房地产投资风险系统分析及评价
房地产项目风险评估
房地产项目风险评估随着城市化进程的加速，房地产项目作为投资热点备受关注。
然而，房地产项目的投资风险也不可忽视。
为了增强投资者对房地产项目的风险认知，本文将以风险评估为主题，探讨房地产项目风险评估的重要性以及评估的主要内容。
一、房地产项目风险评估的重要性房地产项目风险评估是对项目潜在风险的系统性分析和评估，具有重要的指导作用。
首先，风险评估有助于投资者更全面地了解项目的风险情况，从而做出明智的投资决策。
其次，评估结果可以为投资者提供依据，帮助其制定风险管理策略和应对措施。
最后，风险评估还能提升项目管理的科学性和规范性，减少可能的风险损失。
二、房地产项目风险评估的主要内容1. 政策风险评估政策风险是指在项目实施过程中由于政策调整或法规变动可能导致的风险。
评估过程中需要考虑政府政策对房地产市场、土地供应等方面的影响，从而确定项目在政策风险下的可行性和稳定性。
2. 市场风险评估市场风险是指项目所处市场竞争环境的不确定性和波动性。
评估过程中需要对项目所在地区的房地产市场进行全面调研和分析，包括供需状况、市场价格走势、竞争对手情况等，从而预判项目在市场风险下的销售情况和投资回报。
3. 技术风险评估技术风险是指项目实施中可能出现的技术问题和不确定性。
评估过程中需要对项目的技术方案、设计、施工、设备选择等进行全面审查和评估，确保项目在技术风险下的可行性和可靠性。
4. 财务风险评估财务风险是指项目资金筹集、资本保值增值等方面的风险。
评估过程中需要对项目的资金来源、资金回报、现金流量等进行详细分析和评估，确保项目在财务风险下的可持续性和盈利能力。
5. 法律风险评估法律风险是指项目可能面临的法律纠纷和合规性问题。
评估过程中需要对项目所涉及的法律法规进行彻底了解，确保项目在法律风险下的合法性和可持续发展。
三、房地产项目风险评估的方法与工具1. 风险矩阵分析风险矩阵分析是一种常用的风险评估工具，通过将风险的概率和影响程度综合考虑，将风险划分为不同等级，从而确定风险的优先级和应对重点。
房地产开发项目风险评估报告
房地产开发项目风险评估报告一、前言房地产开发项目风险评估是对项目进行全面、系统的风险分析和评估，旨在帮助投资者和开发商更好地了解项目的风险状况，从而做出明智的决策。
本报告将对该房地产开发项目进行风险评估，并提供相关建议和措施。
二、项目概况（在此部分，对房地产开发项目进行简要介绍，包括项目的地理位置、规模、土地情况、开发商背景等，以便全面了解项目的背景信息。
）三、市场风险评估1. 宏观经济因素（在此部分，对国家宏观经济状况、金融政策、利率等因素进行分析，确定其对房地产市场的影响，以及如何应对可能的变动。
）2. 市场供求关系（在此部分，对当前房地产市场供求关系进行分析，了解市场调控政策对项目销售的影响，以及竞争对手的项目情况，从而评估该项目的市场竞争力。
）四、法律、政策风险评估1. 土地使用权证状况（在此部分，对该项目土地使用权证的合法性和稳定性进行评估，以确保项目在法律层面上的合规性。
）2. 政策风险（在此部分，对相关房地产政策进行评估，了解政策变动可能对项目带来的风险和机遇，从而制定相应的应对策略。
）五、投资风险评估1. 投资回报率分析（在此部分，对项目的投资回报率进行详细计算和分析，包括预期销售收入、成本费用、融资成本等，以评估项目的投资回报潜力。
）2. 融资风险评估（在此部分，对项目的融资风险进行评估，包括融资渠道、融资成本、融资周期等，以确定项目的融资可行性和风险程度。
）六、工程施工风险评估1. 工程质量控制（在此部分，对项目的工程质量控制措施进行评估，包括施工单位的资质、工程施工标准、工程监理等，以确保项目在建设过程中能够达到预期的质量要求。
）2. 工期控制风险（在此部分，对项目的工期控制风险进行评估，包括工程计划的合理性、施工进度的监控、人力资源的合理配置等，以确保项目能够按时交付。
）七、风险应对策略（在此部分，根据项目风险评估结果，提出相应的风险应对策略和措施，包括市场调整策略、法律合规措施、项目管理与控制策略等，以规避或降低项目风险。
房地产投资风险分析
的分析方法 ， 并按照房地产周期进行风 险
因素 的 识 别 ．
李
嫒
关 键 词 ： 地 产 投 资 ； 析 方 法 ； 险 识 别 房 分 风 中图 分 类 号 ：８ 文 献 标 识 码 ： Ｆ３ Ａ
熟 。该方 法 的 主要 特 点 表现 在 ： 能够 让 专
类是发展过程 的描述， 即未来若干年某
性的分析 。 该方法是建筑企业进行工程项 化， 直观 性较强。不足之处是适用于大系 和 搜 索 理 论应 用 于风 险 因素 的 分析 研 究 。
提要
随着 国民经 济的快速增 长 ，
我 国房地产业也呈现 出良好 的发展 态势。 但是 ， 在房地产 业 高速发展 的背后 ， 其所
带来的投资风险也在 目益增 大， 而要避免
房地产 投资风 险分析
口文 ／ 赵 杰
一
房地产投 资风险， 必须对房地产投 资过程
中可能 出现 的种 种风险和 不确定性 因素 做 出分析 ． 本文介绍房地 产投 资中常采用
一
查，即可使专家的意见逐步取得一致 ， 从
而得到 比较符合实际的结论判 断。
（ ） 四 筛选 一 测 一诊断技 术。近年 监
来， 国内外学 术界都 较重视“ 灾变 ” 理 新
、
房 地产 投 资 风 险 主要 分析 方 法
目前 ， 常用 的风 险分析方法主要有专
该方法具有广泛 的代表性和可靠性， 论 ， 高德曼提 出的“ 筛选 一监测 一诊 断技
“ 维 共 振 ” 以达 到 互 相 补 充 并产 生“ 思 ， 组 风 险 ， 产 生 风 险 的原 因 一层 又 一 层 的分 的时间和精力非常多，由于过程 很复杂 ， 将 合 效 应 ”获 取 更 多 的 未 来信 息 ， 预 测 和 析 ， 除无 关 的 因 素 ， 而 准 确 地 找 到对 所 以技 术 应 用 的 过 程 本 身 隐 藏 着 许 多 主 ， 使 排 从
房地产投资风险与防范的分析和研究
［ 关键 词】 房 地 产投 资 险
自２ ０ ０ １年北京 申办 奥运 成功 以来 ．房 地产 业一 跃成 为我 国 国
民经 济 的 主 要支 柱 产 业 ． 地 房 地产 投 资 开 发 占全 社 会 固 定 资产 供 给 量 超 越需 求达 到 一 定 程 度 时 ．房 地产 投 资者 将 面 临 ” 各 空房
险 。传 统 上 ．其 风险 主要 分 为投 资 系统 性 风险 和 非 投资 系 统 性 风
的占有率．造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营
竞 争风 险 的 出 现 主 要 来 源 投 资者 的 主 观 因 素 ．它 包 括 投 资 地 点
险 。前 者 会 影响 整个 房 地 产市 场 变 化 ．后 者 只 针对 单 项房 地 产 价
投资 的 比重 被迅 猛 拉升 至 １ ％ 左 右 ．特别 是北 京市 的房 地产 投 资 率 高 涨 的 尴尬 局面 。 ５ 在 ２０ ０ ４年高达 ５ ７ 。虽 然在 ２ ０ ８ ２％ ０ ８年住 宅销 售量 有明显 下降 ． （） ５ 自然 风险 自然风险 是 指 由于 自然 因素 《 如地 震 ，火 灾 、
一
房 地 产投 资 主要 风 险 类型 研 究
屋 如 何 维 护 和 销ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 的难 题
２ 非 投 资系 统风 险
任 何 一项 房 地 产 投 资 的 形 成都 要 经 历 投 资 信 息 收 集 和 整理 ，
考察 评 审 ．实 施 与管 理 ．竣 工后 的评 价 与分 析 某 个环 节 的 变 （ 】 １ 经营竞争风险 。当前的房地产市 场是完全竞争市场 ．由 化 或 某 个 因素 的形 成 都 会 给 房 地 产 投 资 项 目带 来 多种 多样 的 风 于房地产投资者在经营 上的不善或失误 ，会丧失对房地产市场
房地产风险评价常用方法分析
78房地产风险评价常用方法分析一、调查和专家打分法所有方法中最简单的、最易于应用的是专家评价法。
专家评价法中主要包括有德尔菲法、专家会议法和德比克法。
其调查的过程主要包括以下内容，首先对该项目可能遇到的风险进行统计、归纳，并将归纳的所有风险做出调查表，接着确定要咨询的专家，对调查表中的风险因素打分，进行重要性评价。
专家判断法和个人判断法是调查和专家打分法的两个重要的组成方法。
专家评价法既有优点也有缺点，虽然专家具有丰富的经验，并且能够对投资项目的风险进行准确的把握，但专家对风险的评估也是依赖主观意识，缺乏严禁的评判标准，同样对风险的分析无法实现客观定量。
二、盈亏平衡法盈亏平衡分析实质就是确定投资成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系。
盈亏平衡分析一般可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
通过用盈亏平衡分析法对销售量、成本、利润等因素进行的分析，可以帮助投资者明确项目可能承担的风险的程度。
盈亏平衡点分析的优点在于可以帮助项目规划者对不同的方案进行投资抉择，确定项目合理的规模，从而最终达到最优的企业收益。
可是，必须指出的是，盈亏平衡分析法存在一些不足：1. 盈亏平衡分析的基础是生产量等于销售量，也就是说产品能全部销完，这种情况在现实中是很难出现的。
2. 房地产项目长期性的特点，制约了用盈亏平衡分析法得到结果的全面性和准确性。
现在房地产风险评价中常用的方法包括：敏感性分析法、层次分析法、灰色理论、概率模拟法、盈亏分析法、调查和专家打分法及神经网络和模糊数学等，这些方法要根据房地产行业和具体企业、具体项目的特点进行适当搭配与选择。
方法有很多，但是最终的目的都旨在通过采取各种风险理论与技术，将房地产投资的风险发生概率和后果最优地定量，最终进行合理评价。
文/丛 迪 李 强三、敏感性分析法敏感性分析是研究投资项目主要因素与项目经济效益两者之间变化的关系，评估这些因素的重要性以及对经济效益的影响程度。
敏感性分析的目标就是要找到该项目的敏感因素，并且确定敏感程度，从而实现预测项目风险的目的。
房地产行业的风险分析
2011年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A股回到10年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CPI年初暴涨年末与GDP涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态2011年图谱。
在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。
房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。
我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。
第一章房地产行业所处的经济环境分析1.1宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。
中央重新明确以消费取代投资成为拉动经济增长的主要方式。
房地产行业作为一个投资密集型行业，显然在融资、政策支持度方面受制于宏观经济结构的转型。
坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。
包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。
1.2促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。
目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。
过去10年中，中国GDP增长率从未低于8%，同时我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。
大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，使得房地产业的“人口红利”可以持续20年以上。
房地产投资八大系统风险
房地产投资八大系统风险：一、通货膨胀风险：房子作为抵抗膨胀的最佳“硬通货”，显然应该列为高通胀时期的最佳持有产品。
然而中国现在的情况是：大多数房子还是被中产阶级或者更低收入人群买走，这也就是的房子的购买会使其现实生活大多人民购买力出现下降。
另一方面，实体经济受通货膨胀冲击。
长期承租的预期收益比例也会随着通货膨胀的加剧、致使投资者承担了部分承租人的风险，这种利益和利润的博弈通胀初期和通胀可控范围之内还可以制衡，但市场投资者、消费者经营者之间利益一旦超越一个临界点，整个市场状况必将很快扭转直下。
这点无论是商业地产、住宅地产、综合地产都是统一的！归结第一条：通胀猛于虎，高通胀下风险无处不在！二、市场供求风险显然，供求关系是现有中国房价体系里被所有人统一认知的一个数据，那就是求大于供。
我们这里不去追溯文化或民族意识方面的问题所造成的消费观念。
显然，市场供求关系一时之间是难以满足“居者有其屋”这一条件的，也不仅仅是把未来3600万套保障房供应出来就能完全解决的。
这是一个长久的文化意识和思维的转变过程，寄希望于我们的90.00后能有更好的看待这件事情，值得一提的是，一旦人们思想转变，市场将进入平衡微利时代，那么泡沫期所进行的投资将大范围缩水！（但纠事容易纠心难）三、周期风险：谈到周期风险，我觉得就应该有区分的对待。
分析表明：房地产行业是经济行业中周期性比较明显的一个行业。
美国的房地产周期大约为18-20年，香港的为7-8年，日本的约为7年，中国或许因为商品房市场发展较晚，周期性暂未敢判断，但显然也是逃不出这一大经济周期现象的。
房地产周期分为复苏与发展期、繁荣期、危机与衰退期、萧条期。
个人认为。
中国现有住宅市场已经达到繁荣与危机并存期，商业及综合地产处于繁荣中期，旅游及养老地产等业态则处于复苏与发展期（这点包含中国国情中的人口结构问题）。
四、变现风险：短期来看房地产的变现能力尚可，但长期看来，房地产的变现能力无论是在三级市场的二手交易还是在资本市场的抵押融资能力正在承受市场前所未有过的压力，而且很有可能继续持续加深，这样来说，对于消费者和投资者来说，绝对不是一个乐观的信号，（犹如次贷危机一样）“变现能力”必将成为楼市停滞或者倒退中的最大伤害环节！五、利率风险：这个不必多说，不论是利率基数还是优惠力度都在逐步上升和取消，住宅地产已达到空前高位，并且在可预见范围内，持续的提高准备金利率和加息预期均尚浓。
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。
本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。
关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。
目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。
1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。
在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。
1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。
1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。
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房地产投资风险系统分析及评价
作者：李娜张雯艾庆生
来源：《现代商贸工业》2015年第27期
摘要：
房地产开发投资是一项高利润、高风险的行业，其投资环境具有很大的不确定性和风险，而房地产投资风险则是一个复杂的系统工程。
应用系统工程思想和方法针对房地产投资风险诸多模糊且属性复杂的评价条件。
从政策环境、经济环境、社会环境、技术环境等四个方面分析了影响投资风险因素，建房地产投资风险的评价指标体系，运用模糊综合评判的方法建立了评价房地产投资风险的模型，并对模型进行了实证分析，为投资者进行项目投资环境评价提供参考。
关键词：房地产；投资风险；系统工程；模糊综合评价
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）25012603
1 研究背景
近年来我国房地产投资过热，政府虽已出面干预，但是仍然存在着投资规模庞大、投资结构不合理等诸多问题。
房地产投资是一项受自然因素以及社会、经济、行政等因素影响的一种高收益、高风险的经济活动。
所以投资者为了规避风险，必须对投资风险进行系统分析。
本文就房地产投资风险问题，根据系统工程的理论和分析方法，建立了模糊决策和层次分析法相结合的综合评价数学模型，研究如何预测和评价房地产投资风险。
2 房地产投资风险评价指标体系
2.1 房地产投资风险指标体系设计的原则
（1）全面性和系统性。
房地产投资风险评价是一个系统工程，指标之间存在着相互制约和相互依存的关系，本文运用系统分析的方法从政策、经济、社会和技术四个方面系统的分析影响房地产投资风险的因素。
（2）科学性和适用性。
指标体系的设计不仅要在理论上行之有效，在实践中也可以得到相应的具体体现，符合实际。
能真实地反映出房地产投资风险的实现程度，指标必须准确定意，计算方法科学合理，具有可比性。
（3）动态性和前瞻性。
房地产投资风险评价指标体系会随着时间和空间的变化而变化，因此的设计评价指标时需要考虑到系统的动态性。
房地产投资风险在未来可能出现的变化，考虑到系统的前瞻性原则。
2.2 房地产投资风险指标体系的构建
本文根据原则和层次分析法原理，从政策风险、经济风险、社会风险和技术风险进行分析研究。
构建了房地产投资风险指标体系，如表1所示。
3 建立房地产投资风险模糊评价模型
模糊综合评价是根据模糊数学隶属度理论把待评价事物的影响因素从定性转化为定量综合评价。
模糊综合评价方法的评价步骤：
（1）确定评价指标集，U=U1，U2，…，Un，指的是评价指标体系中指标层的各指标。
（2）确定指标权重。
我们应用集对分析法来确定权重，集对分析法是赵克勤提出的一种系统分析方法。
它是将系统中相互影响、相互制约的确定和不确定的集合相互转化。
集对分析法是从同、异、反的角度来研究两个集合的联系和不确定性，并以引入联系度μ来描述上述问题的不确定性，将其量化，建立一定条件下的联系度表达式μ=a+bη其中a表示专家对两个指标集之间的重要程度的判定的统一度，b表示差异度。
取Xmkl为1、3、5、7、9、1/3、1/5、1/7、1/9分别代表k和l同样重要、稍重要、明显重要、强烈重要、极端重要、不重要、稍明显不重要、强烈不重要、强烈不重要。
（3）结论分析。
综上所述，该房地产项目投资风险处于“较低风险”等级偏向于“低风险”等级，项目整体上具有可实施性。
5 结论
房地产投资风险分析是一个复杂的系统工程。
本文通过系统工程的方法和理论对房地产投资风险进行了系统的分析，同时运用模糊综合评价理论，有效地建立起房地产投资风险模糊评价模型，该模型能够针对房地产原始相关信息一系列的不确定性，可以将其转换为模糊变量，进而利用模糊评价模型对房地产投资风险进行评价，从而能够得到定量结果，为房地产投资风险决策提供有价值的参考。
参考文献
[1]王军.房地产企业风险管理研究[D].武汉：武汉理工大学，2006.
[2]柴青扬.我国房地产投资风险综合评价研究[D].秦皇岛：燕山大学，2010.
[3]李高扬.工程项目风险模糊综合评价研究[J].人民长江，2011.。