合富辉煌-天津国际新城房地产项目定位报告
天津首创国际城项目营销策划报告 74P
谨呈：天津市新创置业有限公司首创·国际城2010年营销策划报告北京金网络联首房地产经纪有限公司目录一、市场研究1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场成交分析1.3 区域典型项目分析项目分析二、项目分析2.1项目概况2.2项目价值提炼2.3区位价值分析及利用2.4项目资源、配套价值分析及利用三、目标客户分析四、项目竞争态势分析五、营销推广策略5.1、项目推广思路5.1.1、项目的形象定位5.1.2、项目的推广主题5.1.3、项目总体推广思路5.1.4、项目总体推广策略5.2、项目卖点整合5.3项目整合推广策略5.3.1品牌整合策略5.3.2项同资源整合策略5.3.3推广阶段划分及各阶段策略六、项目销售策略l、2010年项目销售总体目标2、销售时机分析七、2010年营销费用使用计划一、市场研究1、房地产宏观市场分析1.1房地产宏观市场分析 房地产开发投资情况注：统计局数据截止到2009.9 09年1-9月天津市总体房地产开发投资的增长幅度约为16.96%，增速较之前出现一定幅度的下滑，但从绝对值上看，投资额仍达到了历史的最高位516.69亿元。
商品房市场走势数据来源：天津市房管局每日房价总体上看，在经历了08年的低迷后，09年天津市总体商品房市场表现良好，呈现了较为明显的回暖迹象，尤其是8月之前，这种趋势更呈现出单边上扬的态势。
只是在9月之后，随着前期存量的消化殆尽和后期供给不足，市场的成交量才略有回落。
成交量从总的成交量上看，截止到09年11月中旬天津市商品房累计成交约1265.91万平方米，按可比计算，大幅上升130.79%，同时完全超越了09年全年的638.35万平方米的成交规模。
从月度成交的走势上看，月度成交量自春节后开始出现增长，虽然成交量在个别月份出现波动，但总体保持向上的趋势，并于8月达到了近些年的月度成交峰值。
成交均价截止到11月中旬天津市商品房的整体成交均价约为7490 元/平方米，与08年同期的7543元/平方米相比小幅下降0.7%。
合富辉煌_天津郊区大盘某地产项目发展策略报告
目录市场篇1．宏观市场态势分析 (4)1.1简述大及环渤海经济圈对区域发展的影响 (4)1.2城市概况 (6)1.2.1城市历史 (6)1.2.2县区规模及人口情况 (7)1.2.3县城分区 (7)1.2.4交通区位 (7)1.2.5旅游资源 (9)1.2.6宏观经济分析 (14)1.3小结 (16)2．*县房地产市场整体发展 (18)2.1*县房地产市场成交情况 (18)2.1.1*县房地产近两年成交情况 (18)2.1.2近期*县商品房及二手房成交情况分析 (18)2.1.3*县近期土地成交情况 (20)2.2*县现有房地产项目分析 (21)2.2.1各项目分析 (21)2.2.2个案深度研究 (23)2.2.3*县房地产市场的主要特点 (28)2.3客户群分析 (29)2.3.1第一类客户：养老型 (29)2.3.2第二类客户：休闲度假型 (30)2.3.3第三类客户：投资型 (30)2.3.4第四类客户：体现身份型 (31)3．总结 (31)策划篇1.市场定位 (33)1.1.1优势（S） (33)1.1.2劣势(W) (34)1.1.3机会(O) (36)1.1.4威胁（T） (37)1.2目标客户描摹 (37)1.2.1总体潜在客户分类 (37)1.2.2共性及差异性分析 (39)1.3项目定位 (40)1.4主题定位 (40)1.4.1 项目主题 (40)1.4.2 项目形象 (41)2.规划设计建议 (41)2.1规划设计构想 (41)2.2产品构想 (42)2.2.1项目整体规划设想 (42)2.2.2生态环境营造设想 (43)2.2.3宗地划分 (44)2.2.4产品建议户型及面积配比 (46)2.2.5面积区间及比例 (47)2.2.6户型建议 (47)2.2.7外立面设计 (51)2.2.8景观设计 (52)2.2.9特色配套设计 (55)2.2.10智能化设计 (58)2.2.11对细节的雕琢 (58)3.价格建议 (60)3.1周边项目价格比较 (61)3.2价格策略 (62)3.3.1定价原则 (62)3.3.2价格策略建议 (63)3.3.3价格测算 (64)3.3.4成本测算 (64)4.营销执行 (66)4.1整体营销策略原则 (66)4.2推广策略 (67)4.3营销策略 (67)4.3.1体验营销 (67)4.3.2饥饿营销 (67)4.3.3拉进来、走出去 (68)4.3.4CS营销服务 (68)4.4.1活动营销 (68)4.4.2网络营销 (68)4.4.3直效营销 (69)4.4.4 体验式营销 (69)4.5销售策略 (69)4.5.1高开高走 (69)4.5.2小步快跑 (69)4.6总体推广费用及费用分布 (70)4.7推广策略 (74)4.7.1广告推广策略 (74)4.7.2创意策略 (74)4.7.3媒体策略 (76)4.7.4广告风格 (77)4.8执行部署 (78)4.8.1宣传推广启动期（06年8月-06年12月） (78)4.8.2引导认购期（07年1月-07年5月） (82)4.8.3项目热销期（07年6月-07年12月） (89)4.8.4 形象提升期（08年1月-08年9月） (92)4.8.5正常发售期（2008年10月-2009年12月） (96)4.8.6品牌延续期（2010年1月-2011年1月） (98)4.8.7余房平稳销售期（2011年2月-2011年9月） (102)5.大盘个案及专题研究 (105)5.1案例一、凤凰城（别墅城市） (106)5.2案例二、万科四季花城（有一个美丽的地方） (111)5.3案例三、京津新城（100万别墅65亿配套） (116)附件：公司简介 (120)经营理念 (125)曾获奖项 (126)市场篇1．宏观市场态势分析1.1简述大及环渤海经济圈对区域发展的影响环渤海经济圈定义中国经济快速发展始于20世纪70年代的改革开放，珠三角经济圈发展拉开了经济快速发展的大幕。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及执行报告162PXX年
中端客户（接受总价在35-45） 中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户 认定区域价值与便利性，注重性价比。
高端 中高端 本案住宅客户的初步界定为：中端 和中高端客户。
145.36㎡ 161.17㎡
套数 660套 198套 66套 66套 990
百分比 86.7%
13.3%
100%
金域蓝湾二期，目前正在着手二期拆迁，预计二期在2010年7、8月份推出，一次 性推二期5栋，约12余万平米，1000套左右。
主力户型：三房、四房 面积：三房（87.3-90）、(122-126) 、四房145.36㎡、161.17㎡ 由于一期产品的市场口啤影响力强，综合竞争力将超过本项目,是项目最大的竞争对 手。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
➢绝大多数为二次及以上置业
业，如江景房、复 偶然性强
➢多数以第二居所为主 合富辉煌长沙辉式煌单国位际城营销策略及
执行报告162PXX年
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工； 区域内各大企业高管和中层职工； 区域内政府机关公务员、学校教职员工； 本地土生土长的原居民； 市区棚改拆迁户； 市中心的上班的白领一族； 来长沙置业的地市群体 ……
合富天津中铁建国际城项目中标报告
区域生活配套匮乏，项目从完善配套入手 将对客户产生极大吸引；
T
王 串 场 板 块
区域生活配套匮乏，对区域外的客户吸力 力弱。 环外高品质住宅项目对本项目的冲击
卫国道
19
项目优质属性关键词： 城市核心
公园2010
近水楼台 富水一方 建湖里 观澜家园
15
8 26 5 11
884
85 500 120 232
2652
255 1500 360 696
泗阳里
艳益家园 艳益里 艳益馨园 建北里 连云里 铁工东里 铁工西里 建明里 长征楼 兴盛园 建昌里 洪湖里
6
6，7 6 7 5，6 6 6 6 6 6 6 6 6
江园里
皓园里 鼎盛大厦 珍园里 泽园里 中山北里 舒园里 真爱怡家 满园里 泽园公寓 皓 6
11
3 1 6 8 36 9 8 10 5 5
650
150 200 260 340 767 420 84 720 180 200
1950
450 600 780 1020 2301 1260 252 2160 540 600
如东里
盛宇里 彩环里 芳景名居 华屏里 城垣里 环盛里小区 芳景里 屏花里 容彩公寓 津开里 玉容花园 春夏里
6
7 7 9 5 4 7 7 8 6 7 6 6
9
15 12 7 10 15 8 10 10 8 12 15 10
108
210 168 126 150 180 168 210 270 144 168 180 180 居住人口总计：
森特公寓
爱家星河国际 海达明园 天华雅园
7
21，24 7 6，7
4
15 8 4
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
国际城项目草纲
明发·国际城项目草纲一、本项目分析a、地理环境、交通位置京津新城交通便利，距北京 90 公里、距北京首都国际机场96 公里、距天津25 公里、距天津新港43 公里、距天津机场30 公里。
京沈和津蓟两条国家级高速公路，以及拟建的北京-宝坻-天津城市轻轨均路经京津新城。
b、经纬坐标、气候特点宝坻区位于天津市北部。
地理坐标：东经 117°8＇-117°40＇，北纬39°21＇-39°50＇。
东及东南与河北省玉田县、天津市宁河县相邻；南及西南与宁河、武清接壤；西及西北与河北省香河、三河相连；北及东北与天津市蓟县、河北省玉田县隔河相望。
c、人文设施、周边状况宝坻区的总体规划目标是打造突出生态居住、商贸物流、休闲度假、会议会展、文化教育的新城市，建成服务京津冀、面向环渤海的生态型、知识型、服务型精品卫星城市。
在该次规划中，本项目位于宝坻京津新城中心区域，北部为产业园区，南部为工业园区，周边为居住区。
项目用地北侧是由珠江合生地产与当地政府自 2003 年起联合开发的京津新城（宝坻温泉城）项目，是国内知名的休闲度假型别墅项目之一，。
项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅。
配套设施有： 4A 级日式帝景温泉度假村、五星级15 万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等。
项目用地南侧是由香江地产自 2007 年起开发的锦绣香江项目。
锦绣香江所处的位置是潮白河、青龙湾两河交汇的生态休闲板块，区域内水域辽阔，因此该项目以水为主题概念，意在打造高级休闲人居地产市场。
目前，温泉城项目与锦绣香江项目均仍是以住宅开发为主，虽然有凯悦酒店等大型公建项目，但并未形成城镇的氛围。
目前整个京津新城尚未有完整的公建配套，这也为本次明发国际城的规划提供了机遇。
d、目标客户、消费层次1、京津唐及外来省市投资客。
思源顾问某地产天津武清房地产项目营销定位报告
投资客
看重房产的增值潜力，希望通过购房获得长期回 报。
目标客户需求分析
01
交通便利
靠近地铁、公交站点，便于出行。
户型设计
注重空间布局、采光、通风等因素 。
03
02
配套设施
周边有超市、医院、学校等生活设 施。
环境优美
绿化率高，有公园或水景等自然景 观。
04
根据对竞争楼盘和竞争环境的分析，制定出差异化的营销策略和产品定位，以突出项目的优势和特点 ，提高市场竞争力。
04
营销策略与定位
品牌定位
品牌形象
树立高品质、绿色生态、智能化 的品牌形象，强调企业社会责任 和可持续发展。
品牌价值
突出品牌的核心价值，如创新、 专业、可靠和贴心，以满足目标 客户的需求。
营销渠道
报告建议采用多种营销渠道，包括线上平台、线 下活动、媒体宣传等，以扩大品牌知名度和吸引 潜在客户，同时加强与中介机构的合作，以提高 销售效率。
建议与展望
品牌建设
建议加强品牌建设和宣传，提升项目 知名度和美誉度，以吸引更多潜在客 户。
服务质量
建议提高服务质量，加强售后服务和 客户关系管理，以提高客户满意度和 忠诚度。
思源顾问某地产天津武清房 地产项目营销定位报告
汇报人： 2024-01-07
目录
• 项目概述 • 目标客户群分析 • 竞争分析 • 营销策略与定位 • 市场预测与风险评估 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
近年来，随着城市化进程的加速和居民生活水平 的提高，房地产市场持续繁荣。
天津市作为北方重要城市，经济发展迅速，人口 持续增长，对住房需求旺盛。
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定位篇
合富辉煌房地产（天津）营销策划有限公司 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
项目定位推导思路
项目发展回顾 SWOT分析 市场结论
市场定位 产品主题 形象主题 主力目标客户群定位
PART 1 项目竞争力分析
项目概况 项目发展回顾 项目SWOT分析
——外籍人士、海归派人员不断增加
3.区域消费能力不断提升
——随着人口不断增加，以及高知高收入人群的注入，区域内的消费能力不断 提升
OWST 4.五一路交通拓宽改造工程即将启动
威胁
1.区域内竞争激烈
——书香园三期、硅谷假日、幸福E家同本项目竞争激烈 ——周边竞争项目总体开发量今年预计突破100万平方米
式，健全的服务体系和服务信誉保障了业主的优质生活
5.园林
——园林设计，名师主笔，由台湾首席规划设计大师黄永洪先生主笔规 划，并由日本综合计画首席设计师星野嘉郎进行景观布置
——100多种绿植的栽种和4461棵乔木、灌木以及360度的立体绿化使本 项目具有独特的景观优势
6.人文环境
——软件园的高素质人群保障了项目的人文环境 ——已购房业主90%以上具有学士学位，40%具有硕士学位和博士学位 ——海归派业主的入住更加体现了本项目的国际化人文社区形象
3.完善的教育体系
——新加坡爱儿坊双语幼儿园、双语小学、双语中学，使本项目具备完 善的教育体系
——完善的教育体系更符合高素质购房人群的偏好 ——开发企业同教育产业的结合，有力的保障了本项目入住业主子女接
受高素质教育的优先条件
OWห้องสมุดไป่ตู้T
优势
4. 物业
——本项目物业由亿达新工物业管理有限公司提供服务 ——结合新加坡新工物业170年的运营经验，实行英国皇家物业管理模
建筑形态全部为小高层 地块与学清园一、二期被市政路隔开
产品设计更加完善，环境更加优美 呈现给市场一个学清园的升级换代产品
升级版市场定位
提炼项目的核心竞争力
核心竞争力的基础
• 开发商背景亿达集团在大连的品牌已经有口皆碑 • 产品优势的均好性叠加使项目品质保持卓然超群 • 产品的优势卖点使得本产品具有一些不可复制的特性 • 所处地域的快速发展使得区域氛围更趋向于成熟 • 品牌、物业服务、教育配套等附加值提升本项目的综合素质 • 已成交业主奠定了社区浓厚的人文氛围 • 本项目品质在区域内处于领先地位
项目概况
开发商 地理位置 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 结构形式 建筑形式
大连亿达软件园开发有限公司 大连高新技术产业园区亿达软件园核心地区 14.1万平方米 24万平方米 1.7 40% 框剪结构 板式小高层
项目发展回顾
销售 1
已推售完单元
2
已推剩余单元
3
冻结单元
4
总计套数
截止到04年4月28日，未售单元共 918套
发展前景
国际性
国际 知本 文化
优势
1. 品牌
——亿达品牌在大连已家喻户晓，企业品牌在社会上认知度较高 ——亿达项目在大连消费者心目中有着“住亿达房子，过舒心日子”
的良好口碑
2.成熟准现房
——工程建设接近尾声，6月底首批交楼，9月底全面交楼 ——示范单位及园林示范区即将全部完工 ——物业管理驻场更加体现了本项目的成熟优势 ——与区域内的竞争楼盘相比，本项目成熟优势更加明显
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
PART 4 产品主题
产品主题
产品主题是基于市场定位的基础，将核心 竞争力要素落实于项目产品本身。
OWST
劣势
1. 旧盘新推
——在本项目原有的市场基础上提升，或是进行方向性调整都会存在一定的难度 ——产品形态已定型，不存在调整的可能性
2.价格压力
——自开盘之初的3000多元起价到目前均价接近5000元，短时间内价格拉升幅 度过大
——竖拉差跨度大，加大了高层单位的销售难度；横拉差合理性欠缺；整体价 格体系缺乏系统性
2.竞争区域范围扩大
——随着本项目价格不断上涨，目标客户群发生变化，具有竞争力的同质楼 盘范围不断扩大，已开始向市区其他区域扩散
——本项目竞争范围已扩大到星海湾一带，以一品星海最具有竞争威胁
3.中部商圈的住宅发展将分流本项目的客流
OWST
PART 3 市场定位
市场定位方向
本项目产品与学清园一、二期存在一定的差异性表现在：
1000套
384套 534套 1918套
6000元 5000元
价格
4000元
3000元 03年5月
04年5月
项销 目售 历组 史织 销管 售理 业有 绩待 良规 好范
推广 项目案名的改变 项目标识的改变 项目定位语的改变 宣传卖点反复陈述 宣传力度投入较大 品牌形象整合不足
项项 目目 形知 象名 模度 糊高
——目前平均价格每平方米高出周边竞争项目500多元 ，高价位产生购买抗性
3.生活配套不足
——社区内部商业配套不足，生活不便 ——本项目周边缺乏完善的购物环境和休闲娱乐设施，与区域内其他竞争楼
盘相比，更为明显
OWST
劣势
4. 外部环境影响较大
——临近高压线 ——西南侧靠近铁路线，噪音干扰较大 ——南面第二粮库影响外部景观 ——由家村自由市场及散乱商铺使外部环境显得较为嘈杂
5.交通配套有待改善
——本项目临近五一路，道路条件不佳 ——周边公共交通辐射能力有限，未能直达中山、西岗等繁华地区 ——通往旅顺南路的数码路需要步行15分钟
6.品牌资源整合不足
——未能很好运用亿达开发的软件园影响力，企业内部资源没有得到充 分运用和宣传
——亿达集团房地产板块内部品牌整合不足，没有统一的对外形象 ——本项目的品牌树立及提升没有充分发挥，项目市场形象较为模糊