【房地产投资、测算、案例】如何提升拿地能力与获取优质低价土地
房地产开发中的土地购买技巧
房地产开发中的土地购买技巧近年来，随着城市化进程的推进，房地产开发成为了一个热门行业。
对于房地产开发商而言，土地购买是一个不可避免的步骤。
然而，正确的土地购买技巧对于房地产开发项目的成功与否至关重要。
本文将介绍一些房地产开发中的土地购买技巧，帮助开发商在购买土地时能够准确判断和作出明智的决策。
一、充分了解市场状况在购买土地之前，开发商应该充分了解当地的房地产市场状况。
这包括区域的供需关系、土地价格趋势以及周边的基础设施等因素。
了解市场状况可以帮助开发商预测土地的增值潜力，并根据这些信息制定合理的购买策略。
二、审慎选择土地位置土地的位置是决定房地产项目价值的关键因素之一。
开发商在购买土地时，应该审慎选择地理位置优越的土地。
良好的地理位置可以带来更多的投资回报和更高的房产价值。
同时，开发商也应该考虑土地的容量和潜在发展空间，确保土地能够满足开发计划的要求。
三、研究用地政策和规划购买土地之前，开发商应该详细了解所在城市的用地政策和规划。
该政策和规划将决定土地的用途、开发限制以及开发条件等。
开发商需要确保所购买的土地符合用地政策和规划，否则开发项目可能面临法律风险和无法获得建设许可等问题。
四、全面考虑土地风险在购买土地时，开发商需要全面考虑土地的风险因素。
这包括地质条件、环境污染、土地权属争议等。
开发商应该委托专业机构对土地进行全面的风险评估，降低潜在风险带来的经济损失。
五、合理预算与筹资土地购买是一项巨大的投资，开发商需要合理预算和筹集足够的资金。
在制定土地购买预算时，开发商需要综合考虑土地价值、市场状况以及项目的预期回报等因素。
同时，开发商也应该积极寻求各种融资渠道，确保能够按时支付土地款项。
六、善于谈判与合作在进行土地购买谈判时，开发商需要善于谈判和合作。
与土地所有者的谈判是一个艰巨的任务，开发商需要充分了解双方的需求和利益，尽量达成双赢的协议。
在谈判过程中，开发商应该灵活运用各种谈判技巧，以获得更好的购买条件和价格。
房地产项目的土地的获取
房地产项目的土地的获取一、引言在房地产行业中，土地的获取是开展房地产项目的第一步和核心环节。
合理的土地获取方式和策略直接影响着项目的发展和成功。
本文将围绕房地产项目的土地获取展开论述，探讨土地获取的重要性以及其中的相关因素。
二、土地获取的重要性1.房地产项目发展的基石土地作为房地产开发的基础资源，是房地产项目发展的基石。
无论是住宅、商业还是工业项目，都需要有稳定的土地供应来支撑其建设和运营。
因此，土地获取的重要性不可忽视。
2.土地获取对项目成本的影响土地的获取方式和价格直接决定了项目的成本，进而影响到项目的盈利能力和市场竞争力。
合理的土地获取可以降低项目成本，增加项目的利润空间，使项目更具竞争力。
三、土地获取的方式1.政府招拍挂政府举行土地招拍挂是最常见的土地获取方式，也是一个公平合理的方式。
通过竞拍可以使土地价格公开透明，确保土地的获得公平合规。
2.协议转让协议转让是双方协商达成土地转让协议，直接将土地划归给房地产开发商。
这种方式可以避免竞争拍卖带来的不确定性和风险，但需要开发商与土地的原有所有者达成一致并签署合同。
3.合作开发合作开发是指房地产开发商与土地所有者合作，以分享项目收益的方式获取土地。
这种方式可以有效分摊风险，降低开发商的资金压力，也可以为土地所有者带来相应的利益。
四、影响土地获取的因素1.法律法规政府制定的相关法律法规对土地的获取有着重要影响。
开发商需要合法合规地进行土地购买和转让，以避免违法行为对项目的影响。
2.土地用途规划土地的用途规划对于房地产项目的可行性有着至关重要的影响。
开发商需要根据土地用途规划来选择适合自己业务发展的土地，以确保项目的顺利进行。
3.土地供应土地的供应量和供应方式是影响土地获取的重要因素之一。
不同地区和地段的土地供应情况不同，开发商需要根据自身需求和市场情况选择合适的供应方式。
五、结论通过本文的论述，我们可以得出结论：房地产项目的土地获取是项目发展的基石和核心环节，合理的土地获取方式和策略对项目的发展起着至关重要的作用。
选择合适土地的房地产投资测算技巧
选择合适土地的房地产投资测算技巧房地产投资是一项复杂而风险较高的投资活动，其中土地的选址是至关重要的一环。
选择合适的土地可降低投资风险，提高投资回报率。
本文将介绍一些房地产投资者常用的测算技巧，以帮助读者更好地选择合适土地进行投资。
一、市场调研在进行房地产投资之前，首先要进行充分的市场调研，了解当前的房地产市场情况。
具体包括房价走势、供需关系、政策对房地产市场的影响等。
只有通过全面了解市场情况，才能够做出准确的判断和决策。
二、人口流动与城市规划人口流动是选择合适土地的重要指标之一。
投资者需关注城市的人口规模、人口增长率以及人口流动趋势。
人口流动趋势对房地产市场的供需关系和价格具有重要影响。
此外，城市的规划也是一个重要考虑因素，例如城市基础设施建设、产业布局、交通便利程度等。
三、土地价值评估对于房地产投资来说，准确评估土地价值至关重要。
常用的土地价值评估方法有直接比较法、收益法和成本法。
直接比较法是通过对比相似土地交易价格来确定土地价值；收益法是通过估算土地的收益潜力来确定土地价值；成本法则是通过估算建设该土地上房屋所需的成本来确定土地价值。
综合应用多种方法进行评估，可以提高评估的准确性。
四、土地利用潜力分析了解土地的利用潜力是选择合适土地的重要考虑因素之一。
土地利用潜力分析主要包括土地适用性评估和土地开发潜力评估。
土地适用性评估可以确定土地的适宜用途，例如住宅、商业、工业等；土地开发潜力评估则评估土地的开发潜力，包括容积率、建筑面积等。
五、风险分析与回报率预测房地产投资伴随着一定的风险，因此风险的识别和分析至关重要。
投资者需要综合考虑政策风险、市场风险、资金风险等因素，对风险进行评估和分析。
同时，预测投资回报率也是投资决策的关键。
通过对比不同投资项目的回报率，可以选择最具潜力的投资。
六、环境与法律风险评估选择合适土地还需要考虑环境风险和法律风险。
环境风险主要指土地是否存在环境污染等问题，这将直接影响土地的使用和价值。
房地产投资中的土地与地产开发技巧
房地产投资中的土地与地产开发技巧随着人口增长和城市化进程的加速，房地产行业成为了众多投资者眼中的热门领域。
然而，要在这个竞争激烈的市场中获得成功，除了市场洞察力和资金实力外，还需要掌握一些关键的土地与地产开发技巧。
本文将介绍在房地产投资中，如何运用土地与地产开发技巧来提高投资回报率和降低风险。
一、土地选择与评估在进行房地产投资之前，土地的选择是至关重要的。
选择合适的土地将为项目的成功打下坚实的基础。
在土地选择时，投资者应综合考虑以下因素：1. 地理位置：地理位置是决定房地产价值的重要因素之一。
优越的地理位置可以带来更好的租金回报率和资产价值上涨空间。
投资者应选择靠近城市中心、交通便利、生活配套设施完善的土地。
2. 土地规划：了解土地所属的规划情况是投资前必不可少的工作。
审查土地规划，包括周边环境、土地用途、建筑高度限制等，以确保投资项目符合相关政策和规定。
3. 土地利用价值：评估土地的利用价值是投资决策的重要依据。
投资者需要综合考虑土地的面积、形状、地形等因素，以确定最佳的房地产开发方案。
二、地产开发策略1. 市场调研与定位：在进行地产开发前，进行全面的市场调研至关重要。
了解目标市场的需求、供应情况和未来发展趋势，有助于投资者确定最佳的项目定位和销售策略。
2. 合理规划设计：地产开发项目的规划设计直接影响到项目的市场竞争力。
投资者应找到专业的规划和设计团队，根据市场需求和项目特点，提供创新、实用和可持续发展的规划和设计方案。
3. 灵活的融资策略：地产开发需要大量的资金支持。
投资者应灵活运用融资工具，包括借款、股权融资、合作开发等，以满足项目的融资需求，并降低融资成本。
三、风险管理1. 法律风险防范：在进行土地与地产开发时，投资者应严格遵守相关法律法规，确保项目合法合规。
与律师和专业顾问合作，了解土地使用权、房屋产权等的法律规定，以减少法律风险。
2. 市场风险把控：房地产市场存在着周期性、政策性和供需变化等风险。
碧桂园秒杀其他房企的拿地之道：去拿能够获得成就共享的地！
碧桂园秒杀其他房企的拿地之道：去拿能够获得成就共享的地！去拿?能够获得成就共享的地都说：“地那咋了，一切就都咂了！”为什么碧桂园攻城略地无一失手？原因无他，仅仅因为在碧桂园同心共享机制约束下，『去拿能够获得成就共享的地』成了碧桂园项目总的不二选择，说到底，这也是碧桂园制度的优越性......今天就给大家分享：《同心共享机制约束下碧桂园的拿地策略》......碧桂园在业界率先开启同心共享模式，能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。
只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。
01一.碧桂园拿地手法解读.二三线城郊、四线城区”拿地策略碧桂园一贯采取“二三线城郊、四线城区”拿地策略，成为区域全面领先者①碧桂园城市选取策略②碧桂园地块选取条件③碧桂园地块规模要求倾向于大规模拿地，地块基本在千亩以上，建筑面积达数百万平米。
④碧桂园取地决策由过去集团“广撒网”与政府谈合作的全国统一拿地模式，2012年底开始权利下放至区域公司，以促进地区深耕与规模扩张。
二、简政放权，拿地自主化碧桂园拿地权利下放，各区域公司投资团队都可在全国范围内拓展拿地，形成内部竞争机制：碧桂园土地投资制度：三、周一投资例会，提高拿地决策效率每周一晚上两个小时的投资例会，大幅提高拿地决策效率碧桂园拿地决策模式：四、拿地-科学化测算和评估碧桂园测算器系统优点：02二.碧桂园拿地指引碧桂园拿地秘籍——获取优质土地，产品定位精准1.深入市场调研——研究市场深入市场调研——研究产品深入市场调研——研究配套及绿化景观环境2.碧桂园深入项目定位精准1、根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。
2、建与众不同的当地标杆产品：投资部门根据项目的定位审批报告，编制项目定案报告，报集团投资决策委员会审批。
房地产开发经营工作中的土地选址与评估
房地产开发经营工作中的土地选址与评估随着城市化进程的不断推进，房地产开发成为了现代社会不可或缺的一部分。
然而，要想在竞争激烈的市场中取得成功，房地产开发商需要精确地选址和评估土地。
本文将探讨房地产开发经营工作中的土地选址与评估的重要性，并介绍一些常用的方法和工具。
一、土地选址的重要性在房地产开发中，土地选址是至关重要的一步。
合理的选址可以有效地降低开发风险，提高项目的投资回报率。
以下是土地选址的重要性体现：1. 市场需求与定位：通过市场研究和分析，选择位于市场需求高、发展潜力大且符合项目定位的区域，有助于提高项目的销售率和竞争力。
2. 基础设施与交通便利性：优先选择基础设施完善、交通便利的地点，可以降低项目开发成本和运营风险。
3. 社区环境与规划：考虑附近的社区环境、配套设施和规划，选择与开发项目相匹配的土地，可以提升项目的居住环境和客户满意度。
4. 法律政策与规定：了解当地的土地法律政策和规定，确保选址的合法性和可行性。
二、土地评估的目的与方法土地评估是对选定的土地进行全面评估，旨在确定其价值与可行性。
以下是土地评估的目的和常用方法：1. 价值评估：通过考察土地的用途、地理位置、市场需求、投资收益等因素，评估土地的价值，为进一步的开发决策提供参考。
2. 可行性评估：通过分析土地的地形、地质、环境状况等因素，评估土地的可行性，确定是否适合进行开发。
3. 综合评估方法：常用的土地评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法通过对比类似地块的交易价格，确定土地的市场价值。
收益法通过估算开发项目的潜在收入和成本，评估土地的潜在收益。
成本法则基于土地开发所需的成本和风险，评估土地的价值。
三、常用的土地评估工具与技术随着科技的发展，有许多工具和技术可用于房地产开发中的土地选址和评估。
以下是一些常用的工具和技术：1. 地理信息系统（GIS）：GIS可以整合和分析各种地理数据，如土地用途、交通网络、人口统计数据等，为土地选址提供科学依据。
房地产企业前期投资拿地及实战案例分享
房地产企业前期投资拿地及实战案例分享一、房地产行业投资环境分析与决策1．解读目前国内房地产行业的投资形势2. 现阶段房地产行业的政策导向3.城市化与中小城市投资机会分析4.未来5年国内房地产的投资方向5.不同区域房地产行业发展政策剖析6.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略二、房地产投资模式的研究1.城市运营的开发模式2.大盘开发的模式案例：钓鱼城项目模式3.现金流项目的投资模式案例：山水城模式4.公租房、廉租房的投资模式5.稀缺资源项目的投资模式案例：恒大案例三、投资管理的理念和认知1、投资管理在企业系统中的地位2、国内标杆房地产的投资管理方式3、投资管理的要素4. 不同企业对投资管理的实践途径四、品牌房企对宏观调控的对策1.宏观政策变化后，投资管理决策的调整方式和实效性。
2.政策空白空间的土地拓展方向3.对国土政策和具体地块竞买政策的研究案例：大学城项目挂牌案例一二级联动项目挂牌4.土地优惠政策的争取技巧（1）如何根据不同的项目特点向政府争取政策案例:标杆房地产企业洪恩寺土地整治项目二厂区土地政策争取（2）前期、中期博弈政策的技巧五、当前宏观调控下的拿地策略1. 不同类型企业的拿地策划2. 如何进行勾地及其技巧案例：标杆房地产企业紫都城项目勾地技巧3. 门槛条件的设置案例：万达、招商等项目条件设置六、品牌企业前期如何控制土地1. 国内地产企业通行的地块获取方式2. 各种方式组合运用的效果分析3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果4. 典型的土地协议分析案例：成功和失败的土地控制案例分析（3-4个）基本合作意向书或原则协议书拆迁安置协议土地整治协议等七、投资管理的公共关系1.公共关系的建立2.公共关系的划分3.公共关系的合理利用八、集团化企业投资管理标准化模式的形成和发展1、标杆房地产企业在不同发展阶段的投资模式2.投资管理系统的规范化、标准化3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤；投资管理体系的架构概述房地产企业投资标准化管理的实施步骤4、典型企业投资管理标准化模板（1）投资建议书（2-3个案例）含宏观形势分析、微观地块解读、经济测算方向、项目运营架构搭建、土地潜在风险预判等。
干货丨房企拿地全攻略，再拿不到地你就要输了
干货丨房企拿地全攻略，再拿不到地你就要输了拿地是房地产开发环节中的第一环，也是做项目的基础，没有地就等于做饭没米下锅。
所以有业内人士说过，做房地产要吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里，要未雨绸缪，要争分夺秒去抢好地，否则好地都被别人抢走了，你未来的日子会很难过。
前不久，克而瑞发布了《2017年中国房企总土储货值排行榜TOP100》，榜单显示，前6名房企的货值居然都破万亿了，而百强房企平均去化周期为4.62年。
可以说，为了保住行业地位，大家都拼了。
比如某闽系房企2017年排名还在50名左右，但总货值排名却跃升到了前25名，这也就意味着他们手上有大量的土地资源等着开发，未来只要激活土地存量的潜力，晋升30强指日可待。
很多中小房企受限于品牌、资金实力等因素拿不到地，但同样也有很多上了一定规模的房企，由于拿地能力的不足，一年在土地市场都拿不到几块地，慢慢掉队被踢出百强，甚至被并购掉，退出了历史舞台。
那么，该如何提升自身的拿地能力呢？1为啥你总是拿不到地？虽然土地市场地王频出，但地产巨头的拿地热情却丝毫不减，反而很多中小房企拿地却是越来越难了。
1、拿地门槛越来越高，没资格拿这两年，拿地规则发生了很大变化，一些地块门槛升高，很多中小房企根本没有资格拿。
比如上海的“招标拍卖”机制，规定：当土拍竞报申请房企超过3家时，则先招标，通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家；而后再是这3家房企走拍卖程序，决定最后买家。
这样一来，非上市房企，50强以后的房企，没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，基本都没戏了。
而一次土拍只要有3家20强参加，别人也都没戏了。
2、融资渠道有限，没钱拿融资渠道逐步收紧，中小房企融资手段有限，没有钱拿地。
以前是一二线城市拿地成本高，这两年，由于资本溢出效应，三四线城市土地成交旺盛、价格攀高，小房企在三四线也面临类似压力。
3、算不过来账，不敢拿拿地对房企来说，是风险最大的事情。
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条件 具备快速周转条件的项目
是/否 否
备注 别墅、洋房
年内能产生利润贡献的项目 是 能提升城市/区域规模的项目 是
年内销售
刚性需求的项目
否
高端客户
低于周边同类项目地价
是
地价近期最低
未来有重大利好的项目
否
城市或区域规划发展方向 是
有财政扶持类的项目
否
大虹桥
土地支出较慢的项目
否
30天付款
能解决发展资金的项目
•精细化运作 •实现品牌溢价
所占比例较小
土地资产类
收购的土 旗下的商业 收购的旧资
地资产 土地资产
产
•旧商场、写
字楼等
•配建商业 • 其他持有项目等
•工业园 •旧写字楼等
可开发建设类
通过招拍挂等 途径取得的规 划建设用地
所收购企业的大量 可开发建设用地
通过二手获得的 可开发建设用地
重要储备：
•低成本取地的重要途径，可获 取巨大的土地增值收益； •减轻资金积压的有效方式；可 有节奏转化为开发用地
各种容积率条件下物业排布的可能性
0.6 —— 0.8
双联院
四联院 六联院
4、6、8联排
1.10.0 ———— 11..22 主力类型：花园洋房、6层电梯、多层、叠加
1.6左右
主力类型：小高层 可能组合：纯小高层、小高层+洋房（多层）、 小高层+洋房（多层）+联排（院）
2.0以上
主力类型：高层、小高层 可能组合：纯高层、高层+小高层、高层+联排 高层+多层（洋房）+联排等
传统的房地产开发流程
获取 土地
项目 建造
交楼物管
项目定位
产品 设计
项目 销售
以客户为导向的房地产开发流程
拿地
客户
细分
土地属性 清单
市场细分 客户描述
设计
城市地图 定位
(产品建议)
获取 土地
(项目定位)
产品 设计
项目 建造
交楼物管
项目 销售
项目投资决策关注问题（1）
城市 概况
目前该市／县的人均ＧＤＰ多少美元？人均可支配收入多少人民币？ 城市化程度？ 目前该市／县的常住人口数量？近３年内每年净流入的常住人口数量？ 当地开发商的竞争格局如何？复地在当地的优势如何？
18
3.3 优质低价土地的选择表
条件
是/否
具备快速周转条件的项目
年内能产生利润贡献的项目
能提升城市/区域规模的项目
刚性需求的项目
低于周边同类项目地价
未来有重大利好的项目
城市或区域规划发展方向
有财政扶持类的项目
土地支出较慢的项目
能解决发展资金的项目
备注
注：红色字体为刚需条件
3.4 优质低价土地的选择举例 赵巷：占地12万平方米，住宅用地，容积率1.02，起拍楼板价 9500元。
市场 概况
目标城市的土地（与目标地块同性质）供应量？ 目标地块所属板块一年内成交的可比地块每亩地价、容积率及楼面地价？ 近３年内该市／县的商品房年销售量与平均价格？
项目投资决策关注问题（2）
项目 定位
目标地块所属板块的３个同档次项目的均价与去化速度？ 该项目的产品定位、预期售价、价格增长幅度？为什么？
3. 土地构成与分析
房地产产品客户链的构成
• 产品的影响者
政府
土地
客户
• 产品的消费者
• 产品的开发者 房地产商
地产 发展模式
从客户链 可以看出房地产商必须重视政府和客户的感受
土地要素构成基础
原始定位
之前立足“土地—产品—客户”的流程，卖方市场主观策略。
重塑定位
今后立足”客户需求为先”，买方市场客观策略。
交易 关键
该项目获取成本和方式（含付款及融资方式）？ 关键合作条款（如有合作方）及退出方式？ 收益如何？ （我方投资收益率／融资IRR／销售净利润率／Multiple/NPV）
三个漏斗
战略 市场 财务
要点
依据
战略把控： 1.项目周边是否宜居 2.项目客源是否为集团战略导向的刚需性客源 3.土地条件是否符合集团快速开发的要求 4.地块周边有无影响销售的重大不利点或规划 市场把控： 1.项目客源能否保证 2.项目产品定位是否合理 3.项目的定价及去化速度能否保证 4.项目的市场容量是否足够
获得土地
战略 市场 财务
1.满足宜居刚需的要求 2.符合快速开发、快速去化的要求 3.产品类型符合集团战略
1.项目客源及市场容量有保证 2.产品定位与市场最优需求对应 3.售价预计和去化速度预计合理
1.项目融资计划可实现 2.销售净利率达到集团的最低标准（12%、 15பைடு நூலகம்、20%） 3.项目总体符合“两高一轻”战略（高杠杆、 高去化、轻资产）
否
判：虽然不符合刚需首选。但是地价便宜，可以作为低价土地推荐。 做出产品判断后，决定匹配度。
财务把控： 1.项目的融资计划是否合理 2.项目的销售净利率是否符合要求 3.项目IRR等动态指标是否符合要求
1.旭辉集团中期发展战略报告 2.未来6个月土地拓展指导意见 3.各公司土地拓展战略
1. 旭辉集团中期发展战略报告 2.旭辉集团产品战略报告（营销部）
1.旭辉集团中期发展战略报告 2.项目战略意图书
控制一定的储备比例
核心储备：
•可供快速开发
所占储备比例最高
2. 如何拿地——拿地的两种方式
从最终土地交易的形式可以分为以下两种：
一手土地：通过公开市场公告招拍挂的土 地，优点是干净、无遗留问题、启动快，缺 点是竞争激烈，价格不确定，容易高价；
二手土地；已获得土地方转让的土地，优 点是价格确定，并且可以商谈，没有竞争， 缺点是背景复杂，商务谈判工作量大，收购 法务及财务风险排查工作量大，有潜在的或 有风险。
4、优质低价土地的认识
3.1、优质土 地的定义
[基本概念] 1、具备快速周转条件的项目 2、年内能产生利润贡献的项目 3、能提升城市/区域规模的项目 4、刚性需求的项目 [附加价值] 5、土地支出较慢的项目 6、能解决发展资金的项目
3.2、低价土地的定义
[基本概念] 1、低于周边同类项目地价 [有升值潜力] 2、未来有重大利好的项目 3、城市或区域规划发展方向 [有隐性降价] 4、有财政扶持类的项目 5、土地支出较慢的项目 [小资金撬动大项目] 6、能解决发展资金的项目
如何提升拿地能力 与获取优质低价土地
旭辉集团拓展部
本文观点
我们开展的一切投资业务 ——都必须紧紧围绕着集团战略要求而展开
土地储备结构
“金字塔土地储备结构” ——供快速开发的核心储备、利于资金周转的重要储备、以实现高溢价与品牌的战略储备
一级运营类
标志性项目
•超高层 •大型商业综合体等
战略性储备：