房地产经营开发复习试题

二、多选36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。

A以资产为基础的投资定义B．以标的物为基础的投资定义C．以企业为基础的定义D．以所有者权益为基础的定义E．以交易为基础的定义
37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的A．权益B．当事者C．房地产商品D．房地产交易需求E．交易组织机构38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。

这里的资源包括了（）等诸方面。

A．城市基础设施B．高新技术C．城市公用配套设施D．资金E．专业人员经验39、市场调查的内容包括（）调查等。

A．国内外市场环境B．土地使用情况C．技术发展D．消费者E．市场营销因素40、对于房地产开发投资活动来说，（）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。

A．土地费用B．固定资产折旧费C．建造成本D．销出租收入E．税金利润
41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。

A．成本收益率B．投资收益率C．现金回报率D．财务内部收益率E．财务净现值42、现金流量法对于（）等类型的开发项目评估尤其有效。

A．一栋高层写字楼B．居住小区综合开发项目C．商业区开发项目D．工业开发项目E．新区开发和旧城改造项目
43、土地费用由于有（），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算A管理费用B．出让金C．城市建设配套费D．土地开发费用E．不可预见费
44、租售期(出租期或出售期)的长短与（）等有直接关系。

A．潜在消费者的情况B．宏观社会经济状况C．市场供求状况D．市场竞争状况E．预期未来房地产价格变化趋势
45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。

A．是项目投资决策的依据B．是编制项目销售方案的依据C．是筹集建设资金的依据D．是编制下一阶段规划设计方案的依据E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。

A．土地费用B．城市建设配套费C．规划设计费D．勘察费E．可行性研究费
47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（）。

A．自有资金和借贷资金的矛盾B．资金成本和资金结构的矛盾C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。

A．自有资金B．银行贷款C．发行公司债券D．开发项目的商品房预售E．开发项目的商品房现售49、（）属于收益性物业管理。

A．居住物业管理B．写字楼物业管理C．公共物业管理D．零售商业物业管理E．酒店物业管理50、物业管理计划的制定主要包括（）等方面的内容。

A．确立目标B．检查物业质量状况C．签订物业管理委托合同D．制定租金收取办法E．协调与业主和承租人的关系
36ACE 37BCDE 38ACDE 39ACDE 40ACD 41DE 42BCD 43BCD 44BCDE 45ACDE 46CDE 47CDE 48ABCD 49BDE 50ABC
一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
1.房地产也称为（B)
A.动产
B.不动产
C.固定资产
D.流动资产
2.根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（B）
A.6000
B.5000万
C.4000万
D.3000万
3.地产经营管理个别风险属于（B）
A.系统风险
B.非系统风险
C.自然风险
D.政治风险
4.与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（D）
A.筹资成本低
B.灵活性强，见效快
C.不受市场利率变化的影响
D.所筹资金无需偿还
5.因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是（B）
A.没收
B.征用
C.买卖
D.无偿占有
6.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当（B）
A.编制招标文件
B.分发招标文件
C.编制和送审标底
D.制定评标、定标方法
7.一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（C）
A.公开招标
B.半公开招标
C.邀请招标
D.议标
8.中国土地市场是（C）
A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场
9.经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（B）
A.产权过户手续
B.变更登记手续
C.交易许可手续
D.法律公证手续
10.办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是（B）
A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档
B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档
C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档
D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档
11.承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（D）
A.政府规定的期限
B.房屋所占土地的使用年限
C.出租人指定的期限
D.原租赁合同规定的期限
12.土地出让的底价是指（C）
A.市场地价
B.评估地价
C.基准地价
D.标定地价
13.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（C）
A.土地面积和形状
B.地质和地势
C.房地产坐落的位置
D.建筑物的外观和质量
14.国家对土地评估机构实行的制度是（B）
A.评估报告审查
B.资格认证
C.评估项目报批
D.人员审定
15.物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（A）
A.常规公共服务
B.专项服务
C.特约服务
D.日常生活服务
16.物业管理公司与业主管理委员会的关系是（D）
A.上下级关系
B.管理与被管理的关系
C.领导与被领导的关系
D.委托人与被委托人关系
17.房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的（D）
A.G
B.W
C.W’
D.G’
18.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（D）
A.评估价格
B.市场价格
C.理论价格
D.抵押价格
19.房地产收益分配体系的建立取决于（B）
A.房地产开发成本的构成
B.房地产市场价格的构成
C.房地产市场结构
D.房地产产权结
20.城市规划是房地产经济调控的（A）
A.经济手段
B.技术手段
C.行政手段
D.法律手段
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
21.房地产业在国民经济发展中具有（ABC）
A.基础性
B.带动性
C.支柱性
D.先进性
E.能动性
22.房地产经营管理企业可以分为（ABCDE）
A.房地产开发经营企
B.房地产施工承包企业
C.房地产市场中介服务企业
D.房地产物业管理企业
E.房地产金融保险企业
23.房地产经营管理项目可行性研究可以分为（ADE）
A.机会可行性研究阶段
B.投资可行性研究
C.设计可行性研究阶段
D.初步可行性研究阶段
E.最终可行性研究阶段
24.房地产经营管理企业的自有资金主要包括（BDE）
A.国家财政拨款
B.企业注册资本金
C.社会筹集资金
D.企业公积
E.股本金
25.征用农业用地补偿费的构成是（ABCDE）
A.土地补偿费
B.安置补偿费
C.地上附着物补偿费
D.青苗补偿费
E.拆迁补偿费
26.房地产市场基本构成要素为（ACE）
A.市场运行客体
B.房地产市场管理组织
C.市场运行主体
D.房地产市场中介组织
E.市场运行的行为方式
27.房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（CDE）
A.地租
B.利润
C.维修费
D.折旧费
E.管理费
28.房地产中介服务组织必须履行的义务有（ABCE）
A.遵守有关法律、法规和政策
B.遵守自愿、公平、诚信的原则
C.按照核准的业务范围从事经营活动
D.按规定的标准收取费用
E.依法缴纳税费
29.房地产开发企业财务报表体系包括（ABCD）
A.资产负债表
B.损益表
C.现金流量表
D.利润分配表
E.会计科目表
30.房地产法律体系的三个子体系是（ABC）
A.土地法体系
B.住宅法体系
C.房地产法体系
D.城市规划法体系
E.房地产市场管理法体系
三、简答题（本大题共4小题，共30分）
31.房地产经济有哪些特征？（7分）
32.房地产商品的买卖具有哪些特点？（9分）
33.土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。

（8分）
34.房地产项目的开发成本有哪几项费用构成？（6分）
四、论述题（本大题共2小题，每小题15分，共30分）
35.试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。

36.试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系.。