房地产项目融资流程
房地产项目融资方案
案例一
某REITs基金专注于商业地产投资 ，通过收购、租赁和管理购物中 心、办公楼等获得稳定的收益回 报。
案例二
某REITs基金关注新兴市场的住宅 地产，通过低价购买待开发地块 并建设住宅销售获得收益，但需 承担市场变化带来的风险。
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CATALOGUE
其他融资方式
预售房款
总结词
通过预售房屋获得资金
详细描述
在房地产项目开发初期，开发商可以通过预售房屋的方式获得资金，以支持项目的建设和运营。预售房款是房地 产项目融资的一种常见方式，通常在房屋建设过程中或竣工前进行。
合作开发
总结词
与其他企业或个人共同投资开发
详细描述
合作开发是房地产项目融资的另一种方式，通过与其他企业或个人共同投资，分散项目风险，并共同 分享项目收益。合作开发可以降低资金压力，提高项目的可行性和成功率。
CATALOGUE
房地产投资信托基金（REITs）
Hale Waihona Puke REITs的运作模式集合投资
REITs通过集合投资者的资金购买 、经营和管理房地产，类似于共
同基金的运作方式。
专业化管理
REITs由专业的管理团队进行运营 ，负责房地产的租赁、维护和增值 。
分红收益
REITs将大部分收益以分红的形式分 配给投资者，以提供稳定的现金流 回报。
分析自有资金状况
评估企业自有资金状况， 包括现金流量、资产负债 率等指标。
确定外部融资额度
根据项目投资需求和自有 资金状况，确定需要外部 融资的额度。
融资目标与原则
融资成本最低化
通过比较不同融资渠道和 方式的成本，选择成本最 低的融资方案。
融资结构合理化
开发贷款流程
开发贷款流程开发贷款是指用于房地产开发项目的贷款，是房地产开发企业为了筹集资金而向金融机构申请的一种专门贷款。
开发贷款流程相对较为复杂，需要开发商充分了解并按照规定逐步进行。
下面将为大家详细介绍开发贷款的流程。
首先，开发商需要准备好相关资料，包括但不限于项目规划书、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、环境影响评价文件、项目建议书、资金用途及筹措方案等。
这些资料是开发贷款申请的基础，必须完备准确。
其次，开发商需要选择合适的金融机构进行申请。
一般来说，可以选择商业银行、信托公司、保险公司等金融机构进行申请。
在选择金融机构时，开发商需要考虑利率、贷款额度、贷款期限、还款方式等因素，并与多家金融机构进行比较，选择最适合自己项目的金融机构。
接下来，开发商需要向选择的金融机构递交贷款申请。
在递交申请时，开发商需要将准备好的相关资料一并提交，并按照金融机构要求填写各类申请表格。
同时，开发商还需要根据金融机构的要求进行抵押物评估、项目可行性分析等工作。
随后，金融机构会对开发商的申请进行审批。
在审批过程中，金融机构会对开发商的资质、项目可行性、还款能力等进行综合评估，以确定是否批准贷款申请。
审批时间一般较长，开发商需要做好耐心等待的准备。
最后，如果贷款申请获得批准，双方将签订贷款合同，并办理相关手续，包括但不限于抵押登记、贷款发放、贷款担保等。
之后，开发商可以按照合同约定使用贷款资金进行房地产开发项目，并按时足额偿还贷款本息。
总的来说，开发贷款流程相对复杂，需要开发商在申请过程中做好充分准备，选择合适的金融机构，递交完整的申请资料，并配合金融机构的审批工作。
只有这样，才能顺利获得开发贷款，推动房地产项目顺利进行。
房地产项目开发贷款基本流程图
房地产项目开发贷款基本流程开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3.开发项目与其资质等级相符。
4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。
6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料一.基本材料1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;2.法人代码证书(原件及复印件);3.税务登记证(原件及复印件);4.企业贷款卡;5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;6.公司章程(原件及复印件);7.验资报告(原件及复印件);8.法定代表人证明、签字样本;9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人和签字样本;10. 若客户为有限责任公司、股份、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12.其他所需材料。
二.贷款项目材料1.国有土地出让合同;2.国有土地使用证;3.中标通知书;4.付清土地出让金凭证;5.建设用地规划许可证;6.建设工程规划许可证;7.建筑工程施工许可证;8.建筑总承包合同;9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明;10.项目可行性报告;11.其他相关材料。
房地产融资的16种途径
房地产融资的16种途径房地产融资的16种途径 房地产开发是⼀种资本、技术、管理密集型的投资⾏为，开发⼀个房地产项⽬所占⽤的资⾦量是⾮常庞⼤的，如果不借助于各种融资⼿段，开发商将⼨步难⾏。
同时，融资渠道作为产业链中的⾸环，⼀直以来便是房地产开发的瓶颈，需要⾦融业和健全的资⾦市场作为后盾。
房地产开发的不同项⽬、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进⾏分析，确定最优的融资结构，下⾯是房地产融资的⼗六种途径： 1.⾃有资⾦: 开发商利⽤企业⾃有资本⾦，或通过多种途径来扩⼤⾃有资⾦基础。
例如关联公司借款，以此来⽀持项⽬开发。
通过这种渠道筹措的资⾦开发商能长期持有，⾃⾏⽀配，灵活使⽤;必要的⾃有资⾦也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号⽂件规定，⾃有资⾦⽐例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实⼒的企业少，随着投资规模的不断加⼤，对⾃有资⾦的需求也会变得越来越⼤，众多实⼒不⾜的中⼩房地产商将会被排除出局。
2.预收房款： 预收房款通常会受到买卖双⽅的欢迎，因为对于开发商⽽⾔，销售回笼是最优质、风险最低的融资⽅式，提前回笼的资⾦可以⽤于⼯程建设，缓解⾃有资⾦压⼒，还能将部分市场风险转移给买家;⽽对于买⽅⽽⾔，由于⽤少量的资⾦能获得较⼤的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极⼤的热情。
121号⽂件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银⾏的个⼈购房按揭贷款，⽽中国⽬前绝⼤部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的⽀持，房地产开发商很难把房⼦预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项⽬从开⼯建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资⾦最为短缺的时间，预收房款的不⾜，会使⾃有资⾦压⼒更⼤，项⽬开发难以为继。
3.建设单位垫资: ⼀种是由建筑商提供部分⼯程材料，即“甲供材”;⼀种是延期⽀付⼯程款。
据建设部统计，房地产开发拖⽋建设⼯程款约占年度房地产开发资⾦总量的10%，它解决的资⾦有限，⽽且也只是缓解，不能解决根本问题。
正常情况下房地产15种融资方式简介
正常情况下房地产15种融资方式简介1：国内银行贷款影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款.商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险流程如下：一、贷款申请（一）借款人资格（二) 申请贷款材料,包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二)调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则:合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2：国外银行贷款我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD）和亚洲开发银行(ADB）。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称.国际商业贷款一般包括两种形式:一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。
关注高端物业，即（重点城市,重点物业和重点客户）。
房地产公司融资管理办法
房地产公司融资管理办法房地产公司融资管理办法一、引言房地产公司作为一个资金密集型行业，为了满足项目的融资需求，需要建立有效的融资管理办法。
本旨在规范房地产公司的融资活动，确保融资安全、合规与有效。
二、融资目标与需求（1）融资目标：明确房地产公司融资的整体目标，如扩大规模、增加营运资金等。
（2）融资需求：根据公司实际状况和发展计划，详细列出融资需求的种类和金额。
三、融资渠道与选择（1）银行贷款：介绍不同类型的银行贷款，包括短期贷款、中长期贷款等，以及选择银行贷款的注意事项。
（2）债券发行：介绍公司发行债券的程序与要求，包括申请、备案、发行等流程。
（3）股权融资：介绍股权融资的方式和步骤，如私募股权融资、公开辟行等。
（4）其他融资渠道：其他可能的融资渠道，如信托融资、租赁融资等，以公司在多个渠道中选择合适的融资方式。
四、融资申请流程与评估（1）融资申请流程：定义融资申请的流程，包括申请资料准备、内部审批、外部评估等环节。
（2）融资评估指标：明确融资评估的关键指标，如资金需求、抵押物评估、偿还能力等。
五、融资合同与协议（1）融资合同：详细介绍融资合同的内容，包括利率、还款方式、违约责任等条款。
（2）融资协议：可能的融资协议类型，如股权转让协议、借款协议等。
六、融资风险管理（1）市场风险：分析市场风险对融资活动的影响，并提出相应的风险应对策略。
（2）流动性风险：介绍流动性风险管理的方法，如短期融资计划、资金周转等措施。
（3）信用风险：阐述信用风险评估的重要性，以及建立信用管理体系的方法。
七、融资管理与监督（1）融资使用监督：规定对融资资金使用的监督流程，包括资金审批、追踪使用情况等。
（2）融资回报评估：制定融资回报评估的指标体系，定期对融资项目的效果进行评估。
八、附件本所涉及的附件如下：附件1：融资申请表格附件2：融资合同模板附件3：融资风险评估报告九、法律名词及注释（1）合同：指双方或者多方在法律上具有法律约束力的意愿表示。
房地产项目融资方案
项目融资方案一、公司及项目介绍1、公司名称：天华公司2、公司简要归纳：公司人员有敖忠良（ CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监 ) 、设计总监（李媛媛）、会计主管 ( 江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市北市里，处于穿金路、世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市里的繁荣地段。
该项目总投资 10 亿，共占地 300 亩，此中商业用地 70 亩；办公用地 50 亩；文体用地 50 亩；娱乐场所用地50 亩；医疗卫生用地 40 亩；绿化用地 40 亩。
建设内容及土建工程方案:主要建设用地有商业用地、文体、住所、娱乐、绿化，总建筑面积 300 亩，此中商业楼盘的建筑面积 70 亩、住所 60 亩。
二、项目的市场剖析本公司项目位于北市里黄金地带，并且项目是集商业、医疗文体于一体的，能够知足不一样人群的住所和生活需求。
我们知道，北市里主假如有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范围，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增添了顾客的选择种类，更切合了大众的购置需求，让更多顾客满意。
该项目地点靠近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所以对商业的发展来说是至关重要的。
三、资本筹集的数额经过计算，『泰和盛世』项目总投资额 8.4 亿人民币，我公司将为该项目筹集资本 10 亿人民币。
四、融资方式与构造融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众筹、刊行股票、信托等。
融资构造：以上是我公司此中两种融资方式的构造图。
投资者的财产最大化与财务杠杆系数息税前收益财务杠杆系数息税前收益利息五、融资成本估算融资成本是指开发项目为筹集和使用资本而支付的花费。
包含两部分： 1.资本筹集费：是指资本筹集过程中支付的一次性花费。
2.资本占用费：是指占用资本支付的花费，如股票的分成派息、银行借钱、刊行债券的利息等。
项目融资成本一般采纳资本成本率来表示：资本占用费资本成本率 =X100%筹集资本总数筹集资本花费1.金融机构贷款融资成本及剖析R1(1T )k d1F1式中， R1－为长久借钱利率F1－资本筹集花费率T—所得税税率2.债券融资成本及剖析I b (1T )K bF b )B(1式中， Kb －债券资本成本Ib－债券年利息T－所得税率B－债券融资额Fb－债券融资花费率3.综合融资成本nK W K j W jj 1Kw －综合资本成本Kj －第j 种个别资本成本Wj －第j 种个别资本占所有资本的比重（权数）六、融资风险析和管理任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不妥，从融资开始到公司破产也可是只是 9 个月时间。
房地产企业项目融资管理制度
房地产企业项目融资管理制度第1章总则第1条为规范企业项目融资行为，降低资本成本，减少融资风险，提高融资效率，根据国家相关法律法规，并结合企业具体情况，特制定本制度。
第2条融资包括权益性融资和债务性融资。
（1）权益性融资是指融资结束后增加了企业权益资本的融资，如追加资本金、增资扩股、发行股票。
（2）债务性融资是指融资结束后增加了企业负债的融资，如向银行或非银行金融机构借款、发行企业债券、融资租赁等。
第3条融资方式有以下几种。
（1）投资资本筹资。
（2）发行股票筹资。
（3）发行债券筹资。
（4）长期借款、租赁融资。
（5）混合性资金筹集。
第4条融资管理的原则如下。
（1）风险适度原则。
（2）以低成本融资为导向原则。
（3）长远利益与当前利益兼顾原则。
第5条本制度适用于集团企业和控股企业所属项目的融资管理。
第6条权责划分。
（1）财务管理部是实施项目融资管理的职能部门，其主要职责包括以下几项。
①完善集团企业融资管理制度。
②企业项目融资活动的策划、论证与监管。
③审核下属控股企业重要项目融资活动并提出意见。
④对集团企业及控股企业的项目融资活动进行动态的跟踪管理。
（2）项目开发部负责项目融资业务的执行和反馈。
（3）总经理负责所有项目融资活动的审批。
（4）董事会负责重要项目融资活动的审批。
（5）财务管理部审计人员负责对融资活动进行定期和不定期的审计。
第2章项目融资计划管理第7条项目开发部负责制订年度项目融资计划，融资计划的内容包括融资方式、融资额度、融资原因等。
第8条财务管理部对项目开发部拟订的项目融资计划进行财务审核，从风险控制的角度分析融资计划的可行性。
第9条工程总监和财务总监对融资计划进行审核，提出修改意见，由项目开发部和财务管理部进行完善。
第10条总经理对项目融资方案进行审批，并根据融资的重要程度决定是否交董事会审议。
第11条董事会对重大项目融资活动进行审议，作出最终决策。
第12条审批按权限划分如下。
（1）总经理办公会对融资额度在万元以下的融资项目具有最终审批权。
房地产开发项目融资
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一级资质（续）
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有 关经济类的专业管理人员不少于40人，其 中具有中级以上职称的管理人员不少于20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有 相应专业中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使 用说明书》制度；
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二、房地产项目融资的渠道
1.自有资金
2.信贷资金（银行贷款）
3.证券市场资金
– 发行股票
– 发行公司债券
4.非银行金融机构的资金
5.其他机构和个人的资金
6.预2024售/7/1或7 预租收入
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三、融资方案分析与决策
比较并挑选资金来源可靠、资金结构 合理、融资成本低、融资风险小的方案。
（一）资金来源可靠性分析
• 未发202生4/7/过17 重大工程质量事故。
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二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上， 或者完成与此相当的房地产开发投资额；
2024/7/17
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
2024/7/17
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（一）个人住房抵押贷款
房地产投资的融资渠道和筹资技巧
房地产投资的融资渠道和筹资技巧在房地产行业中，融资和筹资是投资者十分关注的重要问题。
融资是指通过借款、股权融资等方式筹集资金，而筹资则是指通过销售房产、租赁等方式获取收入。
本文将介绍一些常见的房地产投资融资渠道和筹资技巧，帮助读者更好地理解和应用于自己的投资实践中。
1. 普通银行贷款普通银行贷款是最常见的融资渠道之一。
投资者可向银行贷款购买房产或进行房地产项目开发。
这种融资方式通常具有较低的利率和较长的还款期限，适合有稳定现金流和较长投资周期的项目。
但是，申请贷款需要满足一定的条件，比如抵押担保和信用评估等。
2. 非银行金融机构贷款除了传统的银行贷款，投资者还可以借助于非银行金融机构获得融资支持。
这些机构通常提供更为灵活和个性化的融资方案，适用于一些较为特殊或高风险的项目。
然而，由于非银行金融机构的贷款成本较高，投资者需要做好风险评估和利率分析，确保能够承担相关成本。
3. 股权融资除了借款外，投资者还可以通过股权融资来筹集资金。
这意味着向投资者出售一部分公司股份，以获取投资所需资金。
股权融资的好处在于，投资者可以分享项目的利润，并通过与资本市场的联系获得更多的机会。
然而，与借款相比，股权融资要求投资者承担更多的风险和责任。
4. 特许经营权房地产投资者还可以通过出售或出租特许经营权来筹集资金。
特许经营权是指将房地产项目的经营权和管理权转让给他人，并从中获取租金或特许权使用费。
这种方式适用于一些零售、酒店、餐饮等行业，可以在一定程度上减轻投资者在经营和管理方面的责任。
5. 市场融资工具投资者还可以通过发行债券、股票等金融工具在市场上融资。
债券是一种投资者向发行方借款的形式，有固定收益和投资期限。
股票则是投资者购买公司股份的方式，投资者可以通过股票市场买卖股票并获取收益。
这些市场融资工具需要投资者具备一定的金融知识和风险承受能力。
在进行房地产投资时，除了选择合适的融资渠道外，还需要掌握一些筹资技巧，以最大程度地提高投资回报和降低风险：1. 尽量分散风险在投资房地产时，应尽量将资金分散投资于不同的项目和地区，以降低风险。
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一. 项目融资流程
1.房地产公司提出地产项目融资需求意向；
2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证；
3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可
行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止；
4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额
及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延；
5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈，
6.出资方正式项目核实调研；
7.出资方给出项目融资正式意见；
8.项目符合条件，决定放款；
9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及
资金管理方法；
10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。
11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。
二. 房地产项目融资资料清单：
1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件
2.组织机构代码证复印件
3.税务登记证复印件（国税、地税）
4.开户许可证
5.房地产开发资质证书
6.最近一期公司章程（修正案）
7.法人身份证明、法人身份证复印件
8.最近一期验资报告
9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表
10.公司最近一期财务报表主要科目明细
11.公司贷款卡复印件（卡号、密码）
12.公司介绍
13.股权结构图（直到最终股东），股东介绍
14.公司实际控制人简历、公司高管简历
15.项目批复文件（立项、环保等）
16.项目可行性研究报告或尽职调查报告
17.已投入资金凭证。
如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付
凭证等
18.存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物）
19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等
20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等）
21.项目形象进度说明
22.项目预计进度（规证办理、施工、销售等）
23.项目客户群定位、主力户型分布、户数
24.房地产开发经验：已开发项目简介；目前在建项目简介（位置、项目公司、总建筑面积、建筑类型、工程进度、销售情况等）。