六、已建安置房均价(市场法)房地产估价报告的基本内容与要求.

基本状况描述要全面、准确。
范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。
10
估价时点
相应片区的《房屋拆迁许可证》颁布日期，有延期的为《房屋拆迁许可证》延期的批准日期。
确定正确，确定理由简要明确。
11
价值类型
⑴价值类型：市场价值。
⑵价值定义：估价对象在估价时点且满足本次估价的假设和限制条件下的市场价值；
7
估价机构
信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号。
内容完整、表述完整。
8
估价目的
“确定已建安置房在估价时点的房地产市场平均单价，为委托人房屋产权调换时提供参考”。
表述具体、准确。
9
估价对象
基本状况包括：名称、坐落、范围、规模（含小区规模）、用途、权属等。应注意的是估价对象的基本情况应与估价设定一致。小区的规划（技术、经济）指标摘录、相应的房屋拆迁许可证摘录。
2
致估价委托人函
⑴致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（均价大小写）、对估价结果若有异议的告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。
⑵估价方法统一称为：“市场法”。
⑶价值类型统一称为：“市场价值类型”。
六、已建安置房均价（市场法）房地产估价报告的基本内容与要求
大项
序号
序号名称
基本内容
基本要求
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
1
封面（或扉页）
要素包括：估价报告名称、估价项目（名称）、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号。
要素齐全，表述准确、清晰、简洁。
1.估价假设和限制条件要合法、必要、合理，理由充分；
2.
3.不滥用估价假设或不明确的假设；
4.
5.估价限制条件要有很强的针对性。
二、
估
价结果报告
6
估价委托人
⑴估价委托人为单位时，信息内容包括：单位名称、营业执照、法定代表人。
⑵估价委托人为个人时，信息内容包括：个人姓名、身份证号码。
内容完整、表述准确。
13
估价原则
基本准则（独立、客观、公正、合法原则）；
普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则）
完整、准确
14
估价方法
本次估价采用市场法；
市场法的定义（含公式）。
采用方法应正确，方法名称或定义应准确。
5
估价假设和限制条件
⑴本次估价的假设前提。
⑵未经调查确认或无法调查确认的资料数据。
⑶估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。
⑷本估价报告使用的限制条件。
⑸已建均值单元应在估价委托人提供的资料及实地查勘的基础上设定其所对应的土地使用权类型、均值单元楼房的楼幢号及所处位置（临中心花园或临小区边的道路）、是否设置电梯等、均值单元住宅的所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、位置、层高、面积、户型、室内装修、设施设备（设置电梯、通温泉）等。
⑴必要的法律法规依据，至少应包括如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》、土地级别文件等。
⑵估价标准依据，例如：《房地产估价规范》、估价对象所在地的房地产市场运行价格方面的数据等
⑶说明是否有重要专业帮助；有提供重要专业帮助的要说明提供重要专业帮助者的专家姓名、资格（职称）。
⑷列明估价报告签字的注册房地产估价师（不少于两名）的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。
1.内容规范，针对性强；
2.说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助的应说明帮助的专家（姓名、单位、职称、专业资格）；
3.应有注册房地产估价师的姓名、注册号、并亲笔签名、盖章。
3
⑴目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。
⑵目录标注的页码应与后面报告相应部分的页码一致。
⑶附件至少应包括：估价对象区位位置图、估价对象照片图（应有安置单元所在小区景观图片、楼宇外观图、均值或特定单元房内部图片）、可比实例调查表、估价委托书、估价机构营业执照复印件、房地产价格评估资质证书复印件、房地产估价师注册证书复印件。尽可能搜集到进行拆迁行为的审批文件并将其作为附件，附件不需编页码，但目录中附件的先后顺序要与估价报告后所附的顺序一致。
⑷页码从目录后起编排。
1.估价结果报告和估价技术报告应列出一级标题；
2.
2.附件应详细列明具体名称;
3.页码应前后一致；
4.组成内容名称应前后一致。
4
注册房地产估价师声明
⑴应列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及房地产估价员的姓名，注明实地查看的日期。
⑵第4点应增加说明撰写拆迁估价报告的文件依据。第4点建议改写成：我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑷属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告（编号）同时作废，编写修改后报告的编号（在原报告编号后加”G1”）。
1.内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁；
2.有要求“告知事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。
⑶价值内涵：范围包括×××，不包括×××；不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、拆迁补偿费、搬迁奖金等。
价值类型正确，价值内涵或者定义准确。
12
估价依据
应说明本次估价依据的房地产估价规范、国家和地方的法律、法规、有关文件，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。包括，但不限于：
⑶估价行为依据，例如：《房屋拆迁补偿估价委托合同》、《估价委托书》等。
⑷估价委托人提供的拟用于安置的房屋的有关产权资料或说明等。
⑸估价机构掌握的有关资料和估价人员实地勘察、市场调查所获取的资料。
1.名称要表述准确；
2.
3.估价标准依据应列全；
4.
5.估价依据不应过时而失效； Nhomakorabea6.7.不应滥列估价依据。