房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例
一、行业介绍
行业定义：
房地产开发与经营业务
行业现状：
国民经济主导行业
税收占比高（地税）
宏观调控
企业类型：
按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业
按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等
按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业
工艺流程（营销方式）：
房地房产开发流程主要分为：
房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段
（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）
房地产企业营销方式分为：
开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。

经营规律：
需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）
项目开发周期长（两三年）
涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）
涉税管理难点：
企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。

少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）
财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。

（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。

（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）
二、主要税收风险领域
1、风险领域识别
准备阶段：
房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。

通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。

开发阶段：
房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。

该阶段突出对建筑业项目的登记管理，结合本地区各时期的建筑业成本预警值，对建筑业项目的初始登记环节进行对比分析，改变建筑业单位陈本管理滞后的问题，变事后管理为事前预警和事中控制，减少涉税风险。

销售阶段：
房地产开发企业取得房屋预售许可证后，从可以进行销售开始，到项目开发结束。

该阶段风险涉及税种较多（涵盖房地产开发企业的所有税种）提问？
营业税、房产税、土地使用税、契税、印花税（取得土地）、土地增值税、企业所得税、个人所得税
金额大（主要税收产生阶段），因此也是涉税风险发生的主要领域。

清算阶段：
房地产开发企业将开发的产品全部销售完毕或者虽未销售完毕但已将尚未销售的产品转作其他用途（如出租）。

该阶段主要税收风风险为土地增值税未及时清算的风险和企业所得税清算和清算后分配的风险（提问）？，虽然涉及税种不多，但涉及的金额很大，也是目前税收管理的重点和难点。

2、风险领域描述举例：
经营收入类纳税遵从风险
例如，用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，预收收入挂往来，或直接冲减开发成本，未按规定及时申报纳税；代收款项未按规定申报纳税；未按规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额，统一计算缴纳企业所得税。

成本费用类纳税遵从风险
例如，发生销售退回时，只冲减收入不相应冲减成本；虚开材料发票，或与施工方勾结，以虚假合同虚开建筑业发票，以缴少量流转税为代价，虚增成本费用，逃避企业所得税、土地增值税（高级）。

其他纳税遵从风险
土地使用税申报时，纳税人购得一处或多处土地，特别是在注册地之外的地区购得土地，未进入开发阶段，往往因新征土地隐蔽性高，利用目前税务机关信息不及时、不全面的漏洞，不按规定申报缴纳土地使用税、印花税等。

三、风险识别模型
（一）数据来源
纳税人生产经营信息
税务机关掌握的信息（申报数据、定期报送报表）
第三方数据（住建、国土、规划、财政、国税、银行等）
（二）风险点识别（风险指标）
企业所得税风险评价指标举例：
营业税计税依据与收入、预收配比
原理描述：房地产企业缴纳营业税依据应与当期销售（营业）收入、预收账款净增加额合计数基本一致，否则存在未按规定申报营业税或未按规定计算申报所得税。

数据模型：[房地产企业年度销售不动产营业税计税金额—（预收账款年末数—预收账款年初数）] / 年度主营业务收入
数据来源：营业税计税金额来源于征管信息系统中单户房地产纳税人下手不动产营业
税计税依据年度合计；预收账款年末数、预收账款年初数来源于纳税人专项报送（财报）；主营业务收入来源于征管信息系统企业所得税年度纳税申报表（A类）附表一种第3行第3栏主营业务收入。

预警值设置：1
评分标准：营业税计税依据与收入、预收配比不等于1时，为非正常，比例在0.8—1的，得0.5分，比例低于0.8 的，得1分。

（经验值，分值越大，风险越大）应用要点：销售不动产营业税计税金额为当年正常申报验征收营业税计税依据，不含以前年度，按年执行。

营业税风险评价指标举例：
发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率
原理描述：当计算发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时，则提示异常，可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。

数据模型：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率=本期发票开具金额/ 本期应纳营业税营业收入
数据来源：统计发票开具金额取自《发票网上开具管理信息系统》（或其他开票系统）中，应纳销售不动产营业税营业收入取自征管信息系统纳税申报表。

预警值设置：1
评分标准：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时为非正常，1—1.1的得1分，1.1—1.2的得1.5分，1.2—1.5分的得2分，比率高于1.5分的得3分。

（经验值）
应用要点：该指标分析的仅仅是销售不动产营业税，在对该指标进行深度风险评估应对时，还可以结合纳税人银行对账单等其他情况一并考虑，按月执行。

说明：权重设置：满分100分，各指标分值可根据实际应用情况进行调整。

评定公式：纳税人风险评价积分M=∑指标权重x 单项积分，风险评价积分越高，风险度越大。

四、风险评估案例
（一）风险识别并制作评估报告
根据房地产行业税收风险特征，创建行业风险识别模型，通过风险识别、信息加工、分析，制作风险评估报告。

xx房地产企业税收风险评估报告
第一部分总体风险评估
行业概述、区域内行业总体情况介绍
相关企业平均毛利率、账面利润率、所得率、营业费用、管理费用、财务费用占收入比，等等。

行业风险分析
收入、成本、费用
第二部分
特定纳税人风险评估
基本财务指标及纳税情况
财务指标（销售信息、成本、费用）
存在疑点：
该单位毛利率为9.5%，远低于全区同行平均水品21%，利润率—4%，同行业均值为6.5%，可能存在虚列成本或多转成本的想象，影响土地增值税清算。

应着重关注其建安成本的列支（开发同地段的xx房产企业毛利率32%，账面利润率21%）
（二）风险排序及推送
根据风险管理加工结果，排序生成高、中、低风险纳税人清单，结合税收风险评估报告进一步分析，相关风险数据通过风险管理平台推送到风险应对部门处理。

1、低风险纳税人——纳税服务部门发送短信提醒、风险提示函等批量处理的方式进行应对。

2、中风险纳税人——税源管理部门纳税评估的案头审核或实地审核。

3、高风险纳税人——稽查局税务稽查。

（三）应对结果反馈
1、纳税服务部门——对低风险纳税人进行风险提示，纳税人通过自查方式，累计补税x元，滞纳金x元。

2、通过税源管理部门进行评估，发现某企业未开具建安发票金额x元，未按规定结转开发成本x元，应交少交营业税x元，所得税x元，应清算未清算土地增值税x元，共补缴税款x元，滞纳金x元。

3、经过稽查局检查发现，某企业存在讲部分预收房款挂其他往来账，未及时缴纳营业税；结转的收入与结转的成本不配比，造成当年利润不实；部分房屋销售价格明显偏低，与市场价格不符，调整计税价格及金额，等等。

查补该企业2010年各项税收x元（其中，营业税x，企业所得税x，土地增值税x，土地使用税x），并依法加收滞纳金x，罚款x，于2011年11月25日缴纳入库。