昆山花桥国际商务城综合体营销价值分析评估报告(51页)
昆山市商业综合体发展现状分析
XX市商业综合体发展现状分析“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。
它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。
它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。
此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。
城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。
除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。
但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。
一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。
其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。
为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市围开展了商业综合体调查。
花桥国际商务城区域价值分析
拓展配套区
为核心办公区和先
导区商务、生活生 活延伸配套设施。
先导区
紧靠上海，承载
上海国际性大都 市商务溢出效应。
配套相应设施，缓解旧城保护的压力。
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先导区现状
赛格电子市场 中寰广场 希尔顿酒店
壹克拉
亚 太 广 场
中宇国际大厦
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拓展配套区现 状
心、物流分拨中心和高科技产品为主导的采购配送中心，作为承接台资新一轮转移的重要载体。
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三大产业基地三：服务外包产业基地
位于商务城西南片，规划总面积10平方公 里，其中一期规划面积2.5平方公里。(规划为国际金
融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。）
大力发展以金融BPO为主要特色的服务外 包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重 点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和
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功能配套看花桥——创业、生活两相宜
针对商务人士对居住和生活配套设施的高层次、多样化 需求，商务城规划建设高质量的城市服务设施体系。 商务城将在三年左右的时间内，建成国内领先的新型数 字化生态环境，实现政务信息化、社会与公众服务信息化、经 济与企业发展服务信息化三位一体的“E城通”。
学约1万人左右的师生。）、1000万平方米建筑
面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山 办公”品牌。
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区域关系：服务江苏、融入上海、面向世界
花桥商务城与长三角的关系
花桥商务城与上海的关系
花桥商务城与江苏省的关系
长三角地区具有竞争力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区; 上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市; 江苏省未来三大商务中心（连云港、南京、花桥商务城）之一;
花桥国际商务城区域价值分析报告
硅湖学院 鑫苑国际花园
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核心商务区区域现状
建滔广场
商
同城 虹桥印象
天骏 务
金融服务中心
同城
中华爱心基金会 国际基金会总部基地
中城 商务广场
道 大
苏豪 国际广场
天工 国际大厦 汇金大厦
中信 产业园
恩格斯（中国） 总部基地
中茵商务 广场
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优势决定区域发展
上海轨道交通11号线北段工程是全国首例跨省建设的城市轨道交通工程，该工程的建设将有力推动长三角交通和经济一体 化进程，提升地区综合竞争力，强化苏沪间的经贸合作，对促进昆山和上海的错位互补发展起到积极作用。
轻轨时代的到来，不仅延伸了人们的居住空间，改变人们的居住与置业的理念，而且扩展了城市的发展空间，牵引着城市与 产业的精彩变局。
花桥商务城与上海的关系
花桥商务城与江苏省的关系来自 长三角地区具有竞争力(交通、经济交汇)的现代服务业示范区; 上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市; 江苏省未来三大商务中心（连云港、南京、花桥商务城）之一;
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空间格局 ：“一轴、两心、三片区、多组团”
不是上海 就是上海
没有机器轰鸣，不见繁忙的流水线，就经济“性格” 而言，50平方公里的花桥在有着“世界工厂”之称的昆 山显得有些“另类”.服务业占GDP比重逼近60%，实现 了产业结构“三二一”的根本性转变，在江苏乃至全国 独树一帜。
作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区 花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势……
为核心办公区和先 导区商务、生活生 活延伸配套设施。
解读昆山花桥商务区总体规划
解读昆⼭花桥商务区总体规划解读昆⼭花桥国际商务区总体规划引⾔：昆⼭花桥国际商务区总体规划背景制造业作为昆⼭乃⾄江苏省的经济增长引擎将难以长期持续，发展现代服务业是江苏省保持长期竞争⼒的重要战略，拓展⽣产性服务业是昆⼭发展现代服务业的核⼼内容，昆⼭毗邻上海，具有显著的区位优势，雄厚的制造业基础，便捷的交通条件，有保证的⼟地⽀撑，可靠的政府，⾼效的服务，可预见的市场需求。
花桥国际商务城与上海及其商务业发展的关系⽽⾔，花桥国际商务城树⽴“是上海⼜不是上海”的定位理念。
⼀．规划范围与指导思想本次总体规划将原花桥镇范围作为花桥国际商务城的规划区范围进⾏建设控制，总⾯积为49.95平⽅公⾥。
1、合理定位2、近远期结合，突出重点3、合理安排各项基础设施建设4、突出⽣态理念⼆、现状概况和发展规模1、⽤地规模合计城镇建设⽤地规模将达到31.22平⽅公⾥，⼈均城镇建设⽤地104平⽅⽶。
商务综合区总⾯积10.97平⽅公⾥，可建设⽤地530公顷，占总⽤地的48％。
国内外案例研究表明，在⼀般集中式的商务办公园区中，绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地呈现40%、20%、40%的⽐例布局。
花桥国际商务城的商务综合区的绿化⽤地、道路⽤地和商务办公综合⽤地也将按这个基本⽐例安排。
2、⼈⼝规模花桥国际商务城的总⼈⼝由商务⼈⼝、镇区⼈⼝、⼆产⼈⼝和其他⼈⼝组成。
商务⼈⼝：合计约16万⼈。
镇区⼈⼝：合计约9万⼈。
⼆产⼈⼝：将吸引4万左右的产业⼯⼈。
其他⼈⼝：主要是硅湖⼤学约1万⼈左右的师⽣。
结论：远期花桥国际商务城总⼈⼝将达到约30万⼈。
花桥国际商务城实际居住⼈⼝= 总⼈⼝—通勤⼈⼝，约25万⼈三、空间布局1、“⼀轴、两⼼、三⽚区、多组团”的城市空间格局总体结构规划图2、西部⽣活配套区、北部产业集聚区和东部商务综合区四、综合交通规划提出“公交优先”的策略。
建设⾼密度的公共交通运营系统；在主要城市道路上规划公共交通专⽤道系统；规划花桥到上海、苏州、昆⼭之间的⾼速公路公交专线，在商务城内停靠四⾄五站连接各主要商务分区，与商务城内的公交系统相互连接，离开商务城之后经由⾼速公路直达上海市区。
昆山花桥国际商务城
花桥国际商务城花桥---随着上海11号线的开通被越来越多的人所了解。
2011年6月11号线花桥段奠基2013年4月26号11号线缓缓驶入花桥2013年9月正式通车-----全国唯一一条，也是第一条跨省对铁，开启长三角立体轨道体系新时代！融入上海、服务江苏、面向世界------这是花桥对世界的宣言。
江苏省省级经济开发区、花桥国际商务城，承接上海产业转移，打造江苏面向全国，面向世界的窗口。
这是花桥对自己的定位！片区简介篇花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。
2005年8月，江苏省委、省政府提出把商务城建成江苏省发展现代服务业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务集聚区之一，2006年8月被批准为省级开发区。
2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。
根据功能策划和总定位，花桥国际商务城将充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐射，承接上海商务外溢，着力打造服务外包基地和国家级金融服务外包示范区，大力发展四大产业：一是服务外包，包括跨国公司、国内大型企业集团的IT服务、客户服务等外移外包。
二是金融机构后台处理中心，包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡服务和客户呼叫中心等。
三是制造业企业的区域性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等。
四是物流采购中心，以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等项目，力争通过5—10年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山办公”品牌，建设成为上海国际大都市的卫星商务城。
作为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区，花桥国际商务城在承接上海商务外溢、发展现代服务业方面具有得天独厚的优势：一、区位交通优势。
花桥国际商务城东依上海国际汽车城，西邻苏州工业园区，西距昆山市中心16公里，东离上海市中心人民广场20公里，距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里，浦东国际机场80公里。
昆山花桥地块市场分析报告
昆山花桥地块市场分析报告―――东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四亲爱的曹董事长：您好！感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会，深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。
他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩，因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等，从销售和市场角度，着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化，对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议，供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会，但是机遇和风险并存。
上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念，力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
前言 (2)第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 (5)一、昆山宏观经济环境 (5)二、区域房地产市场综述 (12)第二部分项目地块特征分析 (19)一、地块分析 (19)二、周边未来规划 (25)第三部分项目SWOT分析 (29)第四部分竞争分析 (31)第五部分项目开发建议及定价 (39)第六部分项目综合评价 (46)结语 (47)【董事长提要】一、本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机❖近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。
❖昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。
❖花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
二、本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层❖社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
❖总概念：生态居家，健康生活。
❖产品定位：花桥国际商务城精品生活社区❖消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带❖竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。
yj-中航昆山城市综合体项目整合营销报告
价值发现2——未来规划中的中心城综合片区西北部，是昆山的四大居住片区之一
价值发现3——昆山萧林路，昆山中心城区北部重要的东西向交通要道
价值发现4——萧林路沿线为未来城市副中心商圈，萧林路沿线改造工程，大力改善交通环境，提升整体商业面貌，板块价值大幅提升
板块价值：东拓西展，提升中心，承担城市发展和政府规划重任，具备领导和带动区域发展潜力
A5地块
A6于整个小区东面，由住宅、办公楼、SOHU公寓、大卖场、开放式街区构成； 其中住宅部分面积241880平米，共计1914套，酒店公寓36000平米，商铺34300平米。
项目总体认知
价值发现1——城市本身具有较强辐射力和吸引力。
南京
杭州
上海
苏州
无锡
PPT标题
落款
中航城萧林路项目 整合营销方案
致中航地产 2010.6 昆山
这一刻 让世界欣赏昆山
纽约·曼哈顿·帝国大厦 大厦建于1931年，高381米102层，是目前曼哈顿最高建筑物，他不仅是地标性建筑，更是美国历史的理程碑
巴黎·赛纳河·埃菲尔铁塔 埃菲尔铁塔于1889年正式建成，采用交错式结构，高300米，虽说已有百年历史，但从塞纳河边看去，其高耸的艺术形态，仍是一国象征
开放式街区，购物中心等都市时尚建筑
高品质写字楼、五星级酒店等国际化商务环境
项目一流的品质，一流的物管，一流的建筑组合，项目整体品质绝非昆山市场其他项目可比。
占据城市中心黄金边缘，城北钻石中央
中航城萧林路项目
项目具备了成为高端国际社区的先天禀赋
城市背景
周边环境
品质大作
一流配套
泛上海都市圈，台资新高地，全国百强县（市）首位
花桥区域价值及周边竞品
公寓部分
商业部分
会所部分
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本报告保密
竞案分析
在售竞案
游站商业中心
• • • • • • 占地面积：34223㎡ 总建筑面积：106100.92㎡ 项目地址： 花桥经济开发区绿地大道258号企 业名称： 昆山城开锦亭置业有限公司 当前批准销售总面积： 30188.470平方米 当前批准销售套数： 601套（一期351套） 参考平均价： 13000元/每平方
曹安公路 兆 丰 路
亚太广场
绿地花桥21城
中宇国际中心
鑫苑国际
先导区 区域总部基地 居住区
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花桥区域在售楼盘价格
楼盘名称 产品类型 最小面积 单价 先导区楼盘 都会新峰 赛格国际公寓 办公楼 亚太国际 中宇国际中心 40年公寓 70年住宅 50平米 50平米 50多平米 15000元/平方米 14000元/平方米 —— 绿地大道南 常发香城湾 国基城邦 70年住宅 70年住宅 74平米 68平米 9200元/平方米 9000元/平方米 毛坯 毛坯 68-70万/套 赠送面积8-9平米，7月份开盘 精装修1500 —— 5年7%扣总价，剩下首付一半 4.8米挑高，特价房85折 酒店式公寓，预计下半年开盘 70年住宅 70年住宅 72平米 50平米 12000元/平方米 12500元/平方米 精装修1500 精装修1500 90万/套起，97折 装修情况 备注
楼栋公安幢号 3幢 5幢 4幢 8幢 11幢 9幢 12幢 13幢
楼栋施工幢号 9幢 7幢 8幢 5幢 3幢 4幢 2幢 1幢 6幢
批准销售套数 196 224 222 100 112 112 224 336 222
已售套数 170 212 216 96 110 108 221 333 159
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C-25项目营销价值分析报告
2009年2月
昆山城开锦亭置业有限公司
•花桥国际商务城介绍短片
融合和联动
标杆现代服务业园区属性印度班加罗尔科技园成功的关键要素
•良好的区域位置、基础设施超前
•园区的环境优美、综合配套完善
•人类资源充足、人才结构梯度化
•多元文化知识体系、产学研的交流互动
•明确的功能定位、政府政策的大力支持
•主导产业企业集聚、相关产业协同发展
区域核心竞争力评估结论
1花桥国际商务城初步已经从生产要素投资导向阶段向产业启动发展阶段过渡
2花桥国际商务城的核心产业已经具备雏形
3花桥国际商务城的竞争力在未来3-5年将具有较强的优势
4花桥国际商务城制约其核心竞争的驱动因素为（人力资源：加强人力储备、专业价值高的劳动力、多元文化的塑造）；相关产业（现代商贸服务业）
本案
心
年轻客户的价值主张•自我个性的张扬、朋友伙伴的分享•青春不仅仅是奋斗还可以享受
•快乐至上、健康多元的生活
•拥有房屋不等于拥有生活
梦想PK现实
电影生活
年轻人创业与就业—“年轻态”城市综合体
就业与创业互动的内涵
•自我才艺展示的舞台
•自我独立成长的场所
•自我梦想放飞的地方
•自身价值实现的平台
工作与生活一体的内涵•年轻人草根文化展示基地•年轻人主题嘉年华的乐园•创意工作与娱乐生活一体化•个性张扬与共性参与的分享交融
建筑语言—极简
跨界
部落文化
庭院式城市化办公空间
创意公寓式办公
豪华中庭大堂
气派的玻璃幕墙
个性精品商业
喝茶聊天
户外运动。