合景泰富成都天府新城誉峰项目营销策略报告
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某住宅项目营销策略报告doc 88页
某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。
成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。
从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。
目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。
□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。
因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。
2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。
2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。
这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。
可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。
□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。
成都市某地产营销策划案
成都市某地产营销策划案一、背景介绍成都市是中国西南地区的重要经济中心和旅游目的地，房地产市场发展迅速。
针对该市某地产项目，为了提升市场竞争力和销售业绩，我们制定了一份全面的营销策划案。
二、目标市场分析1. 目标客户：中产阶级家庭，年龄在30-45岁之间，购房需求强烈，具有较高的购买能力。
2. 市场需求：成都市房屋供不应求，对高品质住宅的需求较大。
3. 竞争分析：成都市附近有众多的地产项目竞争，因此需要制定出与众不同的营销策略。
三、营销策略1. 建立品牌形象：通过市场调研了解目标客户需求并打造独特的品牌形象，提升项目知名度和美誉度。
打造专业、可靠、高品质的品牌形象。
2. 多渠道推广：通过各种传媒渠道进行广告宣传，包括电视、广播、报纸、杂志、户外广告和网络媒体等。
同时通过社交媒体平台，如微信公众号、微博等，与目标客户建立互动关系，提升品牌认知度和用户粘性。
3. 定制化营销：根据目标客户的不同需求，设计多样化的户型、装修风格和配套设施，满足客户个性化需求，增加购买欲望。
4. 举办活动：组织开放日、购房峰会、品鉴会、房产展览等活动，吸引目标客户参与，增加客户体验度和对项目的信任度。
5. 引进名人代言：与知名艺人、体育明星等达成代言合作，通过他们的影响力和示范效应，帮助项目建立更高的品牌形象和口碑。
6.与金融机构合作：与银行、保险公司等金融机构建立合作关系，为客户提供购房贷款和保险等金融服务，提高购买意愿。
四、执行计划1. 建立项目推广团队，并明确各成员的职责和任务。
2. 制定详细的时间表和执行计划，确保各项营销策略的顺利实施。
3. 运用市场调研数据，进行客户分析和定位，并针对客户需求制定营销策略。
4. 进行多渠道的广告宣传，包括制作宣传视频、平面广告和户外广告等。
5. 设计精美的宣传册和手册，并配以项目的图片、平面图和样板间效果图等进行宣传。
6. 定期举办活动，如开放日、购房峰会和房产展览，吸引目标客户参观和咨询。
2019四川成都誉峰mini公寓75p
未来项目周边市政配套完善，但同时住宅产品竞争环境激烈
项目周边环境
说明
> 项目周边规划有成都第一人民医院、商业金融中心、 行政中心等建筑，行政、商业、居住氛围浓厚，但 北部的变电站对项目有一定的不利影响
> 同时项目周边分布有中海城南一号、和记黄埔·南 城都汇、九龙仓·时代金科名苑等项目
© Copyright Centaline Group, 2009
劣势： 入户无遮挡，私密度较低； 客厅面积较低； 厕所无通风阳台；
A1户型：四室两厅两卫，建筑面积123㎡
【公寓户型分析】
优势： 户型方正紧凑，浪费面积较少； 客厅开间合理，拥有全景飘窗； 主次卧朝南采光较好；
劣势： 入户无遮挡，私密性较差；
A2户型：三室两厅一卫，建筑面积90㎡
【公寓户型分析】
为成都W Hotel）
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 16
【区位项目配套】目前城南板块处于发展阶段，周边配套尚不完善
配套简介：项目区域配套主要以 写字楼、自身商业、酒店为主， 周边尚无成熟生活配套
交通：地铁1号线、剑南大道、锦 城大道、府城大道、益州大道
【区位简介】城南核心区域，发展潜力巨大
誉峰位于城南核心区域，属于站南板 块中心部位。据政府规划，该区域是 成都的第二个集政治，商业为一体的 商务中心。
【区位简析】位于高新区产业核心，地理位置优越
本
成
案
都
政
务
中
心
圈
成
都
高
新
产
成都市政府
业 核
心
成都市采用了“单中心+多组团，中心城+卫星城”的布局模式
成都誉峰营销案例分析
2
充分利用平层优势，扩大电梯产品癿景观设计亮点。
全部为大平层户型，6000-10000元/㎡装修设计，45度角可充分保障私密，多个观 景阳台，3梯2户、3梯1户、主仆单独入户等尊贵表现，每层均打造为全独立空间。
3
形成自成体系癿功能分区及劢线设计原则。
誉峰所有户型均为双入户设计，入户玄兲过度，吋时配置娱乐区域；各功能分区明确 ，劢静分布合理；均带独立保姆区、生活阳台及设备间；部分户型拥有独立私家天际 泳池与空中花园。
誉峰一期
两块宗地位亍府城大道不绕城高速之间，东边即是人民南路，丏商住分开，周边有一高压线路，东北端有
一变电所。宗地较为方正、平整；距离市政府新办公区约200米。
4 4
Part 2 顷目概况/基本信息
整体规划成低密住宅、高密商业，通过规划大体量高端商业、引进品牉酒店、构建优质商业资 产，提升住宅品质溢价
佣人入户
主人入户
私 家 泳 池
户型亮点： •一层一户，主仆分区； •超宽横厅设计； •360度观景，正对中庭； •独立私家泳池和空中花园； •40 ㎡ 大开间主卧； •配备储酒室、瑜伽房、视听室等。
16 16
Part 3 产品规划/交房标准细节
过道天花、墙地面、门 天花 满吊顶 墙面 白色乳胶漆 地面 米黄石材
无品牉定制 镜面柜
杜拉维特洁具
科勒浴缸 圣罗兰石材
24
Part 3 产品规划/交房标准细节
顷目在智能化及新技术癿使用较为广泛,包括： 数字监控系统，离线式智能巡更管理系统，周界红外线，指纹密码门锁系统，地暖、新
风系统、私家电梯厅、刷博入户系统等。
中央空调：大金
安防系统：日立智能安防 地暖：日立
项目分2期开发，总占地280亩（住宅184亩，商业96亩），1期占地110亩，共由15栋24-30F高层组成，楼栋45
合景泰富·誉峰踩盘报告
楼栋
18# 19# 20#
开盘时间
户型
五房三厅四卫
面积
套数
56 56 56
面积
375 334 298、310
套数
2 2 2
2011.2月中 旬
四房三厅四卫 四房三厅三卫
主力户型
220 200 180
户型分析
户型1
220㎡：五房三厅四卫；平均总价：352万 1、板式结构3梯2户，主仆分区，豪宅尊贵感十足。8.8米宽 阔横厅，彰显领袖气度 2、奢华主卧套房设计、宽大私密，书房、独立衣帽间、奢华 卫浴、彰显非凡品位 3、超大观景阳台、阳光露台，观景效果较好 4、赠送面积较大。 5、配独立设备房和工人套间 走廊比较长，存在一定的空间浪费
地面
入口大 堂 墙体 天花 板
高级石材
9米挑高，高级石材，乳胶漆 高级水晶灯饰
地下停车场地面电梯来自墙体 天花 板 电梯 走廊 硬装 地面 墙面
黑金花与闪电金大理石相配
镜面 施华洛世奇水晶吊灯，黑金花与闪电精大理石相 配 原装日立电梯 米黄色石材，乳胶漆，HBS楼宇对讲系统
墙面 天面 地面 厅房 窗户 墙面 天面 地面
项目名称
项目地址 物业形态
总占地（亩）
誉峰
高新区万象南路360号（新市政府背后） 电梯高层 280亩（住宅184亩，商业96亩） 47.5 一期15栋，二期20栋，共计35栋 约1700户 43% 2.951，其中住宅容积率：2.934 17% 180-360㎡
总建面（万㎡） 总栋数（住宅） 总户数 绿化率 容积率 建筑密度 面积区间（㎡）
2
产品分布
楼栋户型配比分析
产品分析
户型分析 精装标准 产品小结
合景泰富成都誉峰项目研究报告
圣〃瑞吉斯 档次：白金5星 全球酒店数量：<20家 中华区数量：2家 新家坡瑞吉斯：员工500人，套间300间，各楼层都将 配备管家。备有3辆宾利车供客人使用 竞争对手：卡尔登、Four Seasons、柏悦 主要客人：绝对私人的高水准服务 ，针对顶级高端 商务人士
名称：艾美/子午线 档次：白金5星 全球酒店数量：140家 中华区数量：3-香港艾美酒店 上海佘山艾美酒店 上海世贸皇家艾美酒店 中华区旗舰店：香港艾美酒店 竞争对手：JW万豪
创新，成都第一 。
推广情况
将规划中的产品层层私家泳池，加入本期营销推广中，前臵的营销手法吸引客户关注 9月中旬亮相，10月初开始排号，11月18日停止排号，一个半月的蓄客期，排号200多组
开盘情况
开盘时间：2009年11月21日
开盘地点：誉峰项目现场 开盘推出套数：230套
开盘价格：17000-19000
开盘销售套数：136套（销控数据) 优惠情况：定金10万优惠1%,定金20万优惠2%
开盘情况
11栋 12栋
5000㎡会所
13栋
15栋 14栋
成交均价 面积 （㎡) 220 240 190 180 190
楼栋号 11栋 12栋 13栋 14栋 15栋
（ 元/ ㎡ ）
18900 18800 17800 15700 17000
销售套数 （套） 14 29 24 44 25
开盘销控
开盘情况总结
现场销控数据反映，开盘当日销售136套，但从现场走访来看，当日 进场约120组客户，至11：30现场大量销售人员已无客户接待，因此 ，开盘当日70套左右的成交量较为可信。 但另一方面来说，誉峰因其产品属性定位，客户中沿海及一线城市占 有重要比率，因此不大可能集中于开盘当日购房，因此后期关注其月均 走量方可反映真实情况。 现场客户中，大多为成都本土人士，40-55岁左右，已经拥有2-3套住 房，甚至别墅，下单客户大多首先看中其产品，其次为配套和地段，同 样对于誉峰为目前为成都第一城市豪宅的传达出的身份价值也较认同。
成都誉峰案例研究via成都建筑设计研究.pptx
成都誉峰案例研究》》》
产品策划中心
他山之石、可以攻玉——成都誉峰研究
CONTENT
他 山 之 石——解读誉峰 有 的 之 石——解读誉峰精装 何 以 攻 玉——誉峰精装借鉴
1 他山之石
——解读成都誉峰
誉峰—合景泰富产品序列中顶级峰系产品
合景泰富地产控股有限公司是广州领先的大型房地
产开发商，1995年创立，一直专注于高端物业的开
发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、
酒店式公寓、高级购物中心、资产经营、物业管理 等多个发展领域，是一家实力雄厚稳固、产品多元
领峰
誉峰
化的地产企业。于2007年7月3日在香港联合证券交
易所主板上市，实力进一步壮大。并向其它具高增
长潜力的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中高
端住宅物业开发为主力。
成都誉峰
项目位置 占地面积 综合容积率 建筑面积 面积区间
内部配套 车位 装修标准
产品亮点
成都誉峰
天府新城核心政务区
280亩（2期开发）
2.39
110万平方米 （商业40万方） 一期一批次180-250
2栋超甲级写字楼、1栋超五星 级酒店w酒店，1栋服务式公寓、 7万方奢侈品旗舰店
1：1.2
6000元/ ㎡
W酒店
圣·瑞吉斯
圣·瑞吉斯 档次：白金5星 全球酒店数量：<20家 中华区数量：2家 新家坡瑞吉斯：员工500人， 套间300间，各楼层都将配备 管家。备有3辆宾利车供客人 使用 竞争对手：卡尔登、Four Seasons、柏悦 主要客人：绝对私人的高水 准服务 ，针对顶级高端商务 人士
他山之石、可以攻玉——成都誉峰研究
峰系类为其产品系的巅峰产品
产品策划中心
他山之石、可以攻玉——成都誉峰研究
CONTENT
他 山 之 石——解读誉峰 有 的 之 石——解读誉峰精装 何 以 攻 玉——誉峰精装借鉴
1 他山之石
——解读成都誉峰
誉峰—合景泰富产品序列中顶级峰系产品
合景泰富地产控股有限公司是广州领先的大型房地
产开发商，1995年创立，一直专注于高端物业的开
发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、
酒店式公寓、高级购物中心、资产经营、物业管理 等多个发展领域，是一家实力雄厚稳固、产品多元
领峰
誉峰
化的地产企业。于2007年7月3日在香港联合证券交
易所主板上市，实力进一步壮大。并向其它具高增
长潜力的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中高
端住宅物业开发为主力。
成都誉峰
项目位置 占地面积 综合容积率 建筑面积 面积区间
内部配套 车位 装修标准
产品亮点
成都誉峰
天府新城核心政务区
280亩（2期开发）
2.39
110万平方米 （商业40万方） 一期一批次180-250
2栋超甲级写字楼、1栋超五星 级酒店w酒店，1栋服务式公寓、 7万方奢侈品旗舰店
1：1.2
6000元/ ㎡
W酒店
圣·瑞吉斯
圣·瑞吉斯 档次：白金5星 全球酒店数量：<20家 中华区数量：2家 新家坡瑞吉斯：员工500人， 套间300间，各楼层都将配备 管家。备有3辆宾利车供客人 使用 竞争对手：卡尔登、Four Seasons、柏悦 主要客人：绝对私人的高水 准服务 ，针对顶级高端商务 人士
他山之石、可以攻玉——成都誉峰研究
峰系类为其产品系的巅峰产品
成都合景泰富高端地产项目营销策划64PPT
待定
成都项合目景泰将富划建高6成端4P地P为T产集项目写营字销楼策 、五星级商务酒店、10万㎡大型购
2 市场解读
2.2 成都酒店式服务公寓市场调研
3）调研综述：
酒店式服务公寓标准界定——在国外，一般称国际公寓为“酒店式服务公寓”。酒店式服务公寓是介于酒店和住宅之间的物业 形态，提供给长时间逗留的人士居住，实行酒店式管理，租住价格也介于酒店和住宅之间。 酒店式服务公寓由专业的管理公司经营，其硬件、软件都有一个参照标准。 硬件方面，房间一般都配有基本生活设施，同时公寓有游泳池、健身和商务设施配套。 软件方面，公寓一般由专业公司管理，会提供每天或定期的清扫、整理房间服务，会有住客班车、送餐等服务，基本上都是星 级酒店的服务水平。 对租户的管理方面，管理公司会帮助客户在陌生的城市安居乐业，定期在社区内组织不同主题的公关活动，帮助客户熟悉当地 的文化并融入当地生活。
成都千和发展有限公司 人民南路四段38号 58亩
总建筑面积 容积率
28万㎡ 7.2
建筑形态
高层（28层）
销售价格
合同均价16251元/㎡
（紫檀08年初报价13000元/㎡，销售情况不理想。而08年二季度价格升至16000元/㎡后，售出19套，该盘存在银行套款的可能）
户型区间
280-440㎡
销售卖点
成都位合景于泰城富高南端高地尚产项片目区营，销策产品走高端路 划64PPT 线。
1 合景泰富产品解读 1.1 合景泰富以往开发案
案例1）汇峰：
CBD双轴线精粹豪宅/公寓
落成时间：2008年12月 位置：珠江新城 建筑面积：12.3784万平方米 产品：高层豪宅/公寓 汇峰是一个高端定位的综合性项目，产品类型包括豪华居所和酒店式公寓。 公寓户型公寓面积由40-85㎡；住宅户型面积由100-202㎡不等。建筑规划及产品设计极尽完美。 汇峰自推出即受买家追捧，各户型都受到市场的好评。现准备推出精品酒店式公寓。
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3ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
> 区域整体成熟度不够，且 面临大量同类产品的竞争
1
实现最高价格
> 以高出现售豪宅50%的价格发售
甲方目标
2
现实快速销售
> 开盘走红并获得持续热销
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 10
项目由住宅\集中式商业\酒店\公寓和写字楼组成
项目规划数据
> 占地186,704平方米 > 其中住宅用地为122463.6平方米，容积率为2.95 > 商业用地为64240.4平方米，容积率为6 > 住宅建筑面积：378550平方米 > 公寓建筑面积：193520平方米 > 商场建筑面积：82450平方米 > 写字楼建筑面积：61720平方米 > 酒店建筑面积47300平方米（两座；其中一座拟定
空间拓展说明
> 空间发展策略：构建两轴、西控分进、南北展开、 重心东移，中心疏散。突出主城区整体发展效益， 按各组团不同功能、不同建设开发模式，实施长期 规划引导，采用非均衡建设管理手段，远期逐步形 成南北带状组团式布局结构。由于成都都市区西部 多为生态敏感区，因此其城市空间的拓展将主要向 南、北、东三个方向展开
Marketing Strategy | 3
成都市采用了“单中心+多组团，中心城+卫星城”的布局模式
区域布局规划图
区域布局说明
> 单一中心——单中心向多中心的城市巨变，标志着 新区域的崛起
> 多组团——不同的城市组团代表着不同的城市功能， 纵观整个城市组团，城南板块代表着“商务、高新 产业、总部经济和政府办公”，板块地位和板块价 值重中之重，是城市发展的风向标
未来项目周边市政配套完善，但同时住宅产品竞争环境激烈
项目周边环境
说明
> 项目周边规划有成都第一人民医院、商业金融中心、 行政中心等建筑，行政、商业、居住氛围浓厚，但 北部的变电站对项目有一定的不利影响
> 同时项目周边分布有中海城南一号、和记黄埔·南 城都汇、九龙仓·时代金科名苑等项目
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> 在社区商业服务方面，则考虑了九个组团性社区中 心，每个中心以500米、800米的服务半径来覆盖整 个城南居住区的范围，保证今后的居家服务场所都 在步行范围之内
> 结合水体打造滨水特色餐饮娱乐带。
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Marketing Strategy | 9
商务及金融服务区
软件园区
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Marketing Strategy | 8
规划中项目附近有区域商业文化带，将为项目业主的商业休闲活 动提供便利
天府新城商业配套示意图
商业配套说明
> 天府新城在商业配套方面，将形成纵横相连的多个 商业带，以满足整个新城区的需要
> 空间布局形态：逐步改善“环状+放射型”布局形 态，突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布 局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 5
南部新城将重点发展信息服务、商务和会展等产业，是成都的下 一个行政和商务中心区
誉峰项目位于天府新城的集中居住区，与天府新城CBD和总部 核心区相邻，地段优势明显
功能分区示意图
集中居 住区
天府新 城CBD
总部核心区
中部绿化景观区
说明
> 天府新城按功能划分为天府新城CBD、总部核心区、 集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、中部 绿化景观区
> 本项目位于集中居住区之中，与天府新城CBD、总 部核心区相邻，区位优势极为明显
成都城市空间结构意向图
成都城市空间结构说明
> 空间格局：以成绵—成雅南北向交通走廊为主轴， 以东西走向的水系为生态廊道，呈“鱼骨式”串联 起中心城与各个组团
> 构建四大新城： 南部科技商务城：以行政中心、 会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息 服务、数字娱乐、商务、物流等产业
> 东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、 电子元件等现代制造业和配套的生产性服务业
合景泰富成都天府新城誉峰项目 营销策略报告
集团二级市场统筹发展中心 ShenZhen.06.2009
认识你自己！
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 2
Part 1 项目背景解析
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为成都W Hotel）
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 11
是合景泰富在成都开发的第一个大型综合体项目，高溢价和快速 回现是甲方运营本项目的首要目标
1
> 甲方首次在成都市开发大 型综合体项目，面临较高 的开发风险
运营背景
2
> 成都市场上强势品牌林立 而合景尚未站进第一梯队， 项目价值实现有难度
> 北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、 会展等相关产业
> 西部健康休闲城：重点发展教育、医疗、文化、旅 游等服务业
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 6
规划上的“职住一体”和高新产业的聚集，使时尚、国际、宜居 成为新城的代名词
天府新城区位图
说明
> 天府新城位于成都市中心南部，是政府重点打造的 未来城市副中心的核心区域
> 以软件及服务外包产业为主导。重点发展信息服务、 数字娱乐、商务、物流等产业
> 规划上“职住一体”，并具有开放型和网络化的鲜 明特色
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 7
> 卫星城——中心城区与卫星城连接更为紧密，会逐 渐呈现城市经济带状。如华阳会带给本案更多的产 业支持
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Strategy | 4
未来的城市空间将向着南、北、东三个方向展开，项目所在的南 部新城的建设将率先启动
城市空间拓展示意图