2019世联写字楼成功经验
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联写字楼营销顾问业务经验分享47
•发展中的CBD
•成熟CBD
市场投资 价值认同 投资比例 产业类型
产业表现
企业类型
•2001
•2004
高
年
中
年
低
高
中
低
第三产业： 金融相关的行业
银行、证券、保险等 公司
民营企业
第三产业：
服务于第二产业
——咨询、物流、贸易等 行业
第二产业：
生产型公司的市场部、 销售部、研发部门，或 及办事处、子公司
咨询顾问公司、设计单位、 科技公司、计算机公司、 会计事务所、律师事务所、 制造业展销场等 物业公司、进出口贸易公 司等
世联写字楼营销顾问业务经验分享47
世联对写字楼开发项目的理解及观点 Opinion >
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世联写字楼营销顾问业务经验分享47
深圳CBD写字楼发展共性
•以深圳为例 行政配套 商务氛围
热销写字楼
•雏形CBD
规划中 较差
•2001 年
投资大厦 江苏大厦 中银大厦 国际商会大厦
•发展中的CBD
6.写字楼营销策略
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6.1 产品形象主题的确立 6.2 启动营销策略 6.3 渠道策略 6.4 关键事件及设施营销 6.5 公共关系营销 6.6 定价策略
【精品报告】世联君汇 - 北京商办运营如何应对疫.情.下租户的下滑与上行
世联君汇北京商办运营如何应对疫情下租户的下滑与上行2019年经济遇冷，商办租户的产业结构的变化已非常明显。
一线城市商办租赁市场已进入到了买家市场，其间的商办租售渠道费用居高不下，而此次疫情更会加速产业结构调整，从而导致存量商办资产上半年现金流受到较大的租户业态调整影响。
因此业主方在做资产处置和运营过程中，应学会捕捉行业趋势，快速调整自身的运营策略，从而降低资产运营风险。
基于世联君汇的全链条商办运营经验，我们从关注产业变化、产业链条中核心价值环节来搭建租户的结构。
就近期市场中租户行业的变化趋势，北京世联君汇梳理了下行和上行行业对资产运营的影响：01上篇：下行行业租户应根据经营状况及时调改空间功能1.曾经的传统线下休闲服务&娱乐消费行业已处在下行趋势数据来源：申万宏源，2003/4/16-2003/4/25行业指数涨跌(1) 传统休闲娱乐行业，开始集中倒闭K歌之王：位于工体的著名KTV宣布倒闭。
曾经排名北京的KTV行业第一名的k歌之王，在2月初宣布与员工解除劳动合同。
我们认为随着00后年轻一代消费群体的崛起，个人定制化娱乐消费、场景体验式消费、线上互动娱乐消费随之增长，而传统的线下综合性KTV、传统夜店酒吧的消费群体已偏离现代年轻人的选择偏好。
而随着疫情到来，更加加重了传统线下娱乐行业的经营。
从而此类业态不仅仅是K 歌之王，今后会有一批KTV门店关闭。
魅KTV：原桔子水晶CEO吴海投资的连锁KTV，称帐上仅有1200万现金，只能支撑2个月的刚性支出成本。
(2) 酒店、旅行社、餐饮（咖啡）、院线是刚性消费需求，资产方应给予短期免租酒店全面停业，但一季度本为酒店淡季，影响相对中等；后续持续关注复工时间带来的商旅需求的改善；酒店连锁方面，华住、锦江、首旅、格林等酒店集团推出免费退改政策，同时华住、开元对旗下部分酒店实施免征加盟管理费，保障加盟业主权益。
资产端的业主可适当减租、免租使承租酒店度过难关；餐饮业面临库存、工资、房租的刚性压力，租户层面可以参考西贝、青年餐厅、咖啡等品牌企业与盒马、美团、饿了么等加大合作力度，寻求金融端短期支持，从而维持企业正常运转；资产端业主应积极协助中小企业对接区域政府平台，在员工社保、企业减税、减免租层面进行协助图: 世联文创工体园区中“复煮咖啡”店春节后快速调整线上定价策略，依靠线上平台在疫情期仍有平常1/2的销量(3) 文化产业细分中，内容创作、创意设计领、文化消费终端波动下行2019年全年，北京文化投资、创意设计、内容生产等文化细分领域遭受行业寒冬，产业收入增速大幅下滑。
世联开盘之经验谈
选房区的隔断工作有待加强，由于本次选房区设置只是采用简单的隔板隔开，没有做成 密闭的封闭房间，导致部分客户直接冲到主销控台前，影响工作人员；
✓签约等候区功能没有完全发挥
选房区、认购书领取区至签约区没有明显的隔断，签约等候区的阻隔作用没有很好发挥； 导致部分选完房的客户还在认购书认领处徘徊，或者不满意自己的房号重新回到选房区 附近；
佛山分公司事业一部营销分享
开盘之经验谈
……
——主讲人：陈蕾
项目简介：
产品类型 洋房
公寓 统计
户型
面积（m2）
3房
121.05，124.01，127.78， 127.95，129.05
3房
140.48，142.54
4房 145.35，148.29，142.34
1房
68.53，68.87，76.17
单间
建议一：指定代理公司派专人划销控，并且代理公司手头上的销控能与主销控基本保持一致； 各家代理公司销售代表可通过查自家销控表来快速分流客户；
建议二：若技术支持，现场销售代表手头上配上电子销控板，能够与现场主销控相连接，第一 时间根据销控分பைடு நூலகம்房号；
建议三：不同产品可考虑分开销控，以提升速度；
建议四：保证选房通道畅顺，避免塞车现象出现；若同时有多条队伍选房的情况下，需要事先 在签到时将客户编组，保证每组选房客户的均衡性；
✓设置销控板
总价区间较大 面积差异大
产品差异化较大
产品之间基本不发生转换
说明：若推售的单位产品类型差异化、面积区间较大，经判断基本不会 发生转换或转换率较弱的情况下，可考虑设置销控板来分流客户；
✓关于选房区销控板的设置问题？
世联-关于集中式商业项目的观点经验分享
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可持续发展是商业项目最终成功的关键， 商业销售成功、招商成功、开业成功等阶 段性的成果表现，并不能意味着商业项目 的开发成功；
商业地产项目重在后期经营管理。 商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家， 一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等 于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包 括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内 容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须 要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性 非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。 商业项目最终是否成功，影响因素繁多，在每个阶段都有特 定的关键问题需要处理，技术之复杂性可见一斑。
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律 性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的 选择。
初级阶段 城市化率30%以下 零售行业的特征： －－向心聚集 零售行业的特征： 商业向城市的 几何中心聚集 商业向城市的
中级阶段
城市化率70 %以下
－－离心分散
零售行业的特征：
几何中心发展
西南生产资料市场荷花池服装市场亿家天下建汇中心随市场不断细分寻找空隙日益艰难这时出现在一定辐射范围内经营相同门类且档次有重合的不同商圈相互分流客户产生替代性竞争市场需求多元化主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续民间自发形成具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模经营档次或价格的相对优势通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注商家有比较明确的市场目标经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力商业形态商业形态第一次升级取代了农业时代的地摊集贸市场商品为城市生活提供基本保障多样化规模化的现代商业形态得以展现如超市专卖店商业街开放市场集中商业等商业形态更加广义化集合化如shoppingmall物流型商业且主题购物公园等个性消费场所出现成都商业地产区域发展状况的研判基于对主城区商业市场历年供需对比商业项目分区域和分环线供应状况及在售商业项目销售情况的市场数据的统计整理与分析寻找细分市场机会成都市商业市场历年竣工面积销售面积空置面积对比2004年商业项目价格段销售率统计主城区在售商业楼盘分区域均价2004年商业项目分区域销售率统计2004年商业项目分环线销售率统计商业总量已相对过剩人均商业面积至高位商业空置量逐年攀升进入替代型发展阶段05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度但在市场消费能力无明显增量情况下竞争仍较为激烈一环与二环之间仍保持最大份额的供应量而城北二环三环区域将成为成都商业地产供应的重点区域价格增长最快民间财团撤出小投资者为商业地产市场主力但目前信心受挫持币待购已有本地开发商持有经营培育市场成都商业市场南北分区明显
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
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现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
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世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
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世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
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数字化营销趋势
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个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
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强化品牌形象