房地产行业发展的宏观风险分析
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
中国房地产市场的现状分析与风险预警
中国房地产市场的现状分析与风险预警房地产作为中国经济风向标之一，一直备受关注。
近年来，随着整体经济的放缓和调整，中国房地产市场的发展也遭遇了诸多挑战。
本文将就中国房地产市场现状进行分析，并从宏观和微观两个层面对隐含的风险进行预警。
一、宏观层面首先，从宏观层面分析，当前中国房地产市场的现状，最突出的问题是过度供给。
在以去库存为主的政策引导下，各地楼市迅速开发，吸引大量购房者入市。
但是，这种热潮受到了经济放缓和政策调整的打击。
一方面，房地产行业的高杠杆经营模式很难为企业带来优秀的回报，即便是房地产行业最大的龙头房地产商也面临着现金崩盘的风险。
另一方面，近几年全球央行的宽松货币政策导致了全球资产价格飙升，导致房地产大量涌入资本市场，房地产市场成为资产价格上涨的寄生性土壤，房产泡沫正在逐渐出现。
二、微观层面其次，从微观层面来分析，当前中国房地产市场的现状，最突出的问题是部分楼盘的品质不高。
在以商业开发为主的驱动下，一些楼盘长期占据了市场的主导地位，而缺少真正的品质竞争。
这种现象不仅极大地影响了购房者的体验和房产市场的健康竞争，还暴露出楼市垄断的问题，阻碍楼市平稳发展。
三、未来风险预警从以上分析可知，未来中国房地产市场的最大风险是过度供给及资产泡沫带来的负面效应。
过度供给可能导致房价大幅下跌，而资产泡沫的破灭则可能引发一系列负面的金融风险，如资产负债风险、流动性风险以及信用风险等。
因此，中国房地产市场需要及时引入新的政策和措施，为市场搭建一个更加健康、安全、透明的平台。
综上所述，中国的房地产市场面临着宏观过度供给和微观不优质两大挑战，而支撑房地产行业的高杠杆操作和全球资产平价泡沫的出现也增加了房地产市场暴雷的概率。
未来，政策制定者应当加大对房地产行业的调控，避免泡沫的形成及引爆危机。
同时，在楼盘品质、市场规范和透明度、住房保障方面也需要及时进行改革，才能真正保障购房者个人权益并推动房地产市场持续稳定发展。
房地产行业存在的风险隐患和对策建议
房地产行业存在的风险隐患和对策建议标题：房地产行业面临的风险隐患及对策建议摘要：房地产行业一直是经济发展的重要引擎之一，但同时也面临着一系列的风险隐患。
本文将从多个角度分析当前房地产行业的风险因素，并提出相应的对策建议，旨在为相关利益方提供参考和决策依据。
1. 经济周期波动风险（1）分析：房地产市场密切关联经济周期波动，经济低迷时需求下降，房价和投资收益可能受到冲击。
（2）对策建议：建立健全宏观调控政策，保持金融市场的稳定性；完善资金流动监管机制，控制过度借贷；引导房地产企业注重市场调研和风险预警，以便及时应对经济波动。
2. 土地供应限制风险（1）分析：土地供应紧缺可能导致房价上涨，增加购房者的负担，乃至引发市场泡沫。
（2）对策建议：加快土地开发审批程序；探索增加土地供应的政策创新途径；鼓励农村土地流转，提高土地利用率；建立健全土地市场监管机制，防范土地市场投机行为。
3. 市场准入和价格波动风险（1）分析：房地产市场准入门槛低，存在一定的市场失衡风险；市场价格波动会影响购房者的判断和信心。
（2）对策建议：完善房地产行业准入制度和标准，提高市场参与者的门槛；加强市场监管，防止价格操纵和不正当竞争；建立市场动态调控机制，及时调整政策以应对市场波动。
4. 健康资金链和房地产开发商信用风险（1）分析：部分房地产开发商存在资金链紧张和信用风险，可能导致项目延迟交付或停工，损害购房者利益。
（2）对策建议：加强对房地产企业的信用评估和监管；优化房地产融资体系，减少开发商过度借贷；引入金融机构作为资金保障，提高购房者的安全感。
个人观点和理解：房地产行业是一个关乎千家万户的重要领域，需要各方共同努力来降低风险隐患。
政府应继续加强宏观调控，保持市场稳定和健康发展；房地产企业也应加强自律，关注市场调研和风险预警，以便能够灵活应对市场的波动。
加强监管和规范，建立健全的市场机制，也是保障房地产行业健康发展的关键。
总结回顾：本文从经济周期波动、土地供应限制、市场准入和价格波动以及健康资金链和信用风险等角度，探讨了房地产行业的风险隐患。
房地产行业的宏观环境和行业环境分析
房地产行业的宏观环境与行业环境分析华中科技大学詹鑫昌 200637771500房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。
因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。
一．宏观环境1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。
1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。
在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。
自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。
我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。
美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。
为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。
2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。
CPI 即消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。
房地产行业存在的风险隐患和对策建议
一、房地产行业存在的风险隐患1. 金融风险在房地产行业中，金融风险是一个不容忽视的问题。
首先是资金链断裂的风险，很多开发商在项目进行到一定阶段时会面临资金压力，若资金链出现问题，将导致项目停工甚至破产。
其次是债务风险，房地产企业常常依赖银行贷款和债券融资，高杠杆运作使得债务风险成为行业的一大隐患。
2. 市场风险房地产市场瞬息万变，存在着供求关系、宏观经济政策、房地产周期等诸多影响因素，市场风险也因此成为不可忽视的问题。
政策风险导致房地产政策可能频繁变动，加之宏观经济形势的不确定性，市场波动风险也就日益增加。
3. 法律风险房地产行业牵涉到土地使用权、产权交易、拆迁补偿等复杂法律关系，法律风险也是不可忽视的方面。
一旦涉及法律纠纷，往往牵扯复杂，解决成本极高。
二、对策建议1. 多方筹措资金，降低金融风险房地产企业在发展过程中应该注重多元化资金筹措途径，降低对银行贷款和债券融资的依赖，以减少金融风险。
要加强财务风险管理，谨慎运用杠杆，提高自身的偿债能力。
2. 多元化发展，降低市场风险房地产企业应该充分认识到市场风险的存在，加强市场调研和风险评估，避免过度集中在某一地区或某一类型的项目，实现多元化发展，以应对市场波动风险。
3. 规范管理，降低法律风险对于法律风险，房地产企业要严格遵守国家土地管理和房地产开发的相关法律法规，规范管理流程，避免存在法律漏洞，加强与各方合作伙伴之间的合同管理，规避法律风险。
总结：房地产行业作为一个重要的支柱产业，具有很高的发展前景，但同时也面临着多方面的风险隐患。
在发展过程中，房地产企业应该以稳健的姿态，加强风险意识，做好风险规避和防范工作，以应对复杂多变的市场环境。
只有这样，才能够实现可持续发展，为行业的良性发展注入新的动力。
个人观点：房地产行业的风险隐患是不可避免的，但只要能够科学合理地应对，就能够化解风险，实现稳健发展。
对于房地产企业而言，要时刻关注市场变化、加强内部管理，方能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
当前我国房地产行业存在的风险隐患及对策建议
1. 介绍作为我国经济的支柱产业之一，房地产行业一直备受关注。
然而，随着经济的发展和市场的变化，房地产行业也面临着诸多风险隐患。
在本文中，我们将全面评估当前我国房地产行业存在的风险隐患，并提出相应的对策建议。
2. 宏观经济形势对房地产行业的影响当前我国的宏观经济形势对房地产行业带来了一定的影响。
经济增速放缓、货币政策收紧等因素都可能影响房地产市场的供求关系，导致房地产市场的波动。
政府宏观调控政策也对房地产行业造成了一定的影响。
在这种情况下，房地产行业存在着一定的市场风险。
3. 土地市场风险土地市场是房地产行业的基础，土地供应的不确定性、土地成本的上升等都会影响房地产开发商的利润空间。
另外，土地储备过多、土地利用率低等问题也会增加企业的土地市场风险。
4. 资金市场风险资金是房地产行业的生命线，融资成本的上升、融资渠道的收缩、企业自身资金紧张等都是当前我国房地产行业面临的资金市场风险。
5. 市场风险由于房地产行业的特殊性，市场需求和供应之间的平衡常常受到多方面因素的影响，市场风险也因此出现。
政策变化、市场需求的不确定性等都让房地产企业面临市场风险。
6. 对策建议对于当前我国房地产行业存在的风险隐患，我们提出以下对策建议：房地产企业应加强与政府部门的沟通和协调，及时了解政策动向，做好应对措施。
房地产企业应加强内部管理，提高土地和资金的使用效率，降低企业的市场风险。
房地产企业应根据市场需求和发展趋势，进行合理的产品规划和布局，降低市场风险。
7. 总结通过对当前我国房地产行业存在的风险隐患的全面评估和对策建议的提出，我们可以看到，房地产行业的发展面临诸多挑战和风险，但只要企业有效把握市场变化，积极应对风险，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。
8. 个人观点和理解作为文章写手，我对当前我国房地产行业的发展充满信心。
虽然面临着诸多风险隐患，但我相信在政府的政策支持和企业的努力下，我国房地产行业一定能够迎接挑战，取得更好的发展。
中国房地产业的风险与挑战分析
中国房地产业的风险与挑战分析房地产业是中国经济的重要支柱之一，然而，它也面临着很多风险与挑战。
以下将对中国房地产业的风险与挑战进行分析。
一、政策风险1.调控政策风险：政府出台的房地产调控政策对市场产生了很大影响，政策的变化可能导致房价的波动，投资者难以预测市场走势，增加了投资风险。
2.政策突发事件：政府出台新的政策时，可能会突然加大对房地产市场调控的力度，导致市场降温，一些房地产企业可能会面临生存危机。
二、金融风险1.金融政策调整：与政策风险类似，金融政策的调整也会对房地产市场产生影响。
例如，央行加息会使购房贷款利率上升，增加了购房成本，降低了购房者的购买意愿。
2.房地产贷款风险：房地产开发商通常需要依靠银行贷款来完成项目建设，如果房地产市场出现下行，开发商无法按时偿还贷款，银行可能面临违约风险。
三、市场风险1.房价波动：房价的波动是投资房地产的重要风险之一、房价的上升可能会吸引更多资金进入市场，导致房价进一步上涨；而房价的下跌则会导致投资者的资金损失。
2.库存风险：房地产开发商在当前项目还未完全销售完毕前，常常进行新项目的启动，一旦市场降温，可能会导致大量的库存无法销售出去，增加了开发商的风险。
3.政策调控的不确定性：由于政府调控政策的不确定性，一些房地产项目可能会受到政策限制，例如限购、限售等政策，进一步增加了市场风险。
四、竞争风险1.供需失衡：如果供应过剩，房地产市场将面临价格下跌的风险；如果供求失衡，房价可能会出现过度上涨，引发投资过热的风险。
2.竞争激烈：房地产行业竞争激烈，开发商之间为了争夺市场份额，可能会不惜成本进行市场营销，尤其是在二、三线城市，这将增加房地产企业的经营压力。
总结起来，中国房地产业面临着政策风险、金融风险、市场风险和竞争风险等多重风险与挑战。
在投资房地产时，我们需要密切关注政策变化、金融政策的调整，合理评估市场风险和竞争环境，以制定合适的投资策略，并做好风险管理工作，以降低投资的风险。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂而高风险的行业，开发商需要全面了解各种潜在风险，并采取相应的风险管理措施来确保项目的成功。
本文将从五个方面对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求不足：开发商应进行市场调研，了解目标市场的需求情况，确保项目的规模和定位与市场需求相匹配。
1.2 市场竞争激烈：开发商应进行竞争对手分析，制定差异化的市场营销策略，提高项目的竞争力。
1.3 政策调整风险：开发商应密切关注政策变化，及时调整项目策略，避免政策调整对项目造成不利影响。
二、资金风险2.1 资金筹集困难：开发商应合理规划项目资金需求，积极寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等。
2.2 资金成本上升：开发商应及时关注市场利率变动，合理选择融资方式，降低项目的资金成本。
2.3 资金流动性风险：开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目资金的流动性，避免出现资金短缺的情况。
三、技术风险3.1 设计与施工质量风险：开发商应选择有资质和信誉的设计和施工单位，建立质量监控机制，确保项目的设计和施工质量。
3.2 技术创新风险：开发商应关注先进的建筑技术和设备，积极引进和应用新技术，提高项目的技术水平和竞争力。
3.3 建筑安全风险：开发商应加强安全管理，遵守相关法规和标准，确保项目的建筑安全，减少事故风险。
四、法律风险4.1 土地法律风险：开发商应仔细研究土地使用权、土地规划等法律法规，确保项目的土地使用合法合规。
4.2 合同法律风险：开发商应制定完善的合同管理制度，确保与各方签订的合同合法有效，减少合同纠纷的发生。
4.3 环境法律风险：开发商应遵守环境保护法律法规，进行环境评估和治理，减少环境污染和资源浪费。
五、管理风险5.1 项目管理风险：开发商应建立完善的项目管理体系，制定详细的项目计划和进度控制，确保项目按时按质完成。
5.2 供应链管理风险：开发商应与供应商建立长期稳定的合作关系，加强供应链管理，确保项目所需材料和设备的供应稳定。
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房地产行业发展的宏观风险分析关键词一、上海房地产行业发展回顾1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。
以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。
这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。
2000年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。
针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。
２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。
2．上海房价上涨的原因分析分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。
(1) 房地产市场供应作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。
２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。
（２) 房地产市场需求从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。
外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。
自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。
2003年销售面积达到2376.40万平方米，同比增长20.54%;2004年上海市房屋销售面积为3488.7５万平方米(20０4年统计数据是现房和期房销售面积之和)，销售面积比上年增长４6.８%,对应销售额为2615亿元，同比增长为59％。
销售额增长率高于房地产投资额增长率，呈现求略大于供的状况。
3．2０0４年上海房地产行业发展的主要态势2004年是房地产行业的政策年,国家宏观调控从土地和信贷着手,一方面加强土地交易的市场化、规范化，打破地域限制;另一方面,开发商向商业银行的融资受到限制,自有资金及融资能力的重要性提高。
宏观调控促使市场份额向资金优势、管理优势和品牌优势企业集中，促使房地产企业集约化、跨地域发展。
２0０4年全国房地产整体市场高位整理,宏观调控对抑制土地及商品房的开发投资过热已经初步显示效果，但并未能使房地产销售价格的走势趋向稳定，房地产市场的需求依然持续旺盛。
而上海楼市在宏观调控中逆势而上,市场仍然保持供需两旺。
全年房地产业增加值为６２2.59亿元，占全市ＧDＰ的比重达8.４%，充分显示了作为支柱产业的地位和作用。
总体呈现以下特征：（1) 房地产开发投资继续增长,全年完成房地产开发投资额117５.46亿元，比上年增长30.４%;(2) 土地供应总量急速下降(2004年住宅用地出让面积１９３9．５万平方米，相比2０03年减少５8４万平方米,其中市中心区土地供应量仅占总量5.2%）,总体地价水平稳中有升；(3) 商品房平均销售价格继续呈上涨趋势（2004年住宅商品房价格上涨了14．6%)，部分区域增幅过快(市中心内环线以内涨幅达27.５%)；(4）商品房空置面积呈下降趋势，（住宅商品空置面积126.4９万平方米，比上年减少5１%）；(5）开发企业到位资金保持增长，国内贷款比重明显下降;(６) 房地产开发商之间的竞争加剧。
二、国家宏观调控对上海房地产行业发展的影响由于全国各地房地产开发增长的过度迅猛，已经远远高于国民生产总值的增长速度,偏离了正常的发展速度,致使该行业出现了发展泡沫,孕含了一定的行业风险及相应的金融风险。
因此,由２004年始国家通过系列政策的实施对房地产行业进行宏观调控。
１．２004年国家对房地产行业的宏观政策调控2004年国家宏观调控政策的基调为严格规范,促进健康发展，打击盲目开发和过度投机,使行业走向良性发展的轨道。
2004年政府出台的金融政策，可分为以下三个方面：加强房地产贷款风险管理，提高贷款门槛；控制房地产信贷规模;控制个人住房按揭贷款门槛(见表1)。
ﻬ表1 20０4年房地产调控政策一览２．２005年国家对房地产行业的宏观政策调控２00５年政府进一步加大了对房地产的介入力度,3月以来央行提高了房贷利率,上海连续推出“扩大房贷贴息范围、调整财税政策、取消房贷利率优惠、提高首付比率、叫停转按揭”等一系列政策,5月份国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，目的在于进一步遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。
２00５年国家关于房地产宏观调控政策如表2所示。
表２２0０5年房地产调控政策一览3．对房地产宏观调控政策的解读虽然国家发布了一系列影响房地产发展的宏观调控政策,并在很大程度影响了市场的发展,但是从宏观调控的目标来看，政府并不希望房价大起大落,对市场形成大的冲击。
在发布相关政策措施时,有关部门也表达了自己的政策调控目标与对房地产市场发展的观点: （1)国务院的政策宏观控制目标是“稳定住房价格,遏制投资需求”，这是针对2０0４至2005年期间过快的固定投资增长提出的。
为了保持国民经济的健康发展，防止经济过热对经济发展造成破坏作用，作为投资增量显著增加的房地产行业,就成为国家宏观调控的首选对象；(2)国家建设部则认识到“房价问题不仅是经济问题，更是社会问题、政治问题”。
房价增长过快已经切实影响到老百姓的现实生活，过高的房价已经与普通居民的收入、消费能力不相适应，中国部分城市居民的购房消费与居民收入之比也已经高于发达国家的平均水平，这说明房产价格已与政府承诺人民“安居乐业”的政治目标相违背，房价调控势在必行;（３）七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，也是从具体措施和条款着手,向社会和市场传递了政府干预房地产市场、控制房产价格增长的信号,力求进一步制约房价增长,并且指出通过调控“稳定房价,使房地产市场供求基本平衡”。
七部委的联合调控措施表明国家对与房地产业紧密相关的经济发展、金融风险监管、资源利用等各方面都予以深切的关注，并在相关部门达成共识,认为近几年的房产价格持续过快增长已经切实形成房产泡沫,如果不加以调控将会严重影响到经济发展和金融安全。
因此,七部委统一发布指导房地产业发展的工作意见,旨在通过稳定房产价格，遏制房产投机,促进房产市场和国民经济的健康发展;（4）上海市为了贯彻中央“加强宏观调控、切实稳定房价”的决策和部署，于20０5年年初确定了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的房地产市场调控原则，先后出台了加快建设以配套商品房为主的中低价普通商品房、征收营业税、规范房屋“转按揭”交易登记等政策措施。
上海对房地产市场实行供应和需求的双向调控，既要解决房地产市场运行中的阶段性、结构性矛盾,又要防止房地产市场大起大落,力争实现市场平稳健康发展。
另外,上海市政府两个“100０万”项目工程住房将从下半年起按照就近原则供应给动迁居民和符合一定条件的市民家庭，这将为进一步稳定房价提供坚实的保障。
但是,位于外环线以外或郊区的经济适用房的450０元的价格定位，也将成为上海其他区位商品房房价的参考基准,由此可以推断上海市政府所采取的系列措施虽然在一定程度上缓解了房价上涨的压力，但是对现有房价也予以了有力的承托,也即上海市政府对房产市场的期望是稳定发展，既可有效控制房价的快速增长，但也不希望房价出现大跌现象。
从中央政府、各部委到上海市政府相继出台的政策和调控目标解释来看，2０0４年采取的调控措施主要有二：一是通过银行紧缩房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应。
实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。
从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。
到了2０0５年随着购房贷款政策和买卖税收的调整,调控目标则转向抑制房地产市场的投机行为:一是在房产炒作的流通环节上，规范房产买卖程序、提高交易税收、严格交易期限，严厉打击了房产买卖中旨在哄抬价格的不实交易；在购房资金供应方面，通过提高两套以上购房贷款门槛等措施来节制房产的投机需求。
总之,２00４年的调控立足于房地产投资增长过快、过多将会引致经济发展不平衡的预期，而2005年的调控则是立足于房地产泡沫已真正形成的判断;前者调控的是供应市场,后者调控的是需求市场。
从国家对房地产进行宏观调控的路径来看,国家的宏观调控手段已日渐成熟,它充分运用国家控制资源的能力,从土地、资金等资源供给的软性调控起始发展到通过财政、税收、金融、法律的制度性硬性调控，由此也反映了政府部门对房地产业发展认识的深入。
国家宏观调控的最终目标是满足人民对住房的正常消费需求，最终达到稳定房产市场，使之健康发展。
如果这一目标还没有实现,从政策实施空间来看,政府还保留有充分的调控手段，大者如国家对房产租赁行业的法律出台，小者如对房地产征收增值税、遗产税等,这些措施的实施既可以作为国家宏观调控的进一步运作空间,也将是房地产行业成熟运行的保障。
三、国家宏观政策调控对上海房地产行业发展的风险分析从风险角度分析国家宏观政策调控对房地产行业发展的影响,主要是分析该调控是否适时、适当及对被调控行业发展趋势的影响。
1.宏观调控的适时性分析由于房地产行业与金融业的高度关联性，2003年中国人民银行即对房地产行业的发展予以高度关注，并出于审慎的原因发出对房地产行业进行宏观调控的呼声。
２004年,房地产业几年持续的高速发展也引起国务院与国家各部委的重视,随即从控制投资的角度出台了相关政策，但是对房地产市场并没有实现过多的干涉和预期的影响。
200５年,某些城市的房地产行业过快增长使其商品房价格严重偏离当地人民群众的消费能力，政府认识到房产行业已孕育了较大的风险,不仅房地产市场本身已形成泡沫,并且可能危及到金融行业，进而影响整个经济发展。
因此，在此共识基础上,国家开始出台相关政策，从金融、财税、法规等方面对房地产市场进行宏观调控。
由于中国的市场经济还处于发展、完善阶段,因此政府通过财税政策的制定、金融制度的改革、法律的完善等手段进行市场调节的空间还很大,可以说,政府对不成熟市场的干预信号会得到市场的认可,并会产生重要的影响。