老年公寓案例分析及规划设计建议

应急按钮
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智能防盗门
以上，我们通过案例的借鉴，对本‘案各类产品体系提出了以下建议： 别墅：走高端路线，体现现代中式风格。 公寓：“大而奢”的平层公馆产品，“小而精”的小高层空中花园别墅产 品。 老年公寓：体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活。
下面，将对以上这些产品体系提出开发思路，并对老年 公寓这一特殊产品提出赢利模式建议。
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太阳城项目点评
利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。 在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区 管理模式，使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。 定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展览展示、竞技比赛、 征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。
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老年住宅公共交往空间
在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减 少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各 种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们 提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共 交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用 部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公 园、广场、散步道等室外公共空间。
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老年公寓环境 绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；
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一般老年公寓的绿化面积要求较高 约为45%以上。
老年公寓相关配套设施
电梯
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道路
运动场
通过配套设施的建设，扩大老人生活空间。
老年公寓社区娱乐
老人更多的参与社会活动
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老年公寓室内设计要求
电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、 电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：
住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；
厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯； 开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。 ,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩； 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍； 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度； 厕所宜用推拉门，不用平开门； 厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作； 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
物业服务赢利策略
➢物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收 取标准可采取相对高价位的形式。 ➢各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、 收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 ➢物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。
一方面丰富了业余生活； 另一方面增加了归属感。
老年公寓楼宇智能设计
在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统 上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置 每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。 再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备， 可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而 提高楼盘档次。
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案例三：北京燕都世界名园项目
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案例三：北京燕都世界名园项目
项目规模：占地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。 建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主 力面积为60—136平米。 项目亮点：大开间、小进深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
以一次性销售收 益为主
长期性租赁收益及一 次性销售收益相结合
开发建设与经营 管理相结合
开发建设与经营 管理相分离
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老年住宅赢利模式的运用策略分析
老年住宅销售的定价策略
除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格 定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。
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老年公寓规划设计及配套建议
根据老年公寓的特点，我们提出以下整体规划设计及配套设施建议。
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老年公寓产品
分 析 内 容
规划设计 室内装修 园林景观 配套设施
老年住宅整体规划设计要求
住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰； 建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间； 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于 老人开展体育活动，又方便生活； 基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足； 设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系 统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。
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老年公寓赢利模式 Old age apartment profit pattern
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国外老年住宅赢利模式分析
美国太阳城中心 收益来源
一次性收入来源 长期性收入来源
独立住宅的销售收益 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益
如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租 收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要 组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： ➢会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 ➢高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 ➢合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万 美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益 是太阳城中心的重要收益来源。
推拉窗带纱窗 ➢厨房：管道接至预留接口位置 ➢卫生间：地面做防水和保护层，顶棚刮防水腻子，粗墙面木抹子找平，管道接至预留接口位置 ➢供气：市政天然气入户，IC卡智能计费 ➢采暖：分户壁挂炉采暖，地热采暖 ➢阳台：封闭式阳台，墙面水泥砂浆抹光面，打白腻子，塑钢带纱门窗 ➢电梯：中美合资安迪斯高速无机房电梯 ➢采暖热水： 小区锅炉房集中供暖，地板采暖方式（见住宅使用说明书），24小时生活热水 ➢供气：市政天然气入户，IC卡智能计费 ➢燃气：预留燃气管路 ➢强电：用电容量一居室4KW；二、三居室6KW；动力和照明分别设置 ➢弱电：每户两个有线电视出线口，两条电话线，两个电话出线口，一个宽带接口，户门里有入
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老年公寓建筑单体设计要求
单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行 动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方 便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑） 另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足 不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为 和谐邻里关系的形成提供必要条件。
户对讲话机一个
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燕都世界名园公寓相关配套设施
单元门道 电梯
社区河道 应急按钮
防滑楼道
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智能防盗门
太阳能路灯 房内护栏 小区街道
燕都世界名圆项目点评
项目规模宏大，完善的医疗设施、全程教育等配套。 项目引活水入园，将社区演绎成一个静谧、幽雅的花园。 打造了建筑面积8万平米的汇金大道商业街，商业街内设有大型购 物中心和物流集散地。
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通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。 健康型老人住宅 疗养型老人住宅 康复型老年住宅 监护型老人住宅 护理型老人住宅 集合式老人住宅
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老年公寓外立面
洁净清爽的外立面，较好的映衬了周围的景致，且营造出安 逸、私密的生活状态。
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本报告是严格保密的。ຫໍສະໝຸດ 国内老年住宅主要赢利模式分析
目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租” 和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相 结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。
国内赢利型老年住宅经营模式
按赢利方式分
按经营管理方式分
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老年公寓户型
独立的生活空间，增加了生活的便利性与独立性。
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老年公寓内饰
感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度 的唯一。
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老年公寓环境景观设计
老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人 “老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景 观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设 计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格 局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品 卖点。
太阳城相关配套设施
说明： ➢中小学：北师大亚太学院 ➢幼儿园：亚运村双语幼儿园 ➢综合商场：太阳城购物中心 ➢银行：建行、农行 ➢医院：太阳城老年医疗中心 ➢其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、 家政服务 中心、中国邮政储蓄