房地产项目户型配比研究
天津典型中高端住宅楼盘户型配比研究报告
项目产品配比 一室 二室 三室 四室 五室及以上
天津大都会地块卫星图
天津大都会楼层平面图
天津大都会——户型图
一房一厅一卫—80平米
二房二厅一卫—103平米
三房二厅一卫—121平米
四房二厅二卫—162平米
三房二厅二卫-213平米
三房二厅三卫—245平米
天津大都会——户型图
四房二厅三卫-268平米
三房二厅四卫-360平米
四房二厅四卫-390平米
五房五厅六卫-650平米
住宅案例——融创星美御
项目名称：星美御 项目位置：和平区西康路与营口道交口 开 发 商：天津翔驰投资有限公司 总建筑面积 开盘时间 物业管理公司 建筑形式 主力户型 交付标准 目前成交均价 59,800 ㎡ 容积率 2010.4 天津融创物业管理公司 板式高层，32层到顶 该项目主力户型为90-120平米两居室和120-144平米三居室 精装，精装标准标价5,000/平米 项目整体体量不大（45,000平米）， 该项目2010年开盘均价就 已经高达3,0000元/平米，2011年和2012年营销阶段属于强销期， 均价也稳步上扬，2013年尾盘甩售，均价27,000元/平方米 4.1 规划户数 入住时间 物业费 473 2012.10 4.3
星美御——户型图
三室二厅二卫-128.48平米
三室二厅二卫-136.06平米
三室二厅二卫-142.13平米
五房五厅六卫-650平米
三室二厅二卫-200.21平米
三室二厅三卫-234.31平米
住宅案例——仁恒海河广场
项目名称：仁恒海河广场 项目位置：南开东马路131号 开 发 商：仁恒发展（天津）有限公司 总建筑面积 开盘时间 物业管理公司 建筑形式 主力户型 交付标准 目前成交均价 520,00 0㎡ 容积率 2009.8 仁恒物业 板楼 塔楼 高层，24/28/32层到顶 主力户型为140-1710三居、90-120平米两居和160-240平米四居 部分毛坯，部分精装，精装标准标价4,000-5,000元/平米 25000-26000元/平方米，大户型27000-33000元/平方米 3.54 规划户数 入住时间 物业费 1,500 2013.12 3.8
户型配比建议书
户型配比建议书一、背景介绍当前，随着城市人口的增加和居民生活水平的提高，房地产市场需求日益增长。
为了满足不同居民的需求，开发商在项目规划阶段需要提供合理的户型配比建议书，以确保项目的市场竞争力和可持续发展。
二、市场调研在编写户型配比建议书之前，我们进行了市场调研，以了解目标客户群的需求和市场趋势。
通过调查问卷、访谈和数据分析等方法，我们得出以下结论：1. 目标客户群主要分为年轻家庭、老年人和单身人士。
2. 年轻家庭更注重户型的实用性和功能性，他们需要拥有独立的卧室和起居空间，以满足家庭成员的生活需求。
3. 老年人更注重户型的舒适性和便利性，他们需要较少的楼层、无障碍设施和便捷的交通条件。
4. 单身人士更注重户型的灵活性和经济性，他们需要简洁、紧凑的空间布局，以适应个人生活方式。
三、户型配比建议基于市场调研的结果，我们提出以下户型配比建议：1. 年轻家庭区域：a) 2室1厅：建议占总户型的40%，面积在80-100平方米之间，以满足年轻家庭的实用性需求。
b) 3室2厅：建议占总户型的30%，面积在100-120平方米之间，以满足年轻家庭的成长需求。
c) 4室2厅：建议占总户型的20%，面积在120-150平方米之间，以满足大型家庭的需求。
2. 老年人区域：a) 1室1厅：建议占总户型的30%，面积在50-70平方米之间，以满足老年人的舒适性需求。
b) 2室1厅：建议占总户型的40%，面积在70-90平方米之间，以满足老年人与子女的互动需求。
c) 3室2厅：建议占总户型的30%，面积在90-110平方米之间，以满足老年人与子女家庭的居住需求。
3. 单身人士区域：a) 1室0厅：建议占总户型的50%，面积在30-50平方米之间，以满足单身人士的经济性需求。
b) 1室1厅：建议占总户型的40%，面积在50-70平方米之间，以满足单身人士的生活舒适度需求。
c) 2室1厅：建议占总户型的10%，面积在70-90平方米之间，以满足单身人士的多功能需求。
户型配比调整建议书
户型配比调整建议书标题：户型配比调整建议书引言概述：在房地产开发过程中，户型配比是一个非常重要的因素，直接影响到购房者的选择和居住体验。
因此，对于开发商来说，合理调整户型配比是非常必要的。
本文将就户型配比调整提出一些建议，希望能够帮助开发商更好地满足市场需求。
一、市场调研1.1 分析目标客群首先要了解目标客群的需求，包括他们的家庭结构、经济实力、购房目的等。
只有深入了解目标客群，才能有针对性地调整户型配比。
1.2 研究竞品情况对周边竞品项目的户型配比进行调研，了解市场上的主流趋势和竞争对手的优势。
可以借鉴竞品的成功经验，同时找到差异化的竞争优势。
1.3 考虑当地政策和规划了解当地的政策和规划要求，包括居住人口结构、城市规划、环境保护等方面的要求。
在符合政策规定的前提下，进行户型配比的调整。
二、户型设计2.1 多样化户型在设计户型时，要考虑不同客群的需求，提供多样化的选择。
可以设计一些小户型适合单身或小家庭，也可以设计一些大户型适合多人居住。
2.2 合理利用空间充分利用空间，设计合理的布局和功能分区。
可以考虑开放式厨房、储物空间、阳台等设计，提升居住体验。
2.3 考虑未来发展在设计户型时，要考虑未来的发展趋势，包括家庭结构的变化、生活方式的改变等。
设计出具有未来竞争力的户型。
三、价格定位3.1 根据成本制定价格在调整户型配比时，要根据成本情况进行价格定位。
不同户型的成本不同，价格也应该有所区别，以保证开发商的利润。
3.2 竞争性定价要考虑到周边竞品项目的价格情况，进行竞争性定价。
可以通过优惠政策或者增值服务来提升项目的竞争力。
3.3 灵活销售策略可以采取灵活的销售策略，如分期付款、定制装修等方式，吸引更多购房者。
根据市场反馈及时调整价格和销售策略。
四、宣传推广4.1 精准定位目标客群在宣传推广过程中，要精准定位目标客群，选择适合的宣传渠道和方式。
可以通过网络、社交媒体、地推等方式进行宣传。
4.2 强化品牌形象建立良好的品牌形象对于项目的销售非常重要。
户型配比建议书
户型配比建议书一、背景介绍在进行房屋规划和设计时，户型配比是一个重要的考虑因素。
合理的户型配比可以提高房屋的使用率和居住舒适度，满足不同人群的居住需求。
本文将根据您提供的任务名称，提供一份户型配比建议书，旨在为您提供一个合理的户型配比方案。
二、户型配比建议1. 总体规划根据市场需求和人口结构分析，我们建议在该项目中采用多种户型，以满足不同家庭规模和居住需求。
具体建议如下：- 一居室：占总户型比例的20%，适合于单身人士或者小家庭。
- 两居室：占总户型比例的40%，适合于小家庭或者情侣居住。
- 三居室：占总户型比例的30%，适合于中等家庭规模。
- 四居室及以上：占总户型比例的10%，适合于大家庭或者需要更多空间的居住者。
2. 户型面积分配根据市场调研和需求分析，我们建议在不同户型中提供不同的面积分配，以满足不同居住需求。
- 一居室：建议面积在50-70平方米之间，以提供舒适的居住空间。
- 两居室：建议面积在70-100平方米之间，以满足小家庭的居住需求。
- 三居室：建议面积在100-130平方米之间，以提供更多的居住空间。
- 四居室及以上：建议面积在130平方米以上，以满足大家庭的居住需求。
3. 户型布局设计为了提高居住舒适度和空间利用率，我们建议在户型布局设计中考虑以下因素：- 充分利用阳光：尽量选择朝向好、采光充足的户型，以提供良好的自然采光和通风条件。
同时，通过合理的窗户设计，最大限度地利用阳光资源。
- 合理划分功能区域：在户型布局中，合理划分起居区、卧室区、厨房区和洗手间区等功能区域，以提供舒适的居住体验。
- 空间流畅性：通过合理的空间规划和通道设计，确保各个功能区域之间的流畅连接，提高居住的便利性和舒适度。
4. 设施配备为了提供更好的居住体验，我们建议在不同户型中配备以下基本设施：- 厨房设施：提供基本的厨房设备和储物空间，以满足日常烹饪和储藏需求。
- 洗手间设施：提供现代化的洗手间设施，包括淋浴、马桶和洗手盆等，以提供舒适和便利的卫生条件。
户型配比建议书
户型配比建议书户型配比建议书1. 引言本建议书旨在对项目进行户型配比的建议，以确保项目的住宅户型能够满足不同用户的需求，并提高销售和租赁的竞争力。
本建议书基于市场研究和对目标用户群体的需求分析，提供了具体的户型配置方案。
以下是我们的建议。
2. 背景在当前的房地产市场中，有着不同的用户群体，每个用户对住宅的需求和期望也各不相同。
对于一个成功的住宅项目来说，合理的户型配比是至关重要的。
通过提供满足不同用户需求的户型，项目能够扩大市场范围，吸引更多的潜在买家和租户。
3. 市场分析在进行户型配比建议之前，我们对市场进行了充分的调研和分析。
以下是我们得到的一些关键发现：高端市场：有一部分购房者注重豪华与舒适，对于面积较大的住宅有较高的需求。
中产阶级市场：追求实用性与舒适，对面积适中的户型有较高的需求。
小户型市场：独身或小型家庭更注重经济性和便利性，对小户型住宅有较高的需求。
4. 户型配比建议基于市场分析，我们建议以下户型配比方案：4.1 高端市场3房2厅1厨2卫：该户型适合中大型家庭，提供舒适的生活空间和私人空间。
面积推荐在180-220平方米之间。
4.2 中产阶级市场2房2厅1厨2卫：该户型适合中小型家庭，提供舒适的生活空间和充足的储物空间。
面积推荐在120-160平方米之间。
1房1厅1厨1卫：该户型适合独身或小型家庭，提供经济实惠的居住选择。
面积推荐在60-90平方米之间。
4.3 小户型市场单身公寓：该户型适合单身人士，提供经济实惠的居住选择。
面积推荐在30-50平方米之间。
5. 结论户型配比是一个住宅项目成功的关键因素之一。
通过合理的户型配置，能够满足不同用户的需求，提高项目的竞争力。
在本建议书中，我们提出了适合不同市场需求的户型配比建议。
我们建议开发商在项目规划和设计中参考这些建议，并根据具体市场情况进行调整。
通过合理的户型配比，项目将能够吸引更多的购房者和租户，提高销售和租赁业绩。
以上是我们的户型配比建议书，希望对您的项目能有所帮助。
房地产户型配比的利润最大化
问题：在给定产品类型单位面积的售价、成本、税费和规划设计条件的情况下，户型应如何配比才能达到利润最大化？情况一：已知某地块的规划设计条件为：容积率≤1.6，限高24米。
则该地块只能建低层和多层住宅，我司低层住宅的容积率做到0.6-0.8（现按0.8计算），多层住宅的容积率一般做到1.5，因此容积率不受限制。
P ：总利润；P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润； S ：总占地面积；S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积； R ：容积率；R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率； 总利润111222111212()P PS R P S R PS R P S S R =+=+-2211221()P P SR PR P R S =+-对于某一地块，各产品类型的售价、成本和税费确定后，可算得单位面积利润。
故上述P1、P2、S 为已知量。
P 为关于S1的一次函数。
当1221P R P R >时，总利润P 随S1增长；否则总利润P 随S2增长。
而根据我司一般规划，R1=0.8, R2=1.5。
故当P1/P2>1.875(=1.5/0.8)，P 为关于S1的增函数。
即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值大于1.875时，低层住宅建得越多，总利润越高。
当P1/P2<1.875(=1.5/0.8)，P 为关于S1的减函数。
即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值小于1.875时，多层住宅建得越多，总利润越高。
公式： P1/P2>1.875（多层住宅与低层住宅容积率的比值），则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。
解释：P1R1和P2R2是低层住宅和多层住宅的单位土地面积的利润。
要达到利润最大化，就要多建单位土地面积的利润高的产品。
如P1R1〉P2R2，即1221P R P R >，则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。
下面举例说明：上述的P1/P2=3.65>1.87，故低层住宅越多，总利润越高。
户型配比建议书
户型配比建议书户型配比建议书引言本建议书旨在为项目开发人员提供一个合理的户型配比方案，以确保在房地产项目中满足不同居民需求的，最大程度地提高销售额和投资回报率。
背景随着人们生活水平的提高和城市化进程的加快，住房需求增长迅猛。
房地产开发商面临的一个重要问题是如何有效合理地配置不同户型的房屋，以满足不同家庭和个人的需求。
目标与原则1. 提供丰富多样的户型选择，满足不同家庭和个人的需求。
2. 确保合理的空间布局，最大限度地利用房屋面积。
3. 尽可能提高销售额和投资回报率。
户型建议1. 一居室户型面积范围：40-60平方米布局建议：主要适合单身人士、年轻夫妇或老年人等小型家庭。
主要包括卧室、卫生间、厨房和客厅等。
2. 两居室户型面积范围：60-90平方米布局建议：满足小家庭、情侣或父母与子女共同居住的需求。
主要包括主卧室、次卧室、卫生间、厨房和客厅等。
3. 三居室户型面积范围：90-120平方米布局建议：适合中等大小家庭，包括夫妻和两个孩子等。
主要包括主卧室、次卧室、儿童房、卫生间、厨房和客厅等。
4. 复式或别墅户型面积范围：120平方米以上布局建议：适合大型家庭，需要更多的空间和私密性。
主要包括多个卧室、卫生间、厨房、客厅和附带的院子或花园等。
经济分析在户型配比方案的制定中，除了考虑到不同家庭的需求外，还需要进行经济分析。
以下是一些应考虑的因素：1. 成本控制：对于面积较小的户型，随着房屋面积增加，建造成本也会相应增加。
需要根据市场需求和成本效益进行合理的配比选择。
2. 市场需求：不同地区的市场需求不同，有些地方更适合开发小户型，而有些地方需要更多宽敞的户型。
开发商需要通过市场调研和需求预测来确定最适合的户型配比。
3. 投资回报：不同户型的销售价格和租金收入也会有所不同，开发商需要综合考虑投资回报率。
某些地区的高档大户型可能能够吸引高净值人群，但也会面临更高的竞争和开发成本。
结论户型配比是房地产项目开发中的一个重要环节。
房地产户型配比建议书
150-160㎡ 18
200㎡
39
比例
4% 35% 29% 6% 16% 3% 7%
567 100%
107㎡三房两厅两卫
150-160㎡ 五房两厅两卫
3%
130-150㎡ 四房两厅两卫
16%
200㎡ 复式 7%
90㎡以下 两房两厅一卫
4%
90-110㎡ 三房两厅两卫
35%
110-130㎡ 四房两厅两卫
复式 总套数 畅销单元面积
户型面积 套数 比例
120-130㎡ 64 32%
140-150㎡ 131 65%
178㎡
4
2%
240-260㎡ 4
2%
203 100%
140－150三房两厅两卫
178㎡ 四房两厅两
卫 2%
140-150㎡ 三房两厅两
卫 64%
240-260㎡ 复式 2%
120-130㎡ 三房两厅两
三、大良、容桂、新城区在售楼盘户型配比分析
2、容桂中高档在售楼盘的户型比例
综合分析：
项目名称
主力户型
面积（套内）
比例
香格里拉豪园 三房两厅两卫
140-150㎡
65%
新东方花园
三房两厅两卫
100-120㎡
41%
华夏新城
三房两厅两卫
80-105㎡
42%
容桂在售楼盘以三房两厅两卫为主,是市场上的主力户型.一般购买容桂楼盘的 客源有容桂本地人及外来新移民.本地人看中的是容桂的便利的生活配套,一般 二次置业以上会选择120~150㎡；而新移民则多选择90~110 ㎡的三房.
三、大良、容桂、新城区在售楼盘户型配比分析
4、大良及周边镇在售别墅楼盘的户型比例
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提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。 延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。 完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全 的协调统一。 倡导生态文化，提高规划区生态品质。
2.某区域整体规划
区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。
目的要求:第四次修正基本户型
典型案例----户型配比分析
第一步：区域定性分析 ……
1.XXX区规划原则和目标
XXX居住区规划原则
生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开 发强度控制原则。 节约土地资源，给未来预留发展余地。
东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。
4.该区周边配套分析
已有配套设施：
超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/
育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园
规划里，户型配比的讨论最少
解决的问题
户型配比几个简单的数 字，却决定了项目的畅 销与否
户型配比多少才合 适，每次都有点让 我们担心受怕，又 怕多了 ，又怕少了
• 1、加快决策周期/减少工作返工 • 2、提高决策准确度 • 3、将决策有自上而下转化为自下而上 • 4、业务执行层面的户型配比标准化 • 5、市场数据相对客观，减少失误
目的:基本推断本项目面对得客户群; 从而判断户型需求特征;
专题分析2:项目自身条件限制分析
目的:基本推断本项需要规避得劣势 可以营造得质素空间;
1.项目容积率影响分析 2.地块形状和朝向分析
3.地块景观分析
4.地块交通分析 5.地块噪音分析
第六步：新政对户型比例的影响
分析过程:
>由新政影响对户型比例提出修正
结论三 结论四 结论五
典型同档次同类项目片区分析 区域特点 ，代表案例：依照片区影响力和地产发 展年限选取１－４案例
第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系 统分析
第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户 型比例
通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分 析
未来规划配套设施：
教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。 生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体 育活动场地、综合医院、门诊部。 交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业 八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃 圾收集站每个地块一个、滨海公园。
东、南临XX湾，北接规划中 的南山区RBD中心（旅游休闲 娱乐中心）。
规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过，规划区东北接沙 河西路，北边为XX路（其地 下部分为西部信道接线工 程），西临XX路，南接望XX路， XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。
3.某区分区规划
区 东
区 西
总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:５万;
户型配比研究
第一部分 户型配比目的和意义 第二部分 户型配比研究方法 第三部分 户型配比模型建立阶段 工作计划及所需支持
第一部分 户型配比目的和意义
目前做 法
• 1、经验法
• 1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相 对滞销，增加相对畅销产品。
• 1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户 型配比。
: 第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析
分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型
>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;
第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析
分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型
1. 区域规划原则和目标 2.区域整体规划 3.区域周边配套分析
已有配套设施 未来规划配套设施
4.区域发展态势分析
5.区域地产形象档次分析
区域分析结论
通过上述五点关于区域的分析，可以得出项 目的总体档次及质素的定性;
第二步：同质片区同类项目分析
分析过程: >通过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例;
>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;
第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析
分析过程: >通过对项目目标客户进行基本需求分析; >通过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;
专题分析1:各片区已成交个案客户分析
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目 户型的区间
通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目 修正 第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户 型的比例
通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析
第五次通过政策影响分析修正户型的比例
第一步：区域定性分析
分析点: >区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析 目的: 为项目档次和质素定性
户型是产品里最核心，也是最 永恒的话题，“户型配比”是 房地产行业永恒的红人！
第二部分 户型配比研究方法
影响户型定位的几个必要因素:
档次
市场
客户
户型定位
自身条件
宏观政策
区域看点项 目定性
参考基本户型 区间和比例
寻找依托
结论一
结论二
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
• 1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测
• 2、市场同类比较法
• 根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比 等，做横向比较完成，确定主流户型配比。
• 核心领导决策
• 存在的问题
• 1、决策周期比较长 • 2、核心领导陌生的市场，无法客观判断 • 3、主观性比较强。 • 4、对市场决策的准确度没有十足把握 • 5、缺乏客观的市场支持。