淮北04号地块可行性研究报告

欢迎共阅安徽淮北华辰房地产开发有限公司淮北04号地块可行性研究报告1、总说明1.1 项目名称淮北04号地块1.2 项目建设单位及法人项目实施单位：淮北华辰房地产开发有限公司平方米。

地上建筑面积257730平方米。

（2）整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，部分相关数据暂不确定。

（3）一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑面积20万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建筑面积57000平方米。

（4）容积率：2.25。

（5）绿化率：35％。

（6）车位：居民汽车停车率≥60%，地面停车率不大于10%。

1.6项目公用工程本项目总投资：66000万元资金来源：企业自筹15000万元，占总投资22.73%；银行贷款20000万元，占总投资30.30%；募集资金31000万元，占总投资46.97%1.8效益分析本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。

作为淮北地区未来居住中心，淮北04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的范围。

淮北04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。

配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。

作为淮北地区未来居住中心，淮北04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径15公里的范围。

淮北04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。

本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。

项目和社会经济效益显着。

2 项目提出的背景和必要性2.1项目提出的背景“房地产是50年的朝阳产业”。

随着我国经济快速发展，13亿人口的中国正在进行一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来（1）符合淮北总体发展需要：项目地理区位处在相山新区重点发展区块，该区块也是淮北最主要的房产开发区域，淮北城市发展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依山傍水朝阳，具有十分的地脉灵气。

目前淮北的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：以原有一马路和二马路为基础的城市核心基础上，新的城市动力正在形成。

五马路周边地产开发势头正旺，商业格局也渐成规模，作为城市副中心、第二动力当之无愧。

老城区到了三马路基本上就已经是势力范围的边缘了，新城市的建设由于规模效应和集聚效应肯定具有更强的辐射能力，进而改善整个城市的生活品质。

本项目开发以高标准、高起点建成淮北相山地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、商业办公楼、休闲广场等多类物业，是当地规模最大、配套最先进、门类最齐全的中高档居住小区，符合当地和附近周边的广大民众提升居住品质的需要，也符合城市提升竞争力的需要。

（3）符合企业自身发展的需要：本项目实施单位淮北华辰房地产开发有限公司是浙江蓬程建设有限公司和浙江方正房地产开发有限公司联合成立的子公司，公司依托母公司在杭州、义乌等一线城市的成功开发经验，以敏锐的眼光和展的良好势头，国内生产总值年均增长8.5%左右，其中三次产业年均分别增长4%、 9%和11%。

淮北市居苏豫皖三省要冲之地、淮海经济区的中心地带，城市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山区，拥有2个省级开发区和33个乡镇，总面积2725平方公里，人口约202万，其中城市人口近80万。

吨、啤酒20万吨等的农副产品深加工基地；年增加值占GDP总量18%的高新技术产业基地以及淮海经济区重要的商贸物流中心，实现经济总量翻番、尽快建成现代化工业、商贸、旅游城市和百万人口城市。

附：?2006年安徽省各市GDP排名表?该项目位于淮北市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临淮北市地税局办事中心, 由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。

附项目周边市政配套和公用设施表的3－5倍。

工资水平的提高使居住在矿区城镇的煤炭企业职工逐步具备了在市区购买住宅商品房的能力，在市区购买住宅商品房的愿望逐渐释放为现实的购买力，大量居住在矿区城镇的煤炭企业职工纷纷在市区购买住房，使市区住宅商品房需求呈现出加速增长的状态。

尤其是靠近学校、医院等特殊地段的住房，呈有价无房的状态，偶有二手房出售，甚至出现竞价抢购的状况。

淮北房地产市场启动，购买力随即爆发。

从2004年开始，每年供地只有几百亩的淮北市2004年的土地供量竟达3000多亩。

3）、2005年，房地产开发在改变这个城市的同时，开发水平低、同质化竞争加剧等问题随之而来。

浙江房企的进驻，使淮北房地产开职工近4万人。

与过去做法不同，今后在这些企业的所在地将不再兴建供职工家庭居住的居民区，大部分企业职工家庭将在市区居住，这将明显增加市区住宅商品房的需求，从而诱导淮北市房地产投资的持续快速增长，与次同时，一大批民间资金仍在寻找投资出路。

对于淮北市场来讲，外来人口增加等因素，是淮北市房地产业持续增长的保证。

从整个淮北市场供应看，三房二厅，二房二厅是各楼盘主力户型，三房面积集中在115—170M2之间，二房集中在90-110 M2。

淮北购房客户大部分为矿区职工、中高层管理人员和当地普通居民、公务员，消费层面两极化。

115平米的三房由于低总价、低首付成为了当地矿区职工、普通居民消费的宠儿。

而160-170平米的三房，精装修的高7）、二次置业，或多次置业升级的购房者，对住宅的品质和小区环境有更高的要求。

8）、受淮北城市性质影响，淮北房地产的需求主体是以中低档为主的自住房，市场对房价的反应很敏感，进一步限制了炒房族。

9）、淮北的企业、矿区管理人员，部分会要求以别墅、联排等大户型舒适型精装修为主。

项目SWOT分析1、S——优势位于相山新区，是未来城市中心；位于相山、相阳和南黎路的交汇处，同经验，而我方的品牌号召力相对较弱。

当地房产市场群雄争霸，周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。

项目旁边直接竞争对手碧桂园销售已全面开展。

项目南侧有化工厂的污染，对于产品的推广带来一定的不利因素，如何解决这个问题是推广中要解决的一大难点。

3、O——机会淮北的城市发展规划下，使得城市发展向相山新区偏移，相山地区将成为最为集中的居住区域，区域内市政工程的也将逐步完善。

4 物料供应及公用设施情况4.1 物料供应本项目建设主要原辅材料年用量详见表 5-1。

表 5-1 物料供应表本项目所需原辅材料市场供应充足，企业已有供应渠道。

4.2 所需公用设施的平衡情况5.1建筑5.1.1设计理念和基本思想5.1.1.1设计理念遵循“经济、实用、高效、舒适、灵活、节能、节约用地”的设计理念，通过先进的设计和建筑技术，科学技术与艺术相结合，建造功能布局合理、环境优美、舒适、宜人的居住小区。

5.1.1.2设计基本思想根据规划设计任务书，以及任务书内的户型比例，本案的产品定位属于高档居住小区，充满中产格调的人文主义大宅的概念。

另外，淮北市的房地产市场，正处于高速发展的成长阶段，因此，规划设计(4) 土建设计按照现代企业形象的要求，在满足使用功能的情况下尽可能兼顾美观，做到经济合理、安全适用。

(5) 考虑公用各系统的配套，实现智能化管理。

5.1.1.3设计依据1、淮北市国土局《土地出让使用条件》；2、用地红线图、用地地形图及其电子文件；3、淮北土挂（2007）04-05号国有土地出让答疑情况答复；4、《淮北市城市规划管理技术规定》；5、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）；6、《住宅设计规范》（2003年版）；连。

5.1.2.2层次设计本项目分高层、小高层等到几类住宅形态，根据我们对土地经济学和房地产开发原理的理解，我们将大片小高层布置在用地北侧和东侧，与西侧“万福家园”的多层住宅小区。

总体形成高低错落、层次丰富的群体面貌。

上述高度上的错落有致，结合了地面环境景观的布局，既经济合理，又出大效果。

5.1.2.3道路结构、交通系统本小区用地呈刀把形，结合地形特征及开发步骤对小区的人流车流采取分区分流的方式。

区内道路分为以下几个等级：区内的停放，而且还考虑商业办公区块的车辆停放。

我们采取了组合停车策略：(1)地下停车库停车——在小区中心景观处设置1个地下停车库，解决高层小区的大部分停车问题，兼做人防地下室。

在东面商业办公区块设置地下室集中停车，实行人车分流的措施。

(2)半地下停车库停车——在部分住宅组团中设置了半地下停车库停车，解决停车问题的同时创造了完全人行的多视角、立体的景观庭院。

(3)室内停车库——利用排屋的错层设计，行成半架空层汽车库，解决排屋用户的自身需求。

行系统结合的景观系统，做为南北景观次轴线。

此布局拥有相当开阔的视野，和多变的空间格局；东西方向的主导景观轴线，是以住宅区在相山南路的人行主入口为起点的，向西贯穿住宅区中心景观带而形成的。

沿跃进河景观绿化带做为次轴线，把人流引向河边的休闲景观带，配有水景，蜿蜒曲折，开合有致，配有一系列的景观节点。

景观规划遵循的几个原则：（1）均好性规划原则变单纯的景观绿地为融绿于生活之中的绿地规划，充分发挥环境对住户品性、人格的熏陶作用。

（2）绿化系统本案充分利用基地中沟渠及南面的跃进河，对此加以整理，形成系列水景，并结合绿化等，使水与岸的界面更加丰富，使建筑物能充分地与自然环境相融合。

5.1.2.5院落、组团规模本规划设计的特色是通过道路和绿带，将建筑分成各种院落，由院落构成组团，全部组团组合形成一个居住小区。

小区内部通过环形主干道交通有机地联系起来，形成一个整体，居住区与商业区通过公共特色街道、休闲广场形成整体，使整个地块集合成集散协调、错落有致的整体这一空间结构方式。

高层院落，与此相当，只是加强了横向院落的沟通。

但是从建筑5)家庭空间：落实到户的家庭私密空间。

丰富细致的空间层次，是居家生活所需要的。

5.1.2.7沿街商业分布沿街商业的分布是由周边环境决定的。

本案通过合理分析场地条件，又根据消费能力的不同，文化品位的不同，生活质量要求的不同等等，本项目从为相应的居住人群提供与之生活习惯与生活要求相适应的物业出发，在总体布局的基础上对整个社区进行功能性区分，形成五大功能组团：城市广场区、情景商业街区、高层住宅区、滨河广场区。

本案在南黎路、北侧入口处、东侧北段，设有底层商业和独立集我们按照产品定位和任务书要求，小高层、高层住宅设计了九种面积标准的户型。

每一户型的边套，另有专门的设计，以追求因地制宜。

6.1.2.10主要技术经济指标5.1.3结构设计说明5.1.3.1 设计依据本设计均按国家现行规范、规程及江苏省地方标准执行，主要的规范、规程及地方标准如下：13、《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB 5020414、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》 GB50202在执行上述规范、规程时，安徽省规范已作规定的条款，执行安徽规范，安徽规范未表述的内容，以国家规范、规程为依据。