2010中国房地产价格预测分析gai
2010中国房地产数据分析
2010中国房地产数据分析调控年地产销售仍创新高，二次调控亦成为空调。
2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。
销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%，完全符合我们预期。
就12月单月来看，929调控的效果已经了然。
12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。
房地产开发投资保持高增长，12月单月拖后腿。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
12月当月有所下滑，增速为12.3%，1-11月房地产开发投资增速为36.5%，拉低了全年增速。
银行贷款占开发商资金来源比例在缩小，自筹资金比例大幅上升。
2010年，全国房地产开发资金来源为7.25万亿元，比上年增长26.9%，其中银行贷款占比有所缩小，从2009年的19.77%降至17.3%，而另一方面，企业自筹资金从31%增至36%，这反映出开发商取得开发贷的难度在加大，不得不考虑其他成本更高的融资方式，最直接的表现就是2010年房地产信托融资利率一路走高。
2011年展望：2010年的两次调控全都以失败告终，房地产和土地市场又开始了新一轮上升期，目前由于春节因素楼市不会太火，但我们判断春节过后市场成交将再度飙升，其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下，通胀和房价上涨预期仍然非常强，将促使需求加速释放，带来楼市的繁荣。
同时，我们判断将会有较为严厉的政策出台，时间的敏感窗口将会在3、4月份，并且这次政策的严厉程度将超出市场预期。
2010年中国房地产市场分析
中国房地产行业市场分析一、房地产行业的发展..................................................... （一）我国房地产的发展历史............................................... （二）近年来我国房地产行业的发展.........................................二、我国房地产业的问题突显............................................... （一）房地产价格水平.....................................................1.、房地产市场的需求2、物价上涨及原材料价格变动3、政府的宏观调控．．．．．．．．．．．．．．．．（二）房地产行业的供给与需求状况......................................... （三）房地产行业的区域分配状况...........................................三、造成我国房地产业形势严峻的主要原因...................................(一) 城镇居民收入水平不均...............................................(二) 开发商与城镇居民的消费心理预期不一致...............................(三) 房地产行业的投资增长不稳定和投机性过强.............................(四) 市场管理制度和经济运行体制不完善...................................四、促进我国房地产市场健康发展的各项措施................................. （一）开发商不盲目....................................................... （二）加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持................... （三）加强日常融资管理,控制融资风险...................................... （四）加快发展经济，提高城镇居民的收入水平............................... （五）合理规划区域房地产行业的区域发展，促进共同发展.....................2010年中国房地产市场分析摘要众所周知，在众多增加我国国民生产总值的行业中，房地产行业已经快速发展，在推动我国社会经济发展的同时，也带动着其他相关产业的发展，不仅为解决我国居民住房问题起着关键作用，而且为提高我国居民生活水平、消费水平等发挥日益重要的作用。
《2010中国房地产市场形势分析报告》
《2010中国房地产市场形势分析报告》<<房地产业要参>>编辑委员会编写2010年11月章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (5)三、土地市场情况 (11)四、商品房销售情况 (12)五、存量房市场交易情况 (18)六、趋势分析 (185)一、宏观形势分析今年二季度GDP同比增长10.3%，CPI同比上涨2.9%，人民币贷款新增2.03万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。
（一）经济增长下半年不乐观当前最明确的信息是，2010年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。
经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。
从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。
据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。
宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。
宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。
因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。
受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。
数据来源：国家统计局图：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅竣工面积从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。
对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。
坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。
（二）信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。
截至6月末，M1同比增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010年1月）回落14.4个百分点；M2同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历史最高值（2009年11月）回落11.2个百分点。
2010年房地产经济分析
2010房地产行业分析一、全国房地产发展状况一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。
8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。
1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。
1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。
房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。
二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。
1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。
其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。
8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。
三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。
其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。
2010年房价走势
2010年房价走势如何摘要：2009年二季度以来，房价飙升再一次成为市场和舆论高度关注并热议的话题。
房价地价的快速上涨引起了中央政府的高度重视，在不到半个月的时间里，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。
随着政府关于房地产市场相应政策的逐步推出，又引发一系列的猜测和争论，高房价能否抑制？未来房地产走势如何？文章就2010年的房地产价格走势做出简单的分析和预测。
关键词：房价；走势；预测正当全球遭遇金融危机之时，我国房地产业却率先走出低谷。
房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。
下半年以来，70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。
根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％，相当于2008我国GDP的1/7。
同时，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24％，其中商品住宅价格上涨25％。
这两个涨幅，都是近15年左右最大的。
一、2009年房价高涨的原因（一）政策刺激为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
（二）地价拉动突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。
2009年地王一个接一个地产生。
就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。
2010年房地产市场分析
天津经济TIANJIN ECONOMY我国房市预期在2009年中期迅速回升，随之而来的是房市超预期“V ”型反转。
房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后“天量”信贷的刺激。
房市的过快增速使得信贷风险大量积聚，引起监管部门的重视。
2010年交际之时，政府对房地产市场的调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调整、“有保有压”、重点在于使房价涨幅“可控”。
对2010年房市走势的基本判断：匀速上涨，增幅可控。
同时与经济增长的“前快后慢”、信贷的“前松后紧”相适应，2010年房地产行业的总投资也会呈现出前高后低逐渐放缓的态势。
一、金融危机伊始，房地产市场超预期“V ”型反转为了有效应对金融危机，2008年底国务院及各个相关部委及时出台下调普通住房契约税率、暂时免除营业税和印花税、免除个人转让出售的土地增值税、降低首付比例、下调个人贷款利率、延缓土地出让金缴纳等优惠政策，提震房地产市场。
历经了2009年初的短暂低迷，2009年中期，房地产市场迅速回暖，地产销售火热程度超出了先前的预期。
得益于上述房地产优惠政策和“天量”信贷、宽松货币政策的流动性效应，居民刚性需求、投资性需求、甚至是投机需求在短时间内释放，支撑中国房市呈现“V ”型反转。
在此大势推动下，房地产交易量、价齐增，国家统计局数据显示，1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。
根据中国指数研究院数据信息中心统计，2009年全国主要城市房市交易量均同比上涨50%以上，天津、南京、成都等城市涨幅更是超过100%。
成交价格更是加速攀升，上海、北京两个“一线城市”成交均价分别上涨27.6%和16.4%。
相关的地产研究机构将界定上海市高档住宅的均价标准由先前的30000元/平方米提高至50000元/平方米。
2010年中国房地产市场分析
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。
1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。
其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。
在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。
但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。
从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。
根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。
从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。
2010年房地产业分析
房地产行业前景Βιβλιοθήκη （一）市场在救市政策的推动下逐步企稳 市场在救市政策的推动下逐步企稳 救市政策 回升
当中国房地产市场经历了 2008 年的低迷后， 一季度市场在救市政策的推动下逐步企稳回升， 并且此 后市场的回升态势远远出乎意料之外，市场成 交不断攀升，广州、深圳、成都、重庆、杭州 等城市 2009 年的成交量创下了近十年来的新高。
中国处于第二阶段，在城市化率超过 50%的时候， 人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大 城 市的房价表现将显著优异；。 鉴于此， 我们认为 未来三大经济圈的核心城市， 如上海、北京、广州、深圳，尤其是这些核心城 市郊区的房价相对会有更大的潜力。
（三）借鉴专家根据300指数评级 借鉴专家根据 指数评级
（六）从周期来看，名义房价可能略上涨 从周期来看，
计算注解： 计算注解：
房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会 促使房地产价格上涨， 而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；中国2008 年的名义房价大约还要下跌 8-12 个季度：就中国的 情况来看，08年 2 季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加 速阶段，我们判断利率 下降 11-15 个季度后，实际房价才能上涨，也即自 08 年 2季度末起大约 8-12 个季度后名义房价才能上涨；即2010度房价上涨
（二）供应的不足，股票价格升 供应的不足，
而与此相矛盾的是，市场供应受 08 年开发商 放缓动工的 影响，无法及时跟上，多数城市供应出现 1040%的下滑，造成市场的供不应求状态，导致 了部分城市成 交的“供应式”下滑。
（三）资性需求入场，引爆了豪宅市场， 资性需求入场，引爆了豪宅市场， 房价节节走高
（二） 10年通货膨胀严重，实行了货币紧 缩，提高利率，让房地产业的快速 发展得到一定的阻碍，暂且低迷， 让股价下降。 但从下表有可看出：股票投资风险 小
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2010年中国房地产价格预测分析作者：周俊作者单位：华中科技大学同济医学院药学院【摘要】通过对政策，房地产基本价值，企业信心，投资以及房屋供给，业内竞争几方面来预测2010年中国房地产价格将不会维持高增长，甚至在政策调控严厉，国内外形势吃紧的情况下，房价可能会下跌一定幅度，最后为投资者提出建议。
主要采用对比法以及数据分析法分析预测价格走势。
【关键词】房价走势预测【引文】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。
请看下面一组数据：2002年，天津市售价在每平方米2001元至4000元的商品房，占市场总数的70％以上，2003年上半年，天津公布的商品房平均价格为2800元左右。
而到了2003年年底，天津市3000元以下的房子已经基本没有。
2003 年，中国消费了全世界30%的煤炭，全世界的水泥产量15亿吨，中国去年消费了8.2亿吨，相当于全世界55%的水泥都倒在中国的土地上。
另据国土资源部统计数字证示，近7年来全国耕地减少1亿亩，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。
即使在国家实行最严格耕地保护政策的2003年，全年净减少耕地也达253.7万公顷……正是这种市场的供不应求造成近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。
特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。
有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。
很多人对于房价的节节攀升感到恐慌，一直以来政府对于房地产都是以稳定市场的政策为主，但是在2010年两会召开之后，明确出台政策要遏制房价的高增长，打压房价，维持楼市的正常发展，在这样的政策打压之下，我认为中国楼市即将出现历史意义的拐点，中国楼市在政策的调控之下将告别高增长的时代，进入平稳发展的时期，而在2010年下半年，中国楼市甚至会有一定程度的下跌来弥补过高增长带来的后果。
对于这个结论，我将从六个不同的角度来分析该论点。
【政策严厉调控】以下是我中国政府官网中得到的资料：中国在2010年出台了一系列重要的房价调控措施，其严厉程度远高于前几年，政府打压房价的决心十分强烈：·２０１０年最新楼市调控政策1.国务院部署十项工作 "遏制房价过快上涨"列其中（４月１４日国务院常务会议）2.国务院常务会议召开，指出部分城市房价过快上涨（４月１４日国务院常务会议）3.国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知（４月１７日国发〔２０１０〕１０号）4.中国官方重拳出手打击开发商捂盘惜售和炒卖房号（４月１３日建房[２０１０]５３号）5.住建部发布通知进一步强化房地产市场监管（４月１３日建房[２０１０]５３号）6.住建部下发通知加强经济适用住房管理（４月２６日建保[２０１０]５９号）·２０１０年最新土地调控政策1.２０１０年中国住房用地计划拟供应量为１８万公顷（４月１５日国土资源部新闻发布会）2.２０１０年保障房用地２４０００多公顷比去年增一倍多（４月１５日国土资源部新闻发布会）3.国土部：从八个方面推进住房供地计划实施（４月１５日国土资源部新闻发布会）4.中小套型商品房计划供地超去年全国住房用地总量（４月１５日国土资源部新闻发布会）5.国土部：二三季度检查保障房用地计划确保达标（４月１５日国土资源部新闻发布会）·２０１０年最新房屋销售政策住建部出招遏房价1.每套房价格须一次公开（４月１３日建房[２０１０]５３号）2.住建部：商品住房要严格实行购房实名制（４月１３日建房[２０１０]５３号）3.住建部：力推公共租赁住房遏制房价过快上涨（４月１３日住建部电视电话会议）4.住建部：房价过高城市限制购置多套房行为（４月１３日住建部电视电话会议）·２０１０年最新房贷政策1.国务院差别化房贷政策披露：２套房首付不低于５成（４月１４日国务院常务会议）2.国务院：二套房贷款首付不低于５０% 利率１.１倍（４月１４日国务院常务会议）3.国务院：９０平米以上首套房贷首付款不低于３０% （４月１４日国务院常务会议）4.银监会：严控地产开发贷款风险严限炒房及投机购房（４月２０日银监会２０１０年第二次经济金融形势分析通报会其中调控政策中最具有代表性的就是中国房贷的调控政策，对于中国购房者中间的投机购房的行为进行严厉的打压，制造各种各样不利的投资环境，将资金从楼市中间逼走进入其他领域。
其实分析房价近些年来上涨的原因，主要是总体需求的上涨。
总体需求有四个方面：第一，就是正常住房需求，随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求第二，超前住房需求。
这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。
在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。
第三，被动住房需求。
是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。
第四，投机型住房需求。
是指由于投机炒作而形成的需求。
住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。
这四种需求拉动了房价的上涨，由于中国政府出台房贷政策，紧缩银根，减少货币流动性，使得楼市的资金减少，无法支持价格的继续上涨，打压了投机者的投机需求，在一部分投机者受到损失之后，逐利的资本就会逐渐从楼市中间抽出流到其他领域，同时对于那些有超前购买需求的消费人群，政府关闭了信贷窗口也就是直接没收了他们透支未来的途径，他们也就失去了购买力，开发商要想找到市场也就没有以前那么容易，因为供求关系发生了变化，以前的平衡被政府强有力的政策调控打破，现在面临着新一轮的行业洗牌，供求关系发生了改变，需求被削弱，那么以前的房地产的高增长势头也会减弱，甚至在政府出台各种严厉政策的情况下，房价会出现下跌。
【中国房地产市场存在泡沫】所谓泡沫，我认为其实就是考察市场价格能不能够反映物品的基本价值，如果市场价格严重偏离基本价值，那么就存在泡沫。
因此，我们所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。
我们可以从两个层面来分析房地产的基本价值。
房产做为一种商品，与其他商品——比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。
那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。
只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值，才可以确定的它的基本价值。
下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格，或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。
假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入，她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。
按2010年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。
2009年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。
假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。
那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。
我们可以这样分析这个问题，2009年底，我国城镇居民的恩格尔系数为37，就是说居民有37%的收入用于食品支出，如果假定消费者用30%的收入支付按揭款，剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。
就是说对于中等收入家庭来说，30%的收入用于供房已经是上限了。
这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。
因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。
根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为110～140平方米。
假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前的价格，房屋总售价为27.8万元。
这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%。
有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。
如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。
这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这增大了银行的经营风险。
虽然这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。
假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和28.7万元。
在前一种情形下，实际价格高出保留价格19.8%，后一种情形下，保留价格比实际价格略高3.2%。
必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。
综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%。
我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。
我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。
比如由于经济结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。
根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9。
必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。