地产开发类项目跟投管理制度
2020年房地产项目跟投管理制度
2020年房地产项目跟投管理制度
第一章总则 (2)
第二章跟投项目 (2)
第三章跟投人员 (3)
第四章跟投方式 (3)
第五章分配管理 (4)
第六章退出管理 (4)
第七章附则 (4)
第一章总则
第一条遵守《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》及其他法律法规，以及公司相关规定，制定本制度。
第二条通过设计规范化、科学化的项目跟投机制，建立完善的激励体系，激发企业活力，将员工利益与企业利益统一到同一战线上，促进员工与企业共创、共担、共享，加强对优秀人才的激励，加快周转、提升利润水平和管理水平，实现国有资产保值增值。
第三条定义释义
（一）销售型项目：持有面积占总建筑面积的比例不超过15%且建筑面积小于3万平方米。
（二）资金峰值：项目开发全期间，累计负净现金流的最大值。
（三）累计经营性现金流回正：现金流量表中各期净现金流量的数值逐年相加之和，经营性收益覆盖前期开发的成本，不含贷款。
第二章跟投项目
第四条自本制度生效之日起，公司投资的销售型项目应当参与跟投。
合资项目符合上述条件的应当参与跟投，但不对合作方开放。
第五条旧改、收并购等特殊项目，在本制度生效前已获取且尚未开工的，经跟投管理机构同意，可列入跟投范围。
跟投-某地产项目跟投制度方案
**地产项目跟投方案（初稿）为更好地激励公司房地产项目运营团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和运营效率，促进员工与公司事业共同成长，根据行业发展趋势，参考市场同行做法，**地产拟实行项目跟投。
一、实施目的和意义1、行业背景：目前中国房地产企业前50强中，有超过50%的企业实施了项目跟投；前100强企业中，有40%的企业已实施了项目跟投。
2016年房企销售业绩同比增速TOP10中，业绩规模增长最快、排名显著提升的几家房企基本都已经推行了项目跟投制度，是否推行项目跟投已逐渐成为房企业绩增速的分水岭。
截止2017年2月，碧桂园有583个项目引入合伙人机制，推行跟投后，开盘时间由之前的6.7个月缩短为4.3个月，净利润率由10%提高到12%，个别项目甚至高达20%；自有资金年化收益率由30%左右提高到65%；现金流回正周期从10~12个月缩短到8.2个月；跟投机制有力地推动了碧桂园地产的高周转发展。
在房企规模做大、市场环境变化剧烈的背景下，如何将“总部放权、一线担当、利益共享“的”责权利对等”原则落实到位，已成为房企发展的重中之重，而项目跟投恰恰为房企提供了一条最佳路线。
目前一线房企，越来越多的试水项目跟投，将其作为迅速扩张销售规模的杀招利器。
项目跟投已成为高增长房企管理创新的必选项。
2、项目跟投的含义：是指员工以自有资金与公司一起投资原本由公司单方面投资的项目，并分享投资收益、承担投资风险。
对于新获取的项目，总部关键员工和区域关键员工要强制跟投，非关键员工可自愿跟投，在新成立的项目层面占一定的持股比例，大小股东同股、同权、同责、同利，同呼吸，共进退。
3、积极意义3.1 让地产总部与下属区域（城市、项目公司）建立“风险共担、利润共享“的机制；3.2有效激发员工的积极性；3.3实现对核心人才利益捆绑、风险共担；二、管理机构及职责**地产成立跟投决策委员会、跟投管理小组及项目跟投工作小组；1、地产集团跟投决策委员会：为决策机构，负责审批集团跟投管理制度、跟投细则及下属公司提交的项目跟投方案、收益方案等；人员由地产集团总经理、执行总经理、分管条线（财务、运营、风控、人力资源）负责人、区域总（如有）组成。
房地产公司项目投资与开发管理制度及工作流程
第15条 编制«项目财务决算书»
①财务与施工单位和对工程款拨付情况；
②根据«竣工决算书»和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制«项目财务决算书»，交财务总监审核。
第16条 由财务部牵头与造价部共同完成项目成本分析。
①收集«项目投资估算书»、«设计概算书»、«施工图预算书»（或标底）、«竣工决算书»以及有关施工合同、订购合同等资料。
②项目开发部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择、编制«项目投资建议书»及投资项目立项审批等工作；
第二章 投资的权限审批
第5条 投资的审批权限归董事会确定
第6条 企业搞新项目开发等必须事先进行可行性研究报告的内容，包括以下六个方面：
①对企业发展战略的影响；
②对企业经营的影响；
③主要风险和应对措施；
④企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要；
⑤投资收益；
⑥税收论证。
第7条 拟投资的项目由项目开发部在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前、备齐以下资料，在经的主管副总同意后，报总经理。
①项目投资申请报告或建议书；
②企业对投资项目的可行性研究报告；
③有关合同（协议）草案；
②总工办委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交总经理办公会议评审，评审通过后，有总经理签署意见，提交董事会审批。
③项目开发部考察造价咨询单位，形成«考察报告»，经总经理批准后，同造价咨询单位签订委托合同。
④造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因，如是设计问题，应返回设计单位重新设计，如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他愿因，应作补充说明或解释。
③总工办组织对«项目详细可行性研究报告»的评审工作，有总经理签署意见后提交董事会审批。
项目跟投管理办法
有限公司项目跟投管理办法目录第一章总则 (2)第二章管理机构 (2)第三章项目跟投 (2)第四章跟投员工投资人及投资金额 (2)第五章投资架构 (3)第六章出资管理 (4)第七章分配管理 (4)第八章退出管理 (5)第九章离职及调动 (5)第十章附则 (5)第一章总则第一条公司（以下简称“公司”）根据《公司法》等有关法律、法规和《公司章程》制定《员工跟投项目管理办法》（以下简称“本办法”）。
第二条为了更加充分地激励公司房地产项目运营团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，公司参考市场通行做法，制定本办法。
第三条本办法将项目经营效益和跟投员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担，不设本金保障和收益保证机制。
第二章管理机构第四条集团董事会负责本办法的批准和变更。
第五条集团经营中心根据相关法律法规和本办法制定相应的实施细则报董事会批准后，并组织实施。
第三章项目跟投第六条跟投项目为2020年新增项目第七条如出现因政策、环境或其他事项导致在本办法规定的跟投项目范围内的个别项目不适合跟投的情况，经公司董事会批准后不实施本办法。
第四章跟投员工投资人及投资金额第八条跟投员工投资人分为必须跟投人和自愿跟投人。
第九条必须跟投人、跟投范围及投资金额1、项目公司经营班子（分管领导以上人员）（包括但不限于：营销负责人、工程负责人、设计负责人、成本负责人、财务资金负责人），必须跟投项目公司管辖范围内符合本规定的所有项目；2、与项目相关的核心管理者及关键员工必须跟投所项目公司的所有项目。
3、必须跟投人的投资金额有下限，以万为单位，必须跟投人及跟投额度由集团公司综合管理中心拟定，董事会决议通过。
第十条自愿跟投人、跟投范围及投资金额1、项目公司C级及以上级员工可自愿参与项目跟投。
2、集团总部C级及以上及员工可自愿参与项目跟投。
第十一条自愿跟投人的投资金额由上限，具体投资金额由集团公司综合管理中心拟定，董事会决议通过。
地产跟投管理制度
地产跟投管理制度一、引言地产跟投是指地产开发商或投资机构通过私募基金等方式，邀请投资者参与地产项目的投资和开发。
由于地产项目的投资规模大、风险高、回报周期长、管理要求严格，通常需要多方合作共同承担风险和分享收益。
为了确保地产跟投项目的顺利进行和有效管理，制定合理的管理制度至关重要。
二、地产跟投管理制度的必要性地产跟投项目涉及多方合作，需要建立严谨的管理制度来规范各方权利和责任，保护投资者的合法权益，确保项目按照既定的计划和目标进行。
制定地产跟投管理制度的必要性主要体现在以下几个方面：1. 保障投资者权益：地产跟投项目通常涉及大额资金投入，投资者需要了解项目的运作机制、风险分担和收益分配等相关信息。
建立完善的管理制度可以确保投资者的合法权益得到保障。
2. 规范项目操作：地产跟投项目需要多方合作，包括资金方、开发商、项目管理方等，各方之间存在合作关系需要进行有效管理。
制度的建立可以规范项目操作流程，保证项目按照预定计划进行。
3. 提高项目管理效率：地产跟投项目的管理需要多方协作，存在着信息不对称、信息不透明等问题。
制定管理制度可以明确各方责任和权利，提高项目管理效率。
4. 降低风险：地产跟投项目的投资规模大、风险高，需要对项目进行综合风险评估和管理。
制定管理制度可以降低项目风险，保证项目投资的安全性和有效性。
在这样的背景下，制定一套完善的地产跟投管理制度，对于保障投资者权益、规范项目操作、提高管理效率和降低风险具有重要意义。
三、地产跟投管理制度的主要内容地产跟投管理制度的主要内容包括投资者权利和义务、项目管理机构的职责和权利、项目管理机构和开发商之间的合作协议、项目运作流程、风险管理机制等方面。
下面将从这几个方面分析地产跟投管理制度的主要内容。
1. 投资者权利和义务作为地产跟投项目的投资者，投资者拥有一定的权利和义务。
其中包括：（1）权利：投资者有权了解项目的基本信息、风险收益特点、投资方案、运作流程等相关信息；有权按照约定投资金额参与项目；有权参与项目决策和监督等。
房地产项目跟投管理办法
YY集团内部合伙人管理办法一、目的与适用范围本办法旨在通过建立内部合伙人机制，增强“管理层员工”的主人翁意识，让员工与企业形成利益共同体，员工在共创、共享的基础上，共担企业发展的责任与风险；激励员工为了实现共同的目标和利益而努力。
本办法适用于YY集团推行的跟投项目和人员。
二、项目合伙方式及股份构成公司员工以实际出资投资公司项目，并根据本办法规定以合理组织形式或方式体现股权，根据项目实际收益与投资额比例获取收益。
集团与第三方合作项目，比照本办法予以实施。
三、相关定义1、跟投配资公司在员工实际投入金额的基础上，给部分合伙跟投员工提供一定倍数的配资，增强员工总投资额，提升员工投资收益的投资形式。
示例：员工实际投入本金5万元，公司再提供给员工5万元跟投配资，从而员工按10万元本金计算投资收益；称为1:1配资。
2、强制跟投针对公司确定参加跟投项目的经营管理、收益起关键影响的岗位，按公司规定，任职该岗位的人员必须强制性参加该项目的跟投，公司给予其跟投配资资格，但可自行选择是否使用配资。
3、投资方式以及形式员工以本人名义投资跟投项目，集团成立有限合伙企业或以代持方式作为投资载体（以下简称投资载体），员工作为投资载体成员，并承担有限责任；投资载体以实收投资款及配资入股跟投项目公司，并持有跟投项目一定持股比例，原则上控制在项目公司股份的10%以内。
项目公司的总股本为所有股东自有资金的投入的峰值。
4、内部合伙人管理机构（1）集团董事会为内部合伙制度的领导机构（以下简称：内部合伙人领导机构），主要作职责：对跟投项目确定、项目经营信息以及项目决策、各方收益处分、纠纷处理行使最终裁决权；并代表跟投员工行使跟投项目公司股东表决权。
（2）内部合伙人领导机构下设日常执行机构（以下简称：内部合伙人执行机构），成员包括：集团投资业务负责人、集团财务负责人、集团副总、项目负责人以及内部合伙人领导机构指定人员，主要工作职责：跟投项目经营执行、收益分配方案制定、资金归集以及费用分担方案制定。
2020年房地产项目跟投制度
2020年房地产项目跟投制度CONTENTS目录一、跟投项目范围 (1)二、跟投管理机制 (1)三、跟投额度 (1)四、跟投人员 (2)五、跟投本金的进入及返还 (2)六、跟投收益分配 (3)七、风险保障 (3)一、跟投项目范围本办法适用于公司投资开发的新型城镇化项目。
原则上所有投资项目必须实施跟投，确因项目类型、性质不适合开展跟投的，应经公司党委会审批同意。
二、跟投管理机制公司董事会是项目跟投工作的最高权力机构，项目跟投管理办法须经公司党委会、公司董事会审议通过后方可执行。
公司负责项目跟投管理办法的制定及修订，授权公司二级单位和项目公司按照跟投管理办法实施跟投相关事宜。
公司委托中介机构每年年中集中开展项目跟投审计，对跟投过程及结果的合规性进行审查；同时通过通过抽检、督察等形式确保跟投管理办法落地并合法合规开展。
三、跟投额度每个项目跟投资金不超过该项目经营资金峰值的5%；同时根据项目经营资金峰值大小，每个项目跟投资金最低不得低于200万元。
合资项目跟投额度上下限需按照地产公司方在项目中的权益比例折算。
四、跟投人员项目公司负责人、项目公司部门负责人及由项目公司负责人提名的本项目公司关键骨干员工，项目公司隶属的二级单位负责人，二级单位核心业务部门负责人及项目直接相关投资拓展人员为必须跟投人。
其他项目公司员工及项目公司所属二级单位员工可自愿跟投。
公司董事、监事、高级管理人员、公司本部员工，以及持有型物业运营单位的人员不可参与跟投。
五、跟投本金的进入及返还跟投资金应在项目土地成本缴纳超过50%的时点（收并购项目为交易对价缴纳超过50%的时点）后90个自然日内支付至项目银行账户内。
跟投人需自筹跟投资金。
资金来源须为员工的合法薪酬以及法律、法规允许的其他方式，公司及其下属企业不得为跟投人进行任何形式的担保与借款。
项目经营资金峰值开始回落后，保证资金存量富余，可以随项目经营资金逐渐回正同步启动跟投本金返还。
截至项目整体累计经营现金流回正当季度，最多返还员工80%跟投本金；至项目模拟清算（项目签约销售面积达90%）时返还剩余跟投本金（前提条件需项目模拟清算IRR大于可研IRR，若项目模拟清算IRR小于可研IRR，剩余跟投本金应延迟至项目销售结转率达到90%且预计项目不亏损时返还）。
2024年房地产公司跟投制度
2024年，我国房地产市场持续繁荣，吸引了众多投资者的关注。
在这种背景下，房地产公司跟投制度逐渐受到重视和广泛应用。
跟投制度是指房地产公司邀请投资者以其名义参与特定项目的投资，实现共同利益最大化的一种合作模式。
下面将从跟投制度的定义、特点、优势和发展趋势等方面进行探讨。
跟投制度是房地产公司与投资者之间的一种合作模式，即投资者通过房地产公司的平台参与特定项目的投资，享受项目带来的收益。
在这种制度下，房地产公司可以借助投资者的资金和资源实现项目的顺利进行，降低自身的融资成本和风险。
跟投制度的特点主要包括以下几点：一是投资者可以通过房地产公司的平台实现分散投资，降低单一项目的风险；二是房地产公司可以借助投资者的资金和资源实现项目的顺利进行；三是投资者可以享受项目带来的丰厚收益，提高投资回报率。
跟投制度的优势主要包括以下几点：一是降低融资成本和风险。
房地产公司可以通过跟投制度吸引更多的投资者参与项目，降低融资成本和风险；二是实现资源整合和共享。
房地产公司可以借助投资者的资源实现项目的顺利进行；三是提高项目的盈利能力。
通过跟投制度吸引更多的投资者参与项目，可以提高项目的盈利能力。
在未来，我国房地产公司跟投制度将进一步发展和完善，主要体现在以下几个方面：一是加强制度建设和监管。
房地产公司跟投制度需要有明确的法律和监管机制进行规范和监督；二是提升服务质量和透明度。
房地产公司需要提升自身的服务质量和透明度，增强投资者的信任和满意度；三是加强风险控制和合作机制。
房地产公司需要加强风险控制和合作机制，确保项目的顺利进行和投资者的权益得到保障。
总的来说，2024年房地产公司跟投制度在我国得到了广泛应用和重视，为促进房地产市场的繁荣和健康发展起到了积极作用。
未来，我国房地产公司跟投制度将在制度建设、服务质量和风险控制等方面不断完善和发展，为促进我国房地产市场的长期稳定和可持续发展做出更大的贡献。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地产开发类项目跟投管理制度
编制__________ 日期__________
审核__________ 日期__________
批准__________ 日期__________
修订记录
1目的
为了提升集团的整体竞争力，促进集团与员工及利益相关方通过共同创业、共同经营、共担风险、共负盈亏的方式共同成长，促使各级经营者从项目价值最大化的角度经营项目，有效减少经营者的利己短期行为，特制定本制度。
2适用范围
2.1适用于集团最新年起所有地产类新拓展项目。
2.2跟投人员限为本集团员工，分为强制跟投和自愿跟投两类。
3术语与定义
无。
4职责
4.1集团执董会：是监督和指导本制度实施的最高决策机构。
4.2经营发展部：是本制度及其实施方案的日常管理和协调执行归口机构。
5关键活动描述
5.1投资架构及出资管理
5.1.1本制度按照每个项目设置一个虚拟股权架构进行运作。
跟投人的投资份额为单个项目的虚
拟股权，跟投人优先享受项目收益分配但无项目决策表决权。
5.1.2单个项目的股权总份额：按照项目启动会所确认的项目资金峰值作为项目股权总份额。
跟
投人投资资金由投资人自行筹集，跟投人投资份额之外的项目股权份额由集团出资。
5.1.3项目跟投人投资总份额：单个项目所有跟投人投资总额原则上不超过该项目股权总份额的
5%—10%（具体跟投资金峰值比例由项目启动会决策）。
5.1.4集团投资拓展、营销、工程、成本、设计、财务分管领导，项目所在一线公司总经理及项
目负责人等强制跟投人员认购金额不得低于50万；其他强制跟投人员认购金额不得低于
25万。
自愿跟投人员认购金额不得低于10万。
5.1.5跟投人认购的跟投份额超出公司限定额度时，除强制跟投人员所认份额外，原则上以个人
缴款先后顺序确定跟投人资格，最终认定资格方案由执董会确认。
5.1.6对于自愿跟投人员，如在规定期限内资金不能到位，视自动放弃投资机会。
5.1.7跟投资金缴纳时间：原则上为项目启动会后30个自然日内。
具体按每个项目的操作方案
执行。
5.2项目收益分配模式
5.2.1当项目结算时项目年化收益率小于等于0时：集团高管以下员工执行保本原则，由集团确
保对跟投人所投入资金支付本金；集团高管则按风险共担、共负盈亏原则（不保本），跟
投人年化收益率按项目年化收益率执行。
5.2.2当项目结算时项目年化收益率大于0%小于等于8%时：所有跟投人年化收益率均按项目年
化收益率执行。
5.2.3当项目结算时项目年化收益率大于8%时：为了更好的激励跟投人员为项目创造超额收益，
在跟投人按股权比例所应获的收益外，对超出8%的超额收益部分集团将给与额外激励。
对集团高管和高管以下员工的跟投人收益分别按以下公式执行：
（1）集团高管以下员工收益：
跟投人收益率 = 项目年化收益率 +（项目年化收益率 - 8%）* 1
（2）集团高管收益：
跟投人收益率 = 项目年化收益率 +（项目年化收益率 - 8%）* 2
●项目年化收益率 = 项目净利润/项目资金峰值/投入本金回收周期
●投入本金回收周期：跟投资金缴纳截止日至投入本金全部回收日的时间（折
算为年）。
5.3项目资金分配管理及结算
5.3.1当项目累计净现金流为正时，在保证项目正常运行的基础上，经集团总裁办公会同意，集。