控规容积率控制
控制性详细规划及容积率
控制性详细规划一、基本概念控制性详细规划regulatory plan以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
二、规划的主要内容规划要求以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
控制性详细规划应当包括下列内容：⑴详细规定所规划X围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹制定相应的土地使用与建筑管理规定。
控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。
规划文本中应当包括规划X围内土地使用及建筑管理规定；⑵控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。
图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。
修建性详细规划site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。
修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。
控规说明书
控规说明书一、前言控规，即城市总体规划控制性详细规划的简称，是城市规划的重要组成部分。
控规是根据城市总体规划纲要和规划目标，对城市的用地分区、用地总量、用地结构、城市形态、建筑高度、容积率等要素进行控制和规划的文件。
本文档将详细介绍控规的作用、编制标准、内容要求以及编制流程。
二、控规的作用控规是城市规划的具体实施工具，它具有以下重要作用：1. 确定用地分区：根据城市发展的需要，将城市划分为不同的用地区域，如居住区、商业区、工业区等，以合理利用土地资源，满足城市居民的各种需求。
2. 控制用地总量：控规按照城市总体规划的要求，合理控制城市用地总量，防止过度扩张和浪费土地资源，提高土地利用效率。
3. 规划城市形态：控规通过规定建筑高度、容积率等要素，调整城市的空间布局，塑造城市的整体形象和风貌，使城市具有较好的景观和环境品质。
4. 保护生态环境：控规在规划设计中考虑生态保护和环境保护的要求，合理布局绿地、水体、生态廊道等，保护和改善城市生态环境。
5. 统筹协调发展：控规综合考虑城市发展的各种因素，如经济、社会、环境等，促进城市的可持续发展和协调发展。
三、控规的编制标准编制控规需要符合一定的标准和规范，以确保规划的科学性和实用性，以下是控规编制的主要标准：1. 法律法规：编制控规必须遵守国家和地方相关的法律法规，如《城市规划法》、《城市总体规划编制导则》等。
2. 规划要求：控规编制必须符合城市总体规划纲要的要求，以实现总体规划的目标和指导原则。
3. 技术要求：控规编制需要符合相关的技术要求和专业标准，如空间规划、交通规划、环境规划等。
4. 专题研究：控规编制还需要进行一些专题研究，如交通研究、环境评价等，以提供科学依据和分析结果。
四、控规的内容要求控规包含的内容较为丰富和复杂，主要包括以下方面：1. 基础数据：控规需要收集、整理和分析大量的基础数据，如土地利用现状、人口统计数据、交通数据等，以提供规划设计的依据。
城市规划中的城市建筑高度与容积率控制
城市规划中的城市建筑高度与容积率控制城市规划一直以来都是城市发展的重要组成部分，而城市建筑的高度与容积率控制是城市规划的核心内容之一。
这一控制措施，旨在实现城市空间的合理利用，保护城市景观和历史文化遗产，并满足居民的生活需求。
本文将探讨城市建筑高度与容积率控制的重要性，以及该措施如何对城市发展产生影响。
首先，合理控制城市建筑高度与容积率有助于保护城市景观。
城市作为人类生活的场所，其景观对居民和游客都具有重要意义。
高楼大厦的林立可能会破坏城市的整体形象，使城市失去独特的韵味。
通过限制建筑的高度和容积率，可以避免过度开发，保护城市的自然风貌和历史文化遗产。
例如，巴黎的城市规划中明确规定了建筑高度不得超过市区的最高点，以保护巴黎著名的标志性建筑如埃菲尔铁塔等。
其次，合理控制城市建筑高度与容积率有助于提高城市的居住质量。
过高的建筑密度可能导致城市的交通拥堵、空气污染等问题。
通过限制建筑高度与容积率，可以合理分配城市用地，减少人口密集度，保证居民的生活空间和居住品质。
此外，合理控制建筑高度还能够确保日照和通风条件，改善城市的生态环境。
再次，城市建筑高度与容积率控制对城市发展具有引导作用。
通过控制建筑高度和容积率，城市规划部门可以引导发展方向，塑造城市的整体形象。
不同功能区域的不同控制标准能够促进城市的多样化发展，形成丰富的空间布局。
例如，商业区可以允许建筑高度较高，以容纳更多的商业办公楼，而居住区则应控制建筑高度，提供舒适的居住环境。
此外，城市建筑高度与容积率控制还能够有效管理城市发展的节奏。
城市发展需要保持合理的步调，过快的发展可能会导致资源浪费、环境破坏等问题。
通过控制建筑高度和容积率，可以限制城市发展的速度，确保城市各项基础设施的同步建设，提高城市的整体发展质量。
在实施城市建筑高度与容积率控制时，需要注意以下几点。
首先，控制标准应该根据城市的实际情况和特点进行制定，不能一刀切的套用模板。
不同城市的发展阶段、地理环境、人口密度等因素都要考虑在内。
容积率规范
表2 容积率控制指标行业分类容积率代名称码13 农副食品加工业≥1.014 食品制造业≥1.015 饮料制造业≥1.016 烟草加工业≥1.017 纺织业≥0.818 纺织服装鞋帽制造业≥1.019 皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.020 木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.821 家具制造业≥0.822 造纸及纸制品业≥0.823 印刷业、记录媒介的复制≥0.824 文教体育用品制造业≥1.025 石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.526 化学原料及化学制品制造业≥0.627 医药制造业≥0.728 化学纤维制造业≥0.829 橡胶制品业≥0.830 塑料制品业≥1.031 非金属矿物制品业≥0.732 黑色金属冶炼及压延加工业≥0.633 有色金属冶炼及压延加工业≥0.634 金属制品业≥0.735 通用设备制造业≥0.736 专用设备制造业≥0.737 交通运输设备制造业≥0.739 电气机械及器材制造业≥0.740 通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥1.041 仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥1.042 工艺品及其他制造业≥1.043 废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.7建筑设计容积率取值及其设计吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2(11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000)【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。
【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发【中图分类号】TU984 【文献标识码】 A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIOWU Songtao J IA Mengyu HAN Dong(11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000)Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward.Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation 笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的“细节”。
建设用地 控制标准
建设用地控制标准
建设用地控制标准是指根据国家、地方法律法规和规划要求，
对建设用地的利用方式、建筑密度、绿地率、容积率、建筑高度、
道路宽度、用地界限等方面的规定标准。
这些标准的制定旨在合理
利用土地资源，保障城市建设的合理布局和环境质量，促进城市可
持续发展。
首先，建设用地控制标准涉及到建筑密度和绿地率的规定。
建
筑密度是指单位建筑面积所占地面积的比例，绿地率是指规定范围
内绿地面积与总用地面积的比率。
这些标准的制定可以保证城市建
设的紧凑性和绿化程度，从而提高城市的宜居性。
其次，容积率是建设用地控制标准中的重要指标之一。
它是指
规定范围内建筑总体积与用地面积的比率，直接关系到城市建筑的
高度和密度。
通过控制容积率，可以合理控制建筑的高度，避免高
密度建筑对周边环境造成的影响，保障城市的景观和通风采光条件。
另外，建设用地控制标准还包括对道路宽度、用地界限等方面
的规定。
道路宽度的规定可以保障交通畅通，提高城市的交通效率；而用地界限的规定则可以明确划分不同类型的用地，保证各类建设
项目有序进行，避免混乱和冲突。
总的来说，建设用地控制标准的制定是为了保障城市建设的有
序进行，合理利用土地资源，提高城市的宜居性和可持续发展能力。
通过严格执行建设用地控制标准，可以有效地规范城市建设行为，
促进城市的健康发展。
住宅用地容积率规定
住宅用地容积率规定住宅用地容积率规定是指在城市规划和建设中，针对住宅用地的建设容积率所制定的一项政策措施。
容积率是指将建筑物总建筑面积与用地面积之比，用来衡量土地开发利用效率的指标。
根据国家和地方的规定，不同的住宅用地容积率规定会存在一定的差异。
首先，住宅用地容积率规定的目的是合理规划和利用土地资源。
城市土地资源有限，如何有效地利用土地资源是城市规划中的重要问题。
住宅用地容积率规定可以通过合理控制建筑物的容积率，达到优化土地利用的目的，提高土地利用的效率。
其次，住宅用地容积率规定对城市基础设施建设具有一定的影响。
住宅用地容积率规定可以在一定程度上控制人口密度，从而对城市基础设施的建设提出了一定的要求。
合理的容积率规定可以避免住宅区过于拥挤，确保基础设施的正常运行和使用。
另外，住宅用地容积率规定还与居民生活质量有关。
适度的住宅用地容积率可以确保居民居住环境的舒适度和宜居性。
过高的容积率可能会导致住宅区交通拥堵、环境恶化等问题，影响居民的生活质量。
因此，住宅用地容积率规定需要在保障居民生活质量的前提下合理调控。
根据国家和地方的规定，住宅用地容积率规定通常是在城市总体规划中制定。
容积率的具体数值会由城市规划部门根据土地利用的实际情况、城市发展需要以及居民需求等因素进行调整。
不同城市和不同区域的容积率规定可能有所不同。
在住宅用地容积率规定的实施中，还需要考虑到土地的类型和用途。
不同类型和用途的土地在容积率规定上也会存在差异。
例如，高层住宅用地的容积率通常会较高，因为高层建筑可以更大程度地提高土地利用效率。
而别墅区的容积率则通常较低，以保证独栋别墅的私密性和安静性。
此外，住宅用地容积率规定还需要考虑到环境保护的因素。
在一些环境敏感地区，如生态保护区或水源保护区，容积率规定会更为严格。
以减少对环境的影响，保护生态环境的完整性。
总结起来，住宅用地容积率规定是城市规划和建设中的重要措施之一。
通过合理制定容积率规定，可以优化土地资源利用、推动基础设施建设、提升居民生活质量。
控规和详规的区别
控规和详规的区别
一、定义
控制性详细规划（简称控规）是城市规划中的一种重要规划部署，是在总体规划的基础上，根据城镇建设总体规划的要求和控股方案的布局，确定用地性质、容积率、建筑密度、开发强度、道路系统、绿地用地、市政配套、基础设施等项目的用地结构和规模，为城镇建设管理部门提供合法权威的管理依据。
详细规划（简称详规），即城市总体规划的细化与实施，是在城市总体规划的基础上进行的具体用地规划。
二、范围
控规的范围往往是总体规划中的一个区域、片区，甚至一座建筑、一个场地，以确定该范围内的开发建设控制要点和标准。
而详规则是对特定区域的具体规划，如某一小区、园区、街区等。
三、内容
控规更注重对城市建设的宏观控制，包括用地性质、容积率、建筑密度等关键指标的规划。
详规则更注重对细节和实施细则的规划，包括道路布局、绿地设置、建筑风貌等的具体要求。
四、适用范围
控规往往适用于城市总体规划中的相对大范围的区域，如城市的建设新区或者发展区。
详规则适用于控规所确定的范围内的细节规划，如小区、街道、片区等。
五、统一性和灵活性
控规属于城市规划的重要一环，其制定需要具有统一性和稳定性。
而详规则在满足控规要求的前提下，更加注重灵活性和个性化，以适应具体的建设需求。
六、实施程序
控规的制定一般是在总体规划通过审批后展开，而详规则的制定则是在控规落实后，根据实际需求进行具体细化。
总的来说，控规和详规在城市规划中有着不可或缺的地位，二者相互衔接、相互配合，共同构建城市发展的框架和细节，为城市的可持续发展提供规划保障和指导意义。
控规调整方案
控规调整方案
控规调整方案是指通过修改城市总体规划、详细规划等计划文件，对城市的用地、容积率、建筑高度、道路布局等方面进行调整。
控规调整方案一般由城市规划部门或相关专业机构编制，需要经过公众参与、专家评审、政府审批等程序后才能实施。
控规调整方案的目的是优化城市空间布局，提高城市发展的效率和质量，适应城市发展的需求和变化。
具体的控规调整方案可以包括以下几个方面的内容：
1. 用地类型调整：根据城市发展需要，调整城市不同区域的用地类型，例如将工业用地转为商业用地，将住宅用地转为公共设施用地等。
2. 容积率调整：根据不同区域的发展需求和土地资源情况，调整不同区域的容积率，控制建筑的总体规模和密度。
提高容积率可以增加用地利用效率，但也可能导致城市过度密集化等问题，因此需要进行综合考虑。
3. 建筑高度限制调整：根据城市的特点和规划要求，调整不同区域的建筑高度限制，以实现城市的立体化发展。
高楼大厦可以增加城市的标志性建筑和经济效益，但也可能对城市的环境和景观产生负面影响，因此需要谨慎设置。
4. 道路布局优化：根据交通需求和城市发展的要求，对城市的道路布局进行调整。
可以增设新的道路，或者拓宽现有的道路，以提高交通通行能力和效率。
同时，要考虑到城市的整体形象和环境，避免过度依赖机动车交通，促进可持续交通发展。
5. 公共空间规划：加强对城市公共空间的规划和建设，包括公园、广场、绿地等。
优化公共空间的布局和设计，提高市民的休闲活动和社交交流的场所，增加城市的宜居性和人文特色。
控规调整方案的实施需要综合考虑城市的发展需要、环境保护、社会经济效益等因素，通过科学的规划和管理，实现城市的可持续发展。
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容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。
本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小
1引言
容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。
一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。
作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。
它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。
控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。
其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。
容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。
容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。
基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。
2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题
2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性
控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。
如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。
不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。
但随着经济社会的不断发展，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差[3]。
2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足
容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。
尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。
目前由于缺乏对相关因素的定量经济分析，导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题，地价还没有真正反映土地应有的价值；同时政府不能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机制。
2.3容积率的确定未考虑外部负效应[2]
块地的开发，相对较高的容积率固然会带来一定的外部正效益，如为政府、开发商带来巨大的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加工作场所及住所等，极大地促进了城市的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会带来一些外部负效应，如交通拥挤，基础设施服务水平的下降等。
虽然这些负面影响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言，对其重视性还不够，它的影响究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。
3控制性详细规划中容积率的合理确定
控制性详细规划中容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。
在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面[4]。
笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。
3.1定性分析
3.1.1 城市经济发展阶段
容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大
的差异。
据崔寒清（2006）通过对全国九个大型城市用地容积率与经济发展之间关系的实证研究，当城市发展与建设处于起步阶段时，城市用地容积率存在很大的上升空间，它会随着经济的腾飞而加速上涨；但是当经济达到高速发达时期，容积率不会伴着经济的发展而无节制的上升，它的增长速率会放缓，其绝对数值虽然持续增长，但是增长的边际变化量会逐渐减少为零；此时，容积率也相应达到最大值；之后，它就会长期保持在这种稳定均衡的状态[5]。
3.1.2 土地的使用性质
不同类型的土地用途，其容积率存在较大的差别。
商业、居住、工业等用地的容积率存在较大差异。
一般情况下，商业用地的容积率相对较高，居住用地次之，工业用地相对较低。
因此，容积率的确定必须依据城市总体规划确定的土地性质来确定。
3.1.3 区位条件
由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济效益也相差很大。
因此说土地区位理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用率和开发强度。
例如，一个城市的市级商业区的容积率比远离市区的容积率要大得多。
3.1.4 土地的基础设施条件及周围环境状况
较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。
容积率的确定要考虑到地块的四邻在空间环境上的制约关系，如重污染工业区必须考虑风向，商服繁华度较好的商业区必须考虑建筑物的高度、楼间距、外形、绿化和道路交通等条件。
3.1.5与其他规划控制指标相协调
容积率与建筑密度、建筑高度等规划控制指标密切相关。
因此，容积率确定时，要考虑到与其他规划控制指标之间的协调。
如历史文化保护地段附近建筑高度受到限制时，容积率就不能定的太高；建筑高度不受严格限制的地段，容积率可以适当提高。
3.2定量分析
根据城市既定的地价水平，通过土地的投入产出分析为开发强度提供技术支撑。
用地的投入产出分析为规划确定容积率等控制指标提供定量分析依据，增强了规划的科学性。
城市开发的投入（成本）主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本（旧城改造时）、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管理费、开发费用及其他不可预见的费用等。
城市开发的产出(收益)对于开发商来说，就是可售房屋价格之和。
由于开发总投入×利润率=总产出-总投入。
因此，在利润率一定的情况下(通常以行业正常利润率为计算依据)，通过计算能得出该利润率下的“最低经济容积率”，即低于这一容积率将导致开发商利益受损，若高于这一容积率开发商将得到一部分超额利润。
最低经济容积率对在控制性详细规划中制定合理的容积率，具有重要的参考价值。
或者根据既定的地价、房屋重建价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的拆建比，从而为既定地块的容积率确定提供技术支撑。
3.3容积率奖惩制度
容积率通过前面的分析方法确定后，理论上应作为下达规划要点的依据。
但在实际操作中，理论值与现实值会存在一定的偏差，最终容积率的制定应该视实际情况具有一定的弹性，也就是与理论值之间可以存在较小的浮动范围。
因此，借鉴国外的容积率奖励制度，将成为实施容积率控制的选择。
容积率奖励是指土地开发管理部门为取得开发商的合作，在开发商提供一定的公共空间或公益性设施的前提下，奖励开发商一定的建筑面积[6]。
目前国外已建立了较为完善的容积率奖励制度，如奖励性区划，通过提高容积率来鼓励开发商在地段内提供广场、步行廊道拱廊等公共空间，对公共事业做出贡献的给予一定的容积率奖励；又如土地发展权转移制度，即通过将一些有历史价值地段上的无法达到的容积率转移到其他地段上，平衡业主利益和建筑保护间的矛盾，也可以使城市内部开放空间和一些极具景观与生态价值的土地发展权，通过相关的配套措施转移到其他的土地等。