合肥濉溪路和嘉国际广场写字楼营销精品PPT课件
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写字楼策划营销方案(PPT 98页)
升项目形象，对目前的500强公司可进行重点挖掘，可对部分品牌作用明 显的公司，采用优惠租金的办法进行引进； • 在购买类客户上，重点深入挖掘本地资源； • 由于金融及国家拉动内需的作用，有部分行业受到较大冲击，也有部分 行业受益于拉动内需所带来的经济增长，因此未来重点行销方向为这些 受益的行业企业，以及本身资金雄厚的行业企业。
价
尊崇服务:内外部品牌联动、吧台服务、销售人员、财务、门童、招待、保安、保洁、海容品牌联动等
值
绿城物业管理品质展示：宣传展示物业管理品牌；传递管家物业增值服务
三、以核心价值链深挖渠道资源、以创新手段锁定客户群体
蓝
利用阜阳企业家联合会、财智名家论坛、浙江商会、中小企业协会等渠道资源，寻找客户
海
充分利用渠道资源，成立海容商务俱乐部作为积累客户的手段；
能够让很多问题迎刃而解。留住人才。解决营销。基业常青等。 • 公司“小”的时候老总营销自己。企业“大”的时候把对自己的营销
转移到对企业的营销。 • 并不是有项目时才想到营销，营销是从公司本身开始的。 • 第一步，建立品牌效应。 • 第二步，“根”筑企业文化。
7
为什么要营销海容会
标准的甲级写字楼 + 一流的品牌打造
32
大小客户优缺点分析
优点
缺点
大客户
•品质较高，提升项目品质 •便于管理
•谈价能力强，成交价低
•决策周期长，成交不确定 性强
小客户
•容易引导与说服 •决策快 •成交价格高
•成交面积小
• 过多的小客户造成硬件资 源过度使用及可控性差
33
“大小互动，以名带实”策略
•小客户太多影响客户组合品质；盲目追 求过多的大面积客户造成收益的降低及 计划可控性降低。
价
尊崇服务:内外部品牌联动、吧台服务、销售人员、财务、门童、招待、保安、保洁、海容品牌联动等
值
绿城物业管理品质展示：宣传展示物业管理品牌；传递管家物业增值服务
三、以核心价值链深挖渠道资源、以创新手段锁定客户群体
蓝
利用阜阳企业家联合会、财智名家论坛、浙江商会、中小企业协会等渠道资源，寻找客户
海
充分利用渠道资源，成立海容商务俱乐部作为积累客户的手段；
能够让很多问题迎刃而解。留住人才。解决营销。基业常青等。 • 公司“小”的时候老总营销自己。企业“大”的时候把对自己的营销
转移到对企业的营销。 • 并不是有项目时才想到营销，营销是从公司本身开始的。 • 第一步，建立品牌效应。 • 第二步，“根”筑企业文化。
7
为什么要营销海容会
标准的甲级写字楼 + 一流的品牌打造
32
大小客户优缺点分析
优点
缺点
大客户
•品质较高，提升项目品质 •便于管理
•谈价能力强，成交价低
•决策周期长，成交不确定 性强
小客户
•容易引导与说服 •决策快 •成交价格高
•成交面积小
• 过多的小客户造成硬件资 源过度使用及可控性差
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“大小互动，以名带实”策略
•小客户太多影响客户组合品质；盲目追 求过多的大面积客户造成收益的降低及 计划可控性降低。
项目写字楼营销推广方案PPT课件
第24页/共32页
第一类：金融机构
华夏、浦发、中信、光大、包商等
特点： 需求面积大，通常与门店相结合； 注重物业与企业形象相匹配； 购买力很强，整层租赁或购买； 大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年呼 和浩特办公物业重要的组成部分
第25页/共32页
第二类：集团客户 企业类型：保险公司、小额贷款公司，商贸、建筑类企业集团 需求特点： 整 层 租 赁 或 购 买 ， 极 为 重 视 企 业 的 形 象 ， 要 求 使 用 方 便 ； 需 与 自 身 行 业 、 层 次 匹 配 ；
呼 和 浩 特 第 三 产 业 处 于 发 展 阶 段 ， 对 许 多 经 过 积 累 进 行 转 型 的 公 司 来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用，这是也公寓类产 品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。
第6页/共32页
1 、 国 家 机呼关和、浩企特事市业写单字位楼腾市退场出的的供办应公分楼析 政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物 业产生富余。而这些富余的办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因 此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内的中小企业。
写字楼的升值空间相对较大,在住宅市场受到各种因素的打压时, 投资市场写 字楼将成为一种趋势,随着呼和浩特市吸引力的增强及相应产业的发展,写字 楼的价值会逐渐体现。
16
第16页/共32页
项目分析
第17页/共32页
经济技术指标
总建筑面积： 层数： 面积区间： 层高：
第18页/共32页
设备标准
①设备（空调、网络系统、安防系统） ②物业（物管公司、服务内容） ③大堂装修（地面、墙面、吊顶） ④公共部分：走廊墙面、地面、吊顶 ⑤交房标准：窗、门、地面、顶、墙面 ⑥停车位：数量、费用 ⑦物业费用 ⑧取暖方式 ⑨电梯：品牌 、数量、速度（米/秒）、承重
第一类：金融机构
华夏、浦发、中信、光大、包商等
特点： 需求面积大，通常与门店相结合； 注重物业与企业形象相匹配； 购买力很强，整层租赁或购买； 大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年呼 和浩特办公物业重要的组成部分
第25页/共32页
第二类：集团客户 企业类型：保险公司、小额贷款公司，商贸、建筑类企业集团 需求特点： 整 层 租 赁 或 购 买 ， 极 为 重 视 企 业 的 形 象 ， 要 求 使 用 方 便 ； 需 与 自 身 行 业 、 层 次 匹 配 ；
呼 和 浩 特 第 三 产 业 处 于 发 展 阶 段 ， 对 许 多 经 过 积 累 进 行 转 型 的 公 司 来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用，这是也公寓类产 品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。
第6页/共32页
1 、 国 家 机呼关和、浩企特事市业写单字位楼腾市退场出的的供办应公分楼析 政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物 业产生富余。而这些富余的办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因 此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内的中小企业。
写字楼的升值空间相对较大,在住宅市场受到各种因素的打压时, 投资市场写 字楼将成为一种趋势,随着呼和浩特市吸引力的增强及相应产业的发展,写字 楼的价值会逐渐体现。
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项目分析
第17页/共32页
经济技术指标
总建筑面积： 层数： 面积区间： 层高：
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设备标准
①设备（空调、网络系统、安防系统） ②物业（物管公司、服务内容） ③大堂装修（地面、墙面、吊顶） ④公共部分：走廊墙面、地面、吊顶 ⑤交房标准：窗、门、地面、顶、墙面 ⑥停车位：数量、费用 ⑦物业费用 ⑧取暖方式 ⑨电梯：品牌 、数量、速度（米/秒）、承重
合肥市信地城市广场营销策略方案148pPPT课件
建筑类型
建材商场；共3层； 产权式
内部配套
空调系统；手扶电梯；客货梯；电子导购系统；电子监 控系统；休闲区及商业配套
租售价格
一层销售均价：11000元/平方米；二、三层销售均价：7000元/平方米 一层租金：75元/月/平方米；二层租金：55元/月/平方米三层租金：35元/月/平方米
优惠政策
• 在规定时间内签预定协议享受签三年付两年、签两年付一年半租金优惠 •一次付款98折、按揭99折；另外一层总价减3000元、二层总价减2000元；三层总价减 1000元 •免三年物业管理费、免三年公共设施维护费、免三年整体广告分摊费
商铺开门率
100%
离市中心近，交通便利，建材产品较全、品牌很杂，高中低档产品均有。
1995开工、1997年1月正式投入运营
调查数据—红旗建材市场
项目名称
红旗建材市场
位置
合裕路939号
周边交通
107、106公交车
周边配套及公建 城郊结合处，合宁高速公路
规模及主要经济指标
占地130000平米，市场入驻商家约500家
装潢建材、家居用品 4年
20元/平米/月 建材、家具企业
经营业态 功能区划分
租售率 商铺开门率
商超 二楼海派家具
95% 90%
家居设计、家庭装修、品牌建材、时尚家具 “一站式”服务、交 通便捷
调查数据—东方商城
项目名称 周边交通 规模及主要经济指标 项目总体规划
东方商城
位置
合肥市明光路48号
7、11、111、115等
租售价格 区域分布 规模划分 档次划分 业态划分 经营年限 消费群体 资本化率 经营模式 卖点评价
交叉分析
合肥市主要建材市场调查
合肥主要商业项目概况(ppt文档)
7、新天地购物中心
新天地国际广场是由安徽出版集团全资子公司安徽普兰德置业投资开发的城市 综合体项目，位于合肥市庐阳区北一环濉溪路和城市南北向主干道蒙城路交口东角。
新天地国际广场总用地面积为32732.5平方米，总建筑面积123145平方米。容积 率3.21，绿化率30.33%.总高度99.9米。用地性质为商业、办公、住宅，主要由写字 楼商务公寓及其商业裙房和多层购物广场、TESCO大卖场构成。
40000平方米写字楼位于新天地国际广场西南侧，共25层。写字楼出入口设在南 侧，面向北一环濉溪路与蒙城路交口处，北侧为精品商铺，与购物广场内街相连，东 侧为TESCO大卖场。写字楼主楼一、二层为办公入口大堂及银行；三、四层为咖啡 厅与精品店；五层至二十五层为办公标准层。地下一层与车库相连。
8、世纪金源购物中心
月星·乐客来国际家居广场项目总体量22万㎡，其中家居 MALL体量达17万㎡，以建材、家具、家饰批零为主，辅以体验、 服务、文化功能于一体的超大型一站式家居生活体验中心。
5、天鹅湖万达广场
天鹅湖万达广场总建筑面积约34万平方米，是合肥市 新城区目前投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最 高的首席城市综合体项目。其中约18万平米的大型购物 中心拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家娱 乐城等主力店，还有高端餐饮、电器商场、国际品牌超 市入驻，约4.5万平米的室外步行街和沿街商铺，荟萃精 致餐饮、时尚服饰、珠宝首饰等众多业态，此外还将建 设约5.8万平米的双塔甲级写字楼、两栋约5.3万平米的多 功能小户型SOHO，拥有8千平米的高档商务酒店。
9、四牌楼商圈
四牌楼商圈是合肥老城区的核心商圈，其中包括淮河 路步行街、鼓楼、商之都、百货大楼、金鹰百货、瑞景购 物中心等一批核心商业体
《写字楼营销技巧》PPT模板课件
30
吃透楼盘 硬件：
空间尺度： 关注大堂 的高度、 面积，电 梯厅走廊 高度、宽 度，以及 层高、净 高、柱距
知己：从自身参数着手
国际商会中心的大堂
层高走廊尺寸
31
知己：从自身参数着手
吃透楼盘硬件：
建筑结构： 关注户型平面 布局、面积分 割、特殊设计
早期平面结构
城市大厦
32
知己：从自身参数着手
九、写字楼营销的终点 差异化路线：
产品差异化
建筑差异化
理念差异化
形象差异化
1.产品差异化
1. 地段 2. 档次 3. 景观 4. 大堂 5. 智能化程度 6. 电梯 7. 空调等
即指硬件的差异化。
2.建筑差异化
1. 层高 2. 开间距 3. 进深 4. 柱间距 5. 采光 6. 外立面 7. 建筑造型等
措施：趋热打铁、狂轰烂炸，但一般成交量不高。
3.沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：以静制静，注意引导，亲切诚恳，拉近感情。
4. 优柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。 措施：坚持自已的观点，寻找论据支撑，积极主导，
让客户依赖于你，快速作出决定。
5.求神问卜型
特征：事事相信风水，避讳风水谨忌。 措施：不可否定别人的观点，熟悉风水知识，寻找更
39
知己：从自身参数着手
其他： 楼盘的工程进度、 质量、各楼层的 角度、位置（景 观、光线）
40
知彼：寻找突破口
吃透竞争对手：
了解范围：
同区域内的不同档次 产品
航天大厦
礼顿中心
安联大厦
诺德中心
不同区域内的同档 次产品
招银世贸
世界金融中心 地王大厦
吃透楼盘 硬件：
空间尺度： 关注大堂 的高度、 面积，电 梯厅走廊 高度、宽 度，以及 层高、净 高、柱距
知己：从自身参数着手
国际商会中心的大堂
层高走廊尺寸
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知己：从自身参数着手
吃透楼盘硬件：
建筑结构： 关注户型平面 布局、面积分 割、特殊设计
早期平面结构
城市大厦
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知己：从自身参数着手
九、写字楼营销的终点 差异化路线：
产品差异化
建筑差异化
理念差异化
形象差异化
1.产品差异化
1. 地段 2. 档次 3. 景观 4. 大堂 5. 智能化程度 6. 电梯 7. 空调等
即指硬件的差异化。
2.建筑差异化
1. 层高 2. 开间距 3. 进深 4. 柱间距 5. 采光 6. 外立面 7. 建筑造型等
措施：趋热打铁、狂轰烂炸，但一般成交量不高。
3.沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：以静制静，注意引导，亲切诚恳，拉近感情。
4. 优柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。 措施：坚持自已的观点，寻找论据支撑，积极主导，
让客户依赖于你，快速作出决定。
5.求神问卜型
特征：事事相信风水，避讳风水谨忌。 措施：不可否定别人的观点，熟悉风水知识，寻找更
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知己：从自身参数着手
其他： 楼盘的工程进度、 质量、各楼层的 角度、位置（景 观、光线）
40
知彼：寻找突破口
吃透竞争对手：
了解范围：
同区域内的不同档次 产品
航天大厦
礼顿中心
安联大厦
诺德中心
不同区域内的同档 次产品
招银世贸
世界金融中心 地王大厦
合肥和嘉国际广场写字楼营销推广策略提案
新站区板块 交通便利，配套成熟，商务氛围 日化用品代理公司、建材、房地产企
不浓厚
业
已建成主要写字楼入驻企业一览表
项目名称 金诚大厦
盛安广场 润安大厦 绿都商厦 邮电大厦 同济大厦
宏图大厦 新鸿安大厦 财富大厦
中环国际广场 秀珍大厦
级别 顶级写字楼
顶级写字楼 较好写字楼 较差写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼
○●据合肥房交网统计，随着写字楼开发量的增长，合肥写字楼销售量在 2004年底已经达到了21.5万平方米。2005年上半年合肥市写字楼的销售面积 走势平稳，下半年由于新政对住宅市场的影响，一部分房地产投资客将资金 从住宅市场转向写字楼市场，销售量由6月份的3.99万平方米增长到7月份的 4.49万平方米。按此类推，合肥写字楼年消化量控制在10万平方米左右，对 于未来两年约65.4万平方米的集中放量，写字楼市场的竞争将显著加剧。
Hosn Organization 和嘉国际广场营销推广策略提案
[和声机构 2007年11月〕
目录｜Contents
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
宏观市场研究 微观市场研究 竞争定位研究 项目市场定位 项目形象定位 营销推广大纲
第一部分 宏观市场研究 / 写字楼
•一个中心，多极存在
供应主力：财富大厦二期、置地投资广场、众城国际广场 潜在供应量：约25万㎡
•政务新区
虽然滨湖新城建设对政务新区有一定影响，但政务新区毕竟有合肥市 人民政府的办公楼以及如财政局、法院、新闻出版署、联通等重要机构入 住，加上原有的区域规划设计的高标准，随着商业写字楼“新城国际”的 高标准建设，以及 “绿地·蓝海”的销售，特别是政务新区大量的商业和 办公土地即将进入开发大限（2年内开发），政务新区无疑将成为合肥未 来高档写字楼集中地。
写字楼营销推广方案 ppt课件
46
—主形象篇· 跨版软文—
联发广场 旨为商界影响力而来
*城市竞争力，全球城市化发展的新课题 *甲级写字楼，衡量城市综合竞争力的晴雨表 *联发广场，国际标准建筑南昌首座超甲级写字楼 *商务标杆拔天力作，引领南昌CBD集群全面发展
PPT课件
国际标准建造，首个超甲级写字楼震撼南昌
47
第二阶段：产品形象期
PPT课件
61
—物管篇—
未及十足肯定， 何以聚首商界风云人物
联发自属星级物业，开发管理一体化周到服务
客户的满意度，是我们追求的第一原则。 只有得到客户百分百的肯定，才让商界风云人物乐于汇聚于此。 联发广场采用旗下自属星级物业管理团队， 不假手他人，提供更贴心，更便利的专业服务。
PPT课件
62
—团队篇—
综合体优势（综合体配套及投资前景）
PPT课件
65
大众媒体使用策略
主流报纸：江南都市报、南昌晚报、信息日报 主流杂志：江西楼市、生活365、赣风 户外大牌 现场围墙 电梯轿厢 分众传媒 短信、彩信
具备
具备 不具备 具备
具备
具备 不具备 具备
具备
具备 不具备 不具备
具备
？ 不具备 不具备
具备
具备 不具备 不具备
停车位 空调系统
具备
不具备
不具备 具备
不具备 具备
具备 具备 15
具备 PPT课件 具备
＊标准参考来自仲量联行
分析（一）：
和市场其他同类物业相比， 我们在楼层平面、电梯、停车位这三点上也均符合甲级标准， 是达到甲级指标最多的写字楼之一，产品上占据绝对优势。
PPT课件
38
第一阶段：入市形象期
某房地产大厦项目营销策略提报(PPT 134页)
北二环与阜阳路交口立交桥规划
颖上路施工已完成
PARTⅠ市调分析/庐阳区区域市调小结
庐阳区区域市调小结
政府规划下的区域发展以商业发展为主，推出了相关政策支持 政府在市政建设方面投入了大量的资金支持，为区域发展提供了必要保证 政府投入大量的人力、物力用于区域房地产市场的发展 区域房地产市场发展潜力巨大，市场需求大
4500
增加值（亿）,
40004164.335源自030002500
增加值（亿）,
增加值（亿）
2000
2303.9
增长率
增加值（亿）,
1500
1631.4
1000
500
增加值（亿）,
0
229
第一产业 第二产业
第三产业
生产总值
注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长 三角城市发展待遇。
PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状
PARTⅠ市调分析/合肥市总体城市规划
2013年，合肥将继续实 施大规划、大发展的宏伟蓝 图，新规划立足城市 “1331”（1个主城区、3个 副城市中心、3个产业新城和 1个环巢湖示范区）空间发展 布局，发展大商贸、建设大 市场、搞活大流通，构筑现 代商业体系，提升合肥现代 商贸流通业的整体水平，促 进现代服务业发展，努力将 合肥建设成为“东进西出、 辐射南北”的区域性商贸中 心、物流中心、会展中心。
2.合肥市写字楼发展
2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 北一环区域写字楼概况 2.3 周边主要写字楼分析
PARTⅠ市调分析/合肥市城市基本概况
合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之 间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承 东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。
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置地广场 中环国际
5.523万㎡ 6万㎡
财富广场一期 6万㎡
邮电大厦
4.1万㎡
7部
4部三菱电梯，其中 两部为观光电梯。 4部
7部，为原装奥迪斯 电梯
7890 15000
15000 5857
15
合肥现有的写字楼存在着一些的硬伤
本项目正处于设计阶段，可以完全避免这些缺陷
和
嘉 国 际 广 场
16
合肥市场写字楼总结
较少
10
政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要
形成气候尚需一段时间
市场环境
绿地蓝海
和
新城国际
嘉
国
际
广 片区分析
场 涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大
核心驱动力
未来规划 价格较低 项目新
租金/售价 租金：20—40元
/m2/月 售价：3500-4700
元/m2
租售状况 出租率在80％以上
2000年以前
合肥写字楼市场发展历程
2000年左右
2003-04年
2005年—今
老式办公楼 一批形象落后的低档次 办公楼
大型国企高档办公楼
邮电大厦 金城大厦 润安大厦
写字楼市场化起步
财富广场一期 美地阳光大厦 仁和大厦 天徽大厦
逐渐被市场淘汰
和
嘉
部分进入租赁市场，
标定了合肥高档写 字楼的形象
个别开发商进入市 场化写字楼开发，
/m2 租售状况 高品质的物业招租良
好，出租率在85％以 上；
未来发展趋势
后续供应量较多；
8
长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域。
市场环境
百 大
CBD
和
嘉 国 际 广 场
片区分析
本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大 CBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大
核心驱动力 本区是传统的市中
13
3
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
物业管理公司档次较低
➢物业管理主要是发展商或本地物业管理公司 ➢物业管理仅限于简单的保安和保洁服务
物业 百大CBD
置地广场 金城大厦 金色地带
物业管理公司 安徽华安物业管理有限责任公司 （原为 深圳鹏基物业） 安徽信联物业发展有限公司
宇鹏物业管理公司 第一太平戴维斯（顾问）
香港广场
全球知名品牌L.J.HOOKER统一经营和 管理
一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司
14
4
电梯数量少，服务面积过大
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
甲级写字楼电梯单部服务面积——通常在5000~6000平方米/部
名称
建筑面积 电梯品牌/数量
单部服务面积
百大CBD
13.6万㎡ 5*2部电梯(包括商场) 13600
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环 国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组 织也不合理，客户停车出入需要很长时间。
但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置 了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准（100 平方米/0.5车位）
和
嘉
国
际 片区分析
广
本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区 域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可
场 比性很低，不做具体分析。
核心驱动力 交通方便 物业价格相对较低 产业结构稳定
租金/售价 租金：20—45元
/m2/月
租售状况 出租率在80％以上
未来发展趋势 本区写字楼未来规划
未来发展趋势 政府大力开发，但认
知度不够，成熟期将 较长
11
1
写 字 楼 硬 伤
和
嘉 国 际 广 场
大堂小、挑高低、形象不佳
名称 金城大厦 香港广场 置地广场 财富广场 百大CBD 邮电大厦
大堂面积 100 150 200 200 100 1200
大堂高度 5 9 14 5 6 20
12
2
停车位严重不足
3
和嘉集团期望通过此项目实现多层次的目标
企业层面
成为市场中高形象的明星项目，为后续拿
地计划与政府建立良好关系
和
嘉
项目层面
国
际
广
场
实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全 性。
4
目标梳理与问题界定
客户目标 市场环境 本体条件 问题界定
和
嘉 国 际 广 场
5
合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字 楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现
核心驱动力
交通便利 办公物业品质优异
和
嘉 国 际 广 场
片区分析Байду номын сангаас
交通便利，物业形象好，财富广场跻身顶端写字楼行列； 北一环片区目前尚未形成一个整体； 火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等高尚物业，其 中金色地带的写字楼物业会成为本项目的有力竞争者。
租金/售价 租金： 30-55元
/m2/月 售价：4200-5700元
心，人气很旺，交 通方便，区位优势 明显
租金/售价
租金：20—60元 /m2/月
售价：4000— 5500元/m2
租售状况
出租率在85％以上
未来发展趋势
本区写字楼供应接 近饱和程度，不是 合肥未来几年写字 楼的增长点 9
美菱大道片区—沿美菱大道展布，项目较老，聚集
合肥当地企业。
市场环境
国际商务中心
1、写字楼前景比较乐观：
市场在售的纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的供给出现空档；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的
吸引力大；老项目存在着一定硬伤；
2、办公楼区域化：
写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化的是办公楼客
写字楼开发被市场 看好，供应量放大， 市场快速发展，产 品开始细分
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合肥写字楼集中分布区域
北一环片区
主要分布四个区 域：
长江路片区
和
美 菱
嘉
大 道
国
际 政务区 广
场
北一环片区 长江路片区 美菱大道沿线 政务区
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北一环片区——沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、
高端写字楼较集中商务区。
市场环境
产品以中低端为主
国 写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、 际 客户素质等写字楼评价标准尚未建立。
广 邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够 场 成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。
写字楼市场化发展期 财富广场二期 CBD中央广场 徽商国际大厦 香港广场 中环国际广场 新都会·环球广场 圣大国际广场
和嘉国际广场
BUSINESS STANDARD SAILING
商· 标· 起航
合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告 **地产2007.8
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报告结构
和嘉国际广场
一．目标梳理与问题界定 二．市场研究与整体战略 三．营销战略与策略体系
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目标梳理与问题界定
客户目标 市场环境 本体条件 问题界定
和
嘉 国 际 广 场