房地产契税政策部分[1]

目录第一部分 契税概述第二部分 契税征税范围1，基本征税范围2，特殊征税范围第三部分 基本政策分类汇总一，国有土地使用权出让、土地使用权转让1，关于土地、房产计税价格问题规定2，关于改变土地用途涉及土地出让问题3，土地出让契税计税价格4，关于以提地换资金以提地换项目方式承受土地使用权是否应征收契税5，关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题6，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的契税问题。

7，土地转让计征契税8，国有土地使用权出让等有关契税政策问题9，关于改变国有土地使用权出让方式征收契税问题二，房屋买卖契税基本政策1，享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下三个条件2，关于法院强制拍卖房产缴纳契税问题3，出售已购公有住房再次新购商品房4，购买普通住宅减半征收契税限定范围5，关于个人购买自住平房适用的契税政策6，关于房屋附属设施有关契税政策7，关于个人首次购买90平方米以下普通住房相关政策8，关于经法院调解的房屋权属转移是否征收契税问题9，关于明确历史遗留房地产开发项目房屋契税征管问题10，关于购买安居房、经济适用住房的契税问题三，房屋赠与、房屋交换1，房屋赠与2，房屋交换四，土地、房产交易涉及契税政策的特殊规定1，关于经营性事业单位的减免税问题2，关于社会力量办学契税政策问题3，契税减免税规定一4，契税减免税规定二5，拆迁补偿税收问题6，关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题7，关于企业改制重组若干契税政策8，关于事业单位改制有关契税政策9，关于军队离退休干部购买经济适用房征收契税问题10，关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策第一部分：契税概述契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

契税的特点：契税属于财产转移税。

以发生转移的不动产，即土地房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。

土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。

契税由财产承受人缴纳。

对财产承受人征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。

第二部分 契税征税范围1，基本征税范围：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

《财法字[1997]52号》2，特殊征税范围：下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；（二）以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；（三）建设工程转让时发生土地使用权转移的；（四）以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

《财法字[1997]52号》契税的特殊征税范围，主要有以下几类：以房抵债或实物交换房屋以房产作投资或作股权转让◆ 将个人房地产投入自己投资的个人独资企业，不征契税。

◆ 将个人创办的私营独资企业的房地产更名至自己名下，不征契税。

◆ 将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，应征契税。

对土地、房屋的继承离婚时财产归一方所有家庭财产分割承受房屋附属设施股权变动导致企业法人房地产权属更名房屋共有产权变化房屋产权须在夫妻间过户更名外地企业驻京办事机构变更登记导致土地房屋权属更名第三部分 基本政策分类汇总一，国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

1，关于土地、房产计税价格问题规定。

《京财税[2000]23号》根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例)第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。

土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

2，关于改变土地用途涉及土地出让问题《京地税地〔2008〕86号》根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

3，土地出让契税计税价格《财税[2004]134号》出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

以协议方式出让的，其契税计税价格为在交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

4，关于以提地换资金以提地换项目方式承受土地使用权是否应征收契税《京地税地[2003]47号》根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。

5，关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题《京地税地[2005]284号》根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金，而减免契税。

6，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的契税问题。

《京财税[2005]464号》采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的应按合同规定的总价款计征契税。

7，土地转让计征契税《京地税地[2008]30号》根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

8，国有土地使用权出让等有关契税政策问题《京财税[2005]839号》、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

以协议方式出让的，其契税计税价格为在交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定；评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

9，关于改变国有土地使用权出让方式征收契税问题《京地税地[2008]203号》根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

二，房屋买卖契税基本政策1，享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下三个条件《京建住[200]528号》住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

2，关于法院强制拍卖房产缴纳契税问题《京地税征〔2008〕20号》经法院强制拍卖房产的，购房人持以下资料到税务机关缴纳契税：个人持合法性身份证明；法人持税务登记证及法人代表个人合法身份证明；证明该房产由法院委托拍卖的相关材料；付款凭证、拍卖确认书。

上述资料需提供原件及复印件，税务机关留存复印件。

3，出售已购公有住房再次新购商品房根据《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔２００３〕３号），居民在２００３年３月１日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房的，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

《关于已购公有住房上市出售契税征管工作的通知》（京财税〔２００３〕９１７号）第四条同时废止。

对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。

对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）的规定缴纳契税。

对于售、购房时间的认定，可按售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明上注明的时间孰优的原则确定。

《京财税〔2003〕917号》4，购买普通住宅减半征收契税限定范围《京财税[2002]9号》根据国家规定，购买自用普通住宅减半征收契税的范围仅限于个人，不包括单位。

5，关于个人购买自住平房适用的契税政策《京财税[2002]9号》个人购买自住平房的，以一次购买的平房建筑面积之和为一套，120平方米以内的部分，减半征收契税；120平方米以上的部分全额征收契税。

6，关于房屋附属设施有关契税政策对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税；采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。