房地产估价-收益法
房地产估价-收益法概述
V50
V30
R30 K 50 r50 K 30
5000
8%1
1
1 10%
50
10%1
1
1 8%
30
4403.54元 / 平方米
第五章 收益法
3、比较不同年限价格的高低
例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年， 单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。 假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。
1
r
0.5
第五章 收益法
a发生在期末
a1 a2 a3 a ……
a ……
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
a1 1 r
a2
1 r2
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1 r3
a r
1
1
1
r
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1
1 r3
第五章 收益法
三、纯收益按一定比率递增（减）
ai=a(1+g)i-1
a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n-1
…… a
0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
V a1 a2 a3 ...... at a ...... a
1 r 1 r2 1 r3
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V
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ai
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a r
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1
1 r nt
1
1 r t
第五章 收益法
例题
例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权， 于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需 要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其 未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元； 第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右， 该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。
《房地产估价》课件8收益法
6. 收益法的优缺点
优点
基于未来收益，较为客观、 直观，适用于长期房地产投 资的评估。
缺点
过于依赖预测和市场状况， 容易受到变动的因素影响。
应用限制
收益法对于不同类型的房地 产资产有不同的适用程度， 需要结合实际情况进行判断。
7. 收益法的改进
通货膨胀调整法
考虑通货膨胀对未来收益的影响，调整现金流量的估算。
2 计算方法
资本化率 = 年净收益 / 资产价值
3 影响因素
市场利率、风险水平和预期回报率都会影响资本化率的确定。
5. 步骤3：计算资产价值
1 定义
根据资本化率，将年净收益除以资本化率，得出房地产资产的估值。
2 计算公式
资产价值 = 年净收益 / 资本化率
3 案例分析
通过实际数据和资本化率计算，确定房地产资产的价值。
信誉评估法
将信誉评估纳入资本化率的计算，考虑投资风险的因素。
风险调整法
根据风险水平和投资者偏好，调整资本化率来反映风险。
8. 结论
总结收益法的应用
收益法是房地产估价中的重要 方法，可以帮助确定房地产资 产的价值。
主要收益法对比
相对于其他估价方法，收益法 有其独特的优点和限制。
展望房地产市场趋势
未来房地产市场的发展将对收 益法的应用和预测产生重要影 响。
房地产估价: 收益法
收益法是房地产估价中一种常用的方法。它可以帮助我们确定房地产资产的 价值。本课件将介绍收益法的概述、计算步骤、优缺点、改进方法，并展望 房地产市场的趋势。
1. 收益法概述
定义
收益法是一种评估房地产价 值的方法，根据其产生的潜 在收益来确定资产的价值。
应用领域
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的.最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
房地产估价第6章 收益法
第一节 收益Βιβλιοθήκη 的基本原理一、收益法的含义 二、收益法的理论依据 三、收益法适用的估价对象及条件 四、收益法的估价步骤
返回
一、收益法的含义
收益法(income approach，income capitalization approach )，也称 收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来正常收益，选择适 当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4．报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际 估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初 或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年 初为A ，则将其转换为发生在年末的公式为： A ＝A (1+Y)
5．公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。 例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A， Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则 应对净收益、报酬率或者对公式做相应调整。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向来求取估价对象的 价值。通常把用收益法估算出的价值称为收益价格。
一、收益法的含义
1．直接资本化法 是将估价对象未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以适当的
资本化率转换为估价对象价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的 预测收益（通常为未来第一年）为基础进行价值估算，即通过将预测收 益与一个适当的比率相除或者将预测收益与一个合适的乘数相乘获得。 其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价 值的方法，称为收益乘数法。 2．报酬资本化法
返回
四、收益法的估价步骤
房地产估价-收益法
资本化率
6.25％
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
➢其房中 地报：产酬投时率资 ，的风 所求险 要取补 求偿的是承指担当额投外资风者险投的补资偿于；具管有理风负险担性补的
偿越是 小◆ 指，报一从酬项 而率投 投求资 资取要 者的求必基的然本关会方心要法和求主监的要管对有越所三多承种，担其的吸额引外力管就理会的 补1）偿累；加缺法乏。流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于 缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投 资房地产可能获得某些额外的好处。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
➢报酬率的求取
▪ 报酬率与投资风险应该成正比。 ▪ 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的
净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 ▪ 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高
低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
➢报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
➢资本化率与收益乘数的求取
▪综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的 加权平均数，即：
Ro ＝M×RM＋(1－M)RE
上式中： 上R述o表公示式综用合文资字本表化示率即（：%）；
M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比 综款率RR价合ME表表，值资示示一比本抵自般率化押有介）率贷资于＝ ×款金自6贷0常的%有款-数资-资价9；本0金值%化之资比率间本率（；化×%抵率）押。贷款常数＋(1－贷
5.4房地产估价的收益法
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第四节房地产估价的收益法1基本思路及步骤收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。
收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格2适用对象及条件收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
条件：收益和风险都可以预期和量化。
3各参数的估算3.1净收益的估算实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。
当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。
客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。
客观收益用来评估。
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用＝有效毛收入－营运费用（P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。
有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。
营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。
净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。
3.2资本化率的估算3.2.1纯收益与售价比率法。
例题：在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。
表1纯收益与售价交易实例对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%3.2.2安全利率加风险调整值法。
资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。
评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。
3.3收益期限的确定(已讲)3.4收益法的派生方法（非重点）1)土地残余法思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率2)建筑物残余法思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率4应用举例某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
房地产估价师-收益法公式汇总
一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
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ai
通常以年为单位
第五章
收益法
房地产估价
二、净收益每年不变
a1=a2=a3=……=an=a
a
0 1
V
a
2a3来自a……a
……
a
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n
a a a a ...... 1 r 1 r 2 1 r 3 1 r n
1 1 n 1 r
K年
K估 K实
第五章
收益法
房地产估价
例5－11：
某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为 1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似， 现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。
1 1 48 1 6% 1500 1489 .36元 / 平方米 1 1 50 1 6%
K 48 V V50 K 50
宗地价格=基准地价×K日×K区×K个× K容× K年×……
第五章 收益法
房地产估价
a发生在期初
a
0
a
1
a
2
a
3
a
……
a
…… a
4 ……
t－1 t t+1……n-1 n
a 1 V 1 r 1 r n a (1 r ) 1 V 1 n r 1 r
则有：
Vn
an Kn r
VN
aN KN R
如果： 如果：
an=aN=a R=r
则有：
RK n Vn V N rK N
Kn 则有： Vn V N K N
第五章 收益法
房地产估价
例5-8
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。
a V r
——有限年公式 ——无限年公式
n=∞ r=0有限年
a V r
V na
第五章 收益法
房地产估价
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算；
③比较不同年限价格的高低；
④用于比较法中土地使用权年限修正。
第五章
收益法
房地产估价
1、直接用于计算价格
例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率 为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
a4
……
at
……
an
4 ……
n
t－1 t t+1…… n-1 n
ai
V
i 1
1 r
i j j 1
an a1 a2 V ...... 1 r1 (1 r2 ).......( 1 r1 1 r1 (1 r2 ) 1 rn )
第五章 收益法
1 nb a b V 2 1 n n r r 1 r r 1 r
a b V 2 r r
第五章 收益法
——有限年
——无限年
房地产估价
例5-13
某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元， 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元， 收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。 试求该宗房地产的价格。
若t年前的纯收益每年按一定比率g递增
t Vt a 1 g V 1 t rg 1 r 1 r
若t年前的纯收益每年按一定数额b递增
a b V 2 r r Vt 1 nb 1 t t 1 r t 1 r r 1 r
a 20
a(1+g) …… 21…… n
a a a3 a1 a2 1 1 V 1 20 3 3 1 r (1 r ) 2 (1 r ) 3 r ( 1 r ) ( 1 r ) rg
a a(1 g ) a3 a a2 1 1 V 1 1 1 r (1 r ) 2 (1 r ) 3 r (1 r ) 203 (1 r ) 3 rg
1 1 30 1 7% 10000 8991 .57元 / 平方米 1 1 50 1 7%
K 30 V30 V50 K 50
第五章
收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V50 K 10000 V 10351 .41元 / 平方米 K 50 1 1 50 1 7%
第五章
收益法
房地产估价
四、纯收益按一定数额递增
ai=a+(i-1)b
a 0 1 a+b 2 a+2b 3 …… …… a+(n-1)b n
a ab a 2b a n 1b V ...... 2 3 1 r 1 r 1 r 1 r n
a 1 10 1 V 1 127.80万元 1 n 506 r 1 r 7.5% 1 7.5
第五章
收益法
房地产估价
2、不同年限价格的换算
假设：
1 Kn 1 n 1 r
1 KN 1 N 1 R
房地产估价
一、一般公式
a1 0 1
n
a2 2
a3 3
a4
……
at
……
an
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n
a1 a2 an V ...... i 2 n 1 r 1 r 1 r 1 r i 1
V——价格 ai——净收益 n——收益期限 r——还原利率
V30 V40
K 30 K 40
1 1 30 1 8% 5000 4720 .40元 / 平方米 1 1 40 1 8%
第五章
收益法
房地产估价
例5-9
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000 元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50 年、还原利率为10%下的价格。
n 65 a 8 1 g 1 2% V 112.76万元 1 1 rg 1 r 9% 2% 1 9%
第五章
收益法
房地产估价
a1 0 1
a2 2
a3 3
a 4
…… a …… 19
4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第五章 收益法
房地产估价
§5-2
一、一般公式
a1 0 1 a2 2 a3 3
收益还原法的计算公式
a V rg
n 1 g 1 1 r
——有限年公式 ——无限年公式
n=∞
a V rg
r=g 有限年
V
na 1 r
第五章 收益法
房地产估价
例5－12
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用 年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一 年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增 长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。
0.5
1 1 n 1 r
a 1 0.5 V 1 1 r r 1 r n
第五章
收益法
房地产估价
a发生在期末
a1
0 1
a2
2
a3
3
a
……
a
……
a
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n
1 a3 a1 a2 a 1 V 1 n 3 2 3 r 1 r 1 r 3 1 r 1 r 1 r
1 8% 1 50 1 10% 5000 4403.54元 / 平方米 1 10% 1 30 1 8%
V50 V30
R30 K 50 r50 K 30
第五章
收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年， 单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。 假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格:
Vt at t
at Vt a1 a2 V ...... ...... 2 t t 1 r 1 r 1 r 1 r
V
t
1 r i 1
ai
i
1 r t
房地产估价
Vt
第五章
收益法
若t年前的纯收益每年相等
Vt a 1 V 1 t r 1 r 1 r t
1 g n20 1 1 20 1 r ( 1 r )
1 g n 20 1 1 20 1 r ( 1 r )
n 19 a a a3 1 a a1 a2 1 1 1 V 1 1 19 1 r (1 r ) 2 (1 r ) 3 r (1 r ) 193 (1 r ) 3 r g 1 g ( 1 g )