土地储备工作流程图
土地储备流程
1.3 土地储备流程从土地储备内涵可以看出，一次完整的土地储备一般都要经历土地取得、土地开发、土地储备和土地出让四大环节，如图1-1所示。
图1-1 土地储备流程1.3.1 土地取得土地取得是指城市政府土地主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地储备计划等要求，通过各种方式取得城市市区范围内已入市国有存量土地和市郊、农村集体增量土地的过程。
这一环节主要涉及储备对象与方法及征地补偿两项问题。
(1)储备对象与方法我国鼓励城市土地主管部门根据调控土地市场的需要，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
《办法》规定，主要可以通过四类方式取得四类需要储备的土地。
一是依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。
这类依法收回的土地特点在于强制性和无偿性。
市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。
二是收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。
这类依法取得土地的特点在于强制性和有偿性。
国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使用权人给予合理补偿后才可以收回剩余期限的国有土地使用权。
土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估的结果协商后确定。
对政府有偿收回的土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。
三是优先购买的国有土地。
对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该幅土地的使用权。
由此收回的土地同样需要办理国有土地使用权注销登记。
四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。
与前三类不同，这类情况不是国有存量土地的回炉，而是国有增量土地的增加。
我国实行土地的社会主义公有制，现行土地市场和房地产市场中并不存在土地所有权的出让和交易，也就不存在所有权变更的市场行为。
土地储备工作程序
土地储备工作程序办理流程一、集体土地征收储备(1)储备程序:第一步:市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作;第二步:根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。
第三步:被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处;第四步:征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作;第五步:市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划;第六步:征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。
(2)提交资料1、建设用地预审意见;2、区、县国土资源部门请示文件；3、建设用地审查登记表;4、现场踏勘登记表;5、建设用地项目呈报材料“一书三方案”;6、土地权属证明;7、权属汇总表;8、听证材料;9、征收(用)土地告知书;10、征收(用)土地确认书;11、征收(用)补偿费标准合法性、安置途径可行性说明;12、拟占用土地1: 1万分幅土地利用现状图;13、土地利用总体规划图(乡级);14、建设用地勘测定界技术报告;15、可行性研究报告批复文件或立项批准文件;16、城市建设规划部门的规定定点文件;17、规划许可证;18、社保方案意见。
二、国有土地收购储备(1)办理程序:第一步:土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状;第二步:土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途;第三步:土地储备中心与被收购单位达成初步收购意，拟定收购储备方案，报局长办公会批准;第四步:经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间;第五步:土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续;第六步:将收购土地存入政府土地储备库。
土地储备审批办理流程图
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原房地产权证（收购储备提交）
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收购储备协议（收购储备提交）
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立项（代可行性研究报告）批复（前期开发提交）
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建设用地规划许可证通知及附图（前期开发提交）
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“空转”出让合同、附表（“空转”土地）（前期开发提交）
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十七、附录
1.审批流程图
2.申请书
3.标准清单
土地储备审批
附录
上海市建设用地行政事务审批申请表
填表日期： 年 月 日
申请单位
（盖章）
单位法人
代 码
申请单位联系电话
申请单位
通讯地址
邮政编码
填报人姓名
联系电话
填报人身份证号
用地项目
名 称
土地权属
报告成果号
项目名称
代码
审 批 分 项 内 容
土地开发整理复垦审批
2．行政法规：《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《土地储备管理办法》第二章（计划与管理）第六条规定各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
3．地方法规：上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法。
4．地方规章：《上海市土地储备办法》第六条（储备范围）规定下列土地应当纳入土地储备范围：
1132
单独选址项目审批（国批）
土地储备审批
1241
土地储备审批
建设项目
用地审批
土地储备流程
土地储备办理流程一、土地储备范围：（一）为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或申请续期未获批准被依法收回的国有土地；（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；（四）依法没收的土地；（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨国有土地；（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；（九）依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；（十一）无主土地；（十二）其它需要进行储备的国有土地。
二、申请土地收购储备提交的资料：1、土地转让申请（原件1件）；2、上级主管部门同意土地转让的批文（原件1份）；3、职工代表大会（或董事会）决议（原件1份）；4、工商营业执照或组织机构代码证（复印件1份）；5、土地使用证及房屋所有权证原件；6、1：2000地形图、宗地图原件各4份；7、地籍测量资料1份；8、法人代表身份证明书、委托代理书各1份。
三、土地收购储备补偿方式：1、以划拨方式取得的土地，根据划拨土地原使用条件进行评估，技评估价给予补偿；2、以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；3、涉及城市房屋拆迁的，依据城市房屋拆迁有关法规、规章的规定给予补偿；4、行使优先购买权的，按照土地转让申报价格给予补偿。
四、办事原则及注意事项：1、依据城市总体规划、土地利用规划、年度土地供应计划和土地收购计划对纳入政府土地储备范围的土地实施储备。
2、符合《武汉市土地储备管理办法》规定的储备条件的国有土地，用地单位或主管部门应提前申报。
大连市土地储备交易流程图二至流程十一
流程二 险房拆迁程序
流程三 规划选址许可程序（规划部门：20个工作日）
流程四 储备用地规划批复许可程序（规划部门：5个工作日） 由其他用地部门办理转接手续，并支付动拆迁费用
在综合地价中列支动拆迁费用，待用地出让后支付。
流程五国有土地使用权储备用地批复许可程序（土地部门：10个工作日）
流程六储备用地拆迁许可程序（房产部门：10个工作日）
流程七储备拆迁涉及城建管理许可程序（城建部门）
流程八储备拆迁综合执法流程（综合执法部门）
流程九储备用地登记备案程序（土地部门：25个工作日）
流程十详细规划组织编制审核流程
流程十一土地出让金上缴程序
备注：
1、《缴纳土地出让金通知单》简称《通知单》，《土地出让金专用票据》简称《专用票据》，《一般缴款书》简称《缴款书》，《土地出让金缴库认定书》简称《认定书》；
2、市场部和财务部为储备中心下设部，国库处和土地收益处为财政局下设处。
收储工作流程图
国有土地收储需要提交材料清单
1.国有土地收储申请书；
2.区政府同意收储会议纪要；
3.企业法人营业执照副本复印件；
4.法人代表身份证明书；
5.法人代表人身份证复印件；
6.授权委托书；
7.代理人身份证复印件；
8.土地无争议、无抵押、无法院查封等他项权利限制声明；
9.拨地钉桩报告；
10.建设项目规划条件；
11.拆迁成本审计报告及相关部门的审计意见；
12.三通一平；
13.国有土地使用权证；
14.国有土地使用权协议；
15.前期成本；
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项目拓展与土地储备工作流程
项目拓展与土地储备工作流程一、工作计划由企业发展部提出当年度的项目拓展工作计划，该计划必须与公司总体发展战略保持一致。
年度项目拓展工作计划经公司领导审批后执行。
企业发展部负责各片区的副经理负责分解年度项目拓展工作计划，分别按各自片区分解为季度和月项目拓展工作计划，由企业发展部经理审批后执行。
二、工作准备1．对于需要地毯式搜索目标城市外环线以内的地块资源时，需由企业发展部按照公司的兼职信息员的管理办法负责在目标城市聘请兼职信息员，并完成相应的基本培训和任务分解。
2．对选定的项目进行可行性研究时，由企业发展部组织成立项目评估总体组。
总体组成员中由企业发展部负责项目所在片区的副经理任项目评估总体组的总体负责人，其他成员由各相关部门提名该部门员工为总体组中负责部门对应工作内容的专业负责人。
总体组的成员组成报公司领导批准后开始该项目的工作实施，如成员变更需重新经公司领导批准。
总体组的成员一般来自以下部门：企业发展部：负责项目评估工作的组织实施，协调各部门的工作接口，编写项目评估报告。
设计工程部：负责项目规划设计及配套设计，负责评估地块规划的优劣势。
成本管理部：负责编制项目投资估算和资金筹措计划。
市场部：负责客户群体分析、户型定位、价格定位分析。
销售部：负责销售收入和利润分析财务部：负责项目的经济分析与财务评价。
项目评估总体负责人负责召开总体组会议，制定总体评估原则并介绍项目基本概况，协调制定项目评估技术作业表（时间表）。
项目评估总体组成员应向总体负责人提交该专业调查大纲，大纲应包括调查内容、调查对象、调查时间安排等内容。
三、工作实施(一). 项目拓展主要是收集目标城市或地区的经济性资料，主要包括上一年度该城市或地区的经济年鉴和房地产市场年鉴以及公司对该城市的市场研究报告，以了解该城市或地区的国民经济和社会发展概况、城市基础设施建设、住宅建设、城市规划、房地产市场发展概况、房地产金融、房地产政策法规及相关规则、流程、土地市场情况、各类商品房开发与经营情况、投资成本及相关税费等资料。
办理耕地储备指标交易流程图
附件 1：
耕地贮备指标交易先期审察流程图
一、清远市领土资源局办理流程：
市领土资源局
销售方
窗口收件
规保科受理、审察
（3 个工作日内）
土地整理中心会
审（3 个工作日内）
拟办建议
领导审察
出具审察建议
（抄送市公共资源交易中心）
销售方
二、销售方凭市领土资源局出具的审察建议，拜托市公
共资源交易中心办理耕地贮备指标交易，并附上该次交易的
最低交易价钱。
三、销售方向市领土资源局窗口申请资料清单以下：
1、销售方出具的销售申请书（主要包含：申请增补耕
地指标销售或购置的依照或原因，拟转让的增补耕地项目名
称、面积、地点、查收确认文号及项目存案号等资料）;
2、耕地贮备指标所在地县级人民政府赞同销售耕地贮
备指标的文件 ;
3、耕地贮备指标的省级抽查反应建议以及市级查收确
认函 ;
4、耕地贮备指标所在地领土部门出具的销售耕地贮备
指注明细表及耕地质量等级数据表 ;
5、耕地贮备指标所在地领土部门出具的踏勘报告、土
壤化验报告和耕地贮备指标现场照片；
6、项目实行前后 1： 10000 标准土地利用现状标准分幅图，并用红线注明地点和范围、项目范围实测图件（完工图）。