物权法《解释(一)》综合性理解与适用
最高人民法院关于适用物权法司法解释一
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
《物权法》的解释方法
《物权法》的解释方法内容提要: 《物权法》的解释方法在《物权法》颁行之后深具意义,“法律非经解释不得适用”。
在各种解释方法中，《物权法》的狭义解释方法应当得到优先运用,法官应尽可能地按照文义解释、体系解释、目的解释、当然解释、历史解释、合宪解释、比较法解释等方法来进行法律适用。
在承认法律漏洞的前提下,应当允许法官借助一定的解释方法弥补法律漏洞。
关键词: 民法解释学/狭义解释方法/法律漏洞/漏洞填补法谚有云:“法律非经解释不得适用。
”德国民法解释学的创始人萨维尼也曾有言:“解释法律,系法律学之开端,并为其基础,系一项科学性之工作,但又为一种艺术。
”[1]《物权法》公布实施之后,我们研究的重心主要不是“应然”的问题,而是“实然”的问题,也就是说,要研究《物权法》在实践中如何运用,如何解决现实中存在的各种物权的争议以及保护问题,《物权法》的解释方法也就显得越发重要。
物权法的解释有所谓广义和狭义之分,狭义的物权法解释,是指在法律文义范围之内,采用文义解释、论理解释等方法来确定物权法规范的含义[2]；广义的物权法解释,除了狭义的物权法解释之外,还包括漏洞填补。
本文拟就在这两个层面上对《物权法》的解释方法谈几点看法。
一、《物权法》的狭义解释方法（一）文义解释。
文义解释,又称文理解释,是指按照法律条文用语的文意及通常的使用方法来进行解释,或者说是按照一般语言习惯中的含义或者该法条的特定含义进行阐释,一般仅限于对法律用语中字面上的含义进行解释[3]。
文义解释原则上应受法律文本的束缚,要依循法律规则的字面含义,不可对含义随意延伸而使解释的含义与法律规则的含义相冲突。
《物权法》中的不少条款需要借助文义解释来防止歧义。
例如，《物权法》第93 条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
”此处使用的是“包括”,而不是“分为”,这就意味着,共有包括了这两种类型,但又不限于这两种类型,区分所有中的共有即为上述两种类型共有中的例外。
《物权法》的有关司法解释与实践分析
《物权法》的有关司法解释与实践分析摘要:物权法属于民法,而民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。
我国确立了社会主义市场经济体制,也就意味着要保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
相关法律法规也明确规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
进一步加强对物权法相关条款的解读,对于正确行使和履行相关法律权利和义务具有重要意义。
关键词:物权法;司法解释;实践分析我国宪法明确规定实行社会主义市场经济体制。
在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济所形成的市场主体都在统一的市场空间运作,并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。
公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。
一、物权法明确规定平等保护公私财产平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义特色。
失去了平等保护,也就失去了共同发展。
比如,在拆迁过程中,“钉子户”事件涉及到政府对私有财产的征收问题。
《物权法》第42条对征收问题的规定是,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
同时,《物权法》对征收补偿的原则和内容作了规定。
重庆“钉子户”事件还涉及到一个重要问题是如何界定公共利益。
考虑到公共利益问题比较复杂,在不同时期、不同领域公共利益的内容不尽一致,很难在《物权法》中作出统一界定,因此,《物权法》对此没有作出明确界定。
但是,可以肯定的说,《物权法》有关征收、补偿等问题的规定对于相关法律的进一步完善,对于更加完善地保护私有财产权将发挥重要作用。
对于城市百姓而言,《物权法》首先涉及到业主的建筑物区分所有权。
《物权法》对小区中的道路、绿地、车库、车位、物业管理用房等设施的归属都做出了规定,并规定业主可以成立业主大会,由业主委员会来行使自己的权利,业主可以共同决定小区内的事情,如选聘和解聘物业服务机构或者业主委员会委员,维护自身利益。
《物权法司法解释》(全文)
物权法司法解释
本文将详细介绍《物权法司法解释》，包括解释的适用范围、基本原则、物权
的取得、保护和限制以及合同的物权安排等内容。
一、解释的适用范围
《物权法司法解释》是由最高人民法院制定的，用于指导法院在审理物权纠纷
案件中的适用及解释。
该解释的适用范围为中华人民共和国的物权法。
二、基本原则
在解释物权法时，应遵循以下基本原则：
1.保护当事人的合法权益；
2.遵循物权法、合同法等有关法律、法规和规章的规定；
3.保护公共利益；
4.尊重自愿原则和契约自由原则。
三、物权的取得
物权的取得主要包括以下几种情况：
1.法定取得：如依法继承、征收等；
2.契约取得：如买卖、赠与等；
3.物权来源的合法转让。
除此之外，还有一些特殊情况，如土地的划拨等，也可以取得物权。
四、保护和限制
当物权受到侵害时，当事人有权要求恢复原状、消除影响、赔偿损失等。
但是，在具体实践中，也会涉及到物权的限制，如按揭、抵押等。
对于这些限制，应当遵循相应的法律规定和合同约定。
五、合同的物权安排
在合同中，涉及到物权安排的主要有以下几种：
1.承包合同：附带物权的安排；
2.租赁合同：物权的安排；
3.抵押合同：抵押权人的权益安排；
4.侵权纠纷的物权安排。
在安排物权时，应当遵循法律的规定，避免发生侵权等纠纷。
六、
在物权纠纷案件中，法院应当依据《物权法司法解释》的规定，遵循物权法和合同法等有关法律法规，保护各自的合法权益，最终维护公平正义，促进社会的和谐稳定发展。
《物权法司法解释（一）》解读
2017年第1期法治研究《物权法司法解释（一）》解读梁慧星**作者简介：梁慧星，中国社会科学院学部委员，北京理工大学珠海学院民商法律学院名誉院长。
2016年2月23日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 （以下简称《解释》）。
《解释》共计22个条文。
现就《解释》条文的文义、目的及适用进行逐一解读。
一、如何处理涉及不动产物权登记的民事案件首先看《解释》第1条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
”涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。
第一类是关于不动产物权归属的争议，即《物权法》第33条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。
据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。
确权的结果有可能改变原来的登记。
另一类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。
依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。
但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》第33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。
第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》第110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。
物权法解释中善意取得规定理解
物权法解释中善意取得规定的理解（上）2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》），该解释共计22条，其中第22条是关于该解释生效时间的规定。
实际涉及司法解释本身的条文为21条，其中第十五条至第二十一条是针对善意取得制度的解释，合计7条，关于善意取得的司法解释的条文正好占整个《物权法解释（一）》条文数的三分之一。
从篇幅上可以看出，善意取得制度的具体适用是这次司法解释的重中之重，故笔者不揣浅陋，特撰此文结合《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等其他相关规定对这些解释的含义作一个简单的梳理。
文章写作时间仓促，定有许多不足，期待各位读者的批评，意见请惠寄：。
一、七条解释所涉及的内容概述七条司法解释涉及以下内容：第十五条对善意的含义（第一款）以及善意的举证责任（第二款）作了解释；第十六条则对不动产转让时受让人非善意的认定作了解释；第十七条对受让人受让动产时具有重大过失的情形作了解释；第十八条则对受让人的善意的时间点作了解释；第十九条对“合理的价格”的认定作了相应的解释；第二十条对特殊动产以交付作为善意取得的要件作了解释；第二十一条解释则明确无效的合同和被撤销的合同不能作为善意取得的前提。
二、善意的含义及举证责任（第十五条）（一）善意是指不明知且无重大过失依据《物权法》第一百零六条第一款第一项，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，此处的善意的含义，物权法并没有作相应的说明。
依据民法法理，明知（知道）为恶意，不知为善意。
比如善意占有和恶意占有区别就是，占有人知道自己是无权占有的，该无权占有为恶意占有，不知道其为无权占有的，则是善意占有。
但是德日民法在规定动产善意取得的要件时，要么规定，明知或者因重大过失不知道为“非善意”（德国民法典第932条第2款：wenn ihmbekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt ist【为其所知或者因重大过失不为其所知】。
《物权法司法解释》全文
《物权法司法解释》(全文）物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
一图读懂物权法司法解释(一)(附解读及全文)
一图读懂物权法司法解释(一)(附解读及全文)附解读最高法民一庭庭长解读物权法司法解释(一）最高人民法院今天发布《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》，该司法解释自2019年3月1日起施行。
最高人民法院民一庭庭长程新文今天对此进行了权威解读。
一、《解释》制定的背景物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2019年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。
党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。
这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。
产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。
正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。
因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。
最高人民法院一直非常重视《物权法》的司法实践运用工作。
《物权法》实施后，就确定了多维度、分步骤的物权法司法解释工作规划，特别是在党的十八届四中全会之后，有关《物权法》各编（章）内容的司法解释进一步加快了修订或起草工作进度。
为起草本《解释》，最高人民法院自2019年起，在总结审判实践经验的基础上，通过调研、召开各界人士参加的座谈会、书面征求意见等方式，听取了法院系统、立法机构、相关部委和专家学者的意见。
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物权法《解释(一)》综合性理解与适用（六）（文接上期）
前文论及，物权行政登记实务中易于将登记簿的效力绝对化，物权法《解释（一）》第二条规定即纠正了此类错误倾向。
事实上，国土资源部在《不动产登记暂行条例实施细则》中又对登记簿的基本制度予以明确，即不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
同时明确：不动产登记簿是不动产登记的结果，其与不动产登记原始资料共同构成“不动产登记资料”，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料等。
（一）正确认知登记簿记载的法律价值
一是不得机械地否定物权归属的“自然法”规则。
诸如，一项不动产物在设定“首次登记”前，其必然未能被记载于登记簿中，如果按照登记簿效力绝对化的主张，则不动产的建设主体在登记前将不享有该建设成果的物权或物权期待权，但该种解读显然有违事实状态。
因为按照自然法规则，只要是合法的建设行为，即便未能办理物权首次登记时，该建设行为人自然享有其建设成果（含阶段性建设成果）的物权。
二是不得对不动产“登记簿”的法律效力绝对化，不得破坏物权的原因行为与变动行为的基本逻辑体系。
该逻辑体系就是最高人民法院《解释（一）》中所确定的，以物权的原因行为判定和修正物权的变动行为及登记结果；相反，不得以物权的登记结果反证物权的原因行为具有效力方面的绝对性。
根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。
任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
因此，根据前述但书条款亦足以推定，在一般情形下登记簿具有判定物权归属的效力，但并不具有绝对化效力。
因为不动产登记在整个物权法体系中，其系对物权状态的“公示”而非行政确权。
（二）不动产产权证书的法律价值
根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
显然，不动产产权证书是在登记簿公示与登记的基础上，为了便于不动产权利人表彰和行使其物权而颁发的一种证明证书。
因此，不动产产权证可以代表物权但不具有将物权绝对化的功能。
尤其在家庭共有产权制度下，并非只有记载于该不动产产权证书之中的家庭成员才享有物权。
相反，只要具备家庭共有财产权适格主体的家庭成员，即便未被记载于不动产登记簿或不动产产权证书之中，其对家庭共有财产的权属并不会受到法律的剥夺。
这就说明，物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。
由于物权法对不动产登记簿和不动产权属证书确认为“证据”属性，故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。
例如，对房地产是否拥有实体性权利
与其所持权利证书之间的关系是：一般情况下统一，特殊情形下处于分离状态。
现实中，“有证不等于有权，无证不等于无权”的情形确实存在。
一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。
如果物权的原因行为的效力被维持，则该项物权登记行为将会得到维护。
否则，登记和颁证行为将会被撤销。
可见，物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力，反而要受到原因行为效力的反制约。
（未完待续）
物权法《解释(一)》综合性理解与适用（八）
特约法治评论员师安宁
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（文接上期）
（二）异议登记与确权之诉的衔接
《解释（一）》的一个重要制度是，有关异议人在超过异议期之后，依然享有启动单独的物权确认之诉的诉权。
此前，司法实务界对此存在混乱认知，将真实权利人或利害关系人对物权的确认诉权仅仅局限于异议登记后的15日之内，显然不当。
物权异议登记与确权之诉制度涉及两个方面的问题：一是异议登记的性质与作用；二是异议登记的前置条件。
笔者认为，异议登记的性质是为非记载于登记簿的实体权利人或利害关系人提供一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施。
其作用在于当异议登记后，原登记权利人将要承担在异议登记期内及整个异议诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担。
否则，将被视为法定无效。
由于有异议登记制度的存在，登记权利人的任何处分行为都不会在法律上最终完成，也不会产生物权变动的法律效果。
同时，由于异议登记的公示作用，可推定凡在异议期内对该物权进行受让的主体对异议状况是完全明知的，故使其亦不能成立善意取得。
因此，除了异议登记权主体予以“追认”这一种特殊情况外，其他任何在异议登记状态下的处分行为均不发生物权效力。
异议人行使异议登记权时实际上隐含有一项前置性条件，即登记机关在接到异议人的更正登记申请后，负有向登记权利人告知并征求其是否同意更正登记的法定义务。
如未进行此项告知义务，则不得启动异议登记程序。
虽然在“有证据证明登记确有错误的”情况下，登记机关可依职权予以更正，但仍应履行告知义务，因为更正登记涉及到登记权利人的复议权和诉权的行使问题。
显然，物权原因行为的本质是一个合同法范畴内的私法问题，而物权的登记制度是一个行政法领域中的公法问题，对物权的确权之诉则是一个司法裁判权问题。
所以，即便是同一宗物权行为，在不同的物权行为阶段有可能涉及到完全不同但又有密切联系的法律体系。
六、不动产登记制度与物权法定原则
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，这就是我们通常所说的物权法定
原则。
目前，对物权法定原则的阐释仅限于一些抽象的定义，少有可供甄别的具体规则。
（一）物权法定原则的法理构成
1.物权的名称、种类或类型应法定化。
诸如用益物权中的“土地承包经营权”即是法定的物权名称，不能再称之为“农地使用权”。
建设用地使用权不能再称为“基地使用权”。
所有权中的“建筑物区分所有权”也不能再称为“单元房专有权”等等。
2.物权的流转和变动规则法定化。
诸如担保物权中的抵押权由抵押规则调整，质权也有质押规则，如不遵循这些法定化规则即无法设立合法的担保物权。
不动产交易与变动要由一整套法定的登记制度来规制，不能由当事人自由确定。
诸如有人用登报声明的方式就不属法定的公示方式，当然不能产生物权变动的法律效果。
3.物权证明的形式的法定化。
如房产的所有权要由房屋所有权证来公示和证明，抵押权要由他项权利证书来证明等等。
凡不遵循这些法定证明形式是不能得到物权法的承认和保护的。
4.物权的确认主体法定化。
尤其在不动产确权中，必须由法定的有权机关作为确权主体。
最为典型的违反物权法定原则的例子即是由村委会或乡政府颁发的所谓的“小产权”房所有权证，由于其颁证主体的非适格性，“小产权”证书当然是不能获得物权法律效果的无效证书。
（。