浅析因继承、受遗赠取得不动产的转移登记

１５6浅析因继承㊁受遗赠取得不动产的转移登记邱子文作者简介：邱子文（１９７４-)，男，汉族，福建省漳州市，经济师，副主任，本科，漳州市不动产登记中心㊂（福建省漳州市不动产登记中心 福建 漳州 ３6３０００)摘 要：本文详细阐述因继承㊁受遗赠取得不动产，在当事人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的情况下如何进行登记的全过程㊂关键词：遗嘱;继承;遗赠;不动产的转移登记一㊁引言对因继承㊁受遗赠取得房屋的转移登记，１９９１年司法部和建设部联合发布了通知，规定了此类房产登记强制公证制度，各地房屋登记机构均按此规定执行㊂但‘中华人民共和国物权法“（以下简称 ‘物权法“ )并未规定不动产登记法定公证制度㊂为减轻百姓的负担，本着便民利民的原则，‘不动产登记暂行条例实施细则“（以下简称 ‘实施细则“ )也未要求强制公证㊂２０１6年７月５日，司法部发布了‘关于废止 司法部㊁建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知⓪的通知“㊂至此，对因继承㊁受遗赠取得房屋的转移登记，不动产登记机构要求提供公证完全失去了依据㊂登记机构承继了不动产继承办理的责任，如何做好继承办理工作成为了此类登记的关键节点㊂二㊁如何按‘不动产登记暂行条例实施细则“规定进行继承㊁受遗赠的不动产登记因继承㊁受遗赠取得不动产申请登记的，应按‘实施细则“㊁‘不动产登记操作规范（试行)“（以下简称 ‘操作规范“ )的相关规定办理㊂‘实施细则“第十四条规定 因继承㊁受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料㊁遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书㊂对当事人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，则办理比较简单，经公证的材料或者生效的法律文书可直接作为权属来源材料予以受理登记，本文不予论述㊂对当事人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的情况下申请登记的，‘操作规范“１．８．6设定了办理程序㊂因继承关系复杂，可能存在转继承㊁代位继承㊁继承人或受遗赠人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人等复杂情况，且由于被继承人或遗赠人已死亡，其真实意思表示无法直接确认，相关继承材料真实性难于认定，继承㊁受遗赠的主体难于穷尽等问题，对登记人员的业务能力提出了更高的要求㊂下面着重阐述这种情况下如何进行继承㊁受遗赠的不动产转移登记㊂根据‘操作规范“１．８．6设定的程序，由当事人提交的身份证明材料㊁亲属关系证明材料㊁死亡证明材料以及被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料形成证据链进行相互佐证，并通过当事人的声明㊁对当事人的询问㊁申请人的具结书等材料进一步佐证意思表示和申请材料的真实性，依据‘中华人民共和国继承法“（以下简称 ‘继承法“ )及‘最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国继承法⓪若干问题的意见“（以下简称 ‘意见“ )判定被继承人或遗赠人及已死亡，死亡时间㊁继承开始的时间㊁各顺序继承人的范围㊁遗嘱㊁遗赠扶养协议的效力等，并通过公示征询异议，从而确定拟申请登记的不动产应该登记在谁的名下㊂（一)申请根据‘操作规范“，当事人提交的申请材料包括：１．意思表示材料：不动产转移登记申请书，按登记机构确定规范格式填写并签名确认，现在一般由登记人员在不动产登记系统上生成直接打印后由申请人签名确认㊂继承人或受遗赠人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人应由其法定代理人（即监护人)代为申请登记;当事人也可委托他人代为申请㊂２．身份证明材料：即所有继承人或受遗赠人的身份证明材料，按‘操作规范“１．８．４．１规定提交，包括身份证㊁户口簿或其它身份证明等㊂３．登记原因及申请主体资格证明材料，包括：（１)被继承人或遗赠人的死亡证明材料：包括医疗机构出具的死亡证明㊁公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明㊁人民法院宣告死亡的判决书和其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等㊂（２)所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明材料：包括户口簿㊁婚姻证明㊁收养证明㊁出生医学证明，公安机关以及村委会㊁居委会㊁被继承人或继承人单位出具的证明材料和其他能够证明相关亲属关系的材料等㊂４．不动产权利来源材料：能体现不动产权利属于被继承人或遗赠人的材料，如：不动产权证书或购房合同等㊂５．其他材料，包括：（１)完税或者缴费凭证㊂（２)被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议㊂（３)被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议㊂（４)放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明㊂（５)监护人代为申请登记的，监护人应当按‘操作规范“１．９．１规定向不动产登记机构提交申请人身份证明㊁监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人㊁限制民事行为能力人的证明材料;监护人的身份证明应按‘操作规范“１．８．４．１规定提交㊂１５７（6)委托代理申请不动产登记的，代理人应当按‘操作规范“１．９．２规定向不动产登记机构提交申请人身份证明㊁授权委托书及代理人的身份证明;代理人的身份证明应按‘操作规范“１．８．４．１规定提交㊂（７)继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述２-３及５（１)-（５)材料提供㊂（二)继承材料查验受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验㊂为更好地留存证据，不动产登记机构最好对查验过程全程摄像并存档㊂重点应查验以下事项：１．当事人的身份是否属实：只需进行形式审查，由当事人提交的身份证明材料佐证，涉及继承人或受遗赠人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，须根据‘实施细则“第１１条及‘操作规范“１．９．２条对监护人的身份进行审查;当事人委托他人代为申请的，须根据‘实施细则“第１２条及‘操作规范“１．９．１对代理人的身份进行审查，被代理人仍须到场接受登记人员对继承材料的查验及询问㊂２．当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实：只需进行形式审查，由当事人提交的亲属关系证明材料佐证㊂３．被继承人或遗赠人有无其他继承人：只需进行形式审查，根据当事人提交的相关材料并通过询问当事人佐证，进行了解，并依据‘继承法“第９-１２条进行判定㊂根据‘继承法“第２５条规定，继承人放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明㊂４．被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实：只需进行形式审查，由当事人提交的死亡证明材料佐证，死亡时间可依据‘意见“第２条进行判定㊂５．被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议及被继承的不动产的继承方式：根据‘继承法“第５条规定，遗赠扶养协议的效力优先于遗嘱继承的效力，遗嘱继承的效力又优先于法定继承的效力㊂首先应通过确认有无遗嘱㊁遗赠扶养协议来判定继承方式，有无遗嘱㊁遗赠扶养协议由当事人提交的相关材料佐证并通过询问当事人进行了解，只需进行形式审查㊂其次要确认遗嘱㊁遗赠扶养协议的效力㊂如果有提交遗嘱㊁遗赠扶养协议的，遗嘱㊁遗赠扶养协议应具备‘继承法“规定的形式和实质要件，只需进行形式审查，并通过询问征询法定继承人或其他主张遗嘱㊁遗赠继承人的意见进行佐证㊂再次，要确定遗嘱㊁遗赠扶养协议是否履行，应由申请人举证并向相关继承人询问征询以排除争议㊂6．各继承人继承的份额：可依据‘继承法“第１３-１５条确定的原则处理，由当事人提交的相关材料佐证并通过询问当事人进行了解，只需进行形式审查㊂７．申请继承的不动产是否属于被继承人或遗赠人个人所有：由当事人提交的被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料佐证，若生前与配偶有夫妻财产约定的，当事人应提交书面约定协议㊂可依据‘继承法“第２6条确认被继承的不动产的范围㊂如果配偶提交了夫妻财产约定的或主张为其婚前不动产的，可通过向相关继承人询问确认其他继承人是否有异议;没有约定的，视为各占５０%㊂值得注意的是，如果配偶先于被继承人或遗赠人死亡的，则首先要处理配偶的继承问题（涉及转继承)，应将不动产中属于被继承人或遗赠人的份额连同其从配偶处继承的份额确定为被继承人或遗赠人个人的不动产份额㊂对当事人所提交被继承人或遗赠人名下的不动产权属证书的真伪需进行实质审查㊂８．继承人意思表示：工作人员可以就继承人或受遗赠人是否齐全㊁是否愿意接受或放弃继承㊁就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议㊁所提交的资料是否真实㊁是否是真实意思表示等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认，并要求继承（受遗赠)的申请人签署继承（受遗赠)不动产登记具结书㊂（三)受理经查验和询问，符合‘操作规范“３．５．１规定的受理条件的，不动产登记机构应当予以受理㊂（四)审核受理后，应按照‘操作规范“第４章的审核规则对上述 （二)继承材料查验 的各项查验内容进行审核㊂认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位㊁被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会㊁居委会等核实相关情况㊂（五)公示在登簿前，对拟登记事项应在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于１５个工作日㊂公示的目的是为了征询异议㊂（六)登簿公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿㊂如果继承人或受遗赠人或其他人对拟登记的不动产的权利归属有争议或异议的，则暂缓登记㊂当事人可通过诉讼解决争议，待争议解决后，凭生效的法律文书进行登记㊂三㊁结语在继承或者遗赠发生后，对继承人的范围㊁遗嘱的真实性和各自份额的确定，登记机构均无法准确判断，且继承关系属于民事法律关系，法律没有授权登记机构去认定㊂申言之，登记机构只是对当事人提交的相关材料进行审查并判断能否据以进行转移登记㊂‘国土资源部办公厅关于办理不动产登记类行政复议案件有关问题的通知（试行)“（国土资厅发 ２０１6 ３９号)已经明确 国土资源主管部门作为行政复议机关审理相关案件时，登记机构是否尽到审查责任，应当适用合理审慎审查职责标准，并以此作为判定登记机构是否承担赔偿责任的标准 ㊂为此登记机构应根据‘操作规范“要求建立一套严谨㊁可操作的登记程序，以确保在登记程序上合法;同时，在实体上要做到当事人对拟登记的不动产的权利归属没有争议或异议，否则，应通知当事人先通过司法程序解决争议㊂只要登记机构严格按‘操作规范“设定的程序进行登记，即可认定尽到合理审慎的审查责任㊂参考文献：[１] 不动产登记疑难问题精解（‘不动产登记疑难问题精解“编写委员会)P１５０-１５５．因继承㊁受遗赠取得不动产，当事人申请登记，不动产登记机构应当如何办理？。