【精编推荐】财务会计与土地增值税管理知识分析法
学习土地增值税难点总结
学习土地增值税难点总结土地增值税就是“土地争执税”，这是行业大师们专业表述，根本原因这是地方税种，总局规定的总纲总领，各地针可以自行安排合适合理的具体化规定，甚至导致一个市的区与区有些具体执行尺度都不一样。
通过学习，我总结几个土地增值税难点，不一定有标准答案，但希望对房产项目事前、事中、事后的筹划过程有所帮助。
我个人认为土地增值税的筹划，核心就是解决两个问题：1、普通住宅能否符合免税规定2、土增税是超率累进税额，能否将各类别房产增值率降低到综合的安全边际。
这些都需要通过项目利润或现金流量来计算得出的，并且随着项目销售进展及成本的投入变化而变化，项目筹划是动态监控过程，就要看大家各自测算的精确程度了。
一、清算单位项目可以分成几期进行清算，企业当然选择有利的分期。
举例说明，普通住宅分为两期，面积相等，土增税中分别增值率为21%和19%，合并增值率为20%，很显然，合并后通过筹划可以把增值率降低为20%以下（可以免土增税），那么选择合并，要不然，只能选择分期（注：两期普通住宅增值率差异不大的情况下）。
其他案例原理其实也都是一样的。
当然，在税法上能不能主动选择分期，大家看相关税法规定吧，我就不复制粘贴了（下同）。
总之在规定基础上，能不能选择分期，再进行测算筹划就是正确的方向。
二、核算对象当清算分期定了后，核算对象成了关键。
无论二分法还是三分法，普通住宅、非普通住宅、其他（车库、商业），这三种类别的房产关键在于产生的增值额是不一样的：1、车库增值额最低，甚至是负的、商业的增值额最高，两者相抵，效果最佳，但有些情况下车库不在土增税清算范围内，那么其他房产项的增值额只能是特别的高；2、普通住宅的增值额能否控制在20%以下，跟成本分配方法、车库成本归集、是否装修都是关联的。
三、（项目、土地、配套）补贴收入项目上土地项目返还款、公共配套补偿金等补贴收入，为显的专业一点，分税种讨论一下：1、企业所得税：无论是单独作收入，还是冲减成本，都是需要缴企业所得税的；2、增值税：符合缴税条件的需要缴增值税，详见2019年45号文件，一般情况下，房产企业的财政补贴收入都不用缴。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产行业的快速发展，土地的增值也成为了不可忽视的财务问题。
作为房地产企业的一项重要成本，土地增值税的会计核算及纳税筹划显得尤为重要。
本文将就这一问题展开探讨，并对相关的会计核算及纳税筹划进行详细阐述。
一、土地增值税的会计核算土地增值税是指在土地流转过程中，土地的价值相对于流转前增值的部分所需缴纳的税费。
土地增值税是房地产企业在土地交易、土地综合开发等环节中必须面对的税收成本。
在土地增值税的会计核算中，首先需要明确的是什么情况下需要计提土地增值税准备。
根据《企业会计准则》的规定，房地产企业在取得土地使用权时，需按照土地购置价值计提土地增值税准备，土地增值税准备金额为土地购置价格的土地增值税税率乘以土地购置价格。
当土地使用权到期或者转让时，需要将土地增值税准备转为土地增值税支出。
还需要对土地增值税准备进行会计确认和会计核算。
按照《企业会计准则》的规定，土地增值税准备属于应交税费，计入负债。
在土地增值税准备确认时，应当同时确认土地增值税费用，以体现土地增值税的实际财务影响。
土地增值税准备和土地增值税费用的确认应当及时、准确地反映房地产企业相关土地交易活动的税费支出。
还需要按照税法规定，填制税务凭证，编制土地增值税专用发票，确保土地增值税的会计核算与税务申报一致。
对于土地增值税的准备和确认，需要进行必要的会计监督和审计工作。
会计监督是指会计主管部门对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认等会计工作进行监督，保证土地增值税的合法性和及时性。
审计工作则是指内部审计或外部审计对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认进行审计，保证土地增值税的真实性和准确性。
二、土地增值税的纳税筹划纳税筹划是指利用税法规定的优惠政策或者税收管理的灵活性，通过合理的筹划手段降低税负，减少税收成本。
对于土地增值税的纳税筹划，房地产企业可以从以下几个方面进行考虑：1. 多渠道获取土地房地产企业在获取土地时，可以通过多种渠道获取土地资源，包括土地拍卖、土地交易市场、政府土地出让等渠道。
土地增值税工作总结和工作计划
土地增值税工作总结和工作计划土地增值税作为调节房地产市场的重要税种，对于规范土地和房地产市场交易秩序，保障国家财政收入具有重要意义。
在过去的一段时间里，我们在土地增值税的征管工作中取得了一定的成绩，也面临着一些挑战。
为了更好地推进土地增值税工作，现对过去的工作进行总结，并制定未来的工作计划。
一、工作总结（一）加强税收政策宣传我们通过多种渠道和方式，积极开展土地增值税税收政策的宣传工作。
利用税务网站、微信公众号、办税服务厅等平台，发布政策解读、办税指南等信息，提高纳税人对土地增值税政策的知晓度。
同时，组织开展税收政策培训和座谈会，面对面解答纳税人的疑问，增强纳税人的纳税意识和税法遵从度。
（二）规范税收征管流程进一步完善了土地增值税的征管流程，明确了各个环节的工作职责和办理时限。
加强了对房地产项目的前期管理，从项目立项、规划、施工等环节入手，及时掌握项目的基本情况。
在土地增值税的申报、审核、清算等环节，严格按照相关规定执行，确保税收征管的规范化和标准化。
（三）强化税源监控建立了土地增值税税源监控体系，加强了与国土、房管等部门的信息共享和协作配合。
定期获取房地产项目的土地出让、房产销售等信息，及时掌握税源动态。
对重点税源企业和项目进行跟踪监控，分析其税收变化情况，为税收征管提供有力的数据支持。
（四）加大清算工作力度按照规定的清算条件和程序，积极推进土地增值税的清算工作。
对达到清算条件的项目，及时通知纳税人进行清算申报，并组织人员进行审核。
加强对清算工作的指导和监督，提高清算工作的质量和效率。
通过清算，有效地堵塞了税收漏洞，增加了税收收入。
（五）优化纳税服务不断优化纳税服务，提高纳税人的满意度。
在办税服务厅设立了土地增值税专门窗口，为纳税人提供“一站式”服务。
简化了办税流程，减少了纳税人的办税时间和成本。
积极推行网上办税，方便纳税人随时随地办理土地增值税相关业务。
然而，在工作中我们也遇到了一些问题和困难。
税斗士大白话讲土增：一分法、二分法、三分法区别到底在哪里？
税斗士大白话讲土增：一分法、二分法、三分法区别到底在哪里？写公众号就像写日记，每天都要坚持。
就像很少陪小孩，突然发现他上小学了，被同事说的每天“总裁”上班时间也打算结束了，坚持每天七点起床，七点半到七点四十送儿子上小学。
哪怕睡得再晚第二天还是雷打不动的要起床，我的观念是，如果你有了第一次偷懒，就会有第二次。
写公众号也是一样，既然要写，晚上十一二点回到家还是要接着写。
每天要花一两个小时写东西，没有时间组织语言，所以，就变成了大白话，一次成稿。
今天的话题来自早几天的思考，也来自于即将修订的土地增值税征管规程（或土地增值税管理办法）。
有机会在今后的文章里也会逐渐披露未来可能会出现的政策。
如果你有兴趣关注土地增值税，就赶紧关注公众号吧。
言归正传，在金税三期上线之后，全国既统一了土增税申报表也统一了在金税三期中申报土增税的房地产类型，即：普通住宅、非普通住宅、其他房地产类型。
如果还有地方预征率或核定征收率不是按总局的三分法分类的，只能说自讨苦吃了，因为，你将面临着当总局需要进行数据统计的时候，你如何将自己的房地产类型分类和总局金税三期的三分法分类相匹配。
举个例子，深圳的预征率是按照普通住宅、别墅、其他三种类型，核定征收率是按照普通住宅、非普通住宅、商业（办公写字楼）、其他四类。
总局的申报表是按照普通住宅、非普通住宅、其他三类。
请问以后如何进行数据统计和分析。
你知道的，省一级的税务机关现在有一个新的部门叫税收经济分析处。
以后这些分析是不是他们要开始干活了？所以，未来的一个方向是，各地土增税预征、核定的房地产类型划分即将与金税三期以及总局的申报表考虑。
也就是本次要引入的“三分法”。
“三分法”即在计算土增税增值额时要按照普通住宅、非普通住宅、其他房地产三种类型分别计算增值额以及适用各自的税率和速算扣除率。
虽然金税三期和最新的7张申报表看起来很完美，可惜政策有漏洞，导致各地在执行时，到底是三分法还是两分法还是可以不分，标准不一。
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
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【精编推荐】财务会计与土地增值税管理知识分析法第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。
判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家（出让土地）---甲（转让国有土地）--乙（开发房屋出售）---丙（出售存量房）---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注意：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
第三节税率（要求记忆）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：增值额1800=收入5000-扣除项目金额32001800/3200-----税率40%应纳税额=增值额*对应的税率应纳税额=增值额全额*对应的最高税率-扣除项目金额*速算扣除系数1800*40%（1800-1600）*40%=480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-160=560 【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额3200万元，则适用税率为（）。
计算应纳土地增值税。
A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。
应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560 第四节应税收入与扣除项目的确定（掌握）一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。
包括货币、实物、其他收入。
二、扣除项目的确定根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。
2011年新增：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除不能同时适用上述（1）、（2）两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
思考：计算土地增值税时扣除的房地产开发费用与企业所得税中计算应纳税所得额扣除的期间费用是否是一回事？答：二者是有区别的。
在土地增值税中，利息可能据实扣除，而销售费用、管理费用和其他财务费用按照总体扣除，有限额比例。
在企业所得税中，为开发房地产而借入资金的借款利息费用，在项目完工前计入房地产开发成本，不得计入财务费用扣除。
销售费用、管理费用按具体项目分项计算扣除，如广告费等。
4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‰。
因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。
房地产开发企业只能扣“两税一费”，因为其印花税通过管理费用扣除了。
非房地产开发企业扣“三税一费”。
2005年考题：房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是()。
A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税答案：C解析：房地产开发企业从土地增值税扣除的税金是不包括房产税的，由于印花税已经包括在房地产开发费用中，不再单独扣除。
注意：通常不会直接告诉税金金额，需要自己去计算。
思考：房地产转让中缴纳的契税是否可以在计算土地增值税时作为税金项目扣除？答：契税是房地产转让活动中，不动产的承受方按照成交金额和规定的税率计算缴纳的，而不是转让房地产企业缴纳的，因而不存在扣除问题。
如果是转让项目在开发过程中承受土地使用权已缴纳的契税，应计入取得土地使用权支付的金额，转让时是可以扣除的，但不是作为税金项目扣除。
5.财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%注意：其他纳税人不适用该规定。
【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的项目的金额为（）。
【答案】10000+10000×10%+200+10000×20%（二）对于存量房地产转让，可扣除：2011年内容有变化：1.房屋及建筑物的评估价格。
区别与原始价值，实际净值。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率评估价格需经当地税务机关确认。
2011年新增：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
起止时间均以发票上的日期为准。
每满12个月计1年。
超过一年，未满12个月但是超过6个月的，可以视同为1年。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以按照规定实行核定征收。
假设某城市工业企业2008年2月3日买房子，发票买价1000万，2011年5月2日卖出，卖出1500万，已提折旧200万假设能提供重置成本价2000万，成新度六成增值额=1500-2000*60%（评估价格）-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005假设不能提供评估价格增值额=1500-1000*115%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.00052.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
3.转让环节缴纳的税金。
包括营业税、城建税、教育费附加、印花税（产权转移书据的印花税税率为万分之五）。
注意：销售自行开发的不动产，营业税以销售收入为营业额；销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，营业税以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
2011年新增：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5%的基数。
续上例，假设买房子时按照买价缴纳了3%的契税，则增值额为多少？假设不能提供评估价格增值额=1500-1000*115%-1000*3%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.00052008年单选：某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。
2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。
办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。
该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。
A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【参考答案】B【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.5‰=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元）第五节应纳税额的计算土地增值额的计算应按以下步骤进行：第一步：计算转让收入；第二步：计算扣除项目；第三步：计算增值额第四步：计算土地增值额占扣除项目的比率，确定适用税率和速算扣除系数；第五步：计算应纳税额注意：土地增值税额可以在纳税人计算企业所得税时作为销售税金扣除。
因此，其计算关系到企业所得税的计算。
一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；（此时取评估价格）2.提供扣除项目金额不实的；（此时由评估机构按照重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估）3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。