2012年房地产上半年微调政策汇总
【次序3】2012年上半年全国房地产市场分析及展望
图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价
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数据来源：CREIS中指数据、
新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6月接近 2010年调控以来高点
图：2009年至今代表城市月度成交量走势
上半年成交量为近三年同期最高，6月接 近2010年调控以来高点。20个代表城市上半 年月均成交1055万平米，与2011年和2010年
表：十大城市二手房价格环比涨跌幅
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数据来源：CREIS中指数据，
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
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宏观背景：上半年货币政策预调微调力度持续加大
2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率 0.5个百分点。6月，央行降息0.25个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末， 广义货币(M2)余额90万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。 5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。
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2012年上半年全国房地产市场分析及展望
目录
一、6月百城住宅均价９个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨
二、上半年全国房地产市场分析
三、上半年广州房地产市场分析
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新房价格：6月百城住宅均价９个月后首次止跌
2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%， 结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。 2012年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。
2012年地产政策分析
4月政策一、宏观环境1、宏观调控政策■国务院：房地产调控绝不反复国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。
会议指出，一季度国内生产总值同比增长8.1%，居民消费价格上涨3.8%。
总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。
会议指出，加强总需求管理，及时预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。
货币政策兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险，更加注重满足实体经济发展的合理资金需要。
既要坚定不移地扩大消费需求，也要保持适度的投资规模，提高投资质量和效益。
同时，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
采取有效措施增加普通商品房供给。
推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
解读：“宏观调控政策具有较大回旋余地”和“更加注重满足实体经济发展的合理资金需要”显示在宏调和货币政策领域适度放松的力度会加强。
“坚持房地产调控政策不动摇”并不等于政策一成不变，但房地产宏调上的名义回暖等有待时间。
■武汉对商业设施建设首次划出禁建区4月23日，武汉市政府常务会原则通过商业设施空间布局规划，首次对商业布点划出“红线”，以减小商业无序布点对交通和市容的影响。
武汉将对商业设施建设实施“二禁、三限”。
即禁止在快速路、主干道路口(路口相交点向外120米)建设商业设施；禁止临快速路、主干路新建扩建住宅底层商业用房。
2、金融政策■武汉公积金买房最低首付两成武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房。
据了解，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。
按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。
单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年)
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年)1978-1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。
政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。
开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。
1984年政策目标：发展房地产业。
政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。
1985-1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅。
政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。
1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。
政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。
1989年政策目标：加强房地产市场管理。
政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。
1990年政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。
政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。
1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。
政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。
1992年政策目标：加快房地产业发展。
政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。
1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。
政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。
发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。
1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。
政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。
1995年政策目标：规范房地产市场。
2012年上半年房地产业发展预判
资金来源受 限。预售 资金 是企业资金 来 源 中 其 他 资 金 ”的 主要 组 成 部
分 ．限购 、限贷导致投 资投机 购房基
本消 失 白住及改 善需求也受到部分
房地产业发晨预判
文 ／ 回建 强
影响。从整体市场环境看 ，２ １ 年较 ０２ ２ １ 年要悲观一些 ，但 资金来源绝对 ０１
全 国人大 五次会 议 《 府 工作 报 告》 的保障。 政 发投资 占全社会 固定资产投 资比重为 ０３ ０２ 第二 ，限购等 因素未除导致 企业 ２ ．％ 。２ １ 年上半年 ，房地 产投资
中指 出 ，要坚持综合 施策 ，合理运 用
２０ Ａｐｉ ２ １ ｒ ０２ ｌ
预 期增速 大幅 回调 ，但绝对投资 额不 公 顷．计划落实率为 ６ ．％。其中上 排 。在 调低保 障 房开 工任 务 的 同时 ， ２３
投资预计 完成 ７０ ００亿元 ，占房地产投 ４ ％ 。２ １ 年预计土地供 应计 划为 ２ 度。 ２ ０ ２ Ｏ 资 比重预计 为 ２ ％ ： ２２ 房地 产投 资 占 万公 顷左右 。预计 实际落实率会达 到
１％ 左右。 ８ （ ）土地市场难现 回暖 ，土地购 三
０ 固定 资产 投资 比重预计有所 下降 ，为 ６％ 。假设 土地供应 节奏不 变 上 半 置面积 同比增幅将 回落
３％ 左右 利 用外资小幅回落 ，占比 ９
１ 左右 ｉ ％ 其他 资金 保持 稳定 ，占 比
４％ 左右 。 ２
主要依据是 ： 上半年 ．特别 是一
季度 ．商业银行可贷 资金 增加 ，对保 障房建设 的贷款 力度会适度加大 过
去两年 的信托 、私募 等资金 来源形成
2012年房产税新政
2012年房产税新政中央房管部2012年1月31日在北京召开新闻发布会，宣布颁布对全国适用的《房产税新政》，本法规自2012年2月12日起全国统一执行，新政规定了房产税征收条件及税率标准。
具体摘略如下《新政》第一章圈定了房产税征收范围第一章第一条规定：一对夫妇拥有的第一套住房免征房产税，子女满18周岁后即可购房，此房不计入第二套住房，但此房产需登记在子女名下，任何个人名下的第二套及第二套以上房产都在房产税征收范围。
第一章第二条规定：新婚夫妻若是婚前各拥有一套住房，领结婚证时需补交第二套房产税，征收对象是夫妻双方两套房产产权最短的那套房，补征年限为持有的产权年限，补征房产基础价格为在产权年限内的平均房价，并规定另外一套按照第一套房产免征房产税。
《新政》第二章规定了房产税税率其中第一条明确规定，对第一套房产免征房产税，对第二套房产征收税率为按照上一年元旦房价的10%，对第三套房产征收税率为按照上一年元旦房价的20%，对第四套及第四套以上房产征收税率为按照上一年元旦房价的35%。
《新政》第三章规定了将对转让房产征收转让房产税其中第三章第一条规定：对一对夫妻的第一套住房，持有年限大于等于10年，转让时免征转让房产税。
对持有年限小于10年的，每少一年将每年按照持有期间平均房价的5%比例征收转让房产税。
比如持有5年转让的，需征收25%房产税，刚买入当年卖出的需征收50%转让房产税。
同时规定：对夫妻第二套住房的转让在以上税率基础上加征所征税额的2 0%；对夫妻第三套住房的转让加征30%；对夫妻第四套住房及第四套以上住房的转让加征40%。
第三章第二条规定：单身男女拥有的第一套住房，持有年限大于等于15年，转让时免征转让房产税。
对持有年限小于15年的，每少一年将每年按照持有期间平均房价的5%比例征收转让房产税。
比如单身男女持有第一套房产5年后转让，将按照持有期间平均房价的5 0%征收转让房产税；若是买入当年卖出的，将按照当下房价的75%征收转让房产税。
2012年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
元未 超过 ３ ０ ０万 元 的 ， 没 收 违 法 所 《 办法》 ） 正式 出台。 《 办法》 提 出了创设
、
新 建商 品住宅（ 不含保 障－ 眭住 得 ，并 处 以已收取预 付款 ０ ． ８ ％的罚 历史建筑预先保护制度 、保护名录制 款； 销 售 ６套 以上或收取定 金或房价 度 、 实施分类保护 的规定 ， 对未纳入文
回落的城市有 １ 个。
程“ 以区为主” 的建设机制 ， 突 出区政 部 门， 报广州市政府批准 ， 申报期间该 府 在建设全过程 的责任主体地 位 ， 同 建筑不得损坏或者拆除 ，申报期最长
时将任 务 目标 完成 情况 纳入 区县 的 不超过一年。
北京 ： 将重罚开发商无证售房
年 终考核 。据 了解 ， 去 年上海新 开工
比价格上涨 的城市 中，涨幅均未超过 ２ ０ １ ３ 年住房保障工作会议 。 上海市政 些有保留价值但 尚未被 确定 为历史建
１ ． ２％ 。
（ 二） 与上年 同月相 比， ７ ０个大 中 年住 房保障工作 “ 目标 责任 书” ， ２ ０ １ ３ 免这种情 况出现 ， 《 办法》创设 了历史 城 市中 ，价格下 降的城市有 ４ ２ 个， 持 年 上海 市保 障性 住房 的 总体 目标 为 建筑预先保护规定 。 根据规定 ， 城市建 平 的城 市有 ３个 ，上涨 的城 市有 ２ ５ 新 开工 和筹措 １ ０ ． ５万套 ，基本 建成 设 中发现有保 护价值而 尚未确定为历
市 有 ８个 ， 上 涨 的城 市 有 ５ ４个 。 环 比 于 “ 不 符合 商 品房销 售条 件 ， 房 地产 破坏 。根据规定 ， 建成 ５ ０年 以上并能
价 格上 涨 的城 市 中 ，涨 幅 均未 超 过 开发 企业 向买受人 收取 预 订款 性质 够 反 映地 方 城 乡 发 展 历 史 、具 有 较 高
2012年我国出台的房地产政策及影响
2012年我国出台的房地产政策及影响经纪人国八条1、要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）新建商品住房和二手住房2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，限购1套级以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
3、限购令是4月30日北京出台国十条实施细则中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
这是全国首次提出的家庭购房套数限购令。
房地产政策解读及其影响关于房地产政策两会定调的主要方针为：继续明确调控不放松，稳定政策预期。
温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
其实，2012年房地产调控政策主体已在这里基本确定：“巩固房地产市场调控成果”为政策主题；“促进房价合理回归”为政策目标；“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点；具体解读：1、调控不放松，政策不动摇。
稳房价将是政策选择。
进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
什么政策不动摇？就是控制投资和投机，控制房价上涨不动摇。
从短期看，调控成果正在显现，需巩固。
从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实体经济抑制投机。
同时要实施差别化地信贷政策和税收政策。
2、继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。
继续推进保障性安居工程建设，基本建成 500 万套，新开工 700 万套以上。
抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度。
采取有效措施，增加普通商品住房供给。
2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况
2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况日期：2012-3-12 来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。
其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。
2012年1-2月份，东部地区房地产开发投资3327亿元，同比增长26.0%，增速比2011年全年回落1.2个百分点；中部地区房地产开发投资996亿元，增长29.4%，增速提高3.9个百分点；西部地区房地产开发投资1108亿元，增长31.9%，增速回落0.9个百分点。
2012年1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点；其中，住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%。
房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。
房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。
2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。
二、商品房销售和待售情况2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。
商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。
2012年1-2月份，东部地区商品房销售面积3310万平方米，同比下降24.3%；销售额2507亿元，下降31.0%。
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2012年上半年地方政府微调楼市一览
城市
厦门 中山
时间
########## ########## 2012年2月1日 起
调整类别
住房公积金放宽 限价调整
天津
普通住宅认定标准
从化
2012年2月1日
户籍放宽
芜湖 沈阳
2012年2月7日 2012年2月
税费优惠 购房补贴 住房公积金放宽 住房标准
上海
########## 经适房标准
山东滨州 蚌埠
########## 2012年4月1日
贷款额度放宽 住房公积金放宽 贷款额度放宽
克拉玛依
2012年4月1日
住房公积金放宽
济南 信阳 呼和浩特
2012年4月1日 2012年4月1日 2012年4月1日
公积金政策调整 住房公积金放宽 住房公积金放宽 贷款额度放宽
南昌
########## 住房公积金放宽
郑州
##########
住房公积金放宽
首付2成 武汉 ########## 还款额增加
武汉
########## 贷款政策放宽
扬州 重庆 湖南
2012年5月7日 ########## ##########
购房有奖 住房公积金放ห้องสมุดไป่ตู้ 首付降低 税费减免
地方政府微调楼市一览
主要内容与方向
公积金个人住房贷款最高额度由30万提到40万；双职工额度 由60万提到80万 住房限价由去年每平5800元上调至6590元，在这个标准之下 成交的商品房均可正常进行网上备案 自2012年2月1日起，天津普通住宅指导价格标准进行调整， 满足建筑面积144平方米以下，容积率在1.0以上，成交价格 低于市场指导价三个条件，归为普通住宅 常住农业户口在当地购买商品房的产权者和直系亲属可办理非 农业户口，非本市户籍可购房入户并实施购房办证期延缓两年 (购房办证截止2013年12月31日)规定 2012年买房契税全免；90平米及以下房子给予50至150元/平 补贴；根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴；购房入 户政策等 上调个人公积金贷款额度夫妻可合贷50万，之前为40万 上海市普通住宅的新标准：内环线以内总价调整为330万元/ 套以下，内外环之间调整为200万元/套，外环以外调整为160 万元/套 户口年限：申请共有产权保障房的户口年限放宽至3年；收入 和财产限额：3人以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整 为6万元（月均5000元）、人均财产限额调整为15万元，2人 及以下家庭的人均年可支配收入限额为7.2万元（月均6000 元），人均财产限额为18万元；单身人士年龄：男性须年满 30周岁、女性须年满28周岁，可单独申请保障房。 住房抵押贷款最高额度及最长期限由25万/15年提至30万/20 年 公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元 最高贷款上限由50万元增加到70万元 “申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效” 调整为“2年” 为直系亲属(仅限父母和子女)购买住房”可以申请提取公积金 公积金最高和最低缴存基数调整，最高缴存基数由12757元调 至14652元，最低由950元调至1100元 公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元 分别提高到26万元和38万元 单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款 额度由40万元提高到50万元 放宽贷款最高限额，市城区增加10万元，南昌县、新建县、 安义县、进贤县、湾里区增加5万元; 公积金月缴存额上限为2300元，下限由原160元上调至260 元，缴存比例按单位、个人各12%执行
公积金贷款最高额度上调5万元，最多可以贷款45万元
单方缴存的职工购买90平方米以下一手房，最低首付由三成 调低到两成 月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%；
以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，现在单方 缴存人就可申请最高额度60万元 90平及以给予合同价款6‰的奖励；90平以上、120平以下给 予合同价款5‰的奖励；120平及以上、144平以下给予合同 价款4‰的奖励 积金贷款家庭最高可贷40万调整为80万，单人由20万提到40 万 利率优惠政策、降低(首套房)首付比例、减免相关税费