郑州市房价走势分析

郑州市房价走势分析（正文提纲）

1.绪论

世纪八十年代后随着经济的不断发展，中国城镇住房开始商品化。房价上涨如此之快是多方面的原因。本文以郑州市为例根据供需定理与均衡价格的关系分析近年来郑州市房价的走势及其原因。

2.供求的基本情况

把搜集到的资料以数据和图标的形式展示出当今郑州房价的变化，可以看出郑州市近年来，楼盘开发量加大而且房价持续上涨。并从分析房价上涨给开发商和居民消费带来了哪些影响。

3.房价上涨的原因分析

从供给的方面(开发商增加供给)

土地是稀缺资源性。根据成本理论，开发商应提高售价保证利润。

根据供给法则分析供给量（开发商开发量）的变化与价格关系。

政府存在利益偏好。刺激供给上升。

3.1从需求的方面

分析需求变化的与商品的价格的关系。得出需求的不断增加导致房价居高不下，而需求是多样性的。

生存性需求。我国人口众多住房需求大。

投机性需求。政府对经济监管不力，导致出现住房投机行为

消费者心理预期的影响。

4.走势预测

需求总体走势还会上涨，但是涨幅会有所减缓

4.1运用需求弹性和供给弹性对市场价格的影响分析（蜘蛛网理论）。

4.2政府最近出台的政策起到控制房价上涨过快

5.结论与建议

我国经济的发展离不开房地产业的刺激，房价的上涨是经济不断发展的标志。房价大跌并非市场最优。但是过快的房价上涨不利于经济的持续发展。

我们在促进经济又好又快的发展抑制过快的房价上涨趋势获得更大的长远利。

6.参考文献

目录

1.绪论 (3)

2.供求的基本情况 (4)

3.房价上涨的原因分析 (5)

3.1供给方面 (6)

3.2需求方面 (7)

4.走势预测 (9)

4.1蜘蛛网理论 (9)

4.2政府的调控 (10)

5.结论与建议 (11)

6.参考文献 (11)

郑州市房价走势分析

摘要：

近几年我国房地产市场的走势和特点可以用“疯狂”这个词来形容房地产乱象，其实是我国经济脆弱的一种表现。本文以郑州市为例从房屋从供给与需求的角度分析房价上涨的原因。同时也看到政府针对房价实施的宏观调控所起的作用即效果。由此以上分析得出郑州今后的房屋总体需求是上升的，因此房价总体走势还会上涨，但是房价在国家房贷政策的调控下涨幅会有所减缓。

关键字：郑州房价供求关系需求弹性蜘蛛网模型

1.绪论

世纪八十年代后随着经济的不断发展，中国城镇住房开始商品化。从 20世纪 90年代末开始, 我国房地产行业一直处于增量快速发展阶段。房价开始由原来1987年的不足500元／㎡，迅速上涨到2009年的6000元／㎡。我国住宅市场经过近几年的持续发展,市场存量逐渐发展壮大,但相对而言存量住房交易市场滞后。我国房地产运行中的主要矛盾已由过去多年需求不足的问题转变为局部性、结构性的需求增长过快,出现一些非正常的需求。这些是导致房价上涨快的原因，本文以郑州市为例根据供需定理与均衡价格的关系分析近年来郑州市房价一路走高的原因，和将来郑州房价的走势如何。

2.房价的基本情况

近年来人们比较关注就是住房。房价持续上涨的问题也是大家比较关心的。

在我国的一线城市一套120平方米的装修齐全的商品房平均价格大约是85万，是家庭平均收入的17倍，这个比例在世界上也不多见。而在国内其他很多城市，房价往往是房子年租金的几十倍。这说明买房子的机会成本要高于租房，也证明房子的价格高了。郑州市在全国范围内属于三线城市，在2007年之前其房价价格在这几年也是一路飙升。以下的这组数据（图 1）可以说明房价的变化情况。

图1：2004年~ 2007年郑州市住房交易价格指数和销售量

注: 图1中数据来源于郑州市房管局网站http ://www.

2008年美国次贷危机引发的全球经济危机，的郑州房价也结束了节节高升的局面，有所回落但是上涨的趋势减弱。“受2007年“九二七房贷新政”

及全球金融危机的影响，2008年郑州市商品房成交均价与2007年相比，增长14.58%,涨幅明显减小;在月度走势上也结束了2007年节节攀升的局面，

起伏波动较大,仿佛是在做着俯卧撑。（梁冰 2009）”房价的上涨刺激开发商更大力度的建设商品房。加大房屋的供给量。使开发商获得了巨大的经济利益。房地产的兴起造就了很多的富人，同时也解决了很多的就业岗位，改善了很多人的生活质量。但是随着房地产经济的发展，房价一路走高制造了很大的泡沫经济。给中产阶级的生活水平带来压力，房价上涨过快而居民收入却没有增加，由于收入效应,房价上涨促使消费者实际收入减少,导致了老百姓对其他产业的消费能力急剧下降。从2004到金融危机出现以前的2007年的郑州房价看（图 2），由此不难得出郑州市的房价逐年递增，增长率也很高。

2006年到2007年的涨幅最大。

3.房价上涨的影响因素

房价上涨对国家经济发展，开发商的利益和消费者的需求有重大的影响，但是房价上涨的原因何在。开发商和政府可以看作是供给方面，他们有自身生存需求，投资、投机需求。过高的房地产价格是这些供给需求因素相互作用的结果,下文将从供给和需求两个方面探讨我国房地产价格过高的原因。

3.1从供给的方面(开发商为主要供给)

土地是稀缺资源性(成本理论)。

无论短期还是长期土地是不可再生资源可看成是供给无弹性的商品。

它的资源总量有限，但是人们对住房，工作用地的需求是必须的，它不会因为土地价格如何变化，而发生较大的变化。我国领土广阔但是地形复杂，可利用的土地资源是有限的,加上工业化带来的环境破坏,用于生产和生活的土地就更为稀缺。另外,我国是世界人口第一大国，庞大的人口基大使得人均住房面积处于世界低水平行列,土地资源的稀缺性更加突出。“稀缺产品对应着过高的市场价格,土地成本高昂是附属其上房地产价格过高的重要原因。(王钢 2007)”

土地资源稀缺导致土地价格上涨，对于发商来说生产的成本就提高了。土地成本比预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，将土地成本增加部分转嫁至房价上是开发商转嫁开发风险的必然选择。开发商加大的开发成本，最终承担者必然是购房者，结果必然抬高房价。

供给法则

根据“供求法则价”（高鸿业 2009）价格与产品成同方向变化。所以供给量的增加会引起商品价格的上涨。商品价格上涨也会刺激生产者增加供给。由于房地产商追求利润，不断增加供给量，导致价格居高不下，房价暴涨。

目前我国房地产开发市场大部分还是区域性的,某个城市的房地产项目基本上由区域内几个大型开发商垄断。房地产供应商提供过多的商