释》第24条只是从程序上作出规定，并未明确此类买卖合同的实体性质，从而导致对该条的理解也存在分歧。
基于此，笔者在评析各种既有观点的基础上，论证此类合同的具体性质，并就《解释》第24条的理解与适用进行分析，以期对该问题的深入研究有所助益。
一、让与担保说之辨析（一）让与担保说该观点认为，当事人双方签订房屋买卖合同表达了转移所有权以设定担保的意思，而且还通过办理备案登记具备了相应的公示方法，符合让与担保的构成要件。
〔3〕该观点在实务中有所体现。
例如，在“浙江某有限公司与陈某某民间借贷纠纷案”中，一审法院认为，当事人以签订房屋买卖合同方式提供抵押担保的行为构成让与担保，并且让与担保的内容系其签订《房地产抵押借款合同》时的真实意思表示，因此债权人对标的物享有优先受偿权。
〔4〕让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权移转于担保权人，而使担保权人在不超过担保的目的范围内，取得担保标的物的财产权，于债务清偿后，标的物应返还与债务人或第三人，债务人不履行时，担保权人可就该担保物受偿的非典型担保。
以签订房产买卖合同作为民间借贷的担保是否有效
以签订房产买卖合同作为民间借贷的担保是否有效在现实⽣活中，购房者购买房屋的时候，是需要签订购房合同的，签订购房合同的⽬的是保障双⽅按合同的要求履⾏房屋买卖⾏为，那么以签订房产买卖合同作为民间借贷的担保是否有效?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
以签订房产买卖合同作为民间借贷的担保是否有效有效。
以签订房产买卖合同作为借贷关系担保的这种⽅式，须按照双⽅民间借贷的真实法律关系进⾏诉讼及处理，单独要求起诉借款⼈履⾏房产买卖合同不会得到法院的⽀持。
民间借贷中以借贷为⽬的签订商品房买卖合同作为借贷的担保，是⼀种让与担保的模式，在我国相关民法规则当中并没有对让与担保制度的明确规定，当事⼈以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款⼈不能还款，出借⼈请求履⾏买卖合同的，⼈民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事⼈释明变更诉讼请求。
当事⼈拒绝变更的，⼈民法院裁定驳回其起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决⽣效后，借款⼈不履⾏⽣效判决确定的⾦钱债务，出借⼈可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款⼈或者出借⼈有权主张返还或补偿。
《最⾼⼈民法院关于审理民间借贷案件适⽤法律若⼲问题的规定》第三⼗⼆条 本规定施⾏后，⼈民法院新受理的⼀审民间借贷纠纷案件，适⽤本规定。
借贷⾏为发⽣在2019年8⽉20⽇之前的，可参照原告起诉时⼀年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。
民间借贷是否合法呢民间借贷是指公民之间、公民与法⼈之间、公民与其它组织之间借贷。
只要双⽅当事⼈意思表⽰真实即可认定有效，因借贷产⽣的抵押相应有效，但利率不得超过⼈民银⾏规定的相关利率。
民间借贷分为民间个⼈借贷活动和公民与⾦融企业之间的借贷。
民间个⼈借贷活动必须严格遵守国家法律、⾏政法规的有关规定，遵循⾃愿互助、诚实信⽤原则。
1、借贷关系的合法性民间借贷是发挥资⾦的最⼤效⽤的市场⾏为。
出借⼈将⾃⼰的资⾦借于他⼈，是对⾃⼰财产的处分，⽬的是获得利息收益;借款⼈为⽣活、⽣活经营⽬的借取他⼈资⾦，也是为便利⽣活，发展⽣产的需要。
名为买卖实为借贷担保合同3篇
名为买卖实为借贷担保合同3篇篇1名为买卖实为借贷担保合同一、引言买卖实为借贷担保合同是指在法律上以买卖合同为形式，实质上却是一种借贷担保关系的合同。
在市场经济条件下，这种合同形式逐渐成为一种常见的商业合同，但是其法律性质和效力受到一些争议，因此有必要对其作出详细的分析和阐述。
二、买卖实为借贷担保合同的法律性质买卖实为借贷担保合同虽然以买卖合同的形式存在，但其实质内容是一种借贷担保关系。
根据我国法律规定，借贷担保合同是一种法律行为，用质押、保证等形式作为担保条件，用于保障借款人向借款人支付借款本金和利息的合同。
而买卖合同则是一种法律行为，用卖方将物品转让给买方，买方支付相应价款的合同。
因此，买卖实为借贷担保合同实际上是一种混合形式的合同，既包含买卖合同的要素，又包含借贷担保合同的特点。
三、买卖实为借贷担保合同的特点1、法律形式上是买卖合同，实质上是借贷担保合同。
买卖实为借贷担保合同通过买卖合同的形式来规定借款人向借款人支付借款本金和利息的义务，并通过抵押、保证等担保方式来保障借款人的权益，因此在法律形式上表现为买卖合同，但实质上是一种借贷担保关系。
2、债权人既是卖方又是借款人。
买卖实为借贷担保合同中，债权人既是买卖合同的卖方，又是借贷担保合同中的借款人，因此他既享有买卖合同的权利和义务，又享有借贷担保合同的权利和义务。
3、买卖实为借贷担保合同在法律上是有效的。
我国《担保法》第十六条规定，担保合同应当采取书面形式，但是未明确担保方式的合同不得以担保合同认定，而要以实际意志定性。
买卖实为借贷担保合同虽然形式上是买卖合同，但是实质上是一种担保关系，因此在法律上应当认定为有效。
四、买卖实为借贷担保合同的效力买卖实为借贷担保合同的效力不同于普通买卖合同的效力，其主要表现在以下几个方面：1、对主合同的保证：买卖实为借贷担保合同中，如果借款人无法按时支付借款本金和利息，那么债权人有权以其担保的债权向借款人追索。
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“以买卖合同作为借款担保”的行为效力
2014年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（2011）民提字第344号判决，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。
但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”（2013）民提字第135号判决却做出了截然相反的结论。
两份不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保，是否违法了法律、法规的禁止性规定。
具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。
在（2013）民提字第135号案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。
在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，将买卖合同的债权作为借款债权的担保，属于非典型担保。
其担保物实际上是买卖合同标的物的物权，物权法“禁止流押（质）”的原则自然应一并适用于这种非典型的物的担保。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可。
根据该条第二款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。
也就是说，关于买卖合同中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保法
律效力如何？
民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为
了避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的
可能性，在与借款人签订借款合同的同时，同时又会与借款人签
订买卖合同，实践中以房屋买卖合同居多，约定当债务人不能偿
还债务时，则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种情
况下，买卖合同实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种
担保方式又被称呼为让与担保。
此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理，关系到
人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。
同时，正
确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济
健康发展都具有重要意义。
根据《新借贷规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作
为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请
求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，
并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
根据上述规定，在这种情况下，不会按照房屋买卖合同来审理，而是会认定为是民间借贷法律关系。
对于相应买卖合同的标的物，也需要通过拍卖的方式来实现债权。
对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已经有所体现，在最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。
鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。
尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并
不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。
既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
2013年《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第(三)项也规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。
出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。