城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角
党建引领探索社区治理新模式——“四位一体”打造“红色物业”示范点(最新)
引领探索社区治理新模式——“四位一体”打造“红色物业”示范点近年来，我市聚焦党建引领住宅小区物业管理工作，把“红色物业”作为有力抓手，打造田家庵区黎明社区、新村社区等“红色物业”示范点，通过“定职责、建机制、强服务”，推行“党建+居委会+业主委员会+物业”的创新城市基层管理模式，多渠道、多形式打通小区便民服务最后“1米”。
一、“组团配合”形成联动联建新格局从实际出发，变以往各单位各行其道，到现如今多部门统筹力量，组团式开展工作。
在市级，市委组织部联合市委老干部局、市文明办、市局、市房管局、市城管局联合成立住宅小区“四位一体”物业管理工作指导协调小组；在县区，街道党工委与城管、房管等职能部门定期研究社区治理工作，及时发现解决问题，努力打造“党建+居委会+业主委员会+物业”四位一体社区治理新模式。
二、“明确职责”构筑共治共享新模式通过厘清各方任务职责，实现了党组织领导、居委会负责、业委会监督、物业服务的社区共治共享新模式。
小区各种乱象已得到有效治理，老百姓的生活环境得到有效改善。
目前，党组织引领各方共治共享的管理模式，已在全市37个社区开展，占全市社区总数的14.1%。
三、“六大机制”打造协商协调新体系一是以提前介入为基础。
在业主委员会选举前，由社区党组织牵头组织，居委会具体筹备，提前介入，积极引导那些有参与管理经验和优势、热心公益事业、公正廉洁、能模范遵守物业管理规章、有一定工作能力的业主成为业主委员会候选人，同时注意扩大党的影响力，鼓励业主积极参选，提高党员业主委员会成员比例；二是以交叉任职为手段。
推行“双向进入、交叉任职”机制，社区党组织负责人兼任物业管理公司质量总监，负责监督物业服务质量；物业管理公司负责人兼任社区居委会委员，强化工作交流、定期协商；三是以组织指导为抓手。
街道（乡镇）设立业主委员会指导工作组，居委会设立物业委员会，实现专人指导、协调、监督小区内业主委员会和物业服务企业的运作和管理工作，引导他们进行自我管理、自我服务。
推进小区管理与服务的切实举措——业主委员会工作思路
推进小区管理与服务的切实举措——业主委员会工作思路2023年，小区管理与服务的需求不断增加，业主委员会肩负着推进小区管理与服务的重要职责。
为了更好地履行业主委员会的工作职责，我们需要探索出一些切实可行的举措，使小区管理与服务更加规范化、智能化、人性化。
本文结合业主委员会实际工作，提出了一些具体的工作思路，以期为推进小区管理与服务提供有益参考。
一、规范化建设小区的规范化建设是小区管理与服务的基础，业主委员会应该致力于规范小区的建设和管理。
具体的措施包括：1.建立完善的管理制度。
业主委员会应该出台相应的规章制度，对小区的服务标准、管理制度、安全规定、用水用电等方面进行细化，确保小区管理与服务更加规范化。
2.优化小区配套设施。
业主委员会需要积极打造小区的配套设施，如公共休闲区域、绿化带、健身器材等，优化配套设施，满足业主的需求。
同时，业主委员会要注意配套设施的维护与管理，确保其长期服务业主。
3.加强安全防范。
业主委员会应该积极加强小区的安全防范，如加强安保、增设监控设备、制定应急预案等，使小区住户感到更加安全、放心。
二、智能化管理智能化管理是当前小区管理与服务的趋势，业主委员会应该积极探索、创新，将智能化管理应用到小区管理与服务中，提高管理水平和服务质量。
具体的措施包括：1.引入智能设备。
业主委员会应该注重智能设备的引进与使用，如智能化门禁、楼道监控、智能电表等，提高小区管理的智能化水平。
2.建立智能化管理系统。
业主委员会应该积极建立智能化管理系统，通过数据监控、信息化管理等手段提高管理的效率性、准确性和可视化程度。
3.推广居家智能化服务。
业主委员会应该积极推广居家智能化服务，如智能空调、智能洗衣机等，满足业主的生活需求，提高小区的品质和服务水平。
三、人性化服务人性化服务是小区管理与服务的核心，业主委员会应该注重从业主的角度出发，为业主提供更加贴心的、人性化的服务。
具体的措施包括：1.组织文化活动。
业主委员会在安排小区服务管理工作的同时，应加强文化活动的组织与管理，如开展社区晚会、组织旅行等，增强业主归属感和凝聚力。
城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角
城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角魏水英、毛利奇（浙江万里学院法学院，315100; Email:cherryweier@）摘要：城市社区治理是构建和谐社会的重要课题。
城市社区治理在我国是一项崭新的事业，随着时代的进步和观念的更新，城市社区治理在得到认同的同时，也受到越来越大的挑战。
其中，“业主”概念的出现以及“业主维权”运动的升温给旧有的城市社区治理模式带来了前所未有的压力。
本文就是从业主维权运动引入，发现城市社区治理旧有模式的弊端，提出以“业主委员会”这种较新且符合社会发展趋势的一种社区自治形式为中心的社区治理模式。
关键词：业主维权；社区治理；业主委员会当前，此起彼伏的业主维权运动，从网上的“钉子户”事件到现实当中的业主与开发商和物业公司的艰难博弈，都说明城市社区基层治理在经历巨大变革。
基层社区治理变革作为观察我国社会成长和政治发展的一个横切面，笔者认为：随着改革开放的深化和经济总量的增加，社会转型带给公共生活的一个核心问题就是，产权界定的转型应以相应的制度安排问题。
从城市住房的角度来看，伴随着住房分配制度的深入改革和住宅商品化程度的迅速提高，我国大部分城市居民成为房屋产权的所有人，相比在以前的计划经济和高度集权的行政体制下房屋产权归国家所有，这种变化已经成为20世纪90年代以来当代中国城市社会最深刻的变化之一。
在这种情况下，业主，作为新的产权界定下的房屋归属者，开始出现在城市公共生活当中，而传统的制度安排显然对这一新现象的认识具有滞后性。
作为社会公民的业主，他们的觉悟和素质得到不断的提高，对涉及自身利益的公共事务开始有了前所未有的关注，这一变革使得现有城市基层社区治理模式面临着严峻的挑战，目前的社区治理模式——以“政府”这一社区治理的单一主体为核心，以角色仍然不明的“居民委员会”这一准行政组织为治理执行机构——已然明显不能适应这种发展。
在这种形势下，必将带来治理方式的转变。
因此，本文提出，在这种新兴阶层崛起的势头下，应转变旧有的政府主导的治理理念，取而代之以社区“业主”自治为根本理念；改变旧有的“政府为主导、居委会为执行机构”的治理模式，代之以“业主的自我引导、业委会为执行机构”的治理模式，使现代意义的“社区”在业主的自我管理中达到一种真正的“和谐”，而政府在此过程中仅起到一种制度的供给与保障作用，并不过多的干预社区的治理。
业主委员会参与社区治理的思考
业主委员会参与社区治理的思考作者：周海燕来源：《卷宗》2019年第33期摘要：随着房产行业的市场化，业主委员会这一小区自治组织应运而生，成为社区治理的主体之一。
业主委员会是维护社区发展的重要因素，但业主委员会发挥其在社区治理中的作用存在自治的困境，为实现更高层次的社区治理，实现多中心治理，对业主委员会的改进是一个突破口。
关键词：业主委员会;自治;社区治理;困境;对策小区范围内的问题越来复杂，由居委会及相关行政部门协调处理的管理模式无法解决某些问题。
让业主参与到社区治理当中，能更好地实现社区自治治理，协助政府处理物业问题、小区纠纷，小区内成立业主委员会成为了促进社区治理的突破口。
本文从业主委员会参与社区治理的现实可能性出发，分析业主委员会参与社区治理的困境并提出建议和对策。
1 业主委员会参与社区治理的现实可能性1）业主委员会参与社区治理的合法性。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。
《物权法》和《物业管理条例》的规定为业主委员会的成立提供了法律法规支持，使业主委员会成为一个被业主和社会认可的合法组织，其行动受法律认可和法律保护，这就为业主委员会参与社区治理活动提供了保障。
2）业主委员会参与社区治理的合理性。
社区治理是一种多中心治理，当前社区治理的主体主要有社区居委会、小区物业公司、业主委员会。
社区居委会作为基层群众自治性组织，它的治理对象既包括辖区内的居民，也包括辖区内的环境和秩序。
物业公司可能服务多个小区，这两者都是脱嵌于小区的，两者分别遵循着行政逻辑和市场逻辑，其各自行动导向与业主的期待并不一致，不能真正代表小区业主的利益。
业业委会在基层治理中发挥的作用
业业委会在基层治理中发挥的作用全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：业主委员会在基层治理中发挥的作用业主委员会是业主自发组建、管理、监督和服务共同利益的自治组织，是业主参与小区管理、协商解决矛盾、促进社区和谐发展的重要载体。
业主委员会在基层治理中发挥着极其重要的作用，有助于维护业主权益、提高社区管理效率、加强社区和谐稳定，促进社会主义精神文明建设。
业主委员会有利于维护业主权益。
业主是小区的最终利益相关者，他们有权决定小区的管理方向和发展规划。
而业主委员会作为业主的代表组织，可以与开发商、物业公司等利益相关方进行有效的沟通协商，解决小区管理中的各种问题。
通过业主委员会，业主可以直接参与决策，监督管理公司和物业服务，保障自身的合法权益，加强业主自治意识，形成共建共享的良好氛围。
业主委员会有利于提高社区管理效率。
在小区管理中，业主委员会可以发挥业主群体的力量，通过民主选举产生的委员会成员可以充分对小区事务进行监督和管理，及时解决小区内部的问题。
业主委员会可以制定管理规则、监督物业服务质量、推动小区建设和改进，提高小区管理效率和服务质量，更好地满足广大业主的需求。
业主委员会有利于加强社区和谐稳定。
业主委员会通过调解纠纷、协调利益关系、组织社区活动等方式，促进社区居民之间的交流互动，增强社区凝聚力和归属感，营造和谐、稳定的社区环境。
业主委员会可以通过定期召开业主大会、开展志愿服务、建立业主联谊等活动，增进业主之间的友谊和信任，形成良好的社会风气，推动社区的进步和发展。
业主委员会有利于促进社会主义精神文明建设。
社区是人们生活的重要场所，业主委员会可以通过开展各种文化活动、宣传社会主义核心价值观、践行社会责任等方式，引导广大业主积极参与社区建设，弘扬社会主义精神文明，营造和谐、文明、进步的社区环境。
第二篇示例：业业委会在基层治理中发挥的作用业业委会是中国社区居民自治的组织形式之一，它是为了更好地管理社区事务、促进社区和谐、服务社区居民而设立的。
社区居委会与业主委员会的关系探究
社区居委会与业主委员会的关系探究摘要：社区委员会和业主委员会从概念入手可能没有丝毫联系，但它们以物业管理为纽带连接起来，从而使两者能够进行对比和关系探究。
通过对两者的性质和职能分析入手，总结社区居委会和业主委员会的区别和联系，虽然都是自治性的民间组织，但权利、性质、工作内容都存在着明显差异，然而差异并不影响两者间的指导监督合作中产生的关联。
以此为基础，展开对社区委员会与业主委员会的关系探究，通过对两者现实关系进行分析，发现两者关系存在沟通交流较少，多头管理，权力较量等问题，由此入手探究社区居员会与业主委员会的关系—相互指导、相互监督、相互合作，只有这样，才能更好的促进社区的发展。
关键词：社区居委会业主委员会一、对社区居委会和业主委员会的认识社区是社会的细胞，社区居委会（即社区居民委员会）为社区的一个主要社会组织机构，以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，是广义上社区全体居民的利益代言组织，它的主要功能在于处理公共事务，调解社区内居民纠纷，开展文体活动，向政府反映民众诉求，协助维护社会治安，宣传法律、法规、政策等。
业主委员会是通过业主大会选举产生，以房产物业的所有权为基础形成的业主自治管理组织，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，是实施物业管理的主体。
1.社区居委会的性质和职责《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
”居民委员会不是一级（市）政权组织和行政组织，它是具有一套组织系统的群众性自治组织。
具有基层行、服务性和自治性三个特点。
它的职责可以概括为：宣传法律法规政策，教育社区居民遵纪守法；召集、主持社区居民代表大会，向社区居民代表大会负责并报告工作；管理本社区的公共事务和公益事业，开展多种形式的社区服务及活动；依法调解民间纠纷，协助维护社会治安，促进社会稳定；实现社区资源共有、共享，培育社区意识，营造共驻、共建社区的良好氛围等。
党建引领城市小区治理的实践探索
党建引领城市小区治理的实践探索作者：乐建舜来源：《学习月刊》 2021年第4期乐建舜2021年3月7日，习近平总书记在参加十三届全国人大四次会议青海代表团审议时强调：“全面推进依法治国，推进国家治理体系和治理能力现代化，工作的基础在基层。
”坚持和完善中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化，是习近平新时代中国特色社会主义思想的重要内容，是党的十九届四中全会作出的重大决策部署。
中共湖北省委十一届七次全会审议通过的《关于贯彻落实党的十九届四中全会精神、推进省域治理现代化的决定》，吹响了全省推进社会治理现代化的号角。
中共湖北省咸宁市委五届八次全会审议通过的“推进市域治理现代化的决定”，要求积极开展“六大”活动，即大学习、大调研、大讨论、大统一、大转变、大落实。
小区是城市的基本细胞，是党建引领城市基层社会治理的基本单元和前沿阵地。
加强和改进小区党建工作，以小区党建引领小区治理效能提升，对于夯实党的执政基础具有重要意义。
为此，咸宁市委组织部在“六大”活动中，重点围绕党建引领小区治理这一课题，深入咸安区、赤壁市等20多个城市社区小区开展调研。
一、党建引领小区治理的实践探索建强小区党组织，筑牢基层治理战斗堡垒。
咸宁学习借鉴厦门、深圳等地经验做法，把小区建党组织的理念树立起来，特别是2020年疫情防控期间，以小区为基本单位，成立临时党组织1351个，首创实施“674311”工作法：6即动员六种力量，就是将干部、街道及社区、志愿者、民警、居民、物业六种力量下沉到小区；7即明确七项具体工作内容，就是出入管理、体温测量、密接排查、宣传劝导、防疫消杀、代购配送生活用品、不稳定因素排查；4即守住四道防线，就是坚守街道、社区、小区、楼栋四条防线；3即做到三全，就是全覆盖、全天候、全过程，全覆盖是双向全覆盖即在对象上覆盖所有小区和居民、在参与上覆盖所有单位，全天候就是整个防疫期间24小时封闭、24小时值守、24小时服务，全过程就是每项任务从开始到结束全程掌握；1即一张表，就是每个小区都要将包括居民在内六种力量的姓名、职务、联系方式、具体工作任务进行明确，把七项任务分配到每个人头上，用一张表体现出来，将表张贴在小区门口并发布在小区业主群里；最后一个1即一报告，就是每天至少报告一次发热及以上工作情况。
城市基层自治现状及其完善——以当前居民委员会功能式微为视角
度 的兴起 。在这一制度下 ， 业主除了拥有专有部分 （ 单元套房 ） 的所有权以外 ， 还和其他区分所有人 共享建筑物共用部分 （ 如楼梯 、 走廊 、 电梯 、 地下停车场等 ） 的所有权 ， 以及组成业 主大会、 选举业主 委员会共同管理建筑物及相关事务的权利 。与之相适应 ， 业主委员会和物业公 司等组织应运而生 。 这些组织的出场将导致对原有居委会权力的分享和空间挤 占， 其本身也成为城市基层公共空间和公
【 中图分类号】Ｄ９ 【 １ 文献标识码】 ［ １ Ａ 文章编号】 ｏ ３ ７ ６ （ Ｏ ）６ ０７ － ５ １ ０ — ４２ ２ １ ０ － ０ ５ ０ １
一
、
居 委会 发展 过程 中遇到 的挑 战
自１４ 年浙江杭州市上城 区成立了新 中国第一个居民委员会——上羊市街居民委员会 以来 ， ９９
源 ， 民委员会成员的生活补贴的范围 、 居 标准和来源 ， 由不设 区的市 、 市辖区的人民政府或者上级人
民政府规定并拨付 。经居民会议同意 ， 以从居 民委员会 的经济收入中给予适 当补助。 “ 可 ”居民委员
会 的办公用房 ， 由当地人 民政府统筹解决。这些规定说明居委会对行政力量依赖性的一面。自身资 ” 源的匮乏使其必然要依托并受制于基层政府 ， 而由此导致的 自治功能缺乏则必然使居民内心无法体 《 南学 》 ｏ１ 跨 ２ １年第６ 期 ・７ ５・
共 生 活 的建构 性 力量 ， 而进 一 步削 弱居 委会 的权力 和声 望 。 因此 ， 从 以往 以居委 会为 单一 中心 的基
层权力的固有秩序有被解构的迹象 ， 不断成长起来 的业主委员会 、 物业公司等营利或非营利组织正 以各种形式参与到基层事务 的治理和管理 中， 行政 （ 居委会 ）市场（ 、 物业公 司） 以及社会 （ 主委员 业 会） 等多种组织运行逻辑交织在一起且相互作用 ， 由此形成 了极为复杂 的权力关系。这些新兴组 并 织在原有城市基层治理结构 中的嵌入和成长 ， 使得其正成为社区的基础组织 ， 在一定程度上影响或 瓜分了居委会几十年建构起来的权力和声望。Ⅲ 业主委员会等组织的兴起之所以能够削弱居委会 的 权力 ， 除了其所具有的更为完善 的服务功能外 ， 居民独立意识的提高， 民主的需求 日益增长并期望 对 通过有效 的机构传达 自己诉求的欲望也促进 了其成长。由于居 民实践民主权利 的主要载体——居 委会在实行直选 、 改革后仍然不能给居民提供畅通的权利表达渠道 ， 居委会在居 民中发生了认 同和 合法性危机 ， 业主委员会等更能实践 民主权利的组织 ， 则作为一种结构性补充和替代而登上城市基 层 自治的舞台。 第四， 从文化层面上来看 ， 民参与文化 的缺乏消弭了居委会的合法性 。居委会存在的合法性 公 并不是来源于上级政府的确认和支持 ， 而是来源于城市基层 自治真正主体——居民的参与和认 同。 居民对于居委会合法性的普遍认 同， 是基层 自治有效性的基本前提 。目前 ， 居民的消极参与造成 了
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城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角魏水英、毛利奇（浙江万里学院法学院，315100; Email:cherryweier@）摘要：城市社区治理是构建和谐社会的重要课题。
城市社区治理在我国是一项崭新的事业，随着时代的进步和观念的更新，城市社区治理在得到认同的同时，也受到越来越大的挑战。
其中，“业主”概念的出现以及“业主维权”运动的升温给旧有的城市社区治理模式带来了前所未有的压力。
本文就是从业主维权运动引入，发现城市社区治理旧有模式的弊端，提出以“业主委员会”这种较新且符合社会发展趋势的一种社区自治形式为中心的社区治理模式。
关键词：业主维权；社区治理；业主委员会当前，此起彼伏的业主维权运动，从网上的“钉子户”事件到现实当中的业主与开发商和物业公司的艰难博弈，都说明城市社区基层治理在经历巨大变革。
基层社区治理变革作为观察我国社会成长和政治发展的一个横切面，笔者认为：随着改革开放的深化和经济总量的增加，社会转型带给公共生活的一个核心问题就是，产权界定的转型应以相应的制度安排问题。
从城市住房的角度来看，伴随着住房分配制度的深入改革和住宅商品化程度的迅速提高，我国大部分城市居民成为房屋产权的所有人，相比在以前的计划经济和高度集权的行政体制下房屋产权归国家所有，这种变化已经成为20世纪90年代以来当代中国城市社会最深刻的变化之一。
在这种情况下，业主，作为新的产权界定下的房屋归属者，开始出现在城市公共生活当中，而传统的制度安排显然对这一新现象的认识具有滞后性。
作为社会公民的业主，他们的觉悟和素质得到不断的提高，对涉及自身利益的公共事务开始有了前所未有的关注，这一变革使得现有城市基层社区治理模式面临着严峻的挑战，目前的社区治理模式——以“政府”这一社区治理的单一主体为核心，以角色仍然不明的“居民委员会”这一准行政组织为治理执行机构——已然明显不能适应这种发展。
在这种形势下，必将带来治理方式的转变。
因此，本文提出，在这种新兴阶层崛起的势头下，应转变旧有的政府主导的治理理念，取而代之以社区“业主”自治为根本理念；改变旧有的“政府为主导、居委会为执行机构”的治理模式，代之以“业主的自我引导、业委会为执行机构”的治理模式，使现代意义的“社区”在业主的自我管理中达到一种真正的“和谐”，而政府在此过程中仅起到一种制度的供给与保障作用，并不过多的干预社区的治理。
本文以业主委员会为研究对象，探究在这种形式下的社区治理的总体状况，期望以此为出发点，为城市基层社区治理作一定程度的思考。
一、业主委员会：制度的起源与成长（一）制度起源和业主委员会的产生过程中国最早的业主委员会是在1991年由开发商和物业公司组织产生的，时称“业主管理委员会”。
1991年9月，借鉴香港、新加坡的经验，全国第一个“业主管理委员会”组织在深圳万科天景花园正式成立，以后这种模式在深圳乃至全国逐步推广开来①。
1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》把业主委员会运作体制写进条例中，并正式确立。
随即启动物业管理项目，并首创由业主组成的“业主管理委员会”参与小区管理，从而形成业主自治和专业服务相结合的管理模式。
此后直到20世纪90年代末，大部分社区的业主管理委员会与物业公司和开发商之间在某种程度上处于三位一体状态，即地产开发商本着地方政府规定的“谁开发，谁管理”的原则组建物业管理公司，物业管理公司组织产生业主管理委员会，这时的业主没有选择权。
业主委员会是20世纪90年代以后发展起来的城市社区居民自治组织，它是以居民所购买的物业所在地为基础，居民自发组织起来的自治和维权组织。
这类组织的出现从根本上改变了中国城市社会的面貌，对加速中国城市社会的现代化和民主化进程起到巨大的促进作用，同时也打破了旧有的城市社区治理的模式，推动着社区治理模式的变革。
（二）业主委员会的定义及其性质业主委员会是经业主大会选举产生并报经物业所在地的县（市、区）人民政府房地产管理部门备案的代表和维护全体业主利益的自治组织。
业主委员会是业主大会的执行机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务的代表全体业主集体①唐娟主编：《城市社区业主委员会发展研究》，重庆出版社，2005年版，第37页。
办理物业管理区域内公共事务和公益事业的社会性自治组织。
国务院《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
4、监督业主公约的实施。
5、业主大会赋予的其它职责。
（三）业主委员会的运作：博弈运作物业公司是在现代的房地产经济下出现和发展起来的，它从本质上来说是一个商业实体，就是要保证其经济利益的实现；而居委会作为国家政权的基层权力机关，其日常行为带有一定的“行政性”，特别是1998年中办、国办23号文件在居委会原来的“居民自我管理、自我教育、自我服务”的功能基础上增加了“自我监督”一条以来，居委会重新具备并加强了其行政的、政治的、法律的和社会的合法性①，它代表着国家政权负责调节城市社区居民的日常纠纷、人际关系与社会关系，居委会一切行动的出发点是维护其所代表的国家政权的利益，注重其行为的社会效应；业主委员会是全体私人业主的利益代言人，其目的就是最大限度的维护小区私人业主的财产权利益。
由此可见，由于这三方面力量的利益基点不同，所以导致其在日常运作时难免出现这样或是那样的摩擦与矛盾。
这种矛盾和冲突的产生，归根结底是由于居委会、业主委员会和物业公司三方有着各自不同的利益，城市社区治理就是这三者根据各自的利益互相博弈的结果。
（四）业委会在社区治理中的作用1、有力地推动了私有财产法律制度的完善对于大多数业主而言，房产几乎倾其所有、甚至是负债才获得的最大一宗私有财产，因此，业主维权意识特别强，正是通过业主委员会的集体维权行动，才推进了物业管理领域的立法活动，而立法的推进对于实现业主民主选举权利和业主自治管理提供了坚实的法律保障。
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》第四条强调私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，表明依法保护公民的私有财产的宪政制度已经得到确立。
法制的完①李友梅:《墓层社区组织的实际生活方式》，《社会学研究》,2002年第4期。
善为社区治理提供了基本的制度保障。
2、培养了业主民主习惯和自治能力广大业主通过选举业主委员会，以及借助业主委员会这个平台，议事、谈判、协商、集体行动，受到了民主熏陶，培养了业主民主习惯和自治能力，这是公民社会崛起的先声。
民主习惯和民主技能的获得，是在现实利益的博弈过程中，不断学习、反复实践的结果，而非源于人类的本能①。
3、有力地维护了业主的集体利益业主和开发商、物业公司和行政主管部门在博弈过程中存在着资源和力量的完全不对等，开发商和物业公司属于强势集团，单个业主在同强势集团的较量中，处于决定的弱势。
而业主委员会可以集中整合小区全体业主的力量和资源，统一代表广大业主的分散意志，改变单个业主在物业公司与开发商面前的弱势地位，使维权行动更有效率，从而有效保障广大业主的合法权益。
4、增强了业主自我管理的意识业主委员会委托物业公司对小区物业进行统一管理，业主们由被管理者变为管理者，把主导权掌握在了自己手中。
业主通过参与制定《业主公约》等小区规章制度，既给业主委员会活动提供了依据，又敦促广大业主自觉遵守公约，维护全体业主的共同利益，从而增强了业主自我管理的意识。
二、业委会的现状和问题（一）业委会的现状以业主委员会为核心的治理应该是比较理想的社区治理模式，然而，在当前的实际操作中，业委会还是存在很多的问题。
为此，笔者特别到浙江省宁波市A 区进行了实地调研：①黄卫平：《2003年深圳市区级人大代表竞选现象的政治解读》，《2003年深圳竞选实录》，西北大学出版社2003年版，第208页A区范围有4.215平方公里，目前共有物业产业3302762.15平方米，其中非居住物业394296.74平方米（不包括三幢面积共计58272平方米在建办公楼），居住物业2908465.41平方米；其中直管房1188772.4平方米，系统房274774.52平方米，私房1380.74平方米，商品房1443537.75平方米。
居住小区66个，已成立业委会55个，业委会组建率为83.3%。
其中，A区还有5个小区未成立业委会，还有2小区是业主因小区小，怕成立业委会后物业公司撤离，无人管理，不愿成立业委会。
另有2小区都是06年开始进户或出售，部份业主尚未进户，不具备成立业委会条件。
街道区域内有45％左右的房屋为售后公房和系统房。
物业公司共有47家，其中非居住物业公司7家，居住物业公司40家，其中一级资质物业公司2家，二级资质物业公司15家，三级资质物业公司28家，无级别物业公司2家。
从上述情况可以看出，A地区的物业管理情况同整个宁波市的整体情况大致相同，可以通过解剖这个“麻雀”从而了解整个宁波市的物业管理和业主委员会情况。
调研中发现，业主委员会的活动并不经常举办。
41个受调查的业主委员会中，22个业委会召开过业主代表大会，共计82次。
在26次业主代表大会中，23次的议题是“选举业主委员会”或“改造业主委员会”。
真正自“业主委员会成立以来”，且由业主委员会召集并商讨全小区物业管理重大事务的“业主代表大会”只有3次。
调研还发现，仅有33%的居民认为业主委员会对社区的治理有帮助，而有22%的居民说看不出业主委员会对社区治理有何贡献，还有10%的居民认为业主委员会仅具形式，没有实质工作。
（二）业主委员会存在的问题由调研的情况以及国内的一些实际情况，我们可以发现现阶段业主委员会存在的问题：1、业主委员会的筹办缺乏有效的运行机制我们可以看到，16.7%的未成立业主委员会的小区都是由于有效运行机制的缺失。
开发商不愿意多花力气去成立一个与自己的附属公司存在利益冲突的组织，于是，以小区小、无人管理为由，未建立相应的业主委员会。
2、业主委员会的法律地位不明确《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。
”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。
依据现行法律，作为业主权利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免地要面对重重阻碍。
3、业主委员会缺乏规范的运作程序业主委员会作为业主大会的执行机构，要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项。
但是，如何保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。
《条例》虽然规定了业主委员会的职责范围，但对业主委员会如何履行这些职责没有可操作性的规定。