投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换与处置记忆点
第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。
甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
投资性房地产的转换和处置(全面)
贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500
贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年\12年,略.
8.11年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000
二、采用公允价值模式进行后续计量
（房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
贷:库存商品\开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同 时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800
贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200
贷:投资性房地产累计折旧200
6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）公允价值模式进行后续计量的会计处理
设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不计提折旧或摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，差额计入当期损益：
借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益
借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)
借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）
存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减 值准备
累计摊销\累计折旧
投资性房地产的转换和处置记忆点
第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。
〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。
借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。
投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换和处置重点
第三节投资性房地产的后续计量一、采纳本钱模式计量的投资性房地产二、采纳公允价值模式计量的投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产的后续计量有本钱和公允价值两种模式，通常应当采纳本钱模式计量，满足特定条件时也可以采纳公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时采纳两种计量模式。
一、采纳本钱模式计量的投资性房地产1.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期〔月〕计提折旧或摊销，借记“其他业务本钱〞等科目，贷记“投资性房地产累计折旧〞或“投资性房地产累计摊销〞科目。
2.取得的租金收入，借记“银行存款〞等科目，贷记“其他业务收入〞等科目。
3.投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值打算，借记“资产减值损失〞科目，贷记“投资性房地产减值打算〞科目。
已经计提减值打算的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
（例题·2022年多项选择题）以下各项中对企业以本钱模式计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有〔〕。
A.年末无需对其估计使用寿命进行复核B.应当按期计提折旧或摊销C.存在减值迹象时，应当进行减值测试D.计提的减值打算，在以后的会计期间不同意转回（答案）BCD（解析）以本钱模式计量的投资性房地产，需要计提折旧或摊销，则年末需要对其估计使用寿命进行复核，选项A错误。
二、采纳公允价值模式计量的投资性房地产只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够延续可靠取得的情况下，企业才可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
〔一〕采纳公允价值模式计量的条件采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；2.企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估量。
投资性房地产的转换和处置
第三节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（双向转换、用途变更）【例4-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。
2×18年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2×18年9月1日，开始用于本企业产品的生产。
该项房地产在转换前采用成本模式计量。
截止2×18年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元，假设不考虑其他因素。
【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房 80 000 000投资性房地产累计折旧 20 000 000贷：投资性房地产——厂房 80 000 000累计折旧——厂房 20 000 000【补充例题·单选题】（2012年）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记”固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。
【实用文档】投资性房地产的转换,投资性房地产的处置()
第二部分重点、难点的讲解【知识点5】投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是指房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不是后续计量模式的转换。
【链接】投资性房地产，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
转换形式转换日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转为出租租赁期开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或用于资本增值的日期房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。
（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。
（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。
（3）成本模式下的转换不产生损益。
以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】相关会计分录：借：固定资产 4 000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备100（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。
投资性房地产的转换与处置考点
第02 讲投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产的转换与处置★★〔一〕转换条件在以下情况下，当有确凿证据说明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
比方原来出租的房地产现改为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方法租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
〔二〕转换时入账价值的选择1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：A.由自用房地产或存货转入投资性房地产a.由自用房地产转入投资性房地产时：借：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值打算贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算b.由存货转入投资性房地产时：借：投资性房地产〔按转换时的账面价值计量〕存货跌价打算贷：开发产品B.由投资性房地产转为自用房地产或存货 a.由投资性房地产转为自用房地产时：借：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值打算b.由投资性房地产转为存货时：借：开发产品〔按转换时的账面价值计量〕投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：借：固定资产、无形资产或开发产品〔转换日公允价值〕公允价值变动损益〔公允价值小于账面价值的差额〕贷：投资性房地产〔转换时账面价值〕公允价值变动损益〔公允价值大于账面价值的差额〕3.自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
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投资性房地产的转换和处置
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一、知识必备
（一）核算重点
1.投资性房地产的转换
2.投资性房地产的处置
（二）核算科目
二、投资性房地产的转换和处置核算示例
（一）成本模式
（二）公允价值模式
三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证
一、知识必备
（一）核算重点
1.投资性房地产的转换
（1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
（2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。
公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。
①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。
②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
按公允价值借记“投资性房地产”，按账面
价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
2.投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。
处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。
同时，在公允价值模式下，将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分，转入处置期的当期损益。
（二）核算科目
1.“公允价值变动损益”科目，核算因为公允价值的变动而引发的损失或是收益。
2.“投资性房地产——成本”科目，核算公允价值模式下投资性房地产的取得成本。
3.“固定资产清理”科目，核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
二、投资性房地产的转换和处置核算示例（一）成本模式
借：固定资产——厂房（原值）15000000
投资性房地产累计折旧5000000
贷：投资性房地产——厂房（原值）15000000 固定资产——累计折旧5000000
借：库存商品——商品房10000000
投资性房地产累计折旧5000000
贷：投资性房地产——商品房（原值）15000000
借：投资性房地产——厂房10000000 固定资产——累计折旧6000000贷：固定资产——厂房 10000000
投资性房地产累计折旧 6000000
借：投资性房地产——写字楼4000000
贷：库存商品——写字楼4000000
借：应收账款9000000
贷：其他业务收入9000000
借：其他业务成本8500000
投资性房地产累计折旧1500000
贷：投资性房地产——写字楼10000000（二）公允价值模式
借：固定资产——厂房10000000
贷：投资性房地产——成本8000000 公允价值变动损益2000000
借：库存商品——商品房10000000
贷：投资性房地产——成本8000000
公允价值变动损益2000000
借：投资性房地产——成本3000000
公允价值变动损益2000000
累计折旧5000000
贷：固定资产——厂房10000000
借：投资性房地产——成本7000000
贷：库存商品——写字楼5000000资本公积——其他资本公积2000000
借：其他业务成本10000000
贷：投资性房地产——成本8000000投资性房地产——公允价值变动2000000
三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证例2-1（2张）
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例2-2（1张）
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例2-3（3张）
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例2-6（1张）
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例2-8（2张）
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例1-9（2张）
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例1-10（2张）
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例1-11（1张）
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