金地集团项目策划工作程序
金地地产项目实施方案设计说明
金地地产项目实施方案设计说明金地地产项目实施方案设计说明一、项目背景金地地产公司是一家拥有多年房地产开发经验的公司，其开发的项目质量得到了广泛的认可和好评。
现在，金地地产公司又有了新的项目计划，希望能够在市场上取得更大的成功。
该项目的名称为“金地地产新都会”，总体规划面积为2000亩，主要包括住宅、商业、办公、公共绿地等功能。
该项目位于市中心的黄金地段，周边生活设施齐全，交通便捷，是市内房地产市场的热点区域。
二、项目目标该项目的目标是打造一个现代化的城市综合体，为城市的生活、商业和办公需求提供一个集中、高效的解决方案，同时也要考虑到环境保护和社会效益。
为此，我们制定了以下的项目实施方案：三、项目实施方案1.建设规划在规划设计阶段，我们将遵循可持续性发展的原则，采用现代化的科技手段来提高项目的效益和竞争力。
同时，我们也会着重考虑项目与周边环境的融合，采用景观设计来打造一个舒适、美观的居住、工作和娱乐环境。
2.施工计划在项目的施工计划中，我们将充分考虑安全、环保、高效的原则。
在施工过程中，我们将采用智能化监控和管理技术，确保工程的高质量、高效率的完成。
我们也将注重与社区居民的沟通和协商，考虑到他们的利益和需求，以尽可能减少对他们的影响。
3.住宅设计在住宅设计中，我们将考虑到人类生存的基本需求，强调住宅的舒适性、安全性和功能性。
我们也将采用先进的节能技术，以降低能源的消耗和减少环境对住宅的影响。
同时也注重公共绿地的规划和建设，为居民提供一个舒适、健康的居住环境。
4.商业设计商业功能是该项目的重点之一，我们将在商业设计中注重商业的多元化和创新性。
我们将采用智能化管理技术来提高商业的效益和竞争力，同时也将考虑到商业环境的美观和卫生，为顾客提供一个舒适、安全、清洁的购物环境。
5.办公设计在办公设计中，我们将注重建设高效、智能的办公环境，以提高员工的工作效率和生产力。
我们将采用智能化管理技术，以提高办公的效率和竞争力，同时也将注重员工的工作和生活平衡，为他们提供一个舒适、健康的办公环境。
上海金地项目管理实施方案
基本原则
• 1、人员设置要高效、精简的原则 ; • 2、市场为导向、竞争为动力、客户为驱动的原则 ; • 3、重项目，强职能的原则 ; • 4、各项目间资源共享的原则 ; • 5、项目有效评价原则 ； • 6、责、权、利一致的原则。
万科集团
2002年开工面积（M2） 1,668,594
地产开发在册员工人员： 1、 营销人员262人
1619
（120*） 2、地产专业人员866人
3、其它专业人员491人
1030
人均开工面积（M2/人）
1113*
金地集团上海公司 2002年预计开工面积（M2） 529,840
地产开发估计员工人员： 1、 本部54人 2、四个项目中心48人
业务重组：
@理顺各个部门工作的输入条件与输出结果； @明确各自的责职与权利； @使企业各部门与项目中心的更具有系统性与自组织 性。
职能部门工作
1、报批报建工作 2、营销工作 3、设计工作 4、配套工作
职能部门与项目中心 的业务接口
A、 设计工作边界职能界定 B、 招标与合同管理工作边界职能界定 C、 工程边界职能界定 D、 费用与成本边界职能界定 E、 报批报建、市政配套边界职能界定 F、 验收及资料交接边界职能界定 G、营销工作边界职能界定
•
有力落实与推进项目制
•
并建立更科学合理的考评与激励机制
•
签订项目经营管理目标责任书。
二、项目制的目的与基本原则
目的
• 1、提高金地集团上海公司的房地产项目管理水平; • 2、促进房地产项目管理的科学化、规范化和制度化; • 3、提升上海公司对单项目的执行能力与多项目的统筹能力; • 4、使项目中心有效地成为上海公司的利润贡献中心与成本
金地集团住宅项目工程策划管理程序
工程管理体系程序文件文件编号GC-107 版本号Ⅰ生效日期金地集团住宅项目工程策划管理程序修改状态修订情况生效日期I 1、由于《工程管理策划指引》中增加了批量精装修管理策划内容，相应的调整了本程序4.1.4的相关描述。
2、根据管理学院流程编制规范要求，修改了文件名称及正文格式。
颁布日期IIIII起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期金地集团住宅项目工程策划管理程序1.目的1.1为完善公司工程管理体系，促进项目的良性顺畅发展，提前考虑实施中可能遇到的风险，使项目工程管理策划的编制、审批、执行、检讨过程程序化、规范化，策划内容标准化，特编制本程序。
2.定义及适用范围2.1项目工程策划是指对项目建设施工全过程的策划，不包含前期投资、定位、营销、财务等内容。
2.2适用于金地集团开发的所有住宅项目。
3.职责3.1集团工程管理部负责工程策划管理程序和编制指引的编制和维护，负责组织项目工程策划报告的集团级评审；3.2区域工程管理部负责组织区域内项目工程策划报告的区域级评审，及评审后的策划报告和审定表的集团备案；3.3项目中心负责本项目工程策划报告的编制，及评审后策划报告的执行。
4.程序4.1项目工程策划报告的编制4.1.1项目在规划方案以及运营对分期分区开发意见基本确定的前提下(或具备产品策划评审会的上会条件)，项目中心就应开始项目工程策划报告的编制工作，并必须在通过产品评审会后30天内编制完成项目工程策划报告。
项目工程策划报告应在总包招标前通过区域公司及集团工程管理部的评审。
如项目工程策划报告未通过评审，区域成本管理部不得开始总包招标工作。
就评审流程详见第5节。
4.1.2对于同一地块有多个分期的项目，应当在首批开工的分期项目工程策划报告中对该地块的整体规划进行部署，包括整体交通流向、集中生活区的设置、土方的周转与平衡、临时围墙的分判与施工方案等等。
4.1.3同一地块、由不同管理团队进行管理的，应分别编制项目工程策划报告；开工时间相差超过一年的分期项目，应当单独进行策划，并根据现有情况对地块整体规划进行检讨与调整。
金地集团全套房地产流程管理流程 版
目录第一章. 战略管理第二章. 投资发展第三章. 运营管理第四章. 设计管理第五章. 成本管理第六章. 采购管理第七章. 营销管理第八章. 财务管理第九章. 人力资源管理第十章. 行政管理第十一章.审计管理1. 流程图第一章战略管理第一节战略规划与管理流程2．流程概况3.工作程序3.1 信息收集与研究3.1.1 投资发展部：负责收集宏观环境信息（国家对房地产行业及相关行业的政策与法规、国家经济发展、法律和社会文化等方面的信息）、产业发展环境信息（房地产行业和相关行业的发展趋势、客户需求、竞争对手及业界标杆企业的发展动态）、区域环境信息（各区域房地产行业政策与法规、行业竞争状况及发展趋势、区域经济发展水平和消费文化等），收集和梳理公司领导及重要会议中提出的公司及各业务发展的意图和要求，作为战略分析的重要信息。
3.1.2 项目公司：负责收集当地房地产政策与法规、城市规划、房地产供需状况、竞争状况及发展趋势、客户需求等信息并进行分析。
3.1.3 研发设计部：负责收集国内外产品的发展动态、产品发展模式，规划设计方面的政策法规，相关类型产品的发展研究、新材料新技术的应用等信息并进行分析。
3.1.4 人力资源部：负责对公司内部的资源和能力，核心竞争力、价值链专业能力、人力资源状况、组织管理能力等进行分析。
3.2 信息汇总与分析3.2.1 以上部门及项目公司于每年年底或公司的战略规划启动前两个月，将相关信息以报告形式汇总至总部投资发展部。
投资发展部对所汇总的信息进行归类和整理，判断信息的准确性、完整性和价值性，并针对某战略主题组织相关人员进行专题调查研究以完善相关信息。
3.2.2 投资发展部对汇总信息进行综合分析，内容包括但不限于：行业的发展机会与威胁、各业务单元的优势与劣势等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩阵模型分析、行业吸引力矩阵分析等。
3.2.3 投资发展部可就某战略议题组织相关部门或项目公司进行研讨和分析，以完善战略分析内容。
金地房地产开发流程及营销策划
金地房地产开发流程及营销策划汇报人：日期:•金地房地产开发流程•营销策划概述•金地房地产营销策略•金地房地产广告与推广目•金地房地产销售策略及实施•金地房地产案例分析录金地房地产开发流程获取土地土地储备土地评估土地获取谈判01市场调研02产品定位03项目预算项目策划邀请知名设计机构进行方案设计，包括建筑、景观、室内等。
方案设计内部评审设计方案，确保方案符合公司及市场需求。
方案评审根据评审结果，对方案进行优化调整。
方案优化设计规划施工建设施工队伍选择施工质量监控施工进度管理03交付服务01销售策略制定02销售执行销售与交付营销策划概述营销目标与策略目标客户明确目标客户群体，如首次购房者、改善型购房者、投资客等。
销售策略制定针对目标客户的销售策略，如价格、促销活动、营销渠道等。
市场调研与分析宏观市场分析等对项目的影响。
目标客户调研竞争对手分析产品定位与定价产品定位定价策略线上推广利用互联网平台，如社交媒体、门户网站、短视频等，进行项目宣传推广。
线下推广通过传统渠道，如户外广告、电视广告、报纸杂志等，进行项目宣传推广。
活动策划组织各类活动，如楼盘开放日、房展会、社区活动等，吸引潜在客户关注和参与。
推广与传播030201金地房地产营销策略1 2 3品牌定位品牌传播品牌维护产品定位产品创新产品升级成本加成01市场导向02优惠促销03直销渠道代理渠道多渠道销售广告宣传公关活动社交媒体营销金地房地产通过公关活动，增强品牌形象和信誉度。
公关活动包括新闻发布会、楼盘开盘仪式、企业社会责任上进行营销活动，与消费者进行互动和交流。
社交媒体平台包括微博、微信、抖音等。
金地房地产广告与推广1创新性目标导向艺术性品牌一致性广告创意与设计目标受众将不同类型媒体进行组合，以实现最大化的广告效果。
媒体组合投放策略数据分析01020403对投放效果进行实时监测和分析，不断优化投放策略。
根据目标客户群体选择合适的媒体，如报纸、电视、网络等。
金地集团工程管理制度
金地集团工程管理制度一、总则为了规范金地集团的工程管理行为，促进工程项目的顺利进行，提高工程质量，保障工程安全和环保，制定本制度。
二、适用范围本制度适用于金地集团所有工程项目的实施管理，包括建筑工程、市政工程、装饰工程等。
三、工程管理组织1. 工程管理部门金地集团设立工程管理部门，负责工程项目的统一管理和监督。
2. 工程管理人员工程项目的管理人员应具备相关工程管理经验和专业技能，能够独立负责工程项目的施工、质量、安全和进度等工作。
3. 工程管理团队每个工程项目建立专门的工程管理团队，由工程管理部门指定经验丰富的工程管理人员组成，进行全面的工程项目管理工作。
四、工程管理程序1. 前期准备（1）项目立项根据公司发展战略和市场需求，对项目进行立项审批，确定项目规划、建设方案和投资预算等。
（2）项目策划根据项目立项要求，制定项目策划书，明确项目目标、任务、组织机构、项目管理计划等。
2. 施工管理（1）施工组织设计编制施工组织设计方案，包括施工组织架构、施工方案、安全生产方案等。
（2）施工合同管理与承包商签订施工合同，明确责任、权利、质量标准和工期等内容。
（3）施工安全管理制定安全生产方案，建立工地安全管理制度，进行安全教育和培训。
（4）施工质量管理建立施工质量管理体系，加强过程控制和质量检验，确保工程质量。
3. 资金和物资管理（1）资金管理建立项目资金管理制度，保障项目资金的使用合理性和安全性。
（2）物资管理建立项目物资管理制度，统筹物资采购、储备、使用和清算等工作。
4. 管理评审定期对工程项目进行管理评审，及时发现问题，形成改进措施，提高管理水平。
五、工程管理要求1. 安全第一工程项目中安全工作是首要任务，必须严格遵守相关安全规定，确保施工安全。
2. 质量为本工程质量是企业的生命线，必须按照相关标准和规范进行施工，确保工程质量。
3. 环保可持续工程项目必须符合环保要求，减少对环境的污染，实现可持续发展。
金地集团沈阳公司项目全案工作流程模板
金地集团沈阳公司项目全案工作流程金地集团沈阳公司项目全案工作流程A、项当前期发展策划目标:1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。
2、挖掘项目潜在价值, 确定核心价值, 引出主题定位、形象定位。
3、锁定目标客户群。
4、建立利润保障发展模式, 使核心价值最大化地体现在利润上, 使利润最大化。
基本流程1、初步市场情况调查2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路4、分析项目潜在价值5、确定核心价值体系及总体策划思路6、项目目标客户群锁定及分析7、项目开发主题及形象定位8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议B、建设并期及建设期的顾问与应对方案目标:1、协助开发商解决有关问题, 使项目的开发按既定进度展开。
2、通观全局, 就可能发生的问题, 对开发商提出预警性提示, 以保证项目的顺利开发。
3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。
基本流程1、制订投资分析报告2、评审规划设计方案3、拟定工地形象包装方案4、制定前期推广策略5、策划各类公关宣传活动。
C、项目营销策划目标:1、经过策划各种公关和促销活动, 聚积项目的销售能势。
2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格, 控制销售节奏。
3、会面提升项目知名度、美誉度, 树立开发商良好形象。
基本流程1、可类比项目、重点竞争对手营销策略分析2、确定推广销售策略21、推广定位。
A核心价值体现B形象定位C价格定位22、推广策略。
A广告及媒介策略B推广主题C市场推广进度设计3、细化项目营销思路31营销思路体现A客户群再分析B卖点挖掘和提示32销售策略33营销环境营造A售楼部设计B示范单位设计4、制定市场进入方案41入市时机选择42价格策略43模拟方案演示D、项目销售期代理及善后期顾问目标:1、保障项目的销售目标如期完成, 确保开发商利润的获得。
2、力争缩短销售周期, 使资金快速回笼, 以保障下期工程或下一个项目的再投资。
金地地产项目策划报告
金地地产项目策划报告金地地产项目策划报告一、项目背景金地地产是中国房地产行业的领先企业之一。
自成立以来，金地地产坚持科技创新、品质优先的理念，致力于为客户打造高品质的住宅、商业和办公物业。
金地地产目前已在中国的各大城市开展了众多成功的项目，并逐渐拓展至海外市场。
本次金地地产项目策划报告将重点介绍金地地产计划在中国南方某大城市开展的一个新项目。
这个项目地理位置优越、市场前景广阔，将致力于为当地消费者提供高品质的住宅生活、商业和办公空间。
二、项目规划本项目立足于满足当地消费者对高品质住宅和商业、办公空间的需求，结合金地地产一贯的创新理念和品质标准，通过以下规划要点来实现项目目标：1. 项目规模本项目总占地面积约为100万平方米，其中住宅用地面积约为70万平方米，商业用地面积约为20万平方米，办公用地面积约为10万平方米。
住宅部分包括多种户型，满足不同消费者的需求，商业部分将引入多家知名品牌，提供丰富的购物、娱乐和休闲选择。
2. 建筑风格本项目建筑风格以现代简约为主，以“智慧、健康、绿色、宜居”为核心理念，注重人文环境的创造，打造高端的居住、商务、文化、娱乐、休闲生活空间。
建筑外立面以质感材料为主，实现耐久、环保、低碳、高效建筑。
3. 城市规划本项目地理位置占据城市中心区域，为了更好地与城市支持建立合作关系，项目规划中的公共设施和城市基础设施也将进一步完善。
此外，特别是住宅小区，在社区层面上，将为业主提供高品质的公共服务设施，满足业主日常生活的多种需求。
三、市场分析南方某大城市的房地产市场发展迅速，吸引了众多国家和地区的投资者和企业的关注。
这个城市的经济持续向好，城市化进程加快，人口规模不断增加。
同时，对于高品质生活的需求也日益增加，市场发展空间广阔。
当前，以南方某大城市为代表的二线城市房地产市场处于快速成长期，未来市场前景值得期待。
据市场调查，目前当地房地产市场多以尚未被开发的土地作为项目新开发的主要来源。
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项目策划工作程序
1.目的
确定项目科学合理的定位，做好项目发展计划和营销策略建议，使项目营销全过程受控和适应市场能力增强，以达到回避市场风险，提高公司经济效益的目的。
2.适用范围
本程序适用于公司的房地产项目。
3.引用文件
3.1GFP4-1《项目评估工作程序》
3.2GFP4-7《市场调研工作程序》
4.定义
4.1项目策划指对某个具体项目开发过程中遇到的物业类别、规格、客户市场、销售方式、建设管理、进度安排、资金流量、风险控制等做出科学合理的定位建议。
4.2跨口项目策划小组指由公司总经理按照以下各专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广告策划等组建的对某个具体项目进行定位建议的工作组，该工作组由项目策划组长负责。
5.职责
5.1总经理负责组建跨口项目策划小组并委任组长；
5.2主管副总经理审批项目《策划工作计划》；选定项目策划公司；
5.3项目开发部经理负责协调实施《项目策划工作计划》；
5.4项目策划组长负责拟定《项目策划工作计划》，并组织实施该计划；
5.5项目策划小组成员负责各专业的分项工作。
6.资格和培训
6.1执行本程序的项目策划小组成员，如具备双学士或硕士学历资格，须从事房地产业一年以上；如只具备学士学历资格，则须从事房地产业三年以上。
7.程序
7.1公司组建项目策划小组完成项目策划报告
总经理认为有必要的情况下，组建跨口项目策划小组并委任组长。
7.1.1项目策划组长拟定《项目策划工作计划》，经项目策划小组讨论通过，主管副总经理审批后，开始做项目策划报告。
7.1.2项目策划依据包括：
《项目评估报告》（见GFP4-1-F1）、《项目可行性分析报告》、《市场预测及分
析报告》、《区域市场调研报告》、《居住实态及客户需求调研报告》、《消费市场变化趋势分析报告》等。
7.1.3项目策划工作小组成员分析研究拟开发项目周边市场情况
项目策划工作小组成员重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测项目完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析：
a)熟悉国家及该地区政策法规，分析政策法规变化的可能性以及对市场影响程度，了解该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供给、项目批建、固定资产投资、原材料供给、价格，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。
b)分析该地区经济发展规律与房地产业发展规律之间的关系，研究经济发展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。
c)分析客户需求的发展趋势。
7.1.4项目策划小组应完成项目策划报告的内容参考以下7.1.4.1～7.1.4.7，对于具体项目内容可以有增减。
7.1.4.1物业发展定位
a)建筑类型定位
b)建筑规模定位
c)规划设计定位
d)主要居住户型及建筑的面积分配定位
e)室内外装修定位
f)物业主要配套设施定位
g)环境设计
h)小区配套服务设施项目定位
i)物业管理要求
j)其他相关事项
7.1.4.2客户市场定位
a)目标客户的年龄
b)目标客户的职业
c)目标客户的人员组成
d)目标客户的收入
e)目标客户的消费观念
f)目标客户的潜在需求
7.1.4.3项目投资估算和建设计划控制
a)时间安排进度控制
b)费用安排、建筑面积、基础配套、小区配套费用估算和使用计划
c)控制方法
7.1.4.4风险和收益分析
a)拟发展项目优势
b)拟发展项目不足点
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c)拟发展项目风险分析
d)拟发展项目不同风险下的收益分析
e)回避风险、提高效益的建议
7.1.4.5销售（租赁）策略
a)销售和租赁效益比较
b)销售（租赁）准备
c)销售（租赁）渠道、方式以及应采取的相应策略
d)销售（租赁）推广方式
e)销售（租赁）时间安排
f)销售（租赁）价格
g)销售（租赁）进程控制
h)销售（租赁）机构与人员安排
7.1.4.6项目财务收益分析
a)建筑成本，主要影响因素及敏感性分析
b)盈亏平衡分析
c)现金流量分析
d)预现值
e)内部收益率
f)投资回收期
g)投资回报率
7.1.5项目策划报告的形成
7.1.5.1《策划报告》经部门经理审核，主管副总经理审批。
7.1.5.2项目策划报告第二阶段由地产口各相关部门讨论，要求在一周内将正式意见返回项目开发部。
讨论、审核工作的分工如下：
a)市场部负责7.1.4.2、7.1.4.5，参与7.1.4.3；
b)工程部参与7.1.4.1、7.1.4.3；
c)预决算部、总经办计划督办和计划财务部负责7.1.4.3、7.1.4.6；
d)项目开发部和市场部共同负责7.1.4.1、7.1.4.4，参与7.1.4.3、7.1.4.6；
7.1.5.3项目策划组长将《项目策划报告》根据地产口各相关部门意见修改后，交部门经理、主管副总经理审核，总经理审批。
总经理认为有必要，可以组织相关部门领导讨论。
经总经理批准后的《项目策划报告》分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。
7.2委托项目策划公司完成项目策划报告
7.2.1项目策划组长拟定项目策划内容和要求，内容包括7.1.4全部条款及项目策划报告完成时间、深度要求等。
7.2.2上条所列内容和要求经过项目开发部讨论通过，项目开发部经理审核、主管副总经理批准后，征求各相关部门意见，完善所提内容和要求。
7.2.3项目策划组长联系项目策划公司，了解各公司实力和特长以及完成时间、所需
费用等情况。
7.2.4项目策划组长推荐其中较好的2-3家项目策划公司，由项目开发部经理审核后确定具体公司，报主管副总经理批准后，项目开发部经理与项目策划公司签订委托合同。
7.2.5项目策划组长负责跟踪项目策划过程，监督项目策划公司按委托合同要求完成项目策划报告。
7.2.6项目策划公司完成报告后，由主管副总经理主持召开公司领导及地产口各部门会议评审后，根据《项目策划报告评审会议纪要》提出修改方案。
7.2.7项目策划公司修改后完成的项目策划报告，再经7.2.6的评审，达到委托合同要求即为验收合格，否则让项目策划公司继续修改完善，直至达到合同要求为止。
7.2.8公司领导和相关部门讨论通过后的项目策划报告，经总经理批准后分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。
7.3《项目策划报告》的实施情况跟踪及调整
7.3.1项目策划小组须在项目实施期间跟踪《项目策划报告》的执行情况，分析偏差原因、提出调整建议，并向年度管理评审会议提交报告。
7.3.2项目结束后，项目策划小组根据《项目策划报告》对比市场反映和实际成交情况，就产品概念、推广、服务等营销措施进行总结，并提交总结报告，作为以后开发工作的参考。
8.记录
8.1《项目策划报告》及《项目策划报告评审会议纪要》原件交公司档案室存档，永久保存。
8.2各部门的《项目策划报告》及《项目策划报告评审会议纪要》由部门兼职资料员保存至该项目结束后销毁。
9.附件
无。
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