2011豪宅产品策划思路
豪宅内容营销策划方案范文
豪宅内容营销策划方案范文一、背景分析如今，随着人们生活水平的提高，对于住房的要求也越来越高。
越来越多的人们追求舒适、高品质的居住环境，豪宅成为一种新的生活方式。
豪宅不仅仅是住宅的一种形式，更是一种身份的象征，让人们享受高尚、精致的生活。
因此，豪宅在房地产市场中拥有广阔的发展前景。
然而，与此同时，市场上的豪宅项目也越来越多，竞争日益激烈。
如何在众多豪宅项目中脱颖而出，吸引目标客户群体，提升品牌影响力，成为豪宅开发商需要解决的问题之一。
二、目标市场分析1. 定位目标客户群体豪宅的客户群体往往是高收入人群，对于生活品质有高要求的人群，他们追求高度个性化、独特的生活方式，对于社区配套设施、环境、户型等有较高的要求。
2. 客户需求分析目标客户群体购买豪宅的主要需求可以归纳为以下几个方面：（1）舒适性和品质：目标客户追求高品质、高舒适性的生活方式，他们对于居住环境、装修材料、家具用品等要求较高；（2）安全性和隐私性：目标客户更加注重生活的安全和私密性，相比较普通住宅，豪宅应该更好地解决这些问题；（3）社区配套设施：目标客户希望在社区内享受完善的配套设施，如私人俱乐部、康体中心、游泳池、球场等；（4）地理位置：目标客户通常希望豪宅能够位于城市的繁华地段或者风景秀丽的郊区，同时交通便利也是重要考虑因素。
根据以上目标市场分析，结合豪宅的特点和目标客户的需求，我们可以制定以下豪宅内容营销策划方案。
三、豪宅内容营销策划方案1. 打造独特的品牌形象豪宅作为一种高端的居住产品，需要打造一个独特的品牌形象，使其与其他豪宅项目相区别。
在品牌形象设计中，可以注重以下几点：（1）独特的设计理念：以“品味、尊贵、舒适”为设计理念，打造独具特色的住宅项目。
（2）名师设计团队：邀请知名建筑师、室内设计师进行项目设计，使之具备高度的艺术性和个性化。
（3）建筑美学宣传：通过建筑外观照片、设计图纸、建筑模型等手段宣传建筑美学，吸引客户的目光。
豪宅产品拍摄方案策划书3篇
豪宅产品拍摄方案策划书3篇篇一《豪宅产品拍摄方案策划书》一、拍摄背景随着人们生活水平的提高，豪宅市场需求不断增加。
为了更好地展示豪宅产品的独特魅力，吸引潜在客户，提高销售业绩，我们制定了本拍摄方案策划书。
二、拍摄目的1. 展示豪宅的外观、内部设计、配套设施等，让客户全面了解豪宅的特点和优势。
2. 营造高端、舒适、豪华的生活氛围，吸引潜在客户的关注和兴趣。
3. 通过精美的图片和视频，提高豪宅产品的品牌形象和知名度。
三、拍摄时间和地点1. 拍摄时间：[具体时间]2. 拍摄地点：豪宅样板房及周边环境四、拍摄内容1. 豪宅外观拍摄豪宅的整体外观，包括建筑风格、外立面设计、花园景观等。
突出豪宅的独特之处，如独特的建筑造型、豪华的大门、精美的花园等。
2. 豪宅内部拍摄豪宅的客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间等各个房间的内部设计和装修。
展示豪宅的高端配置和豪华设施，如豪华家具、高档家电、智能家居系统等。
捕捉豪宅内部的细节和特色，如精美的壁画、艺术品、装饰品等。
3. 配套设施拍摄豪宅的配套设施，如游泳池、健身房、桑拿房、影音室、酒窖等。
展示配套设施的高端品质和豪华享受，吸引潜在客户的关注和兴趣。
4. 周边环境拍摄豪宅周边的环境，如自然景观、城市景观、社区配套等。
突出豪宅的地理位置和环境优势，让客户感受到豪宅的独特魅力。
五、拍摄手法1. 运用多种拍摄手法，如全景拍摄、特写拍摄、俯拍、仰拍等，展示豪宅的各个方面。
2. 利用灯光和阴影，营造出高端、舒适、豪华的氛围。
3. 拍摄过程中，注意捕捉豪宅的细节和特色，让客户感受到豪宅的品质和价值。
六、后期制作1. 对拍摄的图片和视频进行后期处理，如剪辑、调色、特效等，提高图片和视频的质量和观赏性。
2. 添加音乐和文字说明，增强图片和视频的感染力和表现力。
3. 制作成宣传册、海报、网站页面等多种形式，方便客户查看和分享。
七、拍摄团队1. 摄影师：负责拍摄豪宅的图片和视频，具有丰富的拍摄经验和专业的摄影技术。
豪宅公寓营销策划方案怎么写
豪宅公寓营销策划方案怎么写一、背景介绍豪宅公寓作为高端住宅产品在房地产市场上拥有巨大的市场潜力，但面临着激烈的竞争。
因此，本文针对豪宅公寓的营销策划方案，旨在提供一套完整的策略，帮助企业提高销售业绩，增加市场份额。
二、市场分析1. 环境分析豪宅公寓市场相对稳定，需求较为旺盛，但产品差异度不高，竞争激烈。
2. 目标市场豪宅公寓的主要目标市场是高净值人群，他们具有购买豪宅公寓的经济条件和消费需求。
三、战略定位本方案将豪宅公寓定位为高端住宅产品，强调其独特性、品质和服务水平，以吸引高净值人群。
四、营销目标1. 短期目标：提高销售额，增加市场份额。
2. 长期目标：树立品牌形象，建立品牌忠诚度，增加高净值人群的消费意愿。
五、目标市场推广策略1. 品牌建设：通过完善的品牌形象设计、专业的宣传推广和多渠道的市场传播，树立豪宅公寓的高端品牌形象。
2. 定位精准：准确把握目标市场的消费需求和喜好，定制个性化的产品推广方案，使其符合潜在客户的预期。
3. 提升服务水平：通过引入优秀的礼仪团队、提供高品质的售后服务，提升整个购房过程的用户体验，增加客户的满意度和忠诚度。
4. 建立口碑：通过推出促销活动、开展公益活动和与知名人士合作，建立豪宅公寓的良好口碑，提高品牌知名度。
六、营销渠道策略1. 传统渠道：与房地产中介合作，通过线下渠道向潜在客户推广、销售产品。
2. 数字渠道：建立完善的官方网站和社交媒体平台，开展线上推广活动，增加产品的曝光度和用户的互动参与度。
3. 合作渠道：与高端品牌、知名企业、行业协会等建立战略合作关系，通过其广泛的社会影响力和资源优势，提升豪宅公寓的市场地位。
七、销售策略1. 引入置业顾问：为潜在客户提供精准的购房咨询和专业的服务，引导客户完成购房决策。
2. 促销活动：组织各类购房节、优惠季等促销活动，通过价格优惠、增值服务等方式吸引客户购买。
3. 地产展览会：参加房地产行业的专业展览会，展示产品优势，与潜在客户面对面交流，增加业务合作机会。
豪宅内容营销策划方案
豪宅内容营销策划方案豪宅内容营销策划方案一、背景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，豪宅市场逐渐成为房地产行业中的一个热点。
然而，由于豪宅的特殊属性，传统的营销手段往往效果不佳。
因此，需要制定一套专门的内容营销策划方案来提升豪宅的销售。
二、目标群体定位豪宅的购买者多为高净值人群，他们通常对生活品质和社交地位有较高的追求。
因此，我们的目标群体定为高净值人群，包括高级管理人员、企业家、明星名流等。
三、策划内容1. 创造豪宅品牌形象：通过精心设计的海报、宣传册等媒体，展示豪宅的独特魅力和品质，给客户营造一个奢华、舒适、安全的居住环境。
2. 打造豪宅社区：与高端酒店、知名品牌商业等合作，打造一站式的豪宅社区，集居住、购物、休闲、娱乐等功能于一体，为顾客提供全方位的奢华体验。
3. 提供专业的购买咨询服务：建立豪宅专业销售团队，为客户提供专业的购买咨询服务，帮助客户选择适合自己的豪宅，并解答他们的疑问和顾虑。
4. 举办高端活动：定期举办私人品鉴会、豪宅展览会等活动，邀请高净值人群参与，并与他们建立联系和合作关系，提升豪宅的知名度和品牌价值。
5. 艺术品展览：在豪宅内部举办艺术品展览，邀请艺术家和名流前来参观，加强豪宅的文化内涵，吸引潜在购买者的注意。
6. 豪宅故事分享：邀请豪宅的业主分享他们与豪宅之间的故事和感受，以此来展示豪宅的价值和吸引力。
7. 私人定制服务：根据客户的需求和喜好，提供私人定制服务，包括豪宅装修、家居购物等，满足客户对个性化生活的追求。
四、营销推广渠道1. 社交媒体广告：通过微博、微信等社交媒体平台宣传豪宅的独特卖点和优势，吸引目标群体的关注和参与。
2. 定向广告投放：通过投放广告到高端杂志、电视台等媒体，将豪宅的宣传信息传递给更多的高净值人群。
3. 建立豪宅官方网站：建立专门的豪宅官方网站，展示豪宅的设计、布局、设施等信息，提供在线预约和咨询服务。
4. 私人关系营销：与高净值人群建立私人化的关系，通过社交聚会、活动邀请等方式，深入瞭解他们的需求和喜好，提供有针对性的服务。
豪宅大户型营销策划方案
豪宅大户型营销策划方案1. 概述：豪宅大户型是指建筑面积超过300平方米的高档住宅，拥有高品质的建筑设计、豪华的装修和丰富的配套设施。
在如今日益竞争的房地产市场中，豪宅大户型的销售策划不仅需要考虑客户的实际需求，还需要创造出独特的卖点和价值，吸引目标客户。
2. 目标客户分析：豪宅大户型的目标客户主要包括高净值个人和家庭，他们对居住环境的要求高，对生活品质有追求。
他们通常具备较高的社会地位和稳定的收入来源，因此他们买房的首要目的是为了提升自己的身份和地位，并创造一个舒适、安全、豪华的生活空间。
3. 营销策略：（1）定位策略：定位豪宅大户型为高端消费者的梦想居所，与其他普通住宅区分开来。
强调其豪华、舒适、高档的特点，强化品牌形象和差异化优势。
（2）产品策略：提供多样化的户型选择，从而满足不同客户群体的需求。
充分考虑开放式空间、大面积采光等设计要素，打造宽敞、通透、极具生活品质的居住环境。
同时，注重保护客户的隐私和安全。
（3）价格策略：豪宅大户型通常价格较高，因此，合理定价和灵活的付款方式非常重要。
可以采取分期付款、贷款优惠等方式，吸引高净值客户购买。
同时，建立良好的售后体系和增值服务，提升房产的附加价值，使客户感到物有所值。
（4）渠道策略：通过多渠道宣传和推广，广泛覆盖目标客户群体。
可以利用传统媒体、网络媒体和社交媒体，以及与高端社交场所合作开展线下推广活动。
同时，建立专业销售团队，提供个性化的咨询和服务，加强与客户的互动和沟通。
（5）推广策略：借助品牌联合营销和合作伙伴的力量，提升产品知名度和购买欲望。
合作对象可以包括高端酒店、高级专卖店、奢侈品品牌等，通过互相宣传和推广，相互促销，提升品牌形象和销售效果。
（6）客户关系策略：豪宅大户型的购房者通常是高净值客户，与他们建立良好的客户关系非常重要。
可以通过专业的客户服务团队，提供个性化服务和贴心的售后保障，增强客户的满意度和忠诚度，进而带来更多的口碑宣传和二次消费。
中高端豪宅营销策划方案
中高端豪宅营销策划方案一、市场概述近年来，随着人们收入水平和生活水平的提高，对生活环境要求也越来越高。
中高端豪宅成为了市场上的热门产品。
中高端豪宅不仅仅是一种住房形式，更是一种身份、地位和品味的象征。
因此，在市场竞争激烈的情况下，中高端豪宅企业需要制定一套切实有效的营销策划方案来提高自身的竞争力和市场占有率。
二、目标客户中高端豪宅属于高端消费品，因此目标客户主要为高收入人群，例如企业家、高级白领和成功的投资者等。
他们有较高的消费能力和对品质生活的追求，对住房配套设施、社区环境和品牌形象有着较高的要求。
因此，在制定营销策划方案时要针对这部分客户的特点和需求进行有针对性的分析和设计。
三、品牌定位中高端豪宅企业要想在市场中脱颖而出，首先要进行准确的品牌定位。
品牌定位是企业标识、品牌形象和企业文化的表现，是中高端豪宅企业吸引目标客户和营销推广的核心要素。
品牌定位应从以下几个方面进行考虑：1.目标客户需求：针对目标客户的居住需求和生活方式进行深入分析，精确定位。
2.产品差异化：与市场上其他中高端豪宅企业进行比较，找出自己的产品优势和特点。
3.住房配套设施：充分体现中高端豪宅的高品质住房配套设施，例如私人花园、游泳池、健身房等。
通过准确的品牌定位，中高端豪宅企业可以树立起自己独特的品牌形象，吸引目标客户的关注和购买欲望。
四、市场调研在品牌定位明确之后，中高端豪宅企业需要进行市场调研，以了解目标客户的购房需求、购买决策过程和市场竞争状况等。
通过市场调研可以获取到以下信息：1.目标客户的居住需求：了解目标客户对住宅面积、户型结构、楼盘的地理位置和交通条件等的需求。
2.购房预算和付款方式：了解目标客户对购房的预算和购房款项支付方式的要求。
3.购房决策过程：了解目标客户在购房决策过程中的关注点、决策时间和决策影响因素等。
4.市场竞争状况：了解市场上其他中高端豪宅企业的产品特点、销售策略和价格体系等。
通过市场调研的结果，中高端豪宅企业可以更好地了解目标客户和市场竞争状况，为制定更具针对性的营销策划方案提供依据。
豪宅项目策划活动方案范文
豪宅项目策划活动方案范文一、项目背景和目标豪宅项目是指高品质、高规格、高价值的住宅项目，主要面向高端人士，包含豪宅设计、装修和配套设施等。
本项目的背景是随着人民生活水平的提高和对品质生活的追求，豪宅项目市场逐渐兴起。
通过策划活动，旨在推广该豪宅项目，吸引目标客户群体，并提升项目品牌知名度和销售额。
活动目标：1. 提升项目知名度：通过各种营销活动，将项目推广到目标客户群体中，让更多人了解该豪宅项目。
2. 吸引目标客户群体：吸引高端人士、投资商和名人等潜在客户参与活动，并鼓励他们了解、咨询和购买项目。
3. 提升项目品牌价值：通过策划活动，突出项目的独特性、高品质和高规格，提升项目的品牌形象和价值。
4. 增加项目销售额：通过活动的推广和营销，激发客户的购买欲望，进而提升项目的销售额。
二、活动策划方案1. 活动定位和主题活动定位：以高品质、高规格、高价值为特征的豪宅项目活动主题：品质生活，尊贵居所2. 活动内容（1）项目展示和体验活动活动形式：举办豪宅项目开放日，邀请潜在客户参观项目展示中心，了解项目的规划、设计和装修风格。
活动内容：a) 设计与装修展示：展示项目的设计理念、装修材料和家具摆放，通过高品质的展示吸引客户的目光和兴趣。
b) 豪宅体验：提供豪宅样板间供客户体验，让他们直观感受豪宅的舒适、便利、安全和豪华。
c) 名人代言：邀请知名名人担任项目形象代言人，增加项目的知名度和吸引力。
（2）专题讲座和研讨会活动形式：举办专题讲座和研讨会，邀请行业专家和豪宅业主分享他们的经验和见解。
活动内容：a) 豪宅生活方式分享：邀请成功人士和豪宅业主分享他们的生活方式和体验，让客户对豪宅生活有更深入的了解。
b) 豪宅投资指南：邀请投资专家分享豪宅投资的前景和策略，帮助客户做出明智的投资决策。
（3）线上推广活动活动形式：通过互联网渠道和社交媒体平台开展线上活动，扩大项目的影响力和覆盖面。
活动内容：a) 在线豪宅展示：利用项目官网和社交媒体平台展示项目的设计、装修和配套设施，吸引用户点击了解更多。
地产豪宅事件营销策划方案
地产豪宅事件营销策划方案一、市场背景随着经济的快速发展，人们对生活质量的要求也越来越高。
地产豪宅作为一种高端住宅产品，备受富裕人士的追捧。
然而，由于市场需求较小、竞争激烈等原因，地产豪宅的销售形势并不乐观。
因此，制定一套切实可行的地产豪宅事件营销策划方案，成为地产公司的迫切需求。
二、事件营销策划目标1. 提高地产豪宅的市场知名度：通过举办一系列有影响力的事件，使目标消费者对地产豪宅品牌有更深入的了解，提高其市场知名度。
2. 扩大地产豪宅的潜在客户群：通过事件营销，吸引更多高净值人士关注和了解地产豪宅，扩大其潜在客户群。
3. 提高地产豪宅的销售业绩：通过事件营销，提高地产豪宅的成交量和销售额，增加公司的收入。
三、目标消费者分析1. 高净值人士：高净值人士通常有更高的消费能力和对生活品质的要求，他们往往是地产豪宅的最主要目标消费者。
2. 高端商务人士：经常需要出差和举办商务活动的高端商务人士，对地理位置和住宅设施要求较高。
3. 名人和富豪：名人和富豪在社会上有很高的知名度和影响力，他们选择地产豪宅不仅仅是为了居住，更是一种身份和地位的象征。
四、事件策划方案根据上述目标，我们为地产豪宅制定了以下事件策划方案：1. 豪宅发布会通过举办豪宅发布会，向目标消费者展示豪宅的设计理念、建筑风格以及高端配置，提升品牌形象和知名度。
在发布会上，可以邀请知名设计师和建筑师分享他们的设计灵感，同时也可以邀请一些名人和富豪作为嘉宾，增加活动的影响力。
2. 豪宅开放日在豪宅开放日中，向潜在客户展示豪宅的各个细节，安排专业人士进行讲解，介绍豪宅的设计理念、硬件设施以及周边配套设施等。
同时，可以为参观者提供一些小礼品或福利，吸引更多的人参加活动。
3. 豪宅讲座邀请专家学者、知名设计师等进行豪宅讲座，分享他们对高端住宅的理解和看法。
通过这种方式，提升目标消费者对豪宅建筑的认知度，增加对品牌的好感。
4. 豪宅品味派对举办豪宅品味派对，邀请目标消费者参加。
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市 场 分 析
总体来看，市区豪宅项目超大户型去化速度较慢，销售周期长
供给特征
项目名称
开盘时间
户型 两居、三居、 四居
户型区间 110-161㎡ 230㎡, 381㎡
当前成交均价 （元/平方米） 58812 59403 54878 80582 53703 77315 54069 50734 96988 103743
8
限 制 性 条 件
大望京科技产业园区的发展与高端商务中心的聚集， 为本案提供了潜在高端客群置业需求
大望京商务区
科技产业园区
本体研究
与798艺术区、望京核心区、温榆河功能区和机场高速路沿线产业 带统筹考虑的国际商务区。作为以商业、商务功能为主导的城市 综合区，不仅要起到产业引擎的作用，同时还将提升望京整体居 住品质。
备注：盘古大观销售许可证到期，目前无成交数据
市 场 分 析
从在售豪宅卖点来看，地段、景观、科技，文化成为宣传主线，各 有特点，但户型功能、配套服务等豪宅属性的整体均好性存在不足
项目名称 星河湾 项目优势 产品奢华精装、成品园林景观、星级会所配套 项目劣势 项目一期供暖终端形式为空调，客户感觉不适应； 一期入住客户感觉住宅隔音效果不够理想； 恒温恒湿系统统为全封闭式，住户无法自由开窗，一些客户感觉 不适应； 国奥村室内设计细节处理有待完善;
金立安立路项目 御园 唐宁ONE 国奥村
供给特征
盘古大观
望京 区域
红玺台 合生霄云路8号 四季世家 当代MOMA 嘉里星源汇 首开铂郡 泛海国际 公园1872 世茂宫园 星河湾 圣世一品
钓鱼台七号 缘溪堂
长安太和 霞公府 长安8号
禧瑞都
说明：选取长安街以北，五环内成交均价在5万元/平方米以上的城市豪宅公寓项目（绿色为尾盘、黄色为在售，蓝色为即 将开盘项目）
比佛利山庄（美）
豪宅应该具备哪些必要要素？ 中国城市豪宅
上海汤臣一品
哈拉牧场（美）
北京星河湾
限 制 性 条 件
豪宅的六大要素 豪宅要素
先有豪地，后有豪宅
2 客群 1 地段
高额财富、社会顶层
3 环境
豪宅
6 配套 5 材料 4 空间
稀缺环境资源
奢侈、舒适、私密、炫耀
选料考究、施工精致 配套完善，星级服务
限 制 性 条 件
远洋大望京项目开发难点 开发难点
问题一：天生“富贵” 北京乃至全国的单价地王，楼面毛地价达27500元/㎡；
问题二：生不逢地 地块所处的望京还远未形成豪宅氛围；
问题三：天生并非丽质 用地狭长，兼有多块商业金融用地。
限 制 性 条 件
从地块指标来看，混合地块有20%的公建指标，公建总体 量较大,地块摘牌价40.8亿，楼面地价达到了每平米2.75万
本案
大望京商务区
望京科技产业园区
综合商业 居住生活区
集居住、文化、教育、科研、高科技产业为一体的新兴综
合高科技园区，重点发展电子通讯、生物医药、新材料和
环保等高新技术产业。 发展定位： ——跨国公司地区总部及研发中心聚集地 ——非公经济总部发展基地 ——国家级留学人员创业基地
9
限 制 性 条 件
大望京地块是北京的门户，本案项目地块位于大望京地块的西北方向， 整体规划方向是以居住物业为主、商业配套设置辅助的宜居型社区。
15
限 制 性 条 件
思考：豪宅的六大特征我们拥有哪些？ 地段“区位优越不可替代”？
未来是，现状不是
豪宅要素
外 部
客群“城市财富人群聚居地”？
未来会更多，现状不足
豪 宅 六 大 特 征
特 征
环境“人文或自然价值无法再 生”？ 现状是，未来更是
内 部 特 征
空间“奢侈、舒适、私密、 炫耀”？ 远洋城市系列高端产品开发经验 材料“高端品质”？
1.
核心问题
如何在不成熟区域，对豪 宅认知度不高的情况下， 实现价格倍增？
如何规避和转化地块不利 因素,实现价值最大化？
破题思路
2.
限 制 性 条 件
豪宅的六大要素 豪宅要素
豪宅是住宅类产品的金字塔塔尖…… 豪宅市场的旺盛，实际上是一座城市房地产市场繁荣成 熟标志……
香港上林 爱敦阁（英）
世界顶级豪宅
远洋高端品牌保证
配套“生活配套+星级服务”？
星级酒店、星级会所
16
限 制 性 条 件
远洋大望京项目豪宅打造的路径选择 外部豪宅特征的暂时缺位，使得内部特征的强势 呈现与极致化体验成为豪宅营销的必然选择 豪宅要素
手段一“极致化豪宅产品路线”
豪华舒适尺度，个性化全功能空间，国际装修标准
手段二：“极致化豪宅配套路线”
从豪宅项目开发的角度看，本案区位优势明显，景观绿地资源突 出，重点需要突破的问题是地块规划的限制条件，最大的威胁在 于高价格产品的市场销售抗性。
Strength（优势）
新兴国际商务区内的居住社区，区域先天发展条件优越； 内部小环境较为理想，滨河水景、原生植被较为丰富，北侧为 滨河绿地公园； 区域整体交通便利成熟度高，配套日趋完善； 产品居住舒适度高；
总套数
已售套数
剩余套数
全盘销售率 （ %） 77% 73% 41% 52% 15% 48% 41% 47% 69% 4% 22
圣世一品 禧瑞都 当代MOMA 合生霄云路8号 长安8号 四季世家 红玺台 星源汇（现房） 钓鱼台七号 霞公府
2007年11月 2009年5月 2005年11月 2008年12月 2010年 2009年12月 2010年7月 2008年5月 2009年7月 2010年8月
市 场 分 析
望京区域目前在售住宅项目都已经进入项目后期，未来的潜在供应 主要在大望京地块
华彩国际公寓 东湖湾
供给特征
区域未来潜在住宅土地供应;
本案
项目周边在售（或待售）项目；
合生麒麟社 大西洋新城
4
3 5
国风上观
中广宜景湾
在售项目
待售项目
年份
宗地名称
规划建筑面积 (平方米) 280789.9 335838
545 558 269 328 398 212 469 51 106 74
416 410 110 172 59 101 190 24 73 3
129 148 159 156 339 111 279 27 33 71
一居、三居 109㎡，三居170㎡ 两居，三居， 177－193㎡274－ 四居， 四居 三居 两居 三居，四居 一居 三居,四居 三居,四居 533㎡，360㎡ 434㎡ 320-350㎡ 240-260㎡ 161-168㎡，220 ㎡ 70-90㎡ 310-356㎡ 47京区域在售项目户型面积均为中大户型,住宅成交价在2-3万之 间，户型设计偏传统的三居、四居，产品缺乏创新
供给特征
目前销售 率 （%）
85%
项目名称
总建筑面 积 （万㎡） 11
容积 率 4.7
建筑类型 小高层 高层板楼 高层板楼 高层板 塔楼 小高层 高层板楼 高层楼塔楼 高层塔楼
物业 类型
住宅 、 公寓 住宅 商业 住宅 公寓 商业 住宅 Loft 住宅
户型
面积（m2）
目前成交 均价（元 /㎡） 30392 33448 —— 23907
中广宜景湾
三居,四居
三居,四居 及以上 三居,四居 三居 四居及以 上 一居 两居,三居
196-236
168-222 213-216 160-170 220-230 164-205 196-231 63-88 80-107 125-156
楼面地价 （元/平方米） 17949 7696
规划用途
住宅混合公建用地、公 建混合住宅用地、托幼 用地 商业金融用地
开发商
北京保利营房地产 开发有限公司 上海绿地（集团）有限公 19 司
朝阳区崔各庄乡大望京村 环境整治土地储备项目4号、 5号地 2010年 朝阳区崔各庄乡大望京村 环境整治土地储备项目3号地
本体研究
Weakness（劣势）
道路分割地块,地铁贯穿影响,公建面积大； 周边商务、商业建筑云集可能对居住社区带来一定干扰. 地块东北角设置地铁出入口，人流嘈杂对社区整体环境带 来负面影响。
SWOT
Opportunity（机会） Threaten（威胁）
区域大批商业写字楼开发，将引动大量新的购房需求； 高端商务人群的聚集，可为住区提供潜在市场客群； 未来区域商务氛围形成，市场价值提升空间巨大. 大望京区域中高档居住氛围已经形成.
东湖湾
63
2.7
53%
华彩国际公寓 首开国风上观 合生麒麟社 大西洋新城
25.3 32 15.1 50
3.4 2.8 3.5 1.8
100% 97.07%
62.27%
56.68%
24240
——
20
市 场 分 析
从北京城市豪宅地图分布来看，市区五环内公寓豪宅主要集中 在东部区域,而且有逐步向东北方向延伸的趋势.
本体研究
61 3 615 620
地铁影 响区域
地块编号
用地性质
住宅混合公建用地
用地面积 容积率 建筑面积 绿地率
8096.37 2.80 22669.83
限高
备注
613 615 620 合计
30% 80米（局部150） 兼容20%公建 30% 100米（局部150） 兼容20%公建 30%
住宅混合公建用地 40300.85 其他类多功能用地 10575.63
7
限 制 性 条 件
大望京区域作为京城门户,是以商务功能为主导的城市副中心、京 东CBD，对推进北京成为国际经济中心城市起到举足轻重的作用