创意产业园规划设计方案
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创意产业园规划设计方案
第一部分 项目价值分析
一、地块隐含的三大价值体系：
地产
产业
商业
创意产业园
二、产业价值、地产价值和商业价值关系：
如果从运作创意产业 园的思路出发，本项目地 块的各方资源中蕴涵着三 大价值体系：产业价值、 地产价值和商业价值；
这三者关系表述为： 以产业概念为主导经营实 体，将产业概念做大、做 强，形成产业集群效应， 来带动和提升地产开发价 值与商业经营价值，同时， 地产开发与商业经营又需 为产业经营提供合理的、 优越的、与之匹配的生活、 工作、休闲、居住等服务 设施，形成产业的”产学 研“与居住、消费、一体 化的运作模式。
新加坡 2002年创意产业增加值占GDP的2.8%－3.2%。
香港
2001年创意产业为香港带来461.01亿港币，占GDP的比重为3.8%， 就业人员比例达到5.3%。 。
资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心
五、国内发展概况：
发展模式：
旧厂区改造 艺术加工
智慧产业机构 产业整合
创意园
中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。 中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧 厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业 的雏形。
集群效应 多元产业 智慧型产业
兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主 的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产 业链。
关键语： 产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链
二、创意产业的概念：
“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、 创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并 通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环 境提升的产业。 通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉 艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产 业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。
五、国内发展概况：
广州——网络游戏及下游产业为主导 人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广 告、影视、媒体、IT等创意工作。 具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4，国际玩具礼品城带动 动漫产业链。 区域联动优势：广州还背靠 “亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。
北京——6大创意中心，尽显文化魅力 被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝 圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫 和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意 城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等 等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。
五、国内发展概况：
国内重点城市发展情况： 创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背 景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展 气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营 的一个重要领域。
三、国外发展总体特征：
朝阳产业 产值巨大 发展迅速 前景广阔
创意产业在发达国家提出也不过几年， 现今每天为世界创造着高达220亿美元的 产值，并以5％的速度递增。在一些创意 产业发达的国家，创意产业的增长速度更 快，如美国达到14%，英国达到12%。早 在2000年，创意产业就已经成为英国的第 二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融 服务业。
上海——争创“国际创意产业中心” 2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启 动18个创意产业集聚区。 上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业 中心”。
1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如
何入市的问题；
具体问题： 仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制
2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者
的价值关系问题；
具体问题： 产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的
互补关系处理；商业与地产的开发比例；
3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；
英国 韩国
2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业； 到6月，创意产业雇佣总人数为190万，其后继续增长，成为该国 雇用就业人口的第一大产业。 2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏 已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.手机游戏持续快速 发展，增长率达到45%。
三、本案地块存在的决策因子：
产业定位 商业经营 地产开发
定位决策
宏观市场条件：
城市特性的影响； 政策的限制因素； 创意产业发展基础（人力资源、产
业发展、资源整合能力、市场环境及机遇 等）；
项目自身条件：
地块的区域特征及现有资源； 交通状况及未来发展； 地块体貌特征的影响；
四、地块面临几个核心问题:
在一些发达国家，创意产业在GDP中占 有很大比例。数据显示，目前纽约的文化 创意产业从业人员占该城市全部工作人口 总数的12％，伦敦为14％，东京为15％， 而同属国际大都市的上海，其创意产业从 业人员只有1％左右。
四、各国发展概况：
美国
wk.baidu.com
到2002年，美国文化-创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到 5.24%；创造就业800万个，接近全国总就业人数的6%。
具体问题： 市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发
展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；
4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；
具体问题： 地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园
区内三大实体的空间布局关系；
第二部分 国内外创意产业发展现状
一、创意产业园概念：
“ 产业聚合体”
第一部分 项目价值分析
一、地块隐含的三大价值体系：
地产
产业
商业
创意产业园
二、产业价值、地产价值和商业价值关系：
如果从运作创意产业 园的思路出发，本项目地 块的各方资源中蕴涵着三 大价值体系：产业价值、 地产价值和商业价值；
这三者关系表述为： 以产业概念为主导经营实 体，将产业概念做大、做 强，形成产业集群效应， 来带动和提升地产开发价 值与商业经营价值，同时， 地产开发与商业经营又需 为产业经营提供合理的、 优越的、与之匹配的生活、 工作、休闲、居住等服务 设施，形成产业的”产学 研“与居住、消费、一体 化的运作模式。
新加坡 2002年创意产业增加值占GDP的2.8%－3.2%。
香港
2001年创意产业为香港带来461.01亿港币，占GDP的比重为3.8%， 就业人员比例达到5.3%。 。
资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心
五、国内发展概况：
发展模式：
旧厂区改造 艺术加工
智慧产业机构 产业整合
创意园
中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。 中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧 厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业 的雏形。
集群效应 多元产业 智慧型产业
兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主 的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产 业链。
关键语： 产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链
二、创意产业的概念：
“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、 创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并 通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环 境提升的产业。 通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉 艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产 业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。
五、国内发展概况：
广州——网络游戏及下游产业为主导 人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广 告、影视、媒体、IT等创意工作。 具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4，国际玩具礼品城带动 动漫产业链。 区域联动优势：广州还背靠 “亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。
北京——6大创意中心，尽显文化魅力 被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝 圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫 和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意 城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等 等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。
五、国内发展概况：
国内重点城市发展情况： 创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背 景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展 气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营 的一个重要领域。
三、国外发展总体特征：
朝阳产业 产值巨大 发展迅速 前景广阔
创意产业在发达国家提出也不过几年， 现今每天为世界创造着高达220亿美元的 产值，并以5％的速度递增。在一些创意 产业发达的国家，创意产业的增长速度更 快，如美国达到14%，英国达到12%。早 在2000年，创意产业就已经成为英国的第 二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融 服务业。
上海——争创“国际创意产业中心” 2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启 动18个创意产业集聚区。 上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业 中心”。
1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如
何入市的问题；
具体问题： 仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制
2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者
的价值关系问题；
具体问题： 产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的
互补关系处理；商业与地产的开发比例；
3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；
英国 韩国
2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业； 到6月，创意产业雇佣总人数为190万，其后继续增长，成为该国 雇用就业人口的第一大产业。 2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏 已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.手机游戏持续快速 发展，增长率达到45%。
三、本案地块存在的决策因子：
产业定位 商业经营 地产开发
定位决策
宏观市场条件：
城市特性的影响； 政策的限制因素； 创意产业发展基础（人力资源、产
业发展、资源整合能力、市场环境及机遇 等）；
项目自身条件：
地块的区域特征及现有资源； 交通状况及未来发展； 地块体貌特征的影响；
四、地块面临几个核心问题:
在一些发达国家，创意产业在GDP中占 有很大比例。数据显示，目前纽约的文化 创意产业从业人员占该城市全部工作人口 总数的12％，伦敦为14％，东京为15％， 而同属国际大都市的上海，其创意产业从 业人员只有1％左右。
四、各国发展概况：
美国
wk.baidu.com
到2002年，美国文化-创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到 5.24%；创造就业800万个，接近全国总就业人数的6%。
具体问题： 市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发
展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；
4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；
具体问题： 地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园
区内三大实体的空间布局关系；
第二部分 国内外创意产业发展现状
一、创意产业园概念：
“ 产业聚合体”