2008_世联地产_写字楼底商相关建议[底商、主流业态、业态分布]
2008年北京房地产投资及商业模式分析报告
2008年北京房地产投资及商业模式分析报告全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。
2007年土地供应总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2800公顷左右。
2007年北京全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。
其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。
而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。
预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套，住宅市场三足鼎立之势渐成同时房地产商业模式的选择是房地产企业获取可持续发展首要面临的一个问题。
随着中国房地产市场的逐步走向成熟，通过创新商业模式获得差异化的竞争优势显得日益重要。
本研究报告的目的就是要通过对房地产行业商业模式理论研究和实例分析，为地产业务提供一个可供选择的商业模式框架。
报告目录第一章2007年地产行业总体分析81.1 北京地产总体分析81.2 宏观经济影响分析9第二章北京土地市场分析132.1 08年土地供应情况132.2 土地供应变化142.3 05-07年北京土地供应情况162.4 土地购置与开发的动态变化172.5 土地供应政策分析182.6 土地供应的调控措施19第三章北京房地产开发市场分析233.1 开发市场概况233.1.1 房地产开发市场的总体情况243.1.2 房地产开发市场的主要特点253.1.3 现存问题及建议263.2 环境分析273.2.1 商品房供应283.2.2 商品房需求293.3 区域分析343.4 价格分析363.4.1 房地产市场景气周期与价格历史走势分析363.4.2 房地产价格现状403.5 宏观调控政策423.6 政策性住房概述453.7 房地产市场影响因素46第四章北京地产信贷市场分析484.1 个人信贷市场简述484.2 信贷宏观调控政策49第五章北京二手房市场分析525.1 二手房市场现状525.2 市场细分535.3 热点区域分析575.3.1 总体情况575.3.2 朝阳区585.3.3 海淀区605.3.4 丰台区615.4 近郊区域分析625.4.1 总体情况625.4.2 回龙观635.4.3 亦庄645.5 市场数据分析655.5.1 北京成交量前十大片区分析655.5.2 北京成交均价前十大片区分析675.5.3 北京成交量前十大楼盘分析685.5.4 北京成交均价前十大楼盘分析705.5.5 北京二手房市场成交面积比重构成分析71 5.5.6 北京二手房市场成交均价比重构成分析72 5.5.7 北京二手房市场付款方式比重分析735.6 购房人群年龄结构分析745.7 购房人群户籍结构分析76第六章2008年房地产发展趋势776.1 未来房价走势分析776.1.1 供给在近期难以快速提高776.1.2 需求仍将保持旺盛786.2 2008年房地产市场政策走势分析796.2.1 宏观调控措施继续出台796.2.2 保障性住房比例加大806.3 2008年房地产市场展望816.4 2008年北京房地产市场预测826.4.1 奥运前后难现市场拐点826.4.2 全年政策性住房供应约5万套836.4.3 住宅市场三足鼎立趋势形成836.4.4 商品住宅成交量随供应增加而上涨846.4.5 二手房成交总量保持在8-9万套之间84 6.4.6 2008年土地供应力度加大846.4.7 市场策略更加理性856.5 房地产投资建议85第七章房地产价值链与联动链分析877.1 土地开发价值链897.2 房产价值链模型907.3 资产管理价值链927.4 价值链内部联动977.5 价值链扩展产业联动：1007.6 价值链整合策略分析1037.6.1 业务外包1047.6.2 战略联盟1077.6.3 战略联盟与“房地产价值网” 111第八章房地产企业组织结构分析1138.1 控股型组织结构1148.2 项目事业部制1158.3 专业事业部制1158.4 产品事业部制1168.5 事业部的优缺点1168.6 矩阵制1178.7 多维制119第九章房地产企业商业模式实例分析120 9.1 万科企业股份有限公司1219.2 顺驰中国控股有限公司1299.3 万达集团股份有限公司1349.4 中体奥林匹克花园管理集团有限公司137 9.5 北京万通地产股份有限公司1419.6 凯德置地（中国）控股集团144附：海外地产基金145第十章2007年重点上市公司经营分析147 10.1张江高科14710.2万科14810.3招商地产14810.4金地集团14910.5外高桥15010.6新潮实业15010.7 北京北辰实业股份151图表目录略---。
2008年房地产行业发展总概况
行业发展总概况(一)2008年中国房地产行业发展形式及投资情况2008年对于国内房地产市场是比较艰难的一年，伴随着国际金融危机的逐步蔓延，我国经济也受到了一定影响。
国内房地产市场经历了长达一年之久的超长观望期。
国家统计局公布的2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全年我国房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。
其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。
按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。
2008年，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。
其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。
全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。
在金融危机以及国内收紧的房地产政策的影响下，2008年全国各主要城市的二手房交易量也出现了明显的减少。
全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。
其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。
其中，商品住宅销售额下降20.1%。
截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。
其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。
(二)特许经营在中国房地产经纪行业的应用与发展1.特许经营模式的运用目前国内逾万家的房产中介大致可以分为四种经营模式。
一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产管理部门下属企业；第三种是直营连锁模式, 这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式，目前正被越来越多的国内企业接受并应用。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
【房地产】世联：商业项目选址要求
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 20.6.22 03:55:2 903:55 Jun-202 2-Jun-2 0
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4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 03:55:2 903:55: 2903:5 5Monday, June 22, 2020
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5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.6.22 20.6.22 03:55:2 903:55: 29June 22, 2020
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家居类商家选址的KPI
内因
专业市场 【家居、建材】
访谈的商家： 家世界；
外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
➢总规模：3万平米以下；单一业态1.2～1.4万平米 ➢层数：2～3层 ➢单层面积：5000~7000平米 ➢建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 ➢车位：万平米至少200个，400个最优； ➢层高：5.5米左右； ➢快速交通主干道一侧，进入行强
商家选址附录
本报告是严格保密的。
大型超市商家选址的KPI
大超市
内因 外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
➢总规模：1-1.5万平米； ➢层数：地上1~3层； ➢单层面积：5000~7000平米 ➢建筑格局：实用率高；其中进深在50～70米 ➢车位：万平米至少100个 ➢层高：净高3.6米以上 ➢快速交通主干道一侧，
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4
家电类商家选址的KPI
专业市场 【家电】
访谈的商家： 国美电器；
内因 外因
本报告是严格保密的。
建筑自身要求 道路要求
➢总规模： 标准0.3～1万；旗舰店：2万平米 ➢层数： 1～3层， ➢建筑格局：卖场封闭，有独立门头 ➢层高：净高4.5米以上 ➢临街，昭示性好
世联深圳写字楼策划经验分享 74P
项目名称 NEO 企业大道 满金华大厦 金运世纪 中国经贸大厦 敦煌大厦 金润大厦 金谷一号 英龙展业大厦
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卓越世纪中心 • NEO企业大道 • 海岸城西座 ……
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位置：中心区商 务核心区 类型： 280米超甲级写字楼 +甲
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制 造
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级写字楼 +商务公寓 +五星级酒店 +商业裙楼组成的商务综合体
建筑面积 ：约43万㎡（写 字楼210000 ㎡，酒店 25000 ㎡ ，公寓60000 ㎡ ，商业36000 ㎡，皇岗 商务中心99000 ㎡ ）
世联实践之
写字楼营销专家 写字楼营销专家
我们更了解写字楼市场
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N o.
1
历年实践积累｜市场口碑传播
项目
华融大厦 荣超经贸中心 中国经贸大厦 双子星国际商务 天利中央广场 中国凤凰大厦 敦煌大厦 大中华国际交易中心 诺德中心 中电信息大厦 创展中心（安徽大厦） 国际商会大厦 国际文化大厦 现代之窗 浩铭财富广场 阳光高尔夫大厦（银座国际） 英龙展业大厦
世联地产写字楼底商相关建议底商主流业态业态分布PPT课件
个人理财中心 品牌服装 高档餐饮
KTV、酒吧、健身 房
第3页/共5页
荷兰银行、招商银行 欧瑞、博士眼镜、欧洲衣柜 中森名菜、留园饭店 钱柜、中航健身
便利店、快餐、金融行业入驻可有效提高写字楼产品使用便利性
高档物业对项目形象和区位要求极高；生活配套在纯写字楼产品中 比例小
3%
6%
5%
美容美发/健身 9%
文化教育 7%
餐饮 20%
品牌店 30%
旅行社 3%
银行/证券 17%
品牌店 餐饮 电信、移动营业厅
旅行社 文化教育 零便售利店
银行/证券 美容美发/健身 其他
餐饮类
餐饮业一般分布在写字楼底层内铺及裙楼的非底层部分； 罗湖写字楼底商的餐饮业主要由快餐（以真功夫、肯德基、麦当劳为代表）和高
档餐饮（中森名菜、西堤牛排、留园饭店等）两大类组成； 快餐分布较均匀；高档餐饮主要集中于地王、华润、世界金融中心三个项目
金融类
金融类业态主要为银行营业厅和个人理财中心；
金融类业态随分布楼层分为两大类：底商外铺全部为银行营业厅；底商内铺和裙 楼商铺为个人理财中心；
便利店
零售类业态以品牌便利店为主，主要分布在写字楼底层。 通过主营业务又可将其分为日常购买类（7ELEVEN），和日常服务类（如美容
其他特征：
高档餐饮集中分布在高端项目金融行业单位占源自面积大，使用周期长，而且是写字楼的
理想功能配套
经营状况好的品牌店均属成规模、上档次的大型商场物业，
且对写字楼形象要求很高
附带公寓产品的项目，干洗店、健身房、美容美发等生活
配套可以存活，经营状况良萎不齐
零售和快餐是占有比例最大，经营状况最好的业态类型
世联-2008年惠州中心区大隆中心广场写字楼项目定位建议报告71页
写字楼项目分析
—峰璟国际
项目概况： 由惠州市德威集团有限公司投资开发，项目占地1.6万平方米， 其中大厦占地3000多平方米，其余为广场及绿化，连地下停车 场项目近7万平方米共26层，商业1-3层，4-26层写字楼， 项目面积划分： 面积170-200-200-800-1200-2400平米
峰璟国际月销售情况
占地面积 16000 ㎡ 5000 ㎡ 4000 ㎡ _ 15361 ㎡ 建筑面积 近7万㎡ 3万㎡ 2万㎡ 约1万㎡ 3万㎡ 约2.5万㎡ 产品情况 1-3商业，4-26写字楼 1-4商业，5-22写字楼（40-100㎡） 1-3商业，4-10写字楼（4-8：100-200 ㎡；9-10：1600㎡） 1-2商业，2-12写字楼(80㎡)，3-18住 宅 1-5商业，6-27写字楼，1-43酒店客房 1-5层为酒店大堂、餐厅、会议室等 酒店配套设施，6-19层为写字楼， 20-50层为客房 1-3商业，商务公寓（40-70㎡） —— 入市时间 2007.5 2007.5 2006.9 2008.5 2007.5 2008.5
未来预测
项目名称
汤普项目 瑞亨项目 鼎峰项目 盈超项目 中颐项目 东南项目 TCL陈江项目 TCL金山湖项目 珠光项目 世纪东方城 东江学府 领墅 南山诗意 白鹭湖 鹏基万林湖 润园 荷兰水乡 东方威尼斯 山水江南 合生帝景湾 奥园 80万 10万 27万 3万 7.8万 1万 8万 6.5万 10万 8.7万 90万 12万 4.7万 60万 42万 30万 40万 17万 7.2万 23万 100万
演达商 圈
30-40元/平方以上 20-30元/平方
麦地商 圈
悦洲广场
只租不售
20元/平方
盈金泰大厦 麦雅大厦
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
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品牌店 30%
旅行社 3% 银行/证券 17%
品牌店 餐饮 电信、移动营业厅
旅行社 文化教育 零售 便利店
银行/证券 美容美发/健身 其他
餐饮类 金融类 便利店
餐饮业一般分布在写字楼底层内铺及裙楼的非底层部分； 罗湖写字楼底商的餐饮业主要由快餐（以真功夫、肯德基、麦当劳为代表）和高 档餐饮（中森名菜、西堤牛排、留园饭店等）两大类组成； 快餐分布较均匀；高档餐饮主要集中于地王、华润、世界金融中心三个项目
楼层 一层 业态 餐饮 便利店 金融 俱乐部 二层 餐饮 品牌店 业态细分说明 快餐店 24H便利店 银行营业厅 KTV、酒吧、健身 房 高档餐饮 品牌服装 代表产品 麦当劳、永和大王 7ELEVEN、屈臣氏 工行、农行等 钱柜、中航健身 中森名菜、留园饭店 欧瑞、博士眼镜、欧洲衣柜
金融
三层及以上 品牌店 餐饮 俱乐部
写字楼底商相关建议
2008.12
本报告是严格保密的。
餐饮、金融、便利店成 为写字楼底商主流业态
写字楼商铺业态主要为销售实体（大型商场内的商 家）、金融类、餐饮和零售类。但销售实体类全部集 中于地王裙楼内的信兴广场，不具有广域代表性。因 此罗湖写字楼业态主要包括以下三类：
罗湖写字楼裙楼用户行业分析
便利店 其他 电信、移动营业厅 零售 5% 6% 3%
金融类业态主要为银行营业厅和个人理财中心； 金融类业态随分布楼层分为两大类：底商外铺全部为银行营业厅；底商内铺和裙 楼商铺为个人理财中心； 零售类业态以品牌便利店为主，主要分布在写字楼底层。 通过主营业务又可将其分为日常购买类（7ELEVEN），和日常服务类（如美容 美
个人理财中心
品牌服装 高档餐饮 KTV、酒吧、健身 房
荷兰银行、招商银行
欧瑞、博士眼镜、欧洲衣柜 中森名菜、留园饭店 钱柜、中航健身
便利店、快餐、金融行业入驻可有效提高写字楼产品使用便利性
高档物业对项目形象和区位要求极高；生活配套在纯写字楼产品中 比例小 其他特征： 高档餐饮集中分布在高端项目 金融行业单位占有面积大，使用周期长，而且是写字楼的 理想功能配套 经营状况好的品牌店均属成规模、上档次的大型商场物业， 且对写字楼形象要求很高 附带公寓产品的项目，干洗店、健身房、美容美发等生活 配套可以存活，经营状况良萎不齐 零售和快餐是占有比例最大，经营状况最好的业态类型