视同买断方式委托销售的税收风险及案例分析
房地产代销合同中的四类风险
房地产代销合同中的涉税风险通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略：1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制房地产公司按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。
而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的5%，否则就少申报了企业所得税。
2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制（1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
（2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。
即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
增值税视同销售行为会计处理分析
借： 受托代销商 品款
（ ３ ） 支付货款 ：
２ ０ ０ ０ ０
２ ０ ０ ０ ０
贷： 应付账款——海天制衣厂
二、 增值税 视同销售行为 的会计处理 （ 一） 将货物 交付给其他单位 或个人代销 。 委托代销可以使
一
借： 应 付账款——海天制衣厂
２ ０ ０ ０ ０
应交税 费——应交增值税 （ 销项税额） ４ ２ ５ ０
２ ０ ０ ０ ０ ２ ０ ０ ０ ０ 贷： 受托代销商品
似， 但是用于 非增 值税 应税项 目和集 体福利 、 个人消 费时只能
是 自产、 委托加 工的货物 ， 不能是外购 的货物 ， 如果外购 的货物
用 于 第 四条 和 第 五 条 时 ， 其 已缴 纳 的增 值 税 款 需 作 进 项 税 额 转
或个 人 。
（ ２ ） 实际销售 商品时： 借： 银行存款 ２ ９ ２ ５ ０ ２ ５ ０ ０ ０ 贷： 主营业务收入
借： 主营业务成本
这八种视 同销售行为其 中前两项针对 的是 代销业务 来说 的 ，与税务和会 计均相关联 的是委托方和受托方 的相关处理 ； 第三条涉及的是不同机构 间移送 的会计处理 ； 后面五条基本相
价（ 不含税） ２ ０ ０元／ 件， 成本 １ ５ ０元／ 件 。按照代销 协议， 天天服
装店 可以将未售 出的成衣退回。 天天服装店实 际售价 （ 不含税）
２ ５ ０ ／ 件 。当月衣服全部售完 ， 向海天制衣厂开具 了代销清单。
海 天 制衣 厂 的会 计 处 理 ：
两方面原因考 虑：一是 由于增值税视 同销售行 为产 生增值额 ， 应缴纳增值 税， 避 免企业逃税漏税行 为发生 ； 二是避免增 值税
房企视同买断销售的所得税处理[纳税筹划实务精品文档]
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会计实务类价值文档首发！房企视同买断销售的所得税处理[纳税筹划实务精品文档]基本情况甲公司为房地产开发企业，委托中介机构代理销售房地产，乙公司销售甲公司开发的商品房1000平方米，转让协议单价10000元/平方米，该商品房成本为8000元/平方米。
乙公司实际销售时按11000元/平方米的价格出售。
上述价格中未包含增值税额或营业税额。
本案例不考虑其他税费的影响。
甲公司收到乙公司销售清单，进行账务处理(单位：元，下同)。
借：应收账款实际购房人11500000贷：主营业务收入10000000其他应付款乙公司1000000应交税费应交营业税500000借：主营业务成本8000000贷：开发产品8000000应纳税所得额=10000000-8000000-500000=1500000(元)。
通过审核，发现企业存在以下问题。
收入确认：本案未按销售合同或协议中约定的价格计算的价款，确认收入的实现。
纳税调整事项：销售代理佣金未按所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%，计算企业所得税税前扣除。
解决方案委托方甲公司为房地产开发企业，受托方乙公司为从事房地产代理的中介公司，在视同买断方式下，乙公司代理销售甲公司开发的商品房，销售后乙公司向甲公司开具代销清单。
甲公司按实际售价确认销售收入，并向实际购买人开具销售不动产发票。
甲公司在收到乙公司的代销清单时，按实际售价与协议价差额向乙公司结算代销款，乙公司向甲公司提供销售代理服务业发票。
甲公司所得税申报时支付给乙公司的手续费，超过委托销售金额5%的部分，不准予所得税税前扣除。
1.正确的会计处理(1)甲公司收到受托方乙公司的代销清单时。
借：应收账款实际购房人11550000贷：主营业务收入11000000应交税费应交营业税550000借：主营业务成本8000000贷：开发产品8000000(2)向受托方乙公司支付，实际。
视同销售业务涉税分析
视同销售业务涉税分析2023-11-11CATALOGUE目录•视同销售业务概述•增值税涉税分析•企业所得税涉税分析•个人所得税涉税分析•其他税种涉税分析•案例分析视同销售业务概述01视同销售是指在会计上不作为销售核算，但在税务上需要按照销售收入进行纳税申报和缴纳税款的行为。
视同销售是税收政策的一种特殊规定，旨在保证税收收入的及时性和完整性，同时防止企业通过不正当手段进行避税。
视同销售的定义视同销售的业务范围包括商品、产品、原材料等有形资产的销售，但不包括固定资产和无形资产的销售。
有形资产的销售无形资产的销售提供劳务其他业务包括专利权、商标权、著作权等无形资产的销售。
包括修理修配劳务、运输劳务、建筑安装劳务等。
包括租赁业务、代销业务等。
根据销售额计算增值税销项税额，并按照适用税率计算应纳税额。
增值税所得税其他税费根据所得额计算所得税费用，并按照适用税率计算应纳税额。
根据相关税收政策规定计算其他税费，如城市维护建设税、教育费附加等。
03视同销售的涉税事项0201增值税涉税分析02增值税是一种流转税，是对商品和服务的增值部分征收的税种。
增值税定义增值税具有普遍征收、道道征收、价外征收、实行抵扣制度等特点。
增值税特点增值税税率是根据不同的商品和服务类别来确定的。
增值税税率增值税基本原理视同销售行为某些特定业务，如自产产品用于集体福利、自产产品用于非应税项目等，虽然没有直接的现金流入，但同样需要按照销售进行处理，计算缴纳增值税。
税务处理方式视同销售业务需要按照公允价值或税务机关核定的价格进行税务处理，并计算缴纳增值税。
视同销售业务增值税处理企业如果同时发生增值税应税项目和非应税项目，需要将两项业务分开核算，分别计算增值税和营业税。
混合销售行为企业如果同时经营增值税应税项目和营业税应税项目，需要分别核算两项业务的销售额和营业额，分别计算增值税和营业税。
兼营行为特殊情况下增值税处理企业所得税涉税分析03企业所得税是对企业经营所得征收的一种税。
代销行为的纳税筹划案例有哪些
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代销行为的纳税筹划案例有哪些
一、代销行为的涉税分析
代销方式通常有两种：一是视同买断方式，二是收取手续费方式。
根据暂行条例实施细则规定，将货物交付其他单位或者个人代销和销售代销货物均为视同销售行为，需要缴纳增值税。
因此不管是收取手续费方式还是视同买断方式的代销行为，都负有增值税的纳税义务;而收取手续费又是一种行为(属于服务业)，还负有营业税纳税义务。
二、代销方式选择的纳税筹划案例分析
【案例】甲公司和乙公司签订了一项代销协议，由乙公司代销甲公司的产品，该产品成本为800元/件。
现有两种代销方式可以选择：
一是收取手续费方式，即乙公司以1200元/件的价格对外销售甲公司的产品，向甲公司收取200元/件的代销手续费;
二是视同买断方式，乙公司每售出一件产品，甲公司按1000元/件的协议价收取货款，乙公司在市场上仍要以1200元/件的价格销售甲公司的产品，实际售价与协议价之差200元/件归乙公司所有。
若甲公司为一般纳税人，则甲公司可抵扣的进项税为100元/件;若甲公司为小规模纳税人，则100元/件计入产品成本后，使产品成本增至900元/件。
以上价款均为不含税价款，且城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。
以下分四种情况对其代销方式的选择进行纳税筹划。
视同销售业务的涉税风险
四、视同销售业务的涉税风险之四：对会计和税 法差异的处理不同带来的涉税问题
《增值税暂行条例实施细则》列举的八种视同销售行为 中，有的在会计上做销售处理，有的在会计上不做销售处理。 对于会计做销售处理的，纳税人必须按规定记入企业的销售 收入，但在会计不做销售处理的行为，纳税人的纳税额凶处 置不同而不同。 纳税人可以有两种选择：一是按照《企业执行现行会计 制度有关问题的解答》处理，在会计上按成本进行结转，不作 销售收入处理；二是按税法规定和会计的核算原则处理。纳 税人在发生视同销售业务的时侯，按税法的有关规定记入企 业的“销售收入”。但对纳税人来说。这两种方法的纳税额却
理论研究６７
万方数据
会计与审计
所得税造成影响，只在税额的缴纳上有时间上的差异。 ［例２］某市生产水泥的一般纳税人企业将自产的水泥 用在自营的建筑工程上，２０１０年九月建筑工程领用水泥５００ 吨，单位成本３１０元／吨，单位售价３６０元／吨。 借：在建工程１８５６００ 贷：库存商品１５５０００
不同。我们可以举例进行比较。 ＊＊公司是增值税一般纳税人，２０１０年６月份，将自产 的钢材用于建造办公用房。这批钢材的实际成本为５０万元 （不含税），市场售价是６０万元（不含税）。办公用房在本年 １１月份完工并交付使用。 若纳税人按方法一处理，那么在２０１０年６月份移送使
二、视同销售业务的涉税风险之二：易混淆视同 销售在所得税和增值税的处理
视『司销售业务的涉税风险首先体现在：同样是视同销 售，在企业所得税和增值税上的处理却各有差异。企业要理 清视问销售“两税”差异和注意事项。 视同销售的行为ｉＴ以分为下面ｐｌＪ种情况：（１）会计准则、 增值税和所得税法规均不作为视同销售的；（２）仅增值税法 规作为视同销售的；（３）仅增值税和所得税法规作为视『０１销 售的；（４）会计准则、增值税和所得税法规均作为视同销售 的。第一种和第ｌ『ｑ种情况不涉及年末的纳税调整，一般不会 有涉税风险，在这里将不再具体阐述。下面笔者具体介绍中 间两种情况：
委托代销业务的会计及税务处理
委托代销业务的会计及税务处理作者：韩爱国来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第4期韩爱国委托代销业务是指委托方按代销合同要求将商品交付给受托方，委托受托方对外销售的一种经济行为。
对于委托代销业务在会计上的规定比较明确，但在税法中的规定却有值得探讨之处。
一、会计准则对委托代销的相关规定会计准则对委托代销分为视同买断方式代销和收取手续费方式代销两种情况。
视同买断方式是指由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有的销售方式。
在这种销售方式下，受托方将代销商品加价出售，与委托方按协议价结算，不再另外收取手续费。
在视同买断代销方式下，企业应当按照商品销售收入的确认条件确认收入。
在视同买断代销方式下，如果受托方没有退货的权利，则会计处理与普通销售没有区别，应当在发出商品、开具发票时确认收入。
如果受托方拥有无条件退货的权利，则在发出商品时，与商品所有权相关的主要风险和报酬尚未转移，不符合收入确认的条件，所以不能确认收入。
委托方应当在发出商品时将其实际成本计入“发出商品”账户，待退货期满或收到受托方代销清单时确认收入、结转成本。
收取手续费方式是指受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。
受托方按照委托方规定的价格销售商品，商品售出后将商品价款交付委托方，并向委托方只收取手续费。
在这种代销方式下，委托方在发出商品时不开具销售发票，也不满足收入确认的条件。
《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定，销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。
同时，受托方在商品销售后，按应收取的手续费确认收入。
二、税法中有关委托代销的相关规定1.国家税务局总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第1条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
视同销售业务的涉税会计处理的归纳分析
视同销售业务的涉税会计处理的归纳分析一、背景介绍视同销售业务是指对于某些特定的业务活动，税收法律将其视为销售行为，需要按照销售业务的涉税规定进行会计处理。
视同销售业务在涉税会计中占据重要地位，对企业税务合规和风险管理有着重要的影响。
二、视同销售业务的概念和范围视同销售业务是指非销售企业通过租赁、授权、承包等方式将特定的资产或权益提供给他人使用，税收法律将其视为销售行为的业务活动。
具体的视同销售业务范围包括但不限于以下情况：1.租赁业务：包括房地产租赁、设备租赁等;2.授权业务：包括知识产权授权、专利授权等;3.承包业务：包括工程承包、施工承包等;4.服务业务：包括技术服务、咨询服务等。
三、视同销售业务的涉税会计处理视同销售业务在涉税会计中需要进行特殊的会计处理，以确保企业按照税收法律规定履行纳税义务。
具体的涉税会计处理包括以下方面：1.收入确认：视同销售业务的租赁、授权、承包等收入需要按照税收法律规定进行确认，一般采用权责发生制或现金收付制进行会计核算;2.税费计提：根据视同销售业务的性质和规模，需要计提相应的销售税金和附加，包括增值税、营业税等，以保证纳税合规;3.税收优惠：对于符合条件的视同销售业务，可以享受一定的税收优惠政策，需要按照相关规定进行核算和申报;4.报表填报：涉税会计核算完成后，需要按照相关要求填报涉税申报表，如增值税纳税申报表等。
四、视同销售业务的风险与对策视同销售业务涉及到众多的税收政策和法规，企业在处理中也面临一定的风险和挑战。
为了降低风险，企业需要采取相应的对策：1.税收政策研究：企业应定期关注税收政策的变化，及时了解和掌握视同销售业务的税收规定;2.内部控制加强：企业应加强涉税会计处理的内部控制，确保会计处理的准确性和合规性;3.风险评估与监控：企业应对涉税风险进行评估，并建立相应的监控机制，及时发现和应对潜在的风险;4.专业人员培训：企业应加强涉税会计处理人员的培训，提高其对视同销售业务的认识和理解能力。
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视同买断方式委托销售的税收风险
房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销售合同中规
定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。
根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收
入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之
日确认收入的实现。
基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同
或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。
某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税
1、案情介绍
甲房地产公司2013年开发住宅小区，与B公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。
2013年9月B公司将
开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。
甲公司按买断价计算收入，账务处理为：
借：银行存款900万元
贷：销售收入900万元。
2、涉税风险分析
根据国税发[2009]31号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收
入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之
日确认收入的实现。
基于此规定，本案例中的B公司代理业务营业额应为1000万元，因开发商参与合同签订，合同价5000元大于买断价4500元，甲
房地产公司应按照合同价5000元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款900万元，贷：销售收入900万元。
是一种少计算收入，少申报企业所得税。
甲公司正确的账务处理为：
借：银行存款1000万元
贷：主营业务收入1000万元
借：销售费用100万元
贷：银行存款100万元。