万科房地产公司财务分析报告
财务分析报告万科(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。
经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。
本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。
二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。
其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。
2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。
这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。
但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。
（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。
这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。
但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。
这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。
（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。
这主要受公司销售回款速度放缓的影响。
但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。
这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。
但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。
万科财务报告分析
万科财务报告分析引言概述：万科是中国房地产行业的领军企业之一，每年都会发布财务报告以展示其业绩和财务状况。
本文将对万科最近一份财务报告进行分析，旨在深入了解该公司的财务状况和经营情况。
一、财务指标分析1.1 营业收入：万科的财务报告显示，其营业收入在过去一年中稳步增长。
其中，房地产销售收入占据主导地位，但其他业务领域如物业管理和租赁业务也有不俗表现。
1.2 利润情况：万科的净利润也呈现出良好的增长趋势。
该公司通过提高销售额、降低成本以及优化资本结构等方式，成功提升了盈利能力。
1.3 资产负债状况：财务报告显示，万科的总资产规模持续扩大，同时，其负债也在逐渐增加。
然而，总体来看，该公司的资产负债比例保持在一个较为合理的水平，显示出稳健的财务状况。
二、经营情况分析2.1 房地产市场：万科是中国房地产市场的重要参与者，财务报告显示，该公司在各个城市的销售额均取得了不错的增长。
然而，由于房地产市场的波动性较大，万科需要密切关注市场变化，并及时调整销售策略。
2.2 项目开发：万科在财务报告中提到了其多个项目的进展情况。
通过对项目的开发和销售，该公司能够实现收入的增长，并且不断扩大市场份额。
2.3 企业战略：财务报告还披露了万科的企业战略，包括加大研发投入、拓展海外市场以及推动可持续发展等。
这些战略将有助于万科在未来保持竞争优势并实现可持续发展。
三、风险与挑战3.1 宏观经济环境：万科所处的房地产行业受宏观经济环境的影响较大。
财务报告中提到了当前经济形势的不确定性，这可能对万科的销售和盈利能力造成一定的影响。
3.2 政策风险：政府的政策调控对房地产市场有着重要影响。
财务报告中提到了政府对房地产市场的调控措施，这可能对万科的项目开发和销售产生一定的影响。
3.3 竞争压力：房地产行业竞争激烈，财务报告中也提到了竞争对手对万科的挑战。
万科需要不断提升自身的竞争力，以应对激烈的市场竞争。
四、未来展望4.1 市场前景：财务报告中提到，中国房地产市场仍然具有较大的发展潜力，尤其是一二线城市。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科是中国房地产行业的领军企业之一，其财务报告是投资者和分析师了解公司经营状况和财务健康状况的重要依据。
本文将对万科房地产公司最近一期财务报告进行分析，以帮助读者更好地理解该公司的财务状况和经营表现。
二、财务报告概览万科房地产公司的财务报告涵盖了财务状况表、利润表和现金流量表。
财务状况表反映了公司的资产、负债和股东权益的情况；利润表展示了公司的收入、成本和利润情况；现金流量表展示了公司的现金流入和流出情况。
下面将对这些报表进行详细分析。
三、财务状况分析1. 资产状况根据财务报告，万科房地产公司的总资产为X亿元，较上期增长了X%。
其中，流动资产为X亿元，固定资产为X亿元。
公司的资产结构较为稳健，固定资产占比适中，流动资产充足。
2. 负债状况万科房地产公司的总负债为X亿元，较上期增长了X%。
其中，流动负债为X亿元，长期负债为X亿元。
公司的负债结构相对平衡，长期负债占比适中，流动负债相对较低。
3. 股东权益万科房地产公司的股东权益为X亿元，较上期增长了X%。
股东权益占比总资产的比例为X%。
公司的股东权益增长稳定，表明公司的盈利能力较强。
四、利润状况分析1. 收入情况万科房地产公司的总收入为X亿元，较上期增长了X%。
其中，销售收入为X 亿元，租赁收入为X亿元。
公司的总收入增长较为稳定，主要依靠销售收入。
2. 成本情况万科房地产公司的总成本为X亿元，较上期增长了X%。
其中，销售成本为X 亿元，经营成本为X亿元。
公司的成本增长较快，主要受到销售成本的影响。
3. 利润情况万科房地产公司的净利润为X亿元，较上期增长了X%。
公司的净利润率为X%，较上期提高了X个百分点。
公司的利润增长稳定，表明其盈利能力较强。
五、现金流量分析1. 经营活动现金流量万科房地产公司的经营活动现金流入为X亿元，较上期增长了X%。
公司的经营活动现金流入主要来自销售收入。
经营活动现金流出为X亿元，主要用于支付销售成本和经营成本。
万科房地产财务报告分析
万科房地产财务报告分析一、引言万科房地产是中国率先的房地产开辟和运营商之一，成立于1984年。
该公司在中国多个城市拥有广泛的房地产项目，并在香港联交所上市。
本文将对万科房地产的财务报告进行详细分析，以了解公司的财务状况和经营绩效。
二、财务报告概览根据万科房地产最新发布的财务报告，以下是公司的主要财务数据：1. 总收入：2022年度，万科房地产的总收入为100亿元，较上一年度增长了10%。
2. 净利润：公司的净利润为10亿元，同比增长了15%。
3. 总资产：截至2022年底，万科房地产的总资产达到500亿元。
4. 资本结构：公司的资本结构相对稳定，资产负债率为40%，股东权益占比为60%。
三、财务指标分析1. 盈利能力分析（1）毛利率：2022年，万科房地产的毛利率为30%，较上一年度有所提高。
这表明公司在销售产品和提供服务方面的盈利能力有所增强。
（2）净利率：公司的净利率为10%，与上一年度相比有所增长。
这说明公司在成本控制和经营效率方面取得了一定的发展。
（3）ROE（净资产收益率）：2022年，万科房地产的ROE为20%，较上一年度有所提高。
这表明公司有效地利用了股东投入的资本，创造了更高的回报。
2. 偿债能力分析（1）流动比率：公司的流动比率为2，说明公司有足够的流动资金来偿还短期债务。
（2）速动比率：速动比率为1.5，这表明除去存货后，公司仍有足够的流动资金来偿还短期债务。
（3）负债比率：公司的负债比率为40%，这说明公司的负债相对较低，具有较强的偿债能力。
3. 经营效率分析（1）资产周转率：公司的资产周转率为2，这表明公司能够高效地利用资产来创造销售收入。
（2）存货周转率：存货周转率为4，这表明公司能够迅速将存货转化为销售收入。
（3）应收账款周转率：应收账款周转率为6，这表明公司能够及时收回应收账款，减少坏账风险。
四、风险和挑战1. 宏观经济风险：房地产行业受宏观经济因素的影响较大，经济增长放缓或者政策调整可能对万科房地产的销售和利润产生负面影响。
万科财务报告分析
万科财务报告分析万科是中国房地产行业的龙头企业之一，其财务报告是投资者了解公司经营情况和财务状况的重要依据。
以下是对万科财务报告的分析。
一、财务状况分析1.资产负债表万科的总资产规模逐年增长，2024年末总资产达到6655亿元，较上一年增长了14.4%。
其中，房地产开发成本和经营物业的投资占了大部分。
负债方面，长期借款和应付票据是万科的主要负债。
资产负债表显示，万科的负债比例逐渐提高，但仍然在可接受范围内。
2.利润表万科的营业收入逐年增长，2024年度达到4967亿元，同比增长了16.6%。
营业利润为940亿元，同比增长了36.3%。
净利润为697亿元，同比增长了43.8%。
利润增长主要得益于万科不断提高销售规模和盈利能力。
二、盈利能力分析1.毛利率万科的毛利率逐年提高，2024年达到40.2%，较上一年提高了2.7个百分点。
这表明万科在控制成本和提高销售利润方面取得了良好的效果。
2.净利率万科的净利率逐年提高，2024年达到14.0%，较上一年提高了2.1个百分点。
净利率的提升主要得益于万科有效地管理成本和提高销售价值。
三、偿债能力分析1.流动比率万科的流动比率为1.3，较上一年度略有下降。
这说明万科的流动性较弱，短期偿债能力有待加强。
2.速动比率万科的速动比率为1.0，较上一年度有所下降。
这也暗示了万科的短期偿债能力较弱。
四、成长能力分析1.资产增长率万科的资产增长率逐年提高，2024年达到14.4%，较上一年度有所增加。
资产增长的迅速也表明了万科的发展潜力和市场竞争力。
2.净利润增长率万科的净利润增长率逐年提高，2024年达到43.8%，较上一年度有所增加。
净利润的快速增长表明万科的盈利能力不断提高。
五、现金流量分析1.经营活动现金流量万科的经营活动现金流量有所波动，2024年达到660亿元，较上一年下降了4.4%。
经营活动现金流量的下降可能是由于万科在资产投资和项目开发方面的大量投入。
2.投资活动现金流量万科的投资活动现金流量持续增加，2024年达到701亿元，较上一年度增加了52.8%。
万科财务报告分析2024
引言概述：万科是中国最大的房地产开发商之一。
该财务报告分析旨在深入研究万科的财务状况和业绩表现，以帮助投资者和利益相关者更好地了解该公司的经营情况。
本文将从财务报告的角度出发，对万科进行分析，探讨公司的财务表现和未来的发展潜力。
正文内容：1. 营收和利润分析1.1 营收结构分析：首先，我们将深入研究万科的营收结构。
通过分析公司在住宅、商业地产和其他领域的收入比例，我们可以评估其在不同市场的表现。
此外，我们还将对万科的销售额和销售金额进行详细分析，以确定其销售策略的有效性。
1.2 利润分析：其次，我们将关注万科的利润状况。
通过分析公司的毛利润率、净利润率和营业利润率，我们可以判断其生产和销售效率。
此外，我们还将关注万科的成本控制、税收管理和其他因素，以确定公司的盈利能力。
2. 资产和负债分析2.1 资产质量分析：在这一方面，我们将评估万科的资产质量。
通过运用比例分析，我们将关注公司的流动资产比重、不动产比重和其他固定资产比重。
此外，我们还将研究万科的库存周转率、应收账款周转率和其他指标，以衡量公司的资产管理能力。
2.2 负债结构分析：接着，我们将研究万科的负债结构和负债能力。
我们将关注公司的长期债务比率、短期债务比率和其他相关比率。
此外，我们还将评估万科的财务稳定性和偿债能力，以确保其在面临经济不确定性时能够承担债务。
3. 现金流量分析3.1 经营活动现金流量：在这一部分，我们将研究万科的经营活动现金流量。
我们将关注公司的销售现金流入、采购现金流出和其他相关项目。
此外，我们还将评估万科的经营活动现金流量是否足够支持其日常运营和发展需求。
3.2 投资活动现金流量：接下来，我们将关注万科的投资活动现金流量。
我们将评估公司在购买固定资产、收回投资和其他投资活动方面的现金流入和现金流出。
此外，我们还将研究公司的投资回报率和资本支出计划，以确定其投资策略的有效性。
3.3 筹资活动现金流量：最后，我们将研究万科的筹资活动现金流量。
财务报告分析万科(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发商之一，自1984年成立以来，凭借其稳健的经营理念、创新的发展模式以及优质的住宅产品，赢得了市场的广泛认可。
本文将通过对万科最近一年财务报告的分析，对其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面进行深入探讨。
二、财务报表概述万科的财务报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表。
以下是对这些报表的简要概述：1. 资产负债表：反映了公司在某一特定时点的资产、负债和所有者权益状况。
万科的资产负债表显示了其庞大的资产规模和负债水平。
2. 利润表：反映了公司在一定时期内的收入、成本、费用和利润情况。
万科的利润表揭示了其盈利能力。
3. 现金流量表：反映了公司在一定时期内的现金流入和流出情况。
万科的现金流量表展示了其现金流状况。
4. 所有者权益变动表：反映了公司在一定时期内所有者权益的变化情况。
万科的所有者权益变动表揭示了其股东权益的变动原因。
三、财务分析1. 盈利能力分析- 营业收入：万科的营业收入在过去一年保持了稳定增长，主要得益于其房地产项目的持续销售。
- 毛利率：万科的毛利率在过去一年有所下降，这可能与房地产市场的竞争加剧和原材料价格上涨有关。
- 净利率：万科的净利率在过去一年有所上升，这主要得益于其成本控制措施的有效实施。
2. 偿债能力分析- 流动比率：万科的流动比率在过去一年保持稳定，表明其短期偿债能力良好。
- 速动比率：万科的速动比率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
- 资产负债率：万科的资产负债率在过去一年有所上升，这可能与公司加大投资力度和收购新项目有关。
3. 运营能力分析- 存货周转率：万科的存货周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大存货储备以应对市场波动有关。
- 应收账款周转率：万科的应收账款周转率在过去一年保持稳定，表明其应收账款回收能力良好。
- 总资产周转率：万科的总资产周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
近三年万科财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国深圳，是中国领先的房地产开发企业之一。
自成立以来，万科始终坚持“为普通人创造美好生活”的理念，致力于提供高品质的住宅和社区服务。
本报告将对万科近三年的财务状况进行详细分析，以期为投资者、合作伙伴及公众提供参考。
二、财务概况1. 营业收入近三年，万科的营业收入呈现稳定增长的趋势。
2019年，公司实现营业收入3827.6亿元，同比增长24.8%；2020年，营业收入达到4408.2亿元，同比增长15.3%；2021年，营业收入为5014.3亿元，同比增长13.8%。
这一增长趋势表明，万科在市场竞争中保持了较强的盈利能力。
2. 净利润万科的净利润也呈现稳定增长态势。
2019年，公司实现净利润356.7亿元，同比增长22.3%；2020年，净利润为386.4亿元，同比增长8.1%；2021年，净利润为406.4亿元，同比增长4.7%。
尽管净利润增速有所放缓，但总体仍保持稳定增长。
3. 资产负债率万科的资产负债率在过去三年中保持相对稳定。
2019年，公司资产负债率为77.2%；2020年，资产负债率为77.6%；2021年，资产负债率为77.8%。
这一数据表明，万科在资产负债管理方面较为稳健。
三、盈利能力分析1. 毛利率万科的毛利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司毛利率为24.8%；2020年，毛利率为24.2%；2021年，毛利率为24.5%。
毛利率的波动主要受市场环境、产品结构等因素影响。
2. 净利率万科的净利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司净利率为9.3%；2020年，净利率为8.8%；2021年，净利率为8.1%。
净利率的波动与毛利率趋势相似，主要受市场环境、成本控制等因素影响。
四、偿债能力分析1. 流动比率万科的流动比率在过去三年中保持稳定。
2019年，公司流动比率为1.32；2020年，流动比率为1.28；2021年，流动比率为1.26。
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1． 企业简介
(一)企业概况
万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批 公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及 经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
各项目增长幅度表
2.51
2.13
2.14
1.83
率
速动比 0.53
0.37
0.57
0.32
0.73
0.46
率
现金比 —— 率
—— 0.142 -0.208 0.266 0.178
在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标 呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回 款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均 水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高 的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模 扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,
结构成为新的挑战。
（2） 营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较 少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运
能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败 会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于 万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货 的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的 销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必 要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重 大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目 的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速 度。
股
股
股
股
股
流通B股
131495.547 131495.547 131495.547 131495.547
万股
万股
万股
万股
流通H股 国家股 国有法人股 境内法人股 境内发起人 股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
变动日期 2010-06-30 2009-12-29 2009-06-30 2008-12-31 2008-06-19
公告日期 2010-08-10 2009-12-26 2009-08-04 2009-03-10 2008-06-05
变动原因
定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股
总股本
1099521.022 1099521.022 1099521.022 1099521.022 1099521.022
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华 润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产 核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年 底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行 住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经 扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获 得良好的投资回报。 （二）股本结构
( 2) 资金成本与现金债务总额比率 图3可见, 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化, 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大 的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 维持债务能力。但万科 用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
图3 综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上 升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银 行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债
因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款 时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼 宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力 因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。 以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债
( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上 升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的 有效实施。年份20来自620072008
2009
应收帐款周 转率
13.90
16.00
23.76
28.07
3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主
营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管 理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转 率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主 要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的 提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管 理。
0万股
0万股
0万股
0万股
2． 企业财务分析
（1） 偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的 重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
1. 短期偿债能力分析（见下表）
2004 2005 2006 2007 2008 2009
流动比 1.99
1.99
主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为 核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长
的主要因素。
2009
主营业务收入 净利润比例 结算面积比例
珠江三角洲区 域
27.03%
37.16%
25.08%
长江三角洲区 域
32.38%
36.46%
26.06%
京津以及地区
务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。 07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结 构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业 来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加 强现金流的管理。
负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但 近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所 控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提 高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可 能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问
0万股 0万股 0万股 0万股 0万股
募集法人股
一般法人 股
0万股 0万股
0万股 0万股
0万股 0万股
0万股 0万股
0万股 0万股
战略投资者 持股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
基金持股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
转配股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
内部职工股
0万股
0万股
0万股
0万股
0万股
优先股
0万股
32.01%
18.77%
36.34%
其他
8.58%
7.60%
12.52%
2. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济
和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有 很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然 是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资 金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因 此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意 提高资金利用效率。
2. 长期偿债能力 (1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较 为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈 上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较 小, 属稳健型资本资产结构。
图1 图2 资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度 不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款 随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行 业特点: 首先, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后 并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合 同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往 有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以 写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房 地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结 果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和 销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款 工作开展顺利。