世联研究-写字楼的经验分享之写字楼观点

合集下载

世联：综合体四种开发模式案例研究

“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地：商业部分——东方新天地：东方新天地
负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分港丽酒店 513间客房的五星级酒店间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店间客房的五星级酒店万豪酒店 602间客房的五星级酒店间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市主力店主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种主力业态类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。餐饮：餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店，体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。娱乐：娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。教育：第三层部分租给EMBA作为教室教育

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型：集中商业、主题商业、高档公寓

世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况：江苏省昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问发展商: 江苏衡山置业有限公司项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质

世联价值：国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡项目界定: 三线城市新中心综合体客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出项目设计建议，为设计规划提供市场意见

世联行介绍

项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略客户定位、形象定位、产品定位项目物业发展建议项目总体功能布局建议园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅最新市场/行业资讯报告沟通互动高层定期沟通陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目

三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造海口城发海甸溪北岸改造项目深圳市宝安区新安25区工业区街区再造商业计划深圳市鹿丹村重建发展策划福田区15个城中村改造项目盐田三、四村和西山吓村旧城改造项目盐田三、四村和西山吓村及永庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容我们的客户
产品服务
产品线研究
产品线升级全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂金地、万科服务内容刚需客户研究营销类研究我们的客户万科保利
深度市场研究服务
决策服务
市场进入性研究分析项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道

新城开发代表项目

主题地产代表项目

专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之房地产市场研究《北京市住房建设规划（2006-2010）》之北京市住房建设现状研究项目《北京市近期建设规划（2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之城市规划实施效果研究北京天鸿单店项目北京市福利房市场研究天津房地产市场研究鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容

写字楼使用情况、面临的困难问题、对策建议

写字楼使用情况、面临的困难问题、对策建议写字楼使用情况分析：写字楼是专门供各类企事业单位办公的商业建筑。

随着经济的发展和城市化进程的推进，写字楼作为商业地产的重要组成部分，已经成为大多数城市的标志性建筑。

而随着互联网和信息技术的快速发展，越来越多的企业开始倾向于采取弹性办公方式，这给传统的写字楼使用带来了一定的冲击。

首先，写字楼使用情况存在不稳定性。

由于市场竞争激烈，很多写字楼难以保持持续的高租赁率。

一些老旧的写字楼因为设计陈旧、设施不完善、交通不便等原因，导致租赁率持续下降。

其次，人们对写字楼的需求也在发生变化。

传统的写字楼以大型企业为主，而现在越来越多的创业公司、个体工商户也需要办公场所，追求更加灵活的空间布局和租赁方式。

此外，随着居民收入水平的提高，一些个人购买写字楼作为投资的需求也在增加，这使得写字楼市场更加多元化。

写字楼面临的困难问题：1.高空置率：由于市场竞争激烈，一些老旧的写字楼无法吸引租户，导致高空置率问题。

2.设施老化：一些旧写字楼设施老化，无法满足现代企业的需求。

3.物业管理不到位：一些写字楼物业管理不到位，导致环境脏乱、服务不周到，使得租户对写字楼的评价下降。

4.租赁合同长度限制：传统的写字楼租赁合同大多为长期租赁，对于一些中小企业或个体工商户来说，承担不起长期租赁的风险，导致租赁需求下降。

写字楼的对策建议：1.改善设施和环境：对于老旧的写字楼，可以进行设施的更新和维护，提高写字楼的整体品质，增加吸引力。

此外，加强物业管理，提供规范的服务，为租户创造舒适的办公环境。

2.多样化的租赁方式：针对不同需求的企业和个人，可以提供各种租赁方式，如整层租赁、部分租赁、共享办公空间等，满足不同租户的需求。

3.弹性租期：增加短期租赁合同的选择，给中小企业和个体工商户提供更多选择的机会。

同时，对于长期租赁的企业，可以提供更具竞争力的租金和服务，以留住租户。

4.细化物业管理：加强写字楼物业管理，提升服务质量，改善环境卫生，增加对租户的关怀和服务，提高租户满意度。

20130628_深圳_摩天大楼总结整理

本报告是0米，140米，2X230米，2X172米)
基础指标：总用地面积：13.06万平方米总建筑面积：63.8万平方米综合容积率：5.2 覆盖率：24％绿地率：45％停车位：2700个项目建设计划该项目用地13.06万平米，计划建筑容积率5.2，即建筑总量达到63.8万平方米，由创投广场、创业板总部基地大厦、高新技术产业孵化基地等地标性建筑（高度200米至280米）和单身公寓及配套商业楼宇等组成。
本报告是严格保密的。
2
2、深圳佳兆业环球金融中心（518米）
环球金融中心项目位于深南中路和上步南路交叉口西南部，松岭路以东. 项目占地面积约14400平方米，地下拟建6 层，负一层为商业用途，其他层为停车场；地上塔楼拟建518米高，裙楼拟建地上12层。基坑开挖面积约为11353平方米，基坑深度约35米，基坑周长约469米，属于超深基坑工程。
本报告是严格保密的。
8
8、长富金茂大厦（311.60米）
位于深圳市福田保税区核心地段，西侧为兰花道，东侧为红棉道，南侧为金花路，北侧为市花路超高层主塔楼顶部高度311.6米，功能以办公为主，是该地区的标志性建筑，坐落于地块的西北角，3层至67层为高级办公区，其中 3-34层为小户型办公区，36-67层为中、大户型办公区。在办公区之上的68层，设有顶层商务会所，配备接待，酒吧，餐厅及商务洽谈空间。竖向分区在第36层分为上下2区，每个分区又分别分为2个小区。设备、避难层共计 3层，分别设在18、35、52层，部分避难层和塔楼顶部设置结构加强层。核心筒内部电梯厅主要有“十”字形和“H”形两种组织形式.
项目一期位于五和大道和雅宝路的交汇处，西临五和大道，具备350米昭示面，是整个项目的城界门户，昭示性好；

写字楼调研报告

写字楼调研报告写字楼调研报告（一）随着城市化进程的不断推进，写字楼已成为现代城市不可或缺的一部分。

作为商业办公场所，写字楼的建设和发展对城市经济和社会发展具有重要意义。

本报告将对写字楼的现状以及其发展趋势进行调研分析。

一、写字楼的现状写字楼作为一种商业用途的特殊建筑，其存在形式多样。

根据使用面积和商业属性的不同，写字楼可以分为高级写字楼、普通写字楼和小型写字楼等。

根据建筑的结构形式，写字楼可以分为独立写字楼和商务写字楼等。

目前，大型城市的商业中心区往往拥有许多高级写字楼，这些写字楼多层高，设备齐全，办公环境优良，多为金融机构、高科技企业等办公使用。

而普通写字楼则更为普遍，广泛分布于城市的各个区域，主要面向一般企事业单位和个体经营者。

小型写字楼则多为中小企业等使用，规模相对较小，主要提供灵活的办公空间。

二、写字楼的优势1. 商业集聚效应：写字楼作为商务活动的集聚地，吸引了大量的企业和商家入驻。

商业资源在此集中，相互之间形成合作与竞争，进一步推动了商业发展，带动了城市经济增长。

2. 办公环境优良：高级写字楼拥有较好的办公环境和各种配套设施，如中央空调、自动消防设备、网络通信设施等。

对于需要大型办公场所的企业来说，写字楼提供了理想的办公环境。

3. 交通便利：大部分写字楼位于城市交通枢纽周边，交通便利，配套的公共交通网络使员工和客户出行更加方便。

同时，写字楼的停车场设施也能满足员工和访客的停车需求。

4. 商业配套齐全：写字楼周边通常拥有各类商业设施，如餐厅、商场、超市等，为员工和访客提供了丰富的生活服务和娱乐场所。

5. 安全保障：写字楼通常配备了完善的安保设施，如闭路电视监控、门禁系统等，确保办公环境安全。

三、写字楼的发展趋势1. 智能化办公设备的应用：随着科技的不断进步，写字楼也在趋于智能化。

智能化办公设备的应用，如智能门禁、智能办公家具等，提高了办公效率，增强了用户体验。

2. 环保与节能意识的提高：写字楼的建设越来越注重环保与节能。

写字楼市场定位及推广策略

写字楼市场定位及推广策略1. 市场定位写字楼市场是一个不断发展的市场，随着城市经济的快速发展，越来越多的公司和企业需要办公场所。

因此，确定合适的市场定位对于写字楼来说至关重要。

首先，写字楼可以定位为高端企业的办公场所。

这些企业通常有一定的规模和实力，对于办公环境的要求较高。

通过提供高品质的办公空间、先进的设施和便捷的服务，满足这些企业的需求，可以吸引更多的高端企业入驻。

其次，写字楼可以定位为创新型企业的聚集地。

随着新兴产业的崛起，越来越多的初创企业涌现出来。

这些企业通常对于创新办公环境和资源共享有较高需求，因此，提供灵活的办公空间和创新的共享经济模式，为这些企业提供良好的创业环境，成为他们的首选。

最后，写字楼可以定位为地段优越、交通便利的办公场所。

对于一些需要频繁外出、与客户接触的企业来说，选择一个交通便利的办公地点非常重要。

通过选择在交通枢纽地区设立写字楼，可以满足这些企业的需求，提高他们的办公效率。

2. 推广策略在市场定位的基础上，制定合适的推广策略可以帮助写字楼吸引更多的客户。

首先，通过线上渠道进行推广。

在当前互联网时代，大部分企业和个人都会通过互联网来搜索办公场所。

因此，在各大搜索引擎上投放广告、建立自己的官方网站和社交媒体账号，并对这些渠道进行有效的推广，可以提高企业的知名度和曝光率。

其次，通过与地方媒体合作进行宣传。

通过与地方报纸、电视台、广播台等媒体进行合作，发布企业新闻稿、举办新闻发布会等活动，可以扩大企业的影响力，并吸引更多的目标客户注意。

此外，与相关行业的公司和组织进行合作，共同开展推广活动。

例如，与人力资源公司、创投机构、商会等进行合作，举办专题讲座、创业比赛等活动，既可以提供更多的服务和资源给入驻企业，也可以扩大企业的影响力和知名度。

最后，通过口碑宣传和客户推荐进行推广。

提供卓越的服务和优质的办公环境，使入驻企业满意，进而口口相传，可以帮助写字楼树立良好的品牌形象，并吸引更多的企业入驻。

世联行介绍

全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判用地取地战略研判
区域市场研究运营模式研判项目发展战略及定位项目整体建筑指标策略物业类型指标策略客户定位、形象定位、产品定位项目物业发展建议项目总体功能布局建议园林景观设计建议建筑单体设计建议建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理项目营销策略总纲项目营销执行报告产权单位划分建议
让更多的人享受真正的地产服务
深圳世联行地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD
世联行——持续跑赢大势，坚持价值创造
➢ 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007 年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月 28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
盐田三、四村和西山吓村旧城改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目山东邹平“一湖两河”项
价格策略报告销售阶段诊断及调整方案
月度推广总结及建议销售团队管理及服务
租赁代理项目营销策略总纲项目营销执行报告动态租金及匹配租金租控方案制定中长期租金收益与谈判策略组合方案租赁全程手续办理
增值服务
推荐服务匹配项目考察推荐
专家服务关键节点专家团队支持外部专家资源整合及推荐
资讯服务世联出版的专业书籍/期刊赠阅
最新市场/行业资讯报告沟通互动
高层定期沟通陪同考察
4——战略顾问

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

客户目标Objectives >世联对于写字楼项目的观点写字楼项目定位思考点目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？思考前言写字楼PK 住宅1. 关于客户住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。

1. 关于客户写字楼客户普遍关注什么？u生产工具——提高生产力u投资工具——保值、增值u经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？u形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？u经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？1. 关于客户不同行业关注点有什么不同？1、客户普遍关注物业形象及档次；2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调等设施具有自身行业的要求；3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况；4、现金支付能力强：物流类、投资类5、关注付款方式：贸易类、金融类6、关注舒适的办公环境：服务类7、务实型企业：实业类1. 关于客户如何判断客户？在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。

关系周边片区写字楼客户的外溢方向周边片区规划、产业链和写字楼客户现状关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求片区交通圈层和片区未来规划关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处片区现有写字楼客户关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点片区现有产业链意义分析因素1. 关于客户从关注点到产品——经营效率经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？——区位和配套资源。

诺德中心国际商会中心一个有意思的案例——深圳诺德VS 国商1. 关于客户从关注点到产品——形象1. 关于客户形象（面子）——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求？必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯间——电梯品牌——公共走道——洗手间可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……从关注点到产品——经营成本1. 关于客户经营成本——产品是否有助于提升效率、节省企业运营的成本？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等案例：诺德中心给南方基金的《董报》1. 关于客户购买能力和什么有关？1、企业资金实力2、行业3、企业规模4、企业发展年限购买面积——1、企业资金实力2、行业地位购买档次——1. 关于客户了解客户心中的“甲级”，设计产品细节根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：2. 关于产品2. 关于产品必备指标解读2. 关于产品Ø立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）Ø大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型Ø电梯间：正常开间不小于3-3.2米Ø电梯：知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装Ø公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感Ø洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调甲级写字楼设计引导关键词2. 关于产品案例1：凤凰大厦案例2：世界金融中心案例3：金中环大厦案例4：星河世纪写字楼产品分享3. 案例分享案例一：凤凰大厦1栋纯高层写字楼147-447m 22栋商务公寓120-297m 2案例一：凤凰大厦►板式大开间设计，采光面宽；景观视野跨度大；►基础单位方正实用，利用率高；►双核心桶结构，核心桶北移，保证南向景观资源最大化；►柱未靠墙,外挑梁面积利用低写字楼►板式商务公寓，产品类型独特；►面积大小适中，符合中心区中小企业需求►立柱靠墙，增加单位利用率商务公寓案例二：世界金融中心p外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，外立面俊朗挺拔，是深圳市目前设计风格同质性最小，昭示性最强的写字楼物业之一；p 引入智能商务概念，配备全国首栋采用UACS （地下送风空调系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备；p引入五星级酒店设施及物管、装修，细处体现豪华酒店公寓，支撑高端公寓产品形象，融合甲级写字楼；p 大堂高18m ，但进深过小，商务使用过于局促，缺乏大气感。

A 栋甲级写字楼118.9-431.5m 2B 栋酒店式公寓39-50m 2C 栋酒店式公寓39-50m2案例二：世界金融中心A 座u动静分区设置单位空间，符合居住小户型的1房1庭需求；u净层高4.7米，做成结构复式，实用率140%，实现小型商house 的概念；u内廊酒店式走道，充分体现酒店式高写字楼►1700m 2标准层面积，设计方正；►尽管部分柱未靠墙设计，但由于柱位合理，立柱荷载由走道剪力墙分担，柱体积小，故不影响柱位边办公空间使用；►走道隔墙设置为不便于大单位对走道空的利用；►核心桶内未能集中设手间，故低区单位间需占用办公空间。

案例三：金中环大厦主楼（25-48层）纯高层写字楼100-470m 2主楼（8－24层）商务公寓90—130m 2附楼（7－15层）酒店式公寓60－80m2商务公寓出入口写字楼出入口酒店式公寓出入口p主楼下设商务公寓，上设写字楼；p三种物业形态分设出入口，保证各种物业形态的使用相互不受干扰；p写字楼与商务公寓共享核心桶，通过电梯分区，自然形成独立的垂直交通。

案例三：金中环大厦写字楼►电梯昭示面较多►柱未靠墙,外挑梁面积利用低►洗手间外置于核心桶，降低实用率。

►平面异形四角的使用率较低►立柱较多，且柱间距较小写字楼标准平面图商务公寓►面积划分较合理►组合模数多，有利于组合销售商务公寓标准平面图案例四：星河世纪A 栋6-15层商务公寓100-470m 216-39层写字楼100-470m2写字楼、►写字楼与商务公寓相同平面布局和产权划分；►小面积单位划分，扩大客户层面；►空中花园，生态健康，增加卖点；►立柱数量及最小8m 的柱间距合理；►写字楼部分洗手间位置集中，但数量过少，公寓未考虑设置公共洗手间，不利于公寓使用功能的转化；►一字型电梯昭示性面小，较难符合商务需求。

商务公寓客户目标Objectives >写字楼的前期顾问服务世联对于写字楼项目的研究思路4. 世联服务世联对于写字楼项目的服务内容4. 世联服务写字楼项目的整体定位与发展战略工作内容要点解决的关键问题•客户限制条件及目标梳理•基础资料研究及案例借鉴•项目定位•项目发展战略及分期策略•经济测算•规划设计任务书•项目定位•开发时序与节奏•价值展示•配套开发策略•规划指标分配•资金运用从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性其价值在于4. 世联服务写字楼项目启动区定位与物业发展建议工作内容要点解决的关键问题按照开发时序确定启动模式，指导单体建筑设计，使之符合项目定位及发展战略其价值在于•项目定位与发展战略回顾•启动区位置、规模•启动区产品定位•客户定位•价格定位•启动模式•启动策略•价值展示•启动区物业发展建议4. 世联服务写字楼项目营销战略与策略工作内容要点解决的关键问题其价值在于•消费者价值取向研究•项目卖点整合•案例借鉴•营销总战略•启动区营销策略•营销价值点整合•营销模式•卖场规划•推广策略•企业品牌的社会营销•树立项目形象•建立项目知名度•实现项目价值•指导销售招商•指导广告策略4. 世联服务世联的优势客户目标Objectives >世联操作的写字楼案例年年年年年年2年2003年2004年全年写字楼销售冠军年2004年最佳写字楼年南山.天利中央广场中心西.敦煌大厦中心西.金运国际中心区.大中华国际交易广场中心区.凤凰大厦中心西.中国经贸。