中海万锦豪园商业价值评估报告
(2023)中国顶豪!中原!北京长安街超级豪宅-营销报告(一)
(2023)中国顶豪!中原!北京长安街超级豪宅-营销报告(一)（2023）中国顶豪!中原!北京长安街超级豪宅-营销报告引言这份营销报告介绍了一栋在中原地区，位于北京长安街上的超级豪宅。
该豪宅定位为中国顶级豪宅，具备高端的建筑设计、豪华的装修配置和超凡的配套设施。
该豪宅的营销策略也是非常细致和专业的。
产品定位•中国顶级豪宅：建筑设计达到国际水平，由顶级建筑师操刀。
•地理位置优越：位于北京市中心的长安街上，是金融、政治、文化等领域的核心区域。
•豪华装修配置：采用了顶尖的建材和家具，配备了超豪华的装修配置，营造出高端、豪华的居住氛围。
•顶级配套设施：豪宅内设有迎宾大堂、私人电影院、泳池、健身房、酒窖、娱乐室等顶级配套设施，能够满足高端收藏、休闲娱乐等各种需求。
营销策略•精准定位目标客户：豪宅的目标客户主要为成功人士、社会精英、海归精英等具有高端消费需求的群体。
•多渠道推广：通过各种高端媒体渠道和线下活动，比如举办专场摄影展、举办时尚派对等方式吸引目标客户的关注和参与。
•独特的营销活动：比如组织特别访问、舞会晚宴等活动，让客户亲身感受到豪宅的魅力。
•细致周到的售后服务：为客户提供全面、周到的售后服务，保障客户的权益，增强客户对豪宅的信心和认可度。
总结这份营销报告展示了一栋中国顶级豪宅在中原地区的销售策略。
通过精准定位目标客户、多渠道推广、独特的营销活动和细致周到的售后服务，成功吸引目标客户的关注和参与，实现了高端豪宅的销售目标。
市场分析在中国，随着经济的发展和人们生活水平的提高，高端定制住宅市场不断增长。
与此同时，由于人们对品质、价值的追求，“顶级豪宅”也呈现出快速增长的趋势。
在北京，作为中国经济、文化和政治的中心区域，高端豪宅市场也日益火热。
同时，在中原地区的历史、人文和自然环境的优势下，市场的发展潜力更为巨大。
产品卖点该豪宅的卖点主要有以下几个方面： * 地理位置：位于北京长安街上，地理位置极佳，交通便利。
天驰-2019年中海金沙洲项目推广案
遵循标准的策略程序， A、对手忽略的、 B、消费者受用的、 C、自身拥有的、
三者的交集=金沙湾项目的核心竞争力
第二部分 项目核心竞争力的发掘
A-1、地缘层面竞争对手 ——譬如万科四季花城、恒大金沙洲项目
户
主题：下一岸，珠江上游。
外
第二阶段户外广告1
第二阶段户外广告2
影 视 广 告
下一岸，珠江上游 ！
——以独特的视觉表现，通过一脉 江景，连接中海所在的14个城市， 并形成悬念，下一岸，珠江上游， 生活更值得期待！
活
动
建
议
璀璨上游，醉珠江 ！
——800米江岸风情是中海江城最大的亮点。 ——以游船形式，邀请部分客户观赏800里江 岸风情。 ——夜色十分，以华灯点亮800米江岸， ——配合璀璨焰火表演，充分促动消费者的 向往与认同。
那本项目是否也遵循这一规律呢？
风情类的象征物LOGO表现
风情类的象征物LOGO表现
不难看出，此种表现手法多以简单的线条和明亮的色彩表现 其自然气息，其优点在于LOGO给予受众直观的风光感受， 但缺点却是难以给予受众心理上的高价位，容易限制项目的 价格走高。
因此，我们考虑领一种手法——写实与抽象的结合。
中海金沙洲项目推广案
省广集团•天驰广告20190426
中
海
出
精
品
中海的品牌号召力，及产品品质 已经在27个城市得到证明，此次， 中海金沙湾项目，必然有属于自 己的市场高度！
中海携手省广，万锦豪园的推广 已得到市场的认可，诚挚希望此 次携手，再创金沙湾的新高度！
中海地产简介
中海地产集团有限公司是香港恒生指数成份股--中国海外发展有限公司（香港联合交易所代码: 0688）的旗舰企业。
中国海外发展有限公司1992年在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。
中海地产集团经过20多年的坚定实践与长期品牌积淀，逐步把“中海地产”发展成为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的名副其实的全国性地产品牌，向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。
从上世纪八十年代起，中海地产在香港先后独资和主导发展了南浪海湾、中国海外大厦、雅利德桦台、富豪海湾等六十多个地产项目，平均每20个香港人就有一个居住在中海开发或建造的房子里。
从1988年开始，中海地产发挥在成熟的香港地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地和澳门市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州、青岛、大连、沈阳、天津、济南、珠海等地进行房地产开发和物业管理服务，以优良的产品质量、完善的售后服务与超乎期望的客户体验赢得了置业者良好的口碑。
目前“中海地产”初步完成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、西部为重点的全国性布局。
截至2007年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额超过人民币1000亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过3000万平方米，目前在内地拥有土地储备面积超过2000万平方米。
中海地产始终秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营理念，以过程精品塑造楼楼精品，在深圳投资开发了海富花园、海丽大厦、海滨广场、海连大厦、中海苑、中海华庭、中海阳光棕榈园、中海深圳湾畔、中海怡美山庄、中海日辉台、中海月朗苑、中海香蜜湖一号、中海怡瑞山居、中海大山地、中海半山溪谷、中海西岸华府、中海康城国际等十几个项目；在上海投资开发了海华花园、海兴广场、海丽花园、海天花园、中海馨园、叠翠别墅、海悦花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、中海瀛台；在北京开发了中海雅园、中海紫金苑、中海馥园、中海凯旋、中海枫涟山庄、中海安德鲁斯庄园、中海瓦尔登湖、中海紫御公馆、中海广场、中海地产大厦；在广州发展了东山广场、锦城花园、中海锦苑、中海名都、中海康城、中海蓝湾、中海观园国际、中海花城湾、中海锦城南苑、中海璟晖华庭；在成都开发了中海名城、中海格林威治城、中海国际社区、中海常春藤花园、中海翠屏湾；在长春开发了中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都；在西安开发了中海华庭、中海国际社区；在中山开发了中海翠林兰溪园；在南京开发了中海塞纳丽舍、中海凯旋门、中海城；在苏州开发了中海半岛华府、中海湖滨一号、星湖国际；在佛山开发了中海万锦豪园、中海金沙湾、中海文华熙岸；在宁波开发了中海东湖观邸；在重庆开发了中海北滨一号，在杭州开发了中海钱塘山水、在澳门开发了寰宇天下等项目，这些项目都在当地成为当时引领房地产发展潮流的优质名牌项目，并多次缔造了数天数夜排队买楼的佳话。
中海某房地产项目成交分析
土地使用年期 （年）
125450
48250
70
中海万锦熙岸华庭丨项目四至
➢ 项目南面：坪山河，未来 规划有深圳技术大学
➢ 项目北面：多为旧厂房及 旧民房
➢ 项目西面：奥园翡翠东湾 和少数旧民房
➢ 项目东面：多为旧厂房及 旧民房。
中海万锦熙岸华庭丨周边配套
项目所在的片区非坪山的核心地区，是坪山区相对来说较为边缘的地带。城市整体呈现的面貌较为落后，工业厂 房遍布，缺乏人居气息。不过该片区受东进政策、坪山高新园规划推进落地等未来规划利好影响，未来周边将拥 有优质教育、生态资源。
中海万锦熙岸华庭丨营销中心内部展示
营销中心内部展示风格现代科技化，整体偏科技感，但接待大堂、影视片区、沙盘区、洽谈区、品牌 区等分开在不同且不相通的区域，体验感及营销氛围较好，但讲解动线较长。
中海万锦熙岸华庭丨品牌墙展示
中海万锦熙岸华庭特地打造了一条介绍项目品牌的品牌墙走廊，整体设计风格偏未来科技感。 品牌墙底部是品牌发展历程线，从左到右介绍了品牌起源、品牌战略规划布局、品牌成就、品牌物业 的起源及荣誉、品牌的产品理念。品牌展示较为完整及详细，重点突出了中海地产及其物业在深圳乃 至全国的地位和影响力。
中海万锦熙岸华庭丨成交客户统计
周成交统计
16
14 12
12 10
10
15 14
8
7
7
6 6
4
2 2
0
3.22
3.29
4.05
4.12
4.19
4.26
5.03
5.1
恒大、方直相继开盘
恒大，方直小户型
恰逢五一节点
2020年3月30、31日
基本售罄
世联北京中海城及安德鲁斯商业营销报告
3. 资源需求
06 分析项目所需的人力、物力和
资金，确保资源的合理配置和 有效利用。
06
预期效果与评估
预期效果
01
02
03
04
提升品牌知名度
通过营销活动，增加品牌在目 标市场的曝光度，提高品牌知
名度。
促进销售
通过营销活动，吸引潜在客户 ，提高项目销售量。
提升客户满意度
通过提供优质的服务和产品， 提高客户满意度和忠诚度。
世联北京中海城及安德鲁斯 商业营销报告
汇报人： 2024-01-09
目录
• 项目介绍 • 市场分析 • 产品定位与策略 • 营销策略 • 执行计划 • 预期效果与评估
01
项目介绍
项目背景
地理位置
世联北京中海城位于北京市朝阳 区，毗邻CBD和望京两大核心商 圈，交通便利，具有极高的商业
价值。
市场环境
营销推广
通过线上线下多渠道进行营销推广，提高项目知 名度和曝光率。
差异化策略
特色商业
引入特色商业业态，如文化创意、艺术展览等，打造独特商业氛 围。
会员制度
建立会员制度，提供专属优惠和服务，增加客户粘性和忠诚度。
社区文化
注重社区文化建设，举办各类活动和节日庆典等形式吸引消费者。
04
营销策略
品牌建设
增加市场占有率
通过营销活动，扩大市场份额 ，提高市场占有率。
评估方法
销售数据统计
通过销售数据统计，评估营销 活动对销售量的影响。
市场调研
通过市场调研，了解目标客户 对项目的认知度和满意度。
客户反馈
通过客户反馈，了解客户对项 目和服务的满意度和改进意见 。
中海地产集团 投资发展 项目市场定位后评估报告模块_62页
【××××】项目后评估报告后评估工作小组目录1.项目概况 (4)1.1项目概况 (4)1.2项目背景 (4)1.3项目发展周期 (4)2.项目投资管理评估 (5)2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (5)2.1.1宏观环境 (5)2.1.2房地产市场 (6)2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (7)2.2土地协议执行情况 (8)2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (10)3.××××营销管理评估 (11)3.1项目各类型物业销售情况 (11)3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (12)3.3项目销售时机 (15)3.3.1一期营销计划安排 (15)3.3.2二期营销计划安排 (16)3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (18)3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (19)3.4 原定位客户分析 (19)3.5成交客户分析 (20)3.6项目的物业管理费用检讨 (21)3.7项目的销售策略 (21)3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 (21)3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 (22)3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 (22)3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 (23)3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 (23)3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 (24)3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 (24)3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 (25)3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 (25)3.7.10第九阶段：小高层强销 (26)3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (26)3.9提出可借鉴的经验 (26)3.9.1推广节奏方面 (26)3.9.2形象推广方面 (27)3.9.3广告包装方面 (27)3.9.4分众行销及媒体组合方面 (27)4﹑项目合约管理评估 (28)4.1﹑合理有效的编制招标计划 (28)4.2﹑合同签定 (28)4.3﹑结算审核 (29)5.项目设计管理评估 (30)5.1项目概况 (30)5.1.1项目区位 (30)5.1.2项目完成经济技术指标 (30)5.1.3项目周围竞争楼盘情况： (33)5.2.项目的建筑标准 (35)5.2.1结构体系： (35)5.2.2墙体维护材料： (36)5.2.3外立面材料： (36)5.2.4外窗及玻璃： (37)5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准： (39)5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼 (39)5.2.7机电配置标准 (39)5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (40)5.3.1建筑设计过程回顾及控制 (40)5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 (43)5.3.3结构设计的管理与控制 (48)5.3.4设备专业设计管理与控制 (48)5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） (49)5.5.售后使用情况 (49)5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 (49)5.6.1项目设计管理突出经验 (49)5.6.2项目设计管理中吸取教训 (50)5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 (51)6.项目工程管理评估 (53)6.1项目概况 (53)6.2项目管理架构 (53)6.3项目发展进度对比分析 (55)6.4别墅项目发展经验 (56)7.项目财务评价 (57)7.1项目销售收入指标完成情况 (57)7.2项目发展成本控制情况 (57)7.3项目现金流量的变动分析 (59)7.4项目财务评价指标分析 (60)7.5项目税务筹划情况 (61)8综合评估 (61)8.1综合评估结论 (61)8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 (62)1.1项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。
2011成都豪宅市场研究报告之广告推广营销策略分析
小结：
当前的市场大家都知道，推广投入的考量会更加慎重。像ICC这样的 项目，权贵圈层的大范围营销是必不可少的。只是目前来看，该项目 做得依然很少。 就仅有的营销活动来说，也较缺乏新意。
4、案例总结
成都ICC· 天曜SIRIUS
广告推广营销策略分析总结
亮点：
广告： 掀起话题性很重要。以非寻常广告所思的套路来推出项目的 面世，不管能不能让市场拍案叫好，目前来说博得广泛关注是必须的 第一步。就业界的广泛讨论来说，引起热议这一点算比较成功。
成都豪宅市场分析研究报告之广告推广营销策略分析
成都豪宅市场数据
项目 朗基·望今缘 绿地·锦天府 华润·金悦湾 九龙仓·雍锦汇 龙湖·世纪 万科·五龙山 户型区间 240-630㎡ 185-346㎡ 210-426㎡ 220-500㎡ 184-380㎡ 330-1400㎡ 精装 清水 装修 精装 精装 精装 16000/㎡ 15700/㎡ 价格 30000/㎡ 项目 九龙仓·御园 朗诗·绿色街区 中海·城南1号 蓝光·1881 仁和· 国际春天花园 户型区间 130-170㎡ 75-144㎡ 175-330㎡ 180-400㎡ 94-253㎡ 精装 清水 精装 清水 装修 价格 9000/㎡ 13600/㎡ 12000/㎡ 18000/㎡
不足：
广告： 真的给人一种不知所云的感觉，不管是业内业外。关于项目 的所有好像都得不到信息。至于建立形象也颇困难，广告推广太晦涩 难懂。
PART 2.
攀成钢地块
最新拿地情况：
地块
锦江区攀成钢片区 沙河以西、东大街延线以南范围内
拿地时间
面积
楼面地价
攀成钢片区11、12号地块
2012.12.2 3
76.2020亩
万科金御华府结案总结_实现片区最高均价案例_世联案例
万科金御华府一期结案总结
实现片区最高均价案例
2008年4月
案例类型定性
PALACE
项目案例背景 地段：位于南海桂城东片区。片区已开发项目有万科金色家园、南海颐景园等，生活居住氛 围较好，由于临近广州，片区定位为广佛RBD商圈。 规模：项目建筑面积22万，将分三期开发，本案例将对于一期销售总结。
保利花园11月10 日认筹 南海颐景园推出 20套限价房 金地11月3日开 放样板房，11月 17日开盘 天湖郦都三期二 批开盘，17日加 推 保利花园11月17 日一期一批开盘
中海万锦豪 园7月20日 开盘 汇银奥园7 月21日开盘
佛山雅居乐 7月28日开 始认筹
万科集团 要求背景
在前期形象推广和产品定位上受限制，开盘 方式上受到较大影响。
形象的提升，树立万科系产品的豪宅新形象，同时万科客户线更趋丰富。 ——2008年1月21日实现均价11569元/平方米。 ——2008年1月21日面积销售率达到80.2%。
3
1 2
背景分析 目标回顾 策略验证 销售分析 合作公司评价
3 4 5
策略验证
PALACE
蓄客策略 形象策略 推广策略 展示策略
12月11日 人民银行、银监会联合下发了《关于加 强商业性房地产信贷管理的补充通知》，央行确定 第二套房贷款以家庭为单位。
政策背景
房贷加息频率
2007年爆发性加息，置业门槛提高，迅速降 温客户贷款热情，楼市转冷
9月 % 存贷 0.27 8月 存贷 0.27 % 。 0.18 % 存贷 7月 存贷 0.27 % 5月 存贷 0.27 % ,贷0.18 %
06.09 保利千灯湖一号公馆 218-282㎡620 套，均价9200元/㎡，开盘销售70% 08.25 万科金御华府 230-250 ㎡118套，均价12000元/㎡，开盘销售65.7%
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中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告第一部分项目建筑规划经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。
从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。
因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。
一、项目规划原则：原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。
保证可销售面积价值最大化。
原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。
原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。
原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。
二、三种方案建筑规划及面积分布1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布）改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。
负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）超市入口，共18m已超市3000㎡。
临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。
临街面290m临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。
1F：进深12m，长共112m，进深12m，长56m超市区域维持原面积不变，2960㎡进深12m，长24m进深12m，长48m进深12m，长40m说明：总临街面280m，进深12m；1楼总销售面积为3360㎡。
主力店区域是2960㎡的超市，持有面积为2960㎡。
2F：超市区域4300㎡铺位全部取消铺位取消说明：铺位全部取消，保留原超市区域面积4300㎡。
·方案一各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F5380㎡4000㎡1F3360㎡2960㎡2F/4300㎡总计8740㎡11260㎡·方案一经营业态规划超市+电器或书城次主力店+服装鞋包+社区便利街+餐饮娱乐2、方案二（负一楼带二个次主力店建筑规划及面积分布）改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做12m。
负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。
次主力店，规划1000㎡。
次主力店入口，共18m临街面290m临街面232m（已除去次主力店入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，所有铺位进深12m，总销售面积8352㎡，左右两端各持有一个1000㎡的次主力店，持有面积共2000㎡。
1F：进深做16.5m，共长112m进深16.5m，长共64m进深20m，长56m以便设置餐饮休闲次主力店进深20m，长40m以便设置餐饮休闲次主力店说明：两端总临街面96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺临街面共176m，进深16.5m；1楼总销售面积为4824㎡。
2F：进深16.5m，长共64m进深16.5m，长共112m进深20m，长40m进深20m，长56m说明：两端总长96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺共长176m，进深16.5m；2楼总销售面积为4824㎡。
建筑形式为连廊式骑楼。
·方案二各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F8352㎡2000㎡1F4824㎡/2F4824㎡/总计18000㎡2000㎡·方案二经营业态规划-1F：小超市、电器或者书城次主力店+电脑散铺书城或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：食街2F：大宗餐饮+休闲改变通道走向，两端拉平，街铺进深全部做10m3、方案三（多个次主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000㎡。
次主力店，规划2500㎡。
次主力店入口，共18m临街面290m说明：临街面总长696m，铺位进深10m，总销售面积6960㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端持有一个2500㎡的次主力店，持有面积共3500㎡。
1F：进深做13.5m，共长112m500㎡次主力店500㎡次主力店进深13.5m，长48m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共48m1500㎡次主力店说明：总临街面248m，进深13.5m；1楼总销售面积为3348㎡。
共持有3个次主力店，总面积为2500㎡。
2F：进深13.5m，长共16m安排会所面积进深13.5m，长共48m进深13.5m，长56m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共112m说明：总长272m，进深13.5m；2楼总销售面积为3672㎡。
建筑形式为连廊式骑楼。
·方案三各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F6960㎡3500㎡1F3348㎡2500㎡2F3672㎡/总计13980㎡6000㎡·方案三经营业态规划-1F：电器或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：小超市+洋快餐+书店+食街或者社区便利街2F：大宗餐饮+休闲说明：次主店业态可根椐商户要求进行楼层轮换。
第二部分 中海佛山万锦豪园商业价值评估一、 不同定位情况下售价与收益评估由于项目定位及建筑规划分为带主力店、负一楼带二个次主力店及带多个次主力店三种情况。
根据片区未来发展前景及佛山市商业规划来看，千灯湖板块被视为佛山中心商圈的组团商业中心，片区规划发展状况明朗，整体商业发展成熟时，如果采取方案一，项目介于区域级商业中心与社区商业中心之间；如果采取方案二，项目只能视为市级热点开发区社区商业；如果采取方案三，项目介于市级热点社区商业与社区商业中心之间。
以下对三种不同定位分别进行价格评估。
·方案一1、街铺销售价格评估采用该方案时，项目可视为介于社区级商业中心与区域级商业中心之间的商业项目，根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为3.5—5.7万/㎡，其平均值为4.6万/㎡在项目周边规划还不明朗，超市主力店进驻意向不强的前提下，项目街铺均价应低于二者之间的平均值,预计为4万/㎡左右。
2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F5380㎡4000㎡ 2.8万/㎡ 1.51亿元1F3360㎡2960㎡4万/㎡ 1.34亿元2F/4300㎡//总计8740㎡11260㎡/ 2.85亿元3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.85亿×84%=2.39亿。
·方案二1、街铺销售价格评估如果采用方案二，项目只能算是市级热点开发区社区商业。
根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价为2.5万/㎡。
与亚艺板块商铺相比，本项目铺位面积相对较大，进深也要深上许多，铺位均好性相比较差。
但考虑到本项目有地铁、金融区等利好因素支撑，项目一楼街铺价格同样定为2.5万/㎡。
2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F8352㎡20002万/㎡ 1.67亿元1F4824㎡/ 2.5万/㎡ 1.21亿元2F4824㎡/ 1.2万/㎡0.58亿元总计18000㎡2000㎡/ 3.46亿元3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.88亿×84%=2.42亿。
由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。
由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.58亿。
方案二总销售收益约为2.42+0.58=3亿。
由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于3亿。
·方案三1、街铺销售价格评估项目方案三设置了多个次主力店，也能对项目起一定的带动作用，所以可以将项目视为介于市级热点社区商业与社区商业中心之间的商业项目。
根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为2.5—3.5万/㎡之间。
因此该方案一楼街铺均价取二者之间的平均值，即3万/㎡。
2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F6960㎡3500㎡ 2.2万/㎡ 1.53亿元1F3348㎡2500㎡3万/㎡1亿元2F3672㎡/ 1.2万/㎡0.44亿元总计13980㎡6000㎡/ 2.97亿元说明：方案三与方案二比较起来，方案三在1楼增加了3个次主力店，对于-1楼商铺会产生一定的带动作用，所以在方案二的-1楼售价基础上上浮10%，即方案三-1楼商铺均价为2.2万/㎡。
3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.53亿×84%=2.13亿。
由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。
由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.44亿。
方案二总销售收益约为2.13+0.44=2.57亿。
由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于2.57亿。
二、不同定位情况下收益及风险对比主力店情况销售单价（万/㎡）总销售收益（亿元）实际销售收益（亿元）销售风险经营风险方案一-1F：2.81F：42.85 2.39除去主力店面积后，需要销售的面积相对较少，且在有主力店支撑的情况下，销售风险相对较小，投资客可接受程度更高。
有主力店带动，经营风险相对较小。
方案二-1F：21F：2.52F：1.23.463由于没有主力店，需要销售的面积增多，销售压力相对较大。
该方案一层没有主力店的情况下，街铺只能是一条散街，可经营的也是含金量较低的业态，商铺投资价值不高，投资客接受程度会大打折扣。
无主力店带动，经营风险相对较大。
方案三-1F：2.21F：32F：1.22.97 2.57尽管没有主力店，但是次主力店较多，在其带动下，销售压力要比方案二小。
相对于方案一，由于次主力店较多，一楼临街铺位可供经营的业态选择可多样化，经营风险随之会有所降低。
———通过以上三种方案对比，我司建议采用第三种方案。
该款方案实际上是一款折中方案，在避免了未来有可能出现的招商、经营问题的前提下，也在最大程度上将销售价值最大化。