房地产估价 作业卷
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
(9088)《房地产估价》网上作业题及答案
[9088]《房地产估价》第一次作业[多选题]将多个房地产估算结果综合成一个结果，可取其＿A：加权算术平均数B：众数C：中位数D：简单算术平均数参考答案：ABCD[多选题]楼面地价是＿之比A：土地总价与土地总面积B：土地总价与建筑总面积C：土地单价与建筑容积率D：土地单价与建筑覆盖率参考答案：BC[多选题]一宗土地经过规划后其价格可能＿A：上升B：不变C：等于零D：小于零参考答案：ABCD[多选题]房地产估价师不应评估＿A：亲属的房地产B：委托者要求高估的房地产C：委托者不要求评估的房地产D：所在单位的房地产参考答案：ACD[多选题]假设开发法中预期的楼价可用＿求取A：市场法B：收益法C：成本法D：收益乘数法参考答案：ABD[多选题]估计理论上的真实客观价格是指＿A：交易双方均接受的价格B：对交易双方来说经济上合理的价格C：政府规定或希望的价格D：正常情况下形成的价格参考答案：BD[多选题]估价时点又称＿A：估价作业日期B：评估基准日C：估价期日D：评估时点参考答案：BCD[多选题]房地产存在的形态有A：土地B：建筑物C：房地D：房地产参考答案：ABC[多选题]影响房地产需求的因素有＿A：该种房地产的价格B：消费者的收入水平C：消费者的偏好D：消费者对未来的预期参考答案：ABCD[多选题]房地产估价合法原则中的合法权益包括＿A：合法产权B：合法使用C：合法处分D：合法委托参考答案：ABC[多选题]建筑物重新购建价格可以用＿求取A：市场法B：单位比较法C：工料测量法D：分部分项法参考答案：ABCD第二次作业[单选题]正常情况下，最高价格的土地权利应是A：出让土地使用权B：地上权C：所有权D：划拨土地使用权参考答案：C[单选题]建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和（）耐用年限A：等于B：大于C：难以判断D：小于参考答案：C[单选题]已知土地资本化率，用收益法求其价格时，选择的资本化率是＿＿A：综合资本化率B：通行投资利率C：建筑物资本化率D：土地资本化率参考答案：D[单选题]房地产的供给增加，需求不变，其价格会＿A：上升B：下降C：维持不变D：升降难定参考答案：B[单选题]有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1980年，乙建于1985年，若依年限法，甲建筑物的折旧会――乙建筑物的折旧A：大于B：小于C：等于D：难以判断参考答案：D[单选题]报酬率的实质是一种＿A：利息率B：收益率C：资本化率D：回报率参考答案：B[单选题]房地产的四个次级权能中最重要的是＿A：占有B：使用C：收益D：处分参考答案：D[单选题]在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法参考答案：B[单选题]下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼参考答案：B[单选题]下列不属于房地产区位因素的是A：交通B：用途C：环境D：楼层参考答案：B第三次作业[判断题]成本法的估算结果一般小于市场法的估算结果参考答案：错误[判断题]采用现金流量折现法估算时，利息也需要折现参考答案：错误[判断题]收益乘数就是利息率的倒数参考答案：错误[判断题]可比实例房地产是一种交易实例房地产参考答案：正确[判断题]路线价是临街标准宗地的平均价格参考答案：正确[判断题]房地产价格的上涨趋势与房地产价格本身的高低无关，高价格的房地产其价格上涨趋势可能较缓慢，而低价格的房地产其价格上涨趋势可能较强劲参考答案：正确[判断题]高层建筑地价分摊是将高层建筑物占地的地价分摊到相邻地块上参考答案：错误[判断题]土地所有权人可以不受限制的随便处置土地参考答案：错误[判断题]生地和毛地的主要差异在于所在区域的不同参考答案：正确[判断题]房地产估价师和房地产估价员都必须经过相关考试都可以在估价报告上签字参考答案：错误第四次作业[判断题]房地产估价应该实事求是，成本费用及利润的估算应根据对象的实际发生情况而确定参考答案：错误[判断题]只要有比较多的类似房地产的交易案例就可以采用市场比较法评估房地产价格参考答案：正确[判断题]房地产估价是对房地产价格的估算和判定，一般都会和公开市场价格有一定的偏差参考答案：错误[判断题]房地产价格实质上是房地产权益价格参考答案：正确[判断题]会计上的房地产折旧和房地产估计中的房屋折旧含义是一样的参考答案：错误[多选题]市场实物状况比较和调整的内容包括A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施E：装饰装修参考答案：BDE[多选题]下列关于重新购建价格的说法中，正确的是（）A：重新购建价格是重新开发全新状况的估价对象B：重新购建价格是在股价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格参考答案：BCD[多选题]房地产估价是对房地产真实客观合理价格的一种（）A：假定B：估计C：判断D：决定参考答案：BC[单选题]在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）A：过去形成的房地产价格变动的趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产参考答案：A[单选题]随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：甲醛深度价格修正率参考答案：B[单选题]运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期参考答案：C第五次作业[论述题]估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。
房地产估价作业(分两次写)
第一次作业1.为评估某住宅楼2003年8月31日的正常市场价格，调查了A、B、C、D、其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增0.8％。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
2.某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为10000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2，建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为2万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
平均寿命为15年，经过年数为6年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为9％，银行贷款年利率为6.4％，土地报酬率为7.2％。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
第二次作业1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为5，共24层，每层建筑面积相同。
房地产估价考试试题
房地产估价考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的核心是：A. 土地使用权年限B. 土地位置C. 可比性原则D. 土地开发程度2. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则3. 房地产估价报告中，估价目的通常包括：A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 所有上述选项4. 估价时点是指：A. 估价报告完成的时间B. 估价报告提交的时间C. 估价结果所依据的市场条件的时间D. 估价委托的时间5. 以下哪个因素不属于影响房地产价格的外部因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 交通状况6. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为：A. 40年B. 50年C. 70年D. 无年限限制7. 房地产估价中，收益法适用的条件是：A. 房地产有稳定的收益B. 房地产的收益可以预测C. 房地产的收益风险可以量化D. 所有上述选项8. 房地产估价报告的有效期通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年9. 房地产估价师在估价过程中，应遵循的职业道德包括：A. 保守估价对象的秘密B. 接受估价委托后，不得随意更改估价结果C. 估价结果应客观公正，不受外界影响D. 所有上述选项10. 以下哪种估价方法不适用于商业地产估价？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 剩余法二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价的程序包括：A. 接受估价委托B. 收集估价所需资料C. 确定估价方法D. 编制估价报告12. 房地产估价中，收益法中收益的计算包括：A. 净租金收入B. 运营费用C. 资本化率D. 折旧费用13. 影响房地产价格的内部因素包括：A. 房屋的建筑面积B. 房屋的朝向C. 房屋的楼层D. 房屋的装修状况14. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法和过程D. 估价结果15. 房地产估价师在估价过程中，应避免的不当行为包括：A. 接受不正当利益B. 泄露估价对象的商业秘密C. 故意低估或高估估价对象的价值D. 未经委托人同意，擅自公开估价结果三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述房地产估价的目的和意义。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
《房地产估价》试卷一
《房地产估价》试卷一一、单项选择题（共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内。
1．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A 上升Ｂ下降 C 不变 D 升降难定2．残余法是依据（）价格。
A 土地收益求取土地B 建筑物收益求取建筑物C 房地收益求取房地D 房地收益单独求取房地或建筑物3．用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A 该宗房地产的实际B 类似房地产的客观C 类似房地产的最高D 类似房地产的最低4．对同一宗房地产而言，（）。
A 房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧B 建筑物价格=房地价格—土地价格C 土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧D 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧5．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A 50万元B 55万元C 60万元D 60万元以上6．理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。
A 市场租金B 商品租金C 理论租金D 成本租金7．用成本法评估新开发土地价格的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地费用（）+正常利税。
A 拆迁安置补偿费B 基础设施建设费C 公共配套设施费D 开发土地所需费用8．（）限制了估价报告书的用途。
A 估价方法B 估价目的C估价原则 D 估价日期9．在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A 一面临街矩形地B 一面临街三角形地C 一面临街梯形地D 一面临街不规则形地10．在评估期房价格时，（）。
A 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B 估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D 估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态11．一般损坏房的成新度为（）。
房地产估价作业题.
房地产估价作业题
一、填空题
1.房地产估价指的是（）。
2.专业估价由专业（）和专业（）完成。
3.估价师和估价机构是估价（）的提供者，是估价（）。
4.土地是一个（），但该（）不是平面的，而是三维立体的。
5.楼面地价是一种特殊的（）单价，是按照土地上的建筑物面积（）的土地价格。
二、名词解释
1.专业房地产估价
2.价值
3.价格
4.评估价值
5.估价当事人
6.房地产估价师
7.房地产估价机构
8.估价目的
9.估价时间
10.建设用地使用权
11.房地产转让
12.房地产
13.建筑物
14.不动产
三、简答题
1.价值与价格的关系与区别
2.简述房地产估价的必要性
3.简述房地产区位的含义
4.房地产的特性
5.简述房地产价格的形成条件
四、计算题
1.一套建筑面积100平方米、单价2800元/M2、总价28万元的住宅，在实际交易中的价
款支付方式可能有几种情况：
（1）要求在成交日期时一次性付清。
（2）如果在成交日期时一次性付清，则给予折扣，如优惠5%。
（3）从成交日期起分期支付，如首期支付9.5万元，余款在未来一年内分两期支付，如每隔半年支付9—9.5万元。
（4）约定在未来某个日期一次性付清，如约定一年后一次性付清。
（5）以抵押贷款方式支付，如首付房价的30%（即9.5万元），余款向银行申请抵押贷款，在未来10年内按月等额偿还贷款本息。
P119,120。
房地产估价师考试练习题
房地产估价师考试练习题一、选择题1.根据《不动产估价通则》规定，以下哪项不属于房地产估价的基本原则？A.公正、合理、准确B.独立、专业、客观C.保密、降价、迅速D.广泛收集、反映市场价值的证据和资料2.以下哪个不属于房地产估价的报告类型？A.市场分析报告B.征地补偿评估报告C.租金评估报告D.环评报告3.对于企业资产估价中的经济价值，以下说法正确的是：A.经济价值等于市场价值B.经济价值等于收益法价值C.经济价值等于折旧法价值D.经济价值等于成本法价值4.下列属于估价报告应具备的要素的是：A.报告概述B.估值方法C.估值结论D.以上都是5.以下哪种估价方法适用于矿产资产的估价？A.成本法B.比较交易法C.收益法D.地役权法二、判断题1.房地产估价是通过对不动产进行数值评估的过程，根据市场价值确定不动产的价值。
A.正确B.错误2.环境影响评价报告不属于房地产估价报告的一种。
A.正确B.错误3.房地产估价师在进行估价工作时，可以参考其他地区类似建筑物的出租价格进行预测。
A.正确B.错误4.房地产估价报告中的建筑物照片和位置图是必须包含的内容之一。
A.正确B.错误5.房地产估价师需要具备较强的经济、金融、法律等相关领域的知识。
A.正确B.错误三、简答题1.请简述房地产估价的基本理论和方法。
2.对于一座售价高昂的高楼大厦，在估价过程中应该采用哪种主要的估价方法？3.请简要介绍房地产估价报告中的常见内容。
四、综合题某城市一片土地，原本用于农田，由于城市发展规划的需要，计划重新规划并建设住宅小区。
你作为房地产估价师，受雇于城市规划部门，负责对该土地进行估价。
请你根据你掌握的估价理论和方法，以及附近类似土地的市场交易价格，进行合理估价并撰写一份估价报告。
（提示：估价报告应包括但不限于报告的目的、估值方法、土地价值、建筑物价值、收益评估等内容）以上为房地产估价师考试练习题，祝你成功！。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、单选题:
1、房地产现今不仅是一种重要的资源和财产，生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资
产，成为（）的主要对象。
A．交易
B．交易和投资
C．交换
D．投资
A B C D
你的答案：标准答案：b
本题分数：25.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分
解析：
2、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。
A．灾害调查评估
B．规划实施情况评估
C．房地产评估
D．相关经济损失评估
A B C D
你的答案：标准答案：c
本题分数：25.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分
解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。
3、对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由（）决定。
A．市场力量
B．估价人员的主观判断
C．政府意志
D．个别市场参与者的价值判断
A B C D
你的答案：标准答案：a
本题分数：25.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分
解析：房地产价值是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。
4、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。
A．应是可以实现的价值
B．是提供价值意见而不是作价格保证
C．对委托人的价格保证
D．为委托人争取最大的利益
A B C D
你的答案：标准答案：b
本题分数：25.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分
解析：
5、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（）。
A．一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B．一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C．一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D．一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价
A B C D
你的答案：标准答案：c
本题分数：25.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分
解析：房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即一是鉴证性估价或证据性估价、公证性估价；二是咨询性估价或参考性估价。
6、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围
通常是（）。
A．±15%
B．±10%
C．对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D．有时可放宽至±20%
A B C D
你的答案：标准答案：b
本题分数：25.00 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分
解析：。