物业管理服务的基本概念内容和要求

物业管理服务的基本概念内容和要求

目的：

就是要我们回答以下四个问题：物业管理是什么？物

业管理怎么样？物业管理干什么？物业管理如何做好？

一、物业管理是什么

“物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。

2、物业的属性

（1）物业的自然属性物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性），物业的有限性（由土地的有限性决定）；

物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；

物业的多样性主要是指物业形式的多样性）物业的固定性（空间位臵的不可移动性）物业的永久性和长期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；

长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供

人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；

物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）

（2）物业的经济属性物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；

物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；

物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）

(3)物业的法律属性

物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购

入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。

3、物业的主要组成要素

已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物; 与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；

与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着在上述实体上的各项权益。

4、物业管理的定义

广义的物业管理装修管理是物业管理服务过程中的重点和难点之一，在于业主的物业实用、美观、舒适与建筑安全和公共权益之间的矛盾。

装修管理的重点在于有效监督法律法规规定的制止装修行为和未经批准的装修行为；

难点在于物业管理企业无法及时制止违法违规的装修行为。

5、常规物业管理服务

(1)物业服务合同物业服务合同与前期物业服务合同的区别在于：合同的当事双方和合同期限不同。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业管理进入常规物业管理服务阶段。物业服务合

同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

（2）物业管理服务事项

房屋及物业共用设施设备管理维修服务（房屋维修、供配电、供排水、消防、电梯等）；

物业环境卫生管理服务（清洁卫生、白蚁防治及绿化等）；

公共秩序管理服务（公共安全、消防安全及车辆停放等）；

物业管理风险防范及紧急事件处理（人为破坏、自然灾害等）；

社区文化管理服务；客户及物业档案管理服务；物业的财务管理。

（3）物业管理费的一般构成

物业服务支出构成一般包括以下部分：

1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3）物业管理区域绿化养护费用；

4）物业管理区域清洁卫生费用；

5）物业管理区域秩序维护费用；

6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7）办公费用；

8）管理费分摊；

9）物业服务企业固定资产折旧；

10）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

四、物业管理如何做好

物业管理既是专业，又不是专业。说它是个专业吧，物业管理每天遇到的都是业主和物业使用人生活中急需解决的家居小事。说它不是个专业吧，可物业管理毕竟有它的作业流程以及需要遵循的法律法规政等。从事物业管理，不仅需要学习相关作业规程和专业知识，更需要生活和工作经验的积累。热爱生活、体验生活、享受生活、积累生活，厚积薄发，方可得心应手。

做好物业管理必须具备的专业知识和技能

（1）经济学—经济学中需求与供给理论、消费者行为

理论、规模经济理论等都在物业管理的实践中得以应用。

（2）管理学—没有管理学的决策、计划、组织、领导和控制理论，就没有物业管理企业的正常运作基础。（3）心理学—物业管理服务企业内部运用心理学的个性理论和群体心理规律加强员工管理，运用现代激励理论有效激发员工的积极性，提高员工的工作绩效；对外运用心理学知识处理业主投诉等。

（4）社会学—物业管理服务是人的社会化的引导者、创作者和推动者，物业管理服务过程就是建设和谐社区、倡导良好社会文化、承担社会责任的过程。（5）法学—了解基本的法学知识和物业管理相关的法律法规知识，是目前物业管理服务行业精英们的共识。

（6）建筑工程和建筑设备基础知识—可以说，建筑工程和建筑设备基础知识是物业管理服务行业晋升的敲门砖。

做好物业管理须熟练掌握新的科技手段

1）住宅智能化控制系统包括：数字摄像监控系统停车场IC卡管理系统红外线感应报警系统保安巡更系统消防监控及背景音乐控制系统一卡通门禁系统

2）物业管理系统软件