实践中常见的房屋买卖合同无效的情形

1、农村集体土地不可擅自用于商品房开发［案例］:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。

集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？［分析］:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。

其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（2）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（3）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（4）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。

［王富利律师提醒］:（1）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（2）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。

2、工业用地上建住宅最好别买［案例］:前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。

是买还是不买，王先生陷入了两难之中。

”的房屋，最好不要购买。

第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。

第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。

［王富利律师提醒］:购买商品住房土地用地性质不可忽视。

工业用地国家规定使用期限为5 0年，居住用地使用期限为7 0年。

此类房屋不享受住宅用地使用7 0年期满自动续期的权利。

3“乡产权”房屋不受法律保护［案例］:几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋18 0平方米带大棚的两层“小洋房”。

最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。

刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。

［分析］:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》，因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。

一是从法律角度讲，“乡产权”房屋不受法律保护。

二是从日常生活讲，“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。

三是周边的配套设施不完善。

［王富利律师提醒］:消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地，是不是商品住宅项目，有没有商品房销售许可证。

不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺，因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核，有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批，商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节，所以存在很大的不确定性。

4、购买“合作房”、“联建房”要慎重［案例］:贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。

可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发［分析］:（1）购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；（2）我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。

集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定合同无效；（3）该房屋是某开发商与村里合作开发联建，其性质为土地使用权出让的特殊形式。

该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。

［提醒］:通过“中介”购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地，若是后者，最好不要购买；购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。

5、海景“地产房”买不得［案例］:叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房 ---- 一栋两家连体二层小楼房，有地下室、有车库、有私家花园，一、二层居住用房，每平方米4980元，一套250平方米楼房125万人民币。

经了解，此楼房属于集体土地上开发的“地产房”，土地使用期只有50年，不仅办不了房屋所有权证书，而且购房时还要缴纳总房价的4―― 8%的土地使用费［分析］:（1）在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”，办不了法律认可的房屋所有权证书，因为它所占有的土地是集体土地，国家法律明确规定，集体土地不能用于商品房开发建设销售；（2）由于是集体土地，没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》、《商品房预（销）售许可证》，也就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门（房地产交易所）登记备案并颁发的《房屋所有权证》；（3 ）这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地（一般为5 0年），叶先生除了购房款外，还要向开发商缴纳购房款4%的土地使用费。

而国家法律规定商品房居住用地为7 0年，土地出让金包含在每平方米的房价中，由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。

［王富利律师提醒］:（1）购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大，最好不要购买；（2）购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地，可以办理法律认可的房屋所有权证；（3）必要时，可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案，若登记备案的，则可放心购买。

6、购买“尾房”要留神“［案例］:前不久，小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”，按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书，可一了解，此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行，非要等抵押解除后，再办理产权证。

［分析］:“尾房”产生的原因大致有三大类：一是“问题尾房” ，如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、户型不合理、朝向差、楼层差等有问题卖不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等没打算卖的“尾房”；三是楼盘手续等本身没有问题，但在营销开始阶段因多种原因没有获得市场认可而形成的“尾房”。

碰到第一种类型手续不齐办不了产权证的“尾房”，房子再好、价格再低，也不要购买；户型、朝向、楼层不好，可以权衡利弊，综合考虑再行定夺；第二、三种类型，只要价格合适，可以放心购买。

［王富利律师提醒］:（1）要重视尾房有关证件如手续信息的掌握，尾房的产权状况对购房人尤为重要，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰；（2）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；风险程度有多大，怎样确保解除抵押后能办到产权证；（3）如果拍卖尾房，应当弄清产权过户手续是否已办理等。

7、购买“抵债房”有讲究“【案例】：老王从某建筑公司购买了某开发公司抵债给该建筑公司的一套抵债住房，购房合同是老王同某建筑公司签的，购房发票也是某建筑公司开具的。

老王拿这些手续到房地产交易部门根本办不了房屋所有产权，究竟是什么原因？【分析】：上述里子起码出现三个问题：第一，房地产转让的主题问题，房地产转让的主体只能是房地产权利人，开发公司抵给建筑公司的抵债房，既没有办理房屋所有权证，建筑公司难以成为房屋权利人；而且建筑公司又不具有房地产开发资质。

没有房屋销售的权利，其所签订的购房合同无主体资格，因而是无效合同；第二，房屋销售的代理问题。

商品房的转让可以委托代理人办理，但必须有书面委托书，建筑公司既不受开发商的委托卖房，又没有正式的书面委托书，自己签约、开票卖房，没有任何法律效力，因而无法办理房屋所有权证；第三，房屋销售的程序问题。

商品房销售必须实施房地产交易部门提供的标准示范合同文本，转让商品房必须到房地产交易本门办理合同登记备案手续和办理房屋所有权证。

老王办不了产权当属意料之中。

【王富利律师提醒】：购买“抵债房”要主意（1）此抵债房有无《商品预（销）售许可证》，有了此证，证明《国有土地使用证》等四证齐全，可以办理房屋所有权证；（2）签合同，开发票一定要有合法的房地产转让主体，这个主体就是开发此抵债房的开发公司，买方一定要坚持同开发公司签订购房合同，坚持开发公司提供统一的商品房销售发票，有了这两个才能进行备案、办房屋所有权证；（3）同开发公司办一个书面现金转让协议，以保证建筑公司收到款项后买方及时领取要是和房屋。

8“合同、发票”房能否办产权“【案例】：崔女士前不久开中了某中介提供的“二手房”，地段、户型、价格都不错，但此房只有合同、发票，崔女士不知此房能否办理产权证，不敢贸然购买而犹豫不决。

【分析】：我国《城市房地产管理法》等法规明确规定，未依法登记领取《房屋所有权证》，一般这种“合同发票”房有两种情况：一种是此房已同开发商签好买卖合同，并交完款入住，开发商已在房地产交易所办理登记备案，但购房者未到房地产交易所办理购房合同签证手续，并在合同落款处盖上房地产交易所合同签证公章或办了签证手续而未及时办理《房屋所有权正》；另一种是开发商因项目手续不全或欠交土地出让金或集体上地未变性国有土地等手续而根本无法办理其登记备案手续。

前一种似乎风险小一点，只要督促原房主及时办理房屋产权证后，再行通过产权过户更名缴纳各种税费后转给崔女士名下即可；后一种风险就大一些，要么只有等开发商交齐土地出让金或变性为国有出让土地等全部手续并正式在房地产交易所办理了登记备案手续后，再行购买；要么，开发商根本无法办理登记备案，购买了无法办理房屋所有权证。