物权法理解及适用
浅谈民法总则的制定及对于物权法的理解
浅谈民法总则的制定及对于物权法的理解作者：王鹏来源：《神州》2011年第06期摘要：随着我国法治进程的进一步加快，中国特色社会主义法律体系已经形成，但是这并不意味着我国立法工作，尤其是民事立法工作已经完成，中国特色社会主义法律体系的形成基本解决了“有法可依”的问题，但是对于各个部门法内部的体系化，完善化，还有很多的工作要做。
本文通过对民法以及民法总则的制定的迫切性的介绍，分析和阐述了总则的地位以及需要解决的问题，并以保障型住房为例对物权法进行了详细的分析，从而加深人们的司法意识及对法律理解的能力。
关键词：民法总则；物权法前言：我国实行依法治国以来，《民法通则》可以说是较为全面、公正、合理，比较适应当前国家和社会发展的要求，但是还有待于进一步完善和全面贯彻执行。
在物权法和侵权责任法出台之后，中国的民事立法关键在于制定一部民法典，民法典是我国民事立法系统化的标志。
按照分阶段、分步骤制定民法典的立法部署，我国已经先后制定一系列的法律，在这些单行的民事法律制定出来之后，我们不能采取简单的法律汇编的方式，将这些法律汇集成民法典，而应当按照科学合理的民法典体系，对这些法律进行有系统的整合，构建体系完整的民法典。
而要推进民法典的立法进程，需要尽快制定民法总则。
笔者针对民法总则的制定、地位以及需要解决的问题进行了分析和阐述，并以保障型住房为例对物权法进行了详细的分析。
一、总则是民法规范的基础要推进民法典的立法进程，需要尽快制定民法总则。
制定民法总则最主要的优点在于为自然人、法人从事民事法律行为确立行为标准，并为法官裁判民事纠纷提供基本的准则。
制定民法总则最主要的优点在于，为自然人、法人从事民事法律行为确立行为标准，并为法官裁判民事纠纷提供基本的准则。
为了加快民事立法体系化的步伐和民法典的颁行，需要尽快制定民法总则，民法总则不仅仅有利于具体制度和规则的体系化，而且总则之中所规定的基本原则所体现的价值理念对整合整个民事立法具有重要意义。
《物权法》的解释方法
《物权法》的解释方法内容提要: 《物权法》的解释方法在《物权法》颁行之后深具意义,“法律非经解释不得适用”。
在各种解释方法中，《物权法》的狭义解释方法应当得到优先运用,法官应尽可能地按照文义解释、体系解释、目的解释、当然解释、历史解释、合宪解释、比较法解释等方法来进行法律适用。
在承认法律漏洞的前提下,应当允许法官借助一定的解释方法弥补法律漏洞。
关键词: 民法解释学/狭义解释方法/法律漏洞/漏洞填补法谚有云:“法律非经解释不得适用。
”德国民法解释学的创始人萨维尼也曾有言:“解释法律,系法律学之开端,并为其基础,系一项科学性之工作,但又为一种艺术。
”[1]《物权法》公布实施之后,我们研究的重心主要不是“应然”的问题,而是“实然”的问题,也就是说,要研究《物权法》在实践中如何运用,如何解决现实中存在的各种物权的争议以及保护问题,《物权法》的解释方法也就显得越发重要。
物权法的解释有所谓广义和狭义之分,狭义的物权法解释,是指在法律文义范围之内,采用文义解释、论理解释等方法来确定物权法规范的含义[2]；广义的物权法解释,除了狭义的物权法解释之外,还包括漏洞填补。
本文拟就在这两个层面上对《物权法》的解释方法谈几点看法。
一、《物权法》的狭义解释方法（一）文义解释。
文义解释,又称文理解释,是指按照法律条文用语的文意及通常的使用方法来进行解释,或者说是按照一般语言习惯中的含义或者该法条的特定含义进行阐释,一般仅限于对法律用语中字面上的含义进行解释[3]。
文义解释原则上应受法律文本的束缚,要依循法律规则的字面含义,不可对含义随意延伸而使解释的含义与法律规则的含义相冲突。
《物权法》中的不少条款需要借助文义解释来防止歧义。
例如，《物权法》第93 条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
”此处使用的是“包括”,而不是“分为”,这就意味着,共有包括了这两种类型,但又不限于这两种类型,区分所有中的共有即为上述两种类型共有中的例外。
物权法中动产浮动抵押制度的理解与适用
物权法中动产浮动抵押制度的理解与适用物权法第一百八十一条规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品等抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
动产浮动抵押制度的创设，极大地缓解了中小企业、个体工商户和农业生产经营者的融资困难，有利于提高中小企业的融资能力，它比集合财产抵押等手续简便，更具有经济效率，必将对繁荣市场经济、提高中小企业竞争力起到重要作用。
一、对动产浮动抵押的理解动产浮动抵押根植于英美法系，大陆法系在对其继承的基础上多加以改造，以符合其体系框架。
对该制度的宏观理解，应抓住以下几点：(一)动产浮动抵押物具有浮动性，突破了大陆法系物权法中物权客体的确定性原则。
浮动抵押在日常经营过程中，因抵押人的处分，可能导致抵押物的一部分脱离出去，依附于它上面的抵押权即告终止;因抵押人的经营活动，也可能有新的财产流入企业而进入抵押物的范围，则抵押权自动依附于该财产之上。
按照我国物权法第一百八十一条和第一百八十九条第二款的规定，可以设定抵押的财产包括现有或者将有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产;设定抵押的动产，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
而普通抵押客体必须是现有的特定物，而不能是将来之物;且设定抵押后，按照我国物权法第一百九十一条的规定，不经抵押权人同意原则上不得转让。
(二)动产浮动抵押物具有集合性，超越了大陆法系物权法的一物一权原则。
从比较法上看，浮动抵押中结合为一体的财产不是企业财产的简单相加，而是一种物与权利的集合，在性质上被视为一个物或不动产，成立一个所有权。
结合为一体的财产包括不动产、动产和无形资产，也包括各项财产性权利。
而大陆法系一物一权原则中的“一物”是指独立物，如今发展到集合物，是对该原则的突破。
我国物权法第一百八十一条的规定，虽将不动产和无形财产权利排除在外，但并不否定抵押物的集合性。
物权法的体系
物权法的体系一、引言物权法是民法的一个重要分支，是调整人们对具体物体所享有的权利和义务关系的法律规则的总称。
物权法体系是指由一系列法律规则构成的、用于调整人们对具体物体所享有的权利和义务关系的法律体系。
本文将围绕物权法的体系展开论述，以便更好地理解和运用物权法。
二、物权法的基本原则物权法的体系建立在一系列基本原则之上，这些原则为法律规则的制定和适用提供了指导。
首先，物权法的基本原则之一是公平原则。
物权法要求对不同当事人之间的权利关系进行公平合理的调整，以实现物权法的公正性。
其次，物权法的原则还包括权益平衡原则、合法性原则和有序性原则等。
这些原则的共同作用，确保了物权法体系的稳定和健全。
三、物权法的主要内容物权法的体系主要包括对物权的界定、取得、内容、限制和转让等方面的规定。
首先，物权法对物权的界定进行了明确。
物权是指人们对具体物体所享有的权利，包括所有权、用益物权和担保物权等。
其次，物权法规定了物权的取得方式，包括原始取得和衍生取得等。
再次，物权法对物权的内容进行了规定，包括物权的范围、效力和保护等。
此外，物权法还对物权的限制和转让进行了详细的规定，以保障各方当事人的合法权益。
四、物权法的适用范围物权法的适用范围涉及广泛，包括对不动产、动产和知识产权等的调整。
首先，物权法适用于不动产，包括土地、房屋和其他建筑物等。
其次，物权法也适用于动产，包括汽车、家具和珠宝等。
另外，物权法还适用于知识产权，包括专利权、商标权和著作权等。
物权法的广泛适用范围，体现了其在经济社会生活中的重要地位和作用。
五、物权法的保护机制物权法的体系中设有一系列保护机制，以保障权利人的合法权益。
首先，物权法规定了所有权人的权利和义务，以确保其对物体的合法支配权。
其次，物权法规定了物权的优先顺序，以确保不同权利人之间的权益平衡。
此外，物权法还规定了物权的保护措施和救济措施，以便权利人在权益受到侵害时能及时获得补救。
六、物权法的发展趋势随着社会的不断发展和变化，物权法的体系也在不断完善和发展。
最高人民法院物权法司法解释(一)条文理解与适用指南
内容摘要
本书针对最新公布的物权法司法解释一，第一部分对司法解释22条进行了逐条解读，第二部分收编整理了物 权法解释一相关的具有参考价值的典型案例，本书对法官、律师及法务人员、社会大众等均具有较好的参考指导 作用。
目录分析
最高人民法院关于适 用《中华人民共和国 物权法》若干问题的
解释(一)
附录
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第一编总则 第二编所有权
第四编担保物权
第三编用益物权
第五编占有
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最高人民法院物权法司法解释（一） 条文理解与适用指南
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如何理解物权法(梁慧星)
如何理解物权法梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员上传时间:2008-7-19关键词: 物权/物权法/民法/作用内容提要: 民法是调整日常生活的法律, 是规定经济生活和家庭生活的法律规则, 属于私法。
其所遵循的基本原理是意思自治, 即经济生活和家庭生活中的一切权利义务关系的设立、变更和消灭, 均取决于当事人自己的意思, 原则上国家不作干预。
同时, 物权法还是有形财产归属法。
物权具有三个要点: 特定物、支配性、排他性。
物权的排他性不仅排除一般人的干涉, 更着重排除国家的干涉。
制定物权法的重大意义, 就在于通过物权法明文规定物权的定义来教育国民。
在物权法的关于国家财产的相关规定中, 不应规定国有企业财产, 只应规定非经营性国家财产。
我们应正确认识物权法的作用: 物权法的作用是定分止争, 它不是保护法。
制定物权法的重大意义在普及物权观念。
制订物权法是从1998 年开始的, 至今已有9 个年头。
1999年产生第一个专家草案（由笔者负责的社科院草案）, 2000 年产生第二个专家草案（由王利明负责的人民大学草案）, 2001年产生法工委的正式草案。
该草案于2002 年12 月经过人大常委会第一次审议；2004 年10 月经过第二次审议；2005 年6 月经过第三次审议；2005 年7 月在媒体公布征求修改意见, 10 月经过第四次审议。
今年可能还将进行两次审议。
其审议次数之多, 是前所未有的。
但物权法的复杂性和整个社会的物权法知识不足, 使物权法遭遇了太多的误解和太多的混淆, 被强加了不适当的期望和不适当的指责。
因此, 我们有必要重新考虑对物权法的认识。
但要正确认识物权法, 必须从什么是民法说起。
一、民法概念重探（一）民法是调整日常生活的法律民法与我们的生活密切相关。
我们早上醒来, 先拧开水龙头洗脸刷牙, 然后打开煤气灶做早饭。
水是自来水公司供应的, 煤气是煤气公司供应的, 我们与自来水公司、煤气公司之间的关系是由民法规定的。
第一章 物权法律制度
第一章物权法律制度本章有些规定法理性较强，法律专业术语较多，理解上有一定的难度。
在综合阶段考试复习中，建议重点关注：物权变动的公示；善意取得；抵押权；质权；留置权等。
一、物权法律制度概况1.物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律。
2.需要注意的是，如果《物权法》与《担保法》及其司法解释存在冲突，以《物权法》为准。
二、物的概念与种类物是物权的客体。
《物权法》第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
”（一）物的概念物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，能为人力所支配，独立满足人社会生活需要之物。
（二）物的种类三、物权法的基本原则（一）物权法定原则《物权法》规定：“物权的种类和内容，由法律规定。
”此称物权法定原则。
物权法定原则包括两方面的含义：一是种类法定，即不得创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。
（二）物权客体特定原则物权客体特定原则亦称一物一权原则，基本含义是：物权只存在于确定的一物之上，相应地，每一行为亦只能处分一物。
一物一权原则与以下情形并不矛盾：（1）多人共同对一物享有一项物权。
（2）在一物之上成立数个互不冲突的物权。
【举例】甲和乙是夫妻，婚后共同购买一套商品房，以丈夫甲的名义办理了产权登记。
后因夫妻不和，妻子乙要求登记机关以自己的名义再出具一份产权证明。
因为，所有权实行一物一权，不能在同一物上有两个“所有权”，乙的要求不符合法律规定。
但是一物之上的“所有人”可以为多人。
乙可以要求以甲和乙共同的名义变更产权登记。
（三）物权公示原则1.公示的含义《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”【举例】甲公司将自己的一间门面房作价20万元转让给乙公司，乙公司略加修缮，使用一年后以40万元的价格转让给丙公司，丙公司使用一年后以50万元的价格转让给丁公司。
《中华人民共和国物权法》
中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第一编总则第一章基本原则[立法目的和依据]第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
[调整范围]第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
命题题眼1、因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。
需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有物的归属和利用关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
2、物的理解“物”系民法上的一个基本概念，理解时要注意以下问题：(1)不能在“物”这一语词的通常意义上来理解民法上的物，也不能把物等同于“财产”。
通常所称之物，泛指一切物理学上的物，包括动物、植物、矿物、日月星辰等，而且人体自身也被包含在物之内。
但是，民法学上所称之“物”，必须具有能为私权客体的属性，既涉及一般意义上的有体物，也涉及某些法律规定的权利，如可以转让的不动产使用权、债权、知识产权中的财产权利等由法律确认的适用物的规则的财产权利。
(2)作为物权客体的物的法律特征：①物具有非人格性。
人自身不能作为民法上的物，除法律允许外如脱离人身的毛发等，不得以人身作为物权的客体。
即使是某个人自己，也不得认为对自己的身体的整体或者部分享有物权法上的权利。
②作为物权客体的物原则上须为有体物或者有形物。
所谓“有体物”或者“有形物”是指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。
所谓“有体物”或者“有形物”主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整③作为物权客体的物须为独立物。
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《物权法》的理解和适用（根据王轶演讲的录音整理）整理人：冯刚目录『第一大部分』（第一个大问题）P2一、物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用Ｐ３二、物权变动的公示原则Ｐ３２三、物权变动的公信原则Ｐ４７『第二大部分』（第二个大问题）P53一、一般规定Ｐ５４二、抵押权Ｐ５６三、质权Ｐ５８四、留置权Ｐ５９今天主要是和各位交流以下两个方面的内容。
首先在第一个方面里边，我想介绍一下跟咱们银行的业务联系相当密切的一般性问题，就是《物权法》上关于物权的设立、变更、转让和消灭，设置了哪些值得我们关注的法律规则，也就是物权变动的问题，这个我想作为第一部分跟大家交流。
因为在银行的业务当中，不管是订立储蓄合同还是订立借款合同还是从事其他类型的金融交易，都会涉及到物权的设立、变更、转让和消灭。
我们在从事这些活动中间，设立各种类型的担保，也会涉及到物权的设立、变更、转让和消灭，所以，我想在第一部分里边，首先介绍一下这个问题。
在第二部分里边，我重点想结合《物权法》第170条到第240条，也就是《物权法》关于担保物权所设置的法律规则，重点谈一下《物权法》相对应于我们国家现行的民事立法，尤其是现行的《担保法》等在哪些法律规则上做了一些调整。
在我们的工作实践中间，有哪些特别值得我们注意的问题。
这个作为第二部分。
我想今天就谈这两部分的内容。
『第一大部分』（第一个大问题）下面我们首先进入第一部分。
我们谈一下《物权法》上的物权变动问题。
这个物权变动就是我刚才提到的，物权的设立、变更、转让和消灭。
这恐怕是在银行的业务中间，《物权法》上边涉及最广泛的一个问题。
关于物权的变动，我主要想结合像《物权法》第6、9到31，以及用益物权和担保物权中间，涉及到物权的设立、变更、转让和消灭的一些具体的法律规则来进行分析和介绍。
在进行分析和介绍的时候呢，我们围绕一个主题，那就是《物权法》上一项重要的结构原则，叫做物权变动与物权变动的公示公信原则，它涉及到《物权法》247个条文中间四分之三以上的法律条文。
我就在这样一个主题之下，对于物权变动涉及到的相关问题进行分析和介绍。
物权变动与物权变动的公示公信这项结构原则实际上可以分成三个部分的内容分别来进行了解和掌握。
第一部分：这是物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用；第二部分：物权变动的公示原则涉及到的法律条文的理解和适用；第三部分：物权变动公信原则涉及到的法律条文的理解和适用。
我就在第一个大问题里边分成这三个方面的内容分别来进行说明。
一、物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用下面先看第一部分，物权变动本身涉及到的法律条文的理解和适用。
刚才我们提到了，所谓物权变动就是我们《物权法》第二章的章名，即物权的设立、变更、转让和消灭，那物权变动本身涉及到哪些值得我们在平时的工作中去注意的问题呢?《物权法》第9到31对物权变动所进行的新的法律调整里边，我们《物权法》把第二章划分成了三节，第一节是不动产登记，第二节是动产交付，第三节是其他规定。
在这三节的划分上，包含《物权法》上所做的一种重要的类型区分，那就是把物权变动区分成了两种大的类型，第一种类型，叫做基于民事行为尤其是基于合同行为所引起的物权变动。
《物权法》的第9条到第27条，也就是第二章的第一节和第二节，实际上就是对基于民事行为尤其是基于合同行为引起的物权变动进行的法律调整。
第二种类型，《物权法》的第28条到第31条所规定的问题，主要是针对非基于民事行为和机遇某些特定的单方民事行为引起物权变动进行的法律调整。
（一）我们先看第一种类型，基于民事行为尤其是基于合同行为所引起的物权变动。
《物权法》一共有4编19章，加上附则部分，一共有247个条文，其中四分之三以上的法律条文跟物权变动的调整有关。
而在这四分之三以上的法律条文里边，绝大多数，是对基于民事行为尤其是基于合同行为引起的物权变动所做的法律调整。
在我们银行的业务活动中间，绝大多数的交易，都涉及到基于民事行为尤其是基于合同行为引起的物权变动的问题。
我们随便举几个例子。
我记得在《物权法》起草的过程中间，2004年8月4日至11日全国人大法工委曾在北京的皇城根宾馆召开了一个《物权法》草案修改稿的专家研讨会，在研讨会上围绕一个问题还产生了争议，其实这个问题对我们银行的同志来讲，可能根本就不是问题。
什么问题呢？这些储户把钱存到银行里边，那么储户对存到银行里边的钱还享不享有所有权？在这个研讨会上有同志提出来说，储户把钱存到银行里边，钱还是储户的呀。
如果存到银行的钱不是储户的了，那这个储户的利益不就有遭受损失了！我们知道，这个问题恐怕对在座各位，就太小儿科了。
如果存到银行的钱还是储户的，那恐怕在存钱的时候，我们要把储户的钱的每一张货币的号码都要记下来。
过一二年储户来取钱的时候，我们还要按照原号码把钱还给储户，那银行的经营活动还怎么进行？那这个例子想说明什么问题呢？储蓄合同就是一个典型的基于合同行为发生货币所有权转移的一个交易行为。
那同样的道理在借款合同中间，当然也涉及到基于合同行为发生物权变动的问题。
那我们在金融交易中间，通过设定担保物权的方式，担保我们银行债权的实现。
这个时候，也会涉及到基于合同行为发生物权变动的问题。
在《物权法》上，对于这种类型的物权变动，进行法律的调整，是《物权法》非常核心和重要的一项内容。
那在我们的《物权法》上，是如何对基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变动来进行法律的调整的？关于这个问题，我下面就想从对照现行民事法律和《物权法》的角度，对这个问题作一个简要的分析和介绍。
我记得就是在2004年的这次会议上，我们一位著名的民法学家，清华大学的崔建远教授，他说我们现行的民事法律上对于基于合同行为发生物权变动的法律进行的法律调整，确立的规则是实际上最复杂的规则。
我完全同意崔老师的意见，的确是世界上最复杂的规则。
为什么这么讲？因为在我们国家现行的民事法律上，就如何基于合同行为在当事人之间发生物权变动的法律效果，我们是通过一个一般规则、三个例外规则来进行法律的调整。
下面我谈一下这一个一般规则、三个例外规则，它们的内容分别是什么。
先看一般规则，在现行的民事法律上，对基于合同行为发生物权变动的法律效果进行调整的一般规则最典型的法律体现是《民法通则》第72.2和《合同法》第133的规定。
根据《民法通则》第72.2和《合同法》第133的规定，在现行的民事法律上，要想基于合同行为在当事人之间发生物权变动的法律效果，在最低限度上，必须同时满足两个条件，第一个是当事人之间存在生效的合同行为，第二个条件是当事人要采用法定的公示方法。
要想基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度必须同时满足这两个条件。
下面为了说明这个问题，我举两个例子来进行说明。
先举第一个例子，比如说我们建行的业务活动扩展的非常快，现在啊，二个办公楼都不够用了，我们建行就看中了长安街附近有一栋建筑，特别适合作我们建行新的办公场所，然后我们就跟这栋楼的所有权人协商，希望能把这栋楼给买下来，但是这栋楼的所有权人认为奇货可居，说什么也不同意卖。
最后经过反复协商，双方都作出了妥协和让步，订立了一个为期15年的租赁合同，我们把这栋楼租下来了。
在房屋租赁合同履行的过程中，履行到第5个年的时候，我们建行的同志就发现，现在向我们收取租金的就不再是以前的房屋所有权人，比如说是甲公司，不再是甲公司了，现在是乙公司的人向我们收取租金。
我们经过调查了解才知道，在房屋租赁合同履行到第5年的时候，甲公司和乙公司经过协商，订立了房屋买卖合同，甲公司把这栋楼出售给了乙公司，而且还给乙公司办理了房屋过户手续，现在房子变成乙公司的了，所以他来向我们收取租金，那大家知道，我们建行作为房屋的承租人在这种情况下有一个什么样的权利没有机会得到行使？大家都知道，《合同法》第230所确立的承租人的优先购买权。
我们的优先购买权没有机会得到行使，有什么救济的途径？《合同法》第230是一个不完整的法条，《合同法》第230只说房屋租赁合同的承租人可以在同等交易条件下享有优先购买权，但没有进一步告诉我们，如果我们没有机会行使优先购买权，有什么救济的途径。
大家知道，《合同法》相对于民法通则，关于民事行为制度的规定，是特别法，特别法有规定的，按照特别法；特别法没有规定的，用一般法的规定。
一般法中间有没有对这个问题作出相应的规定，我们在座法律部的同志都很清楚，根据最高院1988年4月6号颁布的《民通意见》第118条的规定，我们作为没有机会行使优先购买权的承租人，可以怎么办呀？有权请求法院确认，甲乙公司之间所订立的房屋买卖合同是无效合同。
如果我们建行向法院提起诉讼，请求法院确认甲公司和乙公司之间的房屋买卖合同无效。
登记在乙公司名下的房屋，乙公司有没有取得它的所有权？我们知道，尽管甲公司和乙公司订立了房屋买卖合同，也给乙公司办了过户登记手续，但在我们建行请求法院确认甲公司和乙公司的合同无效的情况下，办了过户登记手续也没用。
登记在乙公司名下的房屋相对我们建行来讲，乙公司从来都没有取得过这栋房屋的所有权。
登记在乙公司名下的房屋的所有权仍然是甲公司的。
我们建行有权以乙公司购买房屋的同等交易条件直接和甲公司之间发生房屋买卖合同关系，并且有权要求涂消登记簿上乙公司的登记，要求恢复到甲公司的名下，并且让甲公司把房屋过户到我们建行的名下。
这就是一个优先购买权完整的法律规则。
那为什么甲公司给乙公司办了房屋登记手续，乙公司都不能取得房屋的所有权呢？在现行的民事法律上，要想基于民事合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度要求同时满足的第一个条件，就是当事人之间存在生效的合同行为。
但是甲公司与乙公司之间的房屋买卖合同被我们建行依照《民通意见》第118条的规定请求法院确认无效了，所以，没有能够满足最低限度必须同时满足的第一个条件，这是我想举的第一个例子。
下面我想举第二个例子，来说明有关问题。
比如说，甲乙夫妻共同出资建造了一处房屋，但是在房屋登记机关办理房屋登记手续的时候，由于登记机关的原因，房屋只登记在丈夫甲的名下，没有把妻子乙登记成为房屋的共有权人，在这种情况下，丈夫甲由于做生意啊，急需一笔流动资金，就要向银行来贷款，比如说就找到我们建行了，我们建行就要求甲提供相应的担保，这个时候，丈夫甲就告诉我们说：在我的名下有一处房产，我就拿这个房子来设定抵押权。
我们建行就专门派人到登记机关查阅了记录，发现的确是在丈夫甲的名下有一处房产，而我们建行的同志呢，不知道并且不应当知道登记在丈夫甲的名下的房产实际上是甲乙夫妻双方共有的财产，可能有的同志会讲怎么可能啊？你知道甲乙之间有夫妻关系，你怎么不知道是甲乙双方共有的？大家知道，根据《婚姻法》的规定，夫妻财产可以是共有，也可以是约定分别所有。
难道我们就因为一个设定抵押权的合同，还要问一问你们俩究竟是共有还是分别所有？我们没有义务去问，更没有权利去问，这是干涉别人的隐私。