【地产营销推广】-2016深圳华侨城欢乐海岸项目定位报告
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深圳欢乐海岸介绍
二、 项目及商业规划
欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平 方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、 度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区 域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发 展模式。
1、欢乐海岸购物中心 2、曲水湾 3，欢乐海岸水秀剧场 4、度假公寓 5、心湖
光照明，创造优质购物空间；独特实用的"隐形梁柱 "设计营造了客群互动性极强的公共购物空间，也为 国际品牌提供了一流的商业展示平台；并配套规划
（欢乐海岸总规划平面）
立体交通
欢乐海岸北临深南大道，南接滨海大道，西邻沙 河东路、沙河西路、深港西部通道，东依侨城东 路，白石路横贯其间，商圈路网通达全城。距广 深高速约5分钟车程，距深圳湾口岸约10分钟车程， 距深圳机场约25分钟车程；规划中的滨海交通枢 纽总站与项目比邻而建，深圳地铁9号、11号线将 直接接驳欢乐海岸，并连接穗莞深和西部深港两 条城际快线，无缝对接深港澳及珠三角区域。
想一，体开 ，创 整性 合地 零将 售主 、题 餐商饮业、与娱滨乐海、旅办游公、、休公闲寓娱、乐酒和 店文 、化 湿创 地意 公融 园为 等
多业元模业 式态 ，， 真形 正成 实独 现一 集无主二题的商商业业、时+娱尚乐娱+乐文、化健+旅康游生+活生三态位的一全体新的商
价组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华·会所；OCT创意展示中心；海洋奇梦馆
购物中心：总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐 饮、娱乐业态为主。由美国LLA担纲设计，整体造型 流线动感，与临水建筑环境呼应融合，是深圳唯一
以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。
深圳欢乐海岸项目定位策略与项目发展建议汇报版
“十一五”期间及到2020年深圳发展方向部分——４、５、８数字链
重点扶持８大文 化支柱产业： 动漫游戏产业 创意设计产业 旅游休闲产业 歌舞娱乐产业 视听产业 印刷产业 出版发行产业 传媒产业
加快发展深圳４ 大产业：
壮大５大主导服 务业： 欢乐海岸 契合点 文化产业 旅游业 餐饮酒店业 房地产业 商贸流通业 欢乐海岸 契合点
City Walk in Happy Harbour
漫步欢乐海岸
Happy Harbour
歡樂海岸·項目定位策略及項目發展建議
汇报总体思路
项目发展背景 导出 项目定位 展开 各功能板块 研究分析 强化 项目物业的 发展建议
大环境： 深圳发展 大背景 中环境： 项目区位 特征 小环境： 项目基地 因素
6
3
4
福田CBD 商务群
填海别墅居住群 5
主题旅游资源：1、世界之窗 2、欢乐谷 3、民俗村 4、锦绣中 华 5、红树林缤海休闲带 商业设施：6、御景东方 7、益田假日广场 8、华侨城商业群
区位背景——与区域环境相关连的业态
因素 发展方向 完善片区功能，为现有的资源进行补充 旅游环境 差异化经营
可发展业态
主题旅游带来的人流： 4大主题公园的1000万旅游人士 及红树林的本地游客是项目的潜 在目标客群 商业竞争的规避： 目前周边的商业现状多表现为主 力商家+中小零售商家的封闭式的 大型购物中心为主，而本项目则 是倡导开放的商业共公空间概念； 住宅群人口的优势： 华侨城城区加上周边住宅群的人口 接近40万人以上，人口素质高，收 入高、品味高，向往全新的都市休 闲娱乐生活方式； 福田CBD商务群的特征： 福田 CBD 居住及办公人口达 70 万 人，区域大批城市精英聚集，对 于商务活动及生活需求成为反映 城市商务及社交文化发展水平的 标志
重点扶持８大文 化支柱产业： 动漫游戏产业 创意设计产业 旅游休闲产业 歌舞娱乐产业 视听产业 印刷产业 出版发行产业 传媒产业
加快发展深圳４ 大产业：
壮大５大主导服 务业： 欢乐海岸 契合点 文化产业 旅游业 餐饮酒店业 房地产业 商贸流通业 欢乐海岸 契合点
City Walk in Happy Harbour
漫步欢乐海岸
Happy Harbour
歡樂海岸·項目定位策略及項目發展建議
汇报总体思路
项目发展背景 导出 项目定位 展开 各功能板块 研究分析 强化 项目物业的 发展建议
大环境： 深圳发展 大背景 中环境： 项目区位 特征 小环境： 项目基地 因素
6
3
4
福田CBD 商务群
填海别墅居住群 5
主题旅游资源：1、世界之窗 2、欢乐谷 3、民俗村 4、锦绣中 华 5、红树林缤海休闲带 商业设施：6、御景东方 7、益田假日广场 8、华侨城商业群
区位背景——与区域环境相关连的业态
因素 发展方向 完善片区功能，为现有的资源进行补充 旅游环境 差异化经营
可发展业态
主题旅游带来的人流： 4大主题公园的1000万旅游人士 及红树林的本地游客是项目的潜 在目标客群 商业竞争的规避： 目前周边的商业现状多表现为主 力商家+中小零售商家的封闭式的 大型购物中心为主，而本项目则 是倡导开放的商业共公空间概念； 住宅群人口的优势： 华侨城城区加上周边住宅群的人口 接近40万人以上，人口素质高，收 入高、品味高，向往全新的都市休 闲娱乐生活方式； 福田CBD商务群的特征： 福田 CBD 居住及办公人口达 70 万 人，区域大批城市精英聚集，对 于商务活动及生活需求成为反映 城市商务及社交文化发展水平的 标志
欢乐海岸策划稿
11
物业建设
——
——
——
二、总体定位
1.欢乐海岸-战略定位： ——深圳毗邻香港，珠三角核心区，中国最年轻，最具活力的国际滨海花园城市。 ——深圳南山区，重要的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、西部物流 基地和创意文化基地。
2.欢乐海岸-项目区位： 南邻滨海大道与深圳湾15公里滨海长廊和红树林保护区隔路相望；北接华侨城锦绣 中华、民俗村、世界之窗三大主题公园及红树湾豪宅区；东临深圳公交总站及城市 及滨海疗养院；西靠规划中的世界500强深圳总部基地。
工程計劃包括： 築建一條長3.5公里、橫跨后海灣的雙程三線分隔車道，擬建車道為西部通道 香港段，由新界西北部的鰲磡石伸延至香港特區邊界； 裝設交通管制及監察系統； 進行相關的土木、結構、機電、海事、土力和水務工程；安裝消防設備；實 施紓減環境影響措施；裝設街道照明設施、輔助交通設備和路線指示標誌； 提供車輛轉線設施，以配合香港和內地不同的行車安排。
深圳欢乐海岸战略策划报告
小组成员： 刘锦芸 李璐 潘泳 梁敏仪
项目背景及前期工作
欢乐海岸
消费人群，走向随着社会的逐步富裕，中产阶层的扩大，人们更加追求 高品质的生活、满足深层次的精神欲望。
建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。
找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，功能和海域的设定。
滨海主题公园区：
水秀剧场、音乐沙滩 玩水、乐水、生态
绿色休闲度假区：
SOLO公寓、华会所、 spa hotel、 亲水、休闲、高端
生态旅游观光区：
湿地公园、心湖 保护、修复、共享
7
三、发展空间建议
1、发展原则：
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，
物业建设
——
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二、总体定位
1.欢乐海岸-战略定位： ——深圳毗邻香港，珠三角核心区，中国最年轻，最具活力的国际滨海花园城市。 ——深圳南山区，重要的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、西部物流 基地和创意文化基地。
2.欢乐海岸-项目区位： 南邻滨海大道与深圳湾15公里滨海长廊和红树林保护区隔路相望；北接华侨城锦绣 中华、民俗村、世界之窗三大主题公园及红树湾豪宅区；东临深圳公交总站及城市 及滨海疗养院；西靠规划中的世界500强深圳总部基地。
工程計劃包括： 築建一條長3.5公里、橫跨后海灣的雙程三線分隔車道，擬建車道為西部通道 香港段，由新界西北部的鰲磡石伸延至香港特區邊界； 裝設交通管制及監察系統； 進行相關的土木、結構、機電、海事、土力和水務工程；安裝消防設備；實 施紓減環境影響措施；裝設街道照明設施、輔助交通設備和路線指示標誌； 提供車輛轉線設施，以配合香港和內地不同的行車安排。
深圳欢乐海岸战略策划报告
小组成员： 刘锦芸 李璐 潘泳 梁敏仪
项目背景及前期工作
欢乐海岸
消费人群，走向随着社会的逐步富裕，中产阶层的扩大，人们更加追求 高品质的生活、满足深层次的精神欲望。
建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。
找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，功能和海域的设定。
滨海主题公园区：
水秀剧场、音乐沙滩 玩水、乐水、生态
绿色休闲度假区：
SOLO公寓、华会所、 spa hotel、 亲水、休闲、高端
生态旅游观光区：
湿地公园、心湖 保护、修复、共享
7
三、发展空间建议
1、发展原则：
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，
@地产智库 深圳华侨城欢乐海岸业态报告
便捷餐厅
目标商家
• 西式快餐：麦当劳、肯德基、PIZZA、棒约翰 • 中式：面点王、东方即白、永和大王、真功夫、 味千拉面、大家乐、仙踪林、雨花西餐、一茶一 坐。
专门店铺——珠宝首饰
• 目标品牌 谢瑞麟、周生生、六福、英皇、万汇、百福、周 大生、普柏琳、太古、伊丽罗氏 、翡翠物语
专门店铺——精品、礼品
-1F
B 专门店铺18415㎡(-1F+1F+2F) 男女装、鞋包、休闲运动服、童装童用、玩具、珠宝、饰品、化妆品礼 品、钟表保健用品、休闲食品、摄影、展示、银行。 C 便捷餐饮4000㎡（约12家），穿插分布于北区三个楼层中,可利用边角位置。 D 北区楼顶以清吧、西餐厅为主。（因未计算容积率，此次未计算具体面积）
创展中心
东区（1F、2F）业态示意图
渔村博 物馆
酒吧、西餐厅
特色餐饮 大型酒楼 美容美体 影院 KTV、娱乐
旅游信 息中心
东区业态面积分布表
业态 零售 餐饮（含酒吧） 娱乐休闲 创展中心 建筑面积（㎡） 4706 34046 21176 4000 本区占比（%） 7 54 33 6
合计
63928
专门店铺珠宝首饰?目标品牌谢瑞麟周生生六福英皇万汇百福周大生普柏琳太古伊丽罗氏翡翠物语专门店铺精品礼品?目标品牌万宝龙伯爵劳力士周大福卡地亚施华洛世奇swatchagathazippo瑞士军刀伯爵tudor专门店铺化妆品?目标品牌sk兰寇欧舒丹美伊娜多资生堂娇兰娇韵诗高丝贝佳斯兰芝水芝澳欧珀茉丝芙兰妍丽专门店铺保健食品?目标品牌李宝赢堂宝明堂华润堂胡庆余堂方回春堂吉寿堂专门店铺儿童商品?目标品牌小笑牛米奇妙贝贝摩登pawinpawelle侨保elandpampolinamarcomarl乐高米奇芭比娃娃大型互动体验娱乐项目目标品牌反斗城天线宝宝卡通尼vanadocity魔术城堡创展中心目标商家
深圳华侨城项目整体规划设计及市场营销推广策略报告_45页
纯水岸1期推出半岛多层和景观高层两种建筑形态，充分利用约3万㎡内湖核心景观带； 半岛多层采用错拼行列式布局，三面均环湖，并且栋栋退台式设计，使户户均能够享受丰富多层次的水景，公摊仅10%，得 房率高； 景观高层采用点式围合布局，有效增加了楼间距，使得空间更为通透，并且拥有中庭景观，外瞰3万㎡内湖核心景观带。
东岸组团
华侨城项目于06年9月通过招拍挂形式共计取得3000亩土地，该地块位于三环路外侧，沙西线将地块一分为二，其中A、C地块 规划为纯水岸住宅和35万㎡的商业，B、D地块规划为东岸住宅和1200亩的欢乐谷主题乐园。
4
华侨城本体分析
土地分析 开发商背景分析
央企开发商，产业链丰富，资金雄厚，有全国发展战略平台和一定的开发理念，但目
15
华侨城项目规划分析
纯水岸208区规划
区位分析 配套分析
整体规划分析 建筑形态分析
产品线分析
208区为低密度产品，以联排物业为主，属于项目二期中的一个组团。
建筑形态 二期 规划套数
独栋 4
208区 双拼 8
独栋
景观位置 湖面景区
临湖
联排 196
部分单位临组 团中央景区
联排
双拼
景观高层
纯水岸208区作为二期组团之一，为低密度产品，以联排为主，并且均为现代别墅，景观资源少。
华侨城公园广场
项目自身配套
15万㎡商业 （包含餐饮、酒店、服装、影院等设
施）
ห้องสมุดไป่ตู้
东岸
幼儿园 社区服务中心
欢乐巴士公交站 （往返于九里堤公交站）
水岸商业街
华侨城公园广场
华侨城大剧院
7000㎡会所 已进驻商家品牌
项目自身商业配套50万㎡，包含餐饮、星级酒店、快捷酒店、服装、影院、电子竞技等生活配套设施，基本能够满足业主日 常需求；教育配套包含幼儿园，小学等；并且开通了欢乐巴士，往返于九里堤公交站，20分钟一趟；耗资500万在沙西线修建过街 天桥连接纯水岸和欢乐谷。
东岸组团
华侨城项目于06年9月通过招拍挂形式共计取得3000亩土地，该地块位于三环路外侧，沙西线将地块一分为二，其中A、C地块 规划为纯水岸住宅和35万㎡的商业，B、D地块规划为东岸住宅和1200亩的欢乐谷主题乐园。
4
华侨城本体分析
土地分析 开发商背景分析
央企开发商，产业链丰富，资金雄厚，有全国发展战略平台和一定的开发理念，但目
15
华侨城项目规划分析
纯水岸208区规划
区位分析 配套分析
整体规划分析 建筑形态分析
产品线分析
208区为低密度产品，以联排物业为主，属于项目二期中的一个组团。
建筑形态 二期 规划套数
独栋 4
208区 双拼 8
独栋
景观位置 湖面景区
临湖
联排 196
部分单位临组 团中央景区
联排
双拼
景观高层
纯水岸208区作为二期组团之一，为低密度产品，以联排为主，并且均为现代别墅，景观资源少。
华侨城公园广场
项目自身配套
15万㎡商业 （包含餐饮、酒店、服装、影院等设
施）
ห้องสมุดไป่ตู้
东岸
幼儿园 社区服务中心
欢乐巴士公交站 （往返于九里堤公交站）
水岸商业街
华侨城公园广场
华侨城大剧院
7000㎡会所 已进驻商家品牌
项目自身商业配套50万㎡，包含餐饮、星级酒店、快捷酒店、服装、影院、电子竞技等生活配套设施，基本能够满足业主日 常需求；教育配套包含幼儿园，小学等；并且开通了欢乐巴士，往返于九里堤公交站，20分钟一趟；耗资500万在沙西线修建过街 天桥连接纯水岸和欢乐谷。
华侨城欢乐海岸
华侨城欢乐海岸摘要：随着科学的快速发展，人们生活水平的不断提高，购物不再是以前的单纯的满足个人物质需要行为。
健康商业建筑已经成为现代人们消费对象的主要主题。
本文主要阐述了商业建筑设计的的一些理念。
关键词：消费心理；生态理念；建筑设计Abstract: along with the rapid development of science, people living standard rise ceaselessly, shopping is no longer simple before satisfy personal material needs behavior. Health commercial building has become the modern people consumption object of the main theme. This paper mainly expounds the design of commercial building some idea.Keywords: consumption psychology; Ecological idea; Architectural design商场是历史和社会发展的产物,作为公众重要的活动场所,与社会的发展进程、消费者消费趣味的变化、社会文化的变迁、时尚的更替都有着紧密和复杂的联系。
随着我国经济的快速发展，使人们的生活水平和文化素质也在不断地提高，这使得人们的传统消费观念逐步向现代的消费观念转变。
消费观念的变革也体现在了人们对商场要求的转变，人们不再单一地满足于物美价廉的购物需求，而且也在追求精神层面的需求。
这主要源于现代人的生活、事业压力过大，心理负担过重，所以在仅有的休息时间内完成商场购物活动，就必须要求商场能够提供一个优雅、清新、舒适的购物环境，来达到放松自己心情，调节紧张情绪的目的。
这样既能实现购物的物质需求，也能实现精神文化的享受。
深圳欢乐海岸项目考察研究报告
风情木桥连接动线
曲水湾特色区以单节点多岔道的动线模式，使区内 游人有种“流连忘返”“柳暗花明又一村”的感觉。 区内另配以极具特色的水路动线，游人可以在区内 步行游览消费，也可以乘坐小船游历。
游船可驶的区内环水动线
欢乐海岸主要商业项目
O’Plaza
O’Plaza 项目概况
O’Plaza购物中心位于欢乐海岸北侧，建筑面积为7.8万平方米。中心汇集了世界顶 尖智慧及商业风情，深圳唯一临水体验型主题购物公园。
欢乐海岸“游记”
————欢乐海岸项目分析报告
欢乐海岸项目概况
概况 主题定位 交通 区位 物业组成 动线设置
概况
酒店会所 娱乐 购物 欢乐海岸
旅游文化
餐饮
生态
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地 面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元 业态于一体的都市娱乐目的地。
曲水湾 × 生态
建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调江南小镇的 文化特性，又得环保节能之效。
曲水湾 × 分区
酒吧、西餐厅 特色餐饮 创意酒店、酒楼 美容与影院 渔村博物馆
曲水湾主要分为特色餐饮区、西餐与酒吧区、酒楼与酒店以及生活娱乐区四大 主题区域，精选荟萃了世界各地的美食佳肴、风情酒吧及创意酒店等，拥有丰 富的商业和休闲娱乐空间。
劣
1
2
交通区位较为封闭，尚未开通的地铁线路和仅有 两处公交站点，公共交通的发展延误导致项目难 以吸引大部分群体。
建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项 目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫
曲水湾街区
曲水湾 项目概况
深圳欢乐海岸
（欢乐海岸总规划平面）
上图为该项目的整体规划平面，大的规划分期主要为三大 块。南地块右侧为项目开发一期，左侧为项目开发二期。 地块北主要为永久性保护湿地公园，且与华侨城锦绣中华 设置了互通出入口。该项目自2005年立项，到2012年春 节期间一期正式进入试运营，前后历经开发时间也已经超 过7年，同时也是深圳市政府扶持的滨海区域观光旅游综 合开发重点项目之一。 华侨城欢乐海岸项目占地125万平方米，建筑面积约30万 平方米。具体功能设置由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐 饮酒吧)、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿 地五大区域构成，项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、 生态旅游、休闲度假四大功能板块。
中影影城
中影影城：是中影集团中国最大旗舰店。影院经营面积约 11000平方米，设有10个豪华放映厅及深圳最大的IMAX 放映厅，共2200个观影座位，是中国硬件设施最好、技术 设备最先进的国际化影城，将为市民带来前所未有的视听 感官娱乐新体验。
2、曲水湾
曲水湾位于项目东区，建筑面积约6.5万平方米。以"找回 深圳消失的渔村"为故事主线，采用独栋环水街区式布局 及"现代都市商业+历史文化渔村"交融组合概念，用近 1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群 落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现 代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深圳创新城市建筑艺 术。
二、 项目及商业规划
欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米， 由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华 侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为 依托，形成各具特色的主题发展模式。 1、欢乐海岸购物中心 2、曲水湾 3，欢乐海岸水秀剧场 4、度假公寓 5、心湖