第七章 契税
课程资料：房产税法契税法和土地增值税法(1)
第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章课程目录：一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。
本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。
本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。
二、本章新增易考知识点1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响2.契税税收优惠政策进行了调整【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。
A.1万元B.1.08万元C.1.43万元D.1.5万元【答案】A【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。
王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）三、本章重要考点真题及题库示例考点1：房产税的纳税人和征税对象【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。
A.免征房产税B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
第七章 契税
第七章契税【教材结构】第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率第三节计税依据和应纳税额的计算第四节减免税优惠第五节申报和缴纳第一节概述一、契税的概念：契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
二、契税的特点：1.契税属于财产转移税；2.契税由财产承受人缴纳。
第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围：契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
其具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。
（一）视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。
2.以房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。
（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
（二）房屋赠与：房屋的受赠人要缴纳契税。
以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。
（三）房屋交换：房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。
其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
【典型例题】居民甲某共有三套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。
当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）。
A.0.45万元B.1.95万元C.2.25万元D.2.85万元『正确答案』A『答案解析』房屋交换，价值不相等的，按超出部分由支付补价的一方纳税；以房产抵债的由产权承受人缴纳契税；以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。
契税＝15×3%＝0.45（万元）（四）企业事业单位改制重组的契税政策1.企业公司制改造（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
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契税的起源与发展
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契税起源
契税最早出现在西周时期，当时称为“书契” ，是作为凭证使用，以证明土地、房屋所有权 的转移。
发展历程
从西周到明清，契税经历了多次变革和发展。
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现今状况
现代契税主要出现在中国，随着市场经济的发 展，契税已成为重要的地方税种之一。
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xx年xx月xx日
目 录
• 契税概述 • 契税法律规定 • 契税的申报与缴纳 • 契税的法律责任与监管 • 案例分析 • 总结与展望
01
契税概述
契税的含义
契税是指对土地、房屋权属转移行为中双方当事人所订立的 具有法律效力的文书，即土地使用权出让、转让、房屋买卖 、交换或赠与等而向产权承受人征收的一种税赋。
契税的税率
契税的税率是指对土地、房屋权属转移行为所征收的税的 税率。
具体税率根据土地、房屋的具体情况而有所不同，一般情 况下，购买普通住宅的契税税率为3%，非普通住宅为4% ，而房屋赠与和土地使用权赠与的契税税率为3%。
契税的优惠政策
契税的优惠政策是指国家为了减轻纳税人的负担，对某 些土地、房屋权属转移行为所制定的税收优惠政策。
契税的特点
属于财产转移 税
契税的本质是财产转移 税，即通过转移土地、 房屋所有权而征收的税 。
征税范围广泛
契税的征税范围广泛， 包括土地使用权出让、 转让、房屋买卖、交换 和赠与等。
实行差别比例 税率
契税实行差别比例税率 ，根据土地、房屋的具 体情况有所区别。
纳税环节单一
契税的纳税环节仅限于 土地、房屋权属转移行 为中双方当事人所订立 的具有法律效力的文书 。
税收基础知识练习题
第一章导论一、单项选择题1.下列税法要素中,区别不同税种的主要标志是( B )A.纳税人B.征税对象C.税率D.税目2.负有代扣代缴义务的单位、个人是( B )A.实际负税人B.扣缴义务人C.纳税义务人D.税务机关3.在征税对象的全部数额中,免予征税的数额称为 ( A )A.免征额B.起征点C.免予额D.减税额二、多项选择题1.税收的三大基本要素是( ACD )A.纳税人B.纳税环节C.税率D.征税对象2.按计税依据分类,可分为 ( AB )A.从价税B.从量税C.直接税D.间接税第二章增值税一.单项选择题1.下列不属于增值税征税范围的是( D )A.销售货物B.提供加工C.修理修配D.金融保险2.下列各项收入中,应纳增值税的是( D )A.电视台广告播映收入B.邮政部门邮务物品销售收入C.装修公司的装修收入D.商店销售化妆品收入3.我国增值税已经转型为 ( A )A.消费型增值税B.收入型增值税C.生产型增值税D.交换型增值税4.增值税征税中,人民生活必须品、宣传、文教等适用税率 ( D )A.17%B. 6%C.0%D.13%5.根据增值税法律制度的规定,下列混合销售行为中,应缴纳增值税的是( A )A.空调机厂生产空调并负责安装B.宾馆提供餐饮服务并销售烟酒饮料C.电信部门为客户提供电信服务同时销售电话机D.邮政部门提供邮寄服务并销售报刊二.多项选择题1.在我国,下列哪些单位和个人均作为增值税的纳税人( ABCD )A.销售货物B.提供加工C.修理修配劳务D.进口货物2.纳税人销售或进口货物中,可以按低税率13%缴纳增值税的有 ( ABCD )A.煤气B.文教用品C.农机D.食用植物油3.适用于增值税一般纳税人的税率形式有( AC )A.17%B.6%C.13%D.3%三.简答题根据增值税对固定资产的处理不同,增值税分为几种类型?三种。
1.生产型增值税:是指计算增值税时,不允许扣除任何外购固定资产的价款;2.收入型增值税:即征收增值税时,只允许扣除固定资产的折旧部分;3.消费型增值税:即征收增值税时,允许将购置的固定资产的已纳税款一次全部扣除。
2021年税务师《税法(二)》第七章契税 练习(含解析和答案)
2021年税务师《税法(二)》第七章契税练习（含解析和答案）第七章契税一、单项选择题1.下列关于契税计税依据的说法中，正确的是（）。
A.以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，应按照土地基准地价作为契税计税依据B.以竞价方式出让的，契税计税依据包括土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用C.以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式的，契税计税依据为补缴的土地出让金D.已购公有住房经补缴费用后成为完全产权住房的，契税计税依据为补缴的土地出让金2.某公司2020年1月以1200万元（不含增值税）购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值2000万元，已计提折旧800万元。
当地适用契税税率3%，该公司购入写字楼应缴纳契税（）万元。
A.60B.36C.30D.243.承受的房屋附属设施权属单独计价的，应按照（）计征契税。
A.与房屋相同的契税税率B.当地确定的适用税率C.固定的3%的税率D.固定的5%的税率4.张某婚前购置了一套商品房，面积100平方米，价款125万元（不含税价款），房产证上只写了张某的名字。
之后张某与李某结婚，结婚后张某把房产证上也加上了李某的名字，李某应缴纳的契税为（）万元。
（当地规定契税税率3%）A.0B.3C.1.5D.15.契税实行幅度比例税率，税率幅度为（）。
A.1%至2%B.2%至3%C.3%至5%D.4%至6%6.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，（）征收契税。
A.按3%的税率B.减按1.5%的税率C.减按1%的税率D.减按2%的税率7.孙某2020年第一次购买一套公有住房，支付价款1050000元，2020年10月，经过补缴土地出让金和相关费用88000元后，转为完全产权住房，孙某应该缴纳契税（）元。
（契税税率3%）A.0B.1740C.6900D.121748.甲企业2020年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（）万元。
税务师《税法二》章节基础练习(第七章 契税)
税务师《税法二》章节基础练习第七章契税契税的概述单项选择题正确答案：D答案解析：契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
多项选择题正确答案：CE答案解析：契税属于财产税中的财产转移税；契税由财产承受人缴纳，即买方纳税；在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，包括城镇、乡村居民个人，也包含外商投资企业、外国企业以及外国人等。
契税的征税范围多项选择题根据契税的相关规定，不需要缴纳契税的有（）。
正确答案：ACE答案解析：选项A，纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；选项C，事业单位承受土地用于科学研究的，免征契税；选项E，法定继承人继承取得的房屋不征收契税。
契税的纳税人多项选择题老王将自有的两栋住房中的一栋赠与其儿子，另一栋无偿赠与其最好的朋友孙某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》。
下列关于缴纳契税的表述中，正确的有（）。
正确答案：BC答案解析：选项B，房屋赠与已真实发生了土地、房屋权属转移的，受赠一方要按规定缴纳契税；选项C，根据相关法律的规定，继承是从被继承人死亡时开始，所以老王将房屋赠与其儿子属于赠与行为，不属于法定继承，应照章征收契税。
多项选择题下列各项中，属于契税纳税人的有（）。
A.购买房屋的个体工商户张某正确答案：ACE答案解析：契税的纳税人是财产的承受者。
转让者和房屋的出租者都不是契税的纳税人。
【点评】本题考查契税纳税人。
在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
注意承受方也就是购买方缴纳契税。
契税的税率单项选择题正确答案：A答案解析：契税税率实行3%至5%的幅度税率。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
多项选择题正确答案：ABCE答案解析：选项D，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属减征或免征契税。
第七章 契税
第七章契税一、单项选择题1、某公司2012年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。
第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。
已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税()万元。
A、0B、9C、18D、332、某企业破产，其房地产评估价值为2500万元，其中以评估价值1500万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1100万元。
债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。
当事人各方合计应缴纳契税()万元。
(适用契税税率3％)A、48B、33C、51D、933、甲企业破产清算时，将价值2000万元的房地产抵偿债务；另将价值6000万元的房地产转让给非债权人乙企业。
当事人各方合计应缴纳契税为（）。
（契税适用税率4%）A、0B、120万元C、200万元D、240万元4、关于契税的计税依据，下列说法正确的是()。
A、以协议方式出让土地使用权的，以成交价格作为计税依据，但不包括土地出让金和土地补偿费B、土地使用权相交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据C、房屋赠与的，以征收机关核定的市场价格为计税依据D、已购公有住房经补缴土地出让金拥有完全产权的，以补缴的土地出让金为计税依据5、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应该按照( )计征契税。
A、首次付款金额B、合同规定总价款的一半C、合同规定的总价款D、首次付款额的3倍6、下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（）。
A、土地使用权出售B、国有土地使用权出让C、土地使用权赠与D、以划拨方式取得土地使用权7、下列各项中，不应当征收契税的是（）。
A、以房产抵债B、将房产赠与他人C、以房产作投资D、债权人承受破产企业的房屋二、多项选择题1、下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）。
A、农民承包荒山造林的土地B、银行承受企业抵债的房产C、科研事业单位受赠的科研用地D、劳动模范获得政府奖励的住房E、某大学购买房产作校办工厂的经营性用房2、下列说法中，关于契税的表述正确的有（）。
税法(2017)章节练习_第07章 房产税法、契税法和土地增值税法
第七章房产税法、契税法和土地增值税法一、单项选择题1.以下关于房产税纳税义务人的说法中，正确的是（）。
A.产权未确定的房屋，无需缴纳房产税B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由免税单位自行缴纳房产税C.产权出典的，由承典人缴纳房产税D.产权属于国家所有的，无需缴纳房产税2.下列有关房产税税率的表述中，正确的是（）。
A.个人出租商铺适用4%的房产税税率B.个人出租住房适用4%的房产税税率C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率3.某企业购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1200平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业每年应缴纳房产税（）万元。
A.16.8B.22.57C.26.11D.27.844.某企业拥有一栋房产原值为1600万元的办公楼，2016年5月1日为该办公楼更换电梯，将原价值为100万元的旧电梯更换为价值300万元的新电梯，5月20日更换完毕。
自2016年10月1日起，企业将该栋办公楼对外出租，每月不含税租金收入40万元。
已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。
该企业此栋办公楼2016年应缴纳房产税（）万元。
A.12.95B.14.91C.14.42D.25.045.2016年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。
已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。
则2016年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。
A.10800B.7560C.1080D.144006.某企业2015年购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2016年应缴纳房产税（）万元。
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第七章契税
第一节概述
【考情分析】了解。
第二节征税范围、纳税人和税率
【考情分析】掌握征税范围（2011年第66题，2010年第39题）。
熟悉税率。
【重要考点】
一、征税范围
表一:非改制重组政策：
表二：改制重组政策：
1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5% 。
2. 从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通
住房，税率为1% 。
【典型例题1：2010年多选】
下列情形中应征收契税的是( )。
A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业
B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属
C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属
D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国
有控股公司的土地和房屋权属
【解析】B。
A，以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税；B对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
选项C、D都是免征契税的情形。
第三节计税依据和应纳税额计算
【考情分析】掌握。
客观计税依据的确定（典型例题2012年第37、68题、2011年第37题，2010年第38、68题）和计算（典型例题2012年第67题，2011年第36、67题）是必考点。
主观题2010年结合土地使用税考核了计算题目。
下列关于契税计税依据的说法中，正确的是( )。
A.以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，应按照土地基准地价作为契税计税依据
B.以竞价方式出让的，契税计税依据包括土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用
C.以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式的，契税计税依据为补缴的土地出让金
D.已购公有住房经补缴费用后成为完全产权住房的，契税计税依据为补缴的土地出让金
【答案】B
【解析】选项A，以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按照评估价格、土地基准地价确定；选项C，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用；选项D，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转让的契税。
【典型例题2：2012年多选】
下列关于契税计税依据的说法正确的有()。
A.买卖装修的房屋，契税计税依据应包括装修费用
B.采用分期付款方式购买房屋，契税计税依据为房屋总价款
C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税计税依据相应减免
D.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，契税计税依据为补缴的土地收益金
E.房屋交换时，契税计税依据为房屋的价格差额
【答案】ABE
【解析】选项C，承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。
不得因减免出让金而减免契税；选项D，计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
【典型例题1：2011考试多选题】
王先生是某企业债权人，2010年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元；当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。
下列税务处理，正确的有( )。
A．甲企业应缴纳契税3.6万元
B．王先生应缴纳契税O.08万元
C．破产企业应缴纳契税2.4万元
D．王先生将门面投资需缴纳契税
E．王先生承受破产企业的门面房免征契税
【解析】AE。
债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的，免征契税。
所以王先生不缴纳契税。
甲企业应缴纳契税=（30+60）×4%=3.6（万元）
第四节减免税优惠
关于契税的说法，正确的是( )。
A.如果没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可在评估价格和土地基准低价中任意选择一种方式来评定契税的计税依据
B.符合减免税规定的纳税人，契税的计税金额在10000万元(含10000万元)以上的，由省级征收机关办理减免税手续，并报国家税务总局备案
C.符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的30日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报
D.土地使用权和房屋赠与征收契税的计税依据根据政府批准设立的房地产评估机构的评定价格确定
【解析】B.A，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定，而不是任意选择其中一种方式。
①评估价格②土地基准地价。
C，符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报；D, 土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
【典型例题1：2012年单选】
下列关于契税减免税优惠政策的说法，正确的是()。
A. 事业单位、社会团体承受房屋免征契税
B. 因不可抗力丧失住房而重新购房的，免征契税
C. 房屋由县级人民政府征用后重新承受房屋权属的，由县级人民政府确定是否减免契税
D. 婚姻关系存续期间，房屋原属夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税
【答案】D
【解析】选项A，承受的土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；选项B，因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；选项C，应该是由省级人民政府确定是否减免。
【典型例题2：2012年多选】
下列关于契税减免税优惠的说法，正确的有()。
A.个人购买经济适用房免征契税
B.个人购买家庭唯一住房的普通住房在法定税率基础上减半征收契税
C.廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的免征契税
D.公租房经营管理单位购买住房作为公租房的免征契税
E.经济适用房经营管理单位回购经济适用住房作为经济适用住房房源的免征契税
【答案】BCDE
【解析】个人购买经济适用房，在法定税率的基础上减半征收契税。
【典型例题3：2010年多选】
下列情形中，免征契税的有( )。
A.承受荒山加以利用的
B.拆迁居民因拆迁重新购买住房的
C.债权人承受破产企业土地以抵偿债务的
D.对国家石油储备基地进行第一期项目建设的
E.经国务院批准实施债转股后的新企业承受原企业的土地和房屋权属的
【解析】CDE。
承受荒山用于农、林、牧、渔等生产的，免征契税，用于其他方面不免征契税， A 不正确；拆迁居民因拆迁重新购买住房的，成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免税，超过部分应征税， B不符合题意。
第五节申报和缴纳
【考情分析】熟悉。