《深圳经济特区物业管理条例》修订解读共55页
深圳经济特区住宅区物业管理条例(2004年修正本)
深圳经济特区住宅区物业管理条例（2004年修正本）（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正 2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）第一章总则第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。
业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章业主大会及业主委员会第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
深圳经济特区物业管理条例(2020年执行)
深圳经济特区物业管理条例(2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订)目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主和业主组织第一节业主第二节首次业主大会会议筹备第三节业主大会第四节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章业主共有资金管理第七章物业安全管理与使用维护第一节物业安全管理第二节物业使用及专项维修资金第八章监督管理第九章法律责任第十章附则第一章总则第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。
前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。
第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。
第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。
业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。
第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;(二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;(三)指导、协调全市物业使用安全监督检查工作;(四)统筹全市物业专项维修资金管理工作;(五)建立全市统一的物业管理信息平台;(六)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;(七)法律、法规规定的其他职责。
深圳物业管理条例全文
深圳物业管理条例全文深圳物业管理条例全文第一章总则第一条为了规范深圳市物业管理行为，维护业主权益，保障社区安全和和谐发展，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本条例。
第二条本条例合用于深圳市行政区域内的各类物业管理活动。
第三条物业管理的宗旨是服务社区居民，管理物业财产，维护良好秩序。
第四条物业管理应当遵循依法、公平、公正、公开的原则，尊重业主的意愿，保护业主的合法权益。
第五条物业管理应当推行自治、法治、德治相结合的管理模式，促进社区自治，宏扬社区精神。
第六条物业管理应当注重法律法规和公共安全标准的宣传，提高物业管理工作的规范性和专业性。
第二章物业服务第七条物业服务的内容包括但不限于：公共设施设备的维护、修缮和管理；环境卫生的清洁与保洁；安全设施的维护和保养；公共场所的管理和维护等。
第八条物业服务应当保障业主的基本生活需求，提供便利的生活环境。
第九条物业服务应当按照公平、公正、公开的原则提供，不得有歧视性行为。
第十条物业服务应当按照业主大会或者住户委员会的决定进行，接受业主的监督。
第三章物业收费第十一条物业收费应当有明确的依据和依据，不得擅自提高或者乱收费。
第十二条物业收费应当按照业主大会或者住户委员会的决议进行，接受业主的监督。
第十三条物业收费项目应当包括但不限于：物业管理费、公共维修基金等。
第十四条物业收费的金额和方式应当合理合法，在业主大会上进行充分讨论和决定。
第四章物业安全第十五条物业安全应当建立健全相关制度与标准，确保居民的人身和财产安全。
第十六条物业安全责任主体包括但不限于：物业管理人员、业主和住户。
第十七条物业安全工作应当从源头预防，定期进行检查和维护，及时处理隐患。
第十八条物业安全事故应当及时报告相关部门，并按照规定采取相应措施处理。
附件列表：1. 《深圳市物业管理条例实施细则》2. 《深圳市公共设施设备维护细则》3. 《深圳市物业收费管理办法》4. 《深圳市物业安全监管细则》法律名词及注释：1. 物权法：中华人民共和国物权法，是我国物权法律基础，对物业管理行为具有重要指导意义。
解读《深圳经济特区物业管理条例》
星河物业总经办
目录
• • • • • • • • • 一、概述 条例制定的背景及出台后的各方反应 学习条例应注意的几个问题 二、条例的突破与创新 实行业必归会，强化行业自律管理 加强行政监管，街道办纳入监管体系 对业主大会表决制度、业主救济制度的突破 其他与物业服务企业相关的制度 三、《住宅物业服务收费指导标准》适用原则
对业主大会表决制度、业主救济机制 的突破
• 1.业主大会会议召开条件： • 国务院《物业管理条例》 • 与会业主所持有的投票权超过本物业 • 第十二条修改为：“业 管理区域内投票权半数，且与会业主 主大会会议可以采用集 人数超过全体业主人数半数的，业主 体讨论的形式，也可以 大会会议方为有效。 采用书面征求意见的形 • 前款所称与会，是指业主在会议签到 式；但是，应当有物业 表签字确认；采用或者同时采用书面 管理区域内专有部分占 形式召开业主大会会议的，包括业主 在表决票上或者选举票上签字确认并 建筑物总面积过半数的 按规定方式交回表决票或者选举票。 业主且占总人数过半数 • 业主投票权数按业主所拥有物业专有 的业主参加。
• （二）行业自律管理（第五十九条、第一百零四条）
• 1. 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度 • 市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管， 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。 • 2. 处罚 • （1）对违反法律法规、行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正； 情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。 • （2）受到公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标， 业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。 • （3）受到公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其 从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。 • （4）市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员处罚的，应当 报区主管部门备案；给予公开谴责的，应当向社会公告。 • （5） 物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，由区主管 部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。
深圳经济特区物业管理 深圳经济特区实施物业管理条例
《深圳经济特区物业管理深圳经济特区实施物业管理条例》摘要：(六)办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项;，物业服务合同未到期，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告区主管部门，物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域;尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会在街道办事处的指导下决定是否由原物业服务企业服务至新物业服务企业选聘《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》已经市政府五届九十八次常务会议审议通过，现予发布，自2014年1月1日起施行。
下文是《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定，欢迎阅读!第一章总则第一条为贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本规定。
第二条市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)，履行下列物业管理监督管理工作职责：(一)组织实施《条例》以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定;(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;(三)指导、协调区政府物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;(四)依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为;(五)统一监督管理全市物业专项维修资金;(六)指导、监督和管理全市物业管理招投标活动;(七)建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度;(八)依法处理物业管理重大信访事项;(九)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。
第三条区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：(一)指导街道办事处履行物业管理监管职责;(二)确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散;(三)撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效;(四)会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议;(五)指导、监督和管理物业管理招投标活动;(六)办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项;(七)批准协议选聘前期物业服务企业的申请;(八)依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为;(九)依法处理物业管理信访事项;(十)法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
深圳市经济特区住宅区物业管理条例
深圳市经济特区住宅区物业管理条例（2004年深圳市第三届人代会常务委员会修正）（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第23次会议通过 1 999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正 2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）第一章总则第一条为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。
业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章业主大会及业主委员会第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
新版《深圳经济特区物业管理条例》十大看点
新深圳物管騎文|Article＞王必丰2019年8月29日，深圳市六届人大常委会第三十五次会议表决通过《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新«条例》），将于2020年3月1日起施行。
这是在中共中央、国务院发布＜关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见〉之后，深圳经济特区在民生领域颁布的一部重要法规。
新〈条例》坚持以人民为中心，践行高质量发展的要求，确立了业主大会组织在物业管理市场的主体地位，进一步理顺了建设单位、物业服务企业以及业主大会、业主委员会、业主之间的法律关系，在建立业主大会备案制度、明晰业主共有物业范围、强化业主共有资金监管等诸多方面都有创新举措。
建立业主大会备案制度一业主大会首获“身份证明”业主大会是指全体业主成立的、行使业主对共有部分共同管理权利的组织。
根据《物权法〉第七十五条规定，"业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。
很显然，法律承认业主大会是一个组织，但是法律并未明确业主大会以及业委会的民事主体资格，以至于在实践中引发了一系列问题，使得业主大会在物业管理市场活动中长期处于"缺位”状态，例如业主共有房屋以及设施设备无法进行登记、业主大会无法开设独立账户，物业费等业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清；等等。
同时，业主大会及业委会有法定的决策执行权利，却无承担相关法律责任的义务，游离于政府监管之外。
深圳景洲大厦是最早探索实现业主自治的住宅小区之一，早在2005年就获得全国第一份业主委员会组织机构代码证书，并开立了共有资金监管账户，此后深圳市陆续有三百多个业主委员会取得了组织机构代码证书，并在业主自治方面积累了一些宝贵的经验。
为了解决业主大会组织"缺位”问题，新《条例〉根据深圳实际，率先全国建立了业主大会备案制度，明确规定"首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案”并依法取得统一社会信用代码证书（第二十四条）。
法理与事理之间的距离——简评新版《深圳经济特区物业管理条例》
特别关注法理与事理之间的距离—简评新版《深圳经济特区物业管理条例》毫无疑问，2020年即将实施的《深 圳经济特区物业管理条例》在物业管理 领域的立法实践上具有标志性的意义，其中在物业管理区域确定、业主大会颁 证、物业管理用房登记产权等内容上均 有突破。
以我的观察，其在制度创新方面的意义，堪比2010年〈北京市物业 管理办法》、2016年《南京市住宅物业管理条例》。
2017年《新疆维吾尔自治区物业管理条例〉、2018年《山东省物业管理条例〉中若干制度创设， 在新版《深圳经济特区物业管理条例〉 中也有借鉴、体现。
在以往与业主自治、物业管理相关 的立法实践中，争议焦点多集中在物业 管理区域划分、业主共有部分确认、筹备组组成、业委会成员任职资格、更换 物业公司程序等方面。
这些在新版〈深 圳经济特区物业管理条例》中均作出相 应处理。
对于这些制度设计，该如何评 价呢？从研究的角度看，有多重方法。
比如，我曾设想，如果能够有一个长时段、跨区域的研究，将不同时段、不同 区域的相关制度设计实施后，现实问题 解决情况作出对比，则同一问题的不同制度设计的效用即可清晰呈现出来。
当 然，这样的研究项目目前尚未发现，其 牵涉的资金、人力也远非我之力所能及。
就新版《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新《条例》）中若干制度设计而言，可以从法理与事理的层面简要分析。
文-A2c_eV陈凤山一、物业管理区域划分首先需要说明的是，《物权法》第 六章中采用的是“建筑区划”的概念，但没有定义和界分方法。
国务院《物业 管理条例〉提出"物业管理区域”概念, 同样未给出定义和界分方法。
这导致现 实中围绕物业管理区域确认、界分出现诸多纠纷，影响较大的如长沙湘江世纪 城。
各地物业管理条例中对于物业管理区域划分问题，也是各有设计。
新《条 例〉中，将物业管理区域确认的时点前 推至土地出让阶段，由市规划和自然资 源部门在土地出让合同中予以确定。