(完整版)2019年城市商业综合体国内经典案例研究分析
经典课件：商业综合体案例分析
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案例分析2：
深圳华润中心:
深圳华润中心为超大型建筑综合体,集商业、娱乐、高档写字楼于一体。总建筑 面积23万平方米,地上29层,地下3层。以室外商业街为连续空间，结合开放广场连接室 内商业店铺。室外立体空间成为主体，提升购物环境品质。
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案例分析3：
大阪难波城（日本）:
难波公园是位于日本大阪最热闹的商业区的现代建筑，是一个购物中心与办公的 综合体。复合式商业城的代表。结合室外广场布置退台式，并通过上升的室外交通体 系联系室外人流与建筑内部人流。同时室外平台的设置也增加了许多商业活动体验。
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4
案例分析4：
上海西郊百联购物中心:
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的 商业中心和社区中心，且是上海首个开放社区的MALL。以中庭空间为中心布局，商业 内街形成环形汇集。
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5
案例分析5：
成都万象城：
是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项 目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、 真冰场、各色餐饮等于一体。结合室外广场布置退台式，提升商业价值的同时提升购 物环境品质。
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9
该项目是集商业，酒店，写字楼， 公寓于一体的复合式综合体。合理 的组织各个功能分区，相互独立的 同时通过裙房联系在一起。
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案例分析8：
上海悦达:
室外边庭+内街，以室外顶棚广场为核心组织内街空间。
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商业综合体案例分析
定义： 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，
形成了休闲商业聚集的全新创造——空间有机结合 2）与城市交通协调 3）各不同功能空间依存，价值互补 4)一个位置上的一组建筑
城市商业综合体成功案例分析
城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。
城市商业综合体国内经典案例研究分析
城市商业综合体国内经典案例研究分析在国内，随着城市化的加速和人们生活水平的提高，城市商业综合体成为了人们生活中不可或缺的一部分。
城市商业综合体是指集购物、餐饮、娱乐等多种商业功能为一体的建筑群体。
下面将通过对国内经典案例的研究分析来了解城市商业综合体的发展和影响。
首先，深圳华强北商业区是一个具有代表性的城市商业综合体。
华强北商业区位于深圳市福田区，是全国最具规模和号召力的电子信息专业市场之一、该商业区以电子产品购物为主，既有大型电子市场，又有各类电子产品的零售店铺，吸引了全国乃至全球范围内的消费者。
华强北商业区的成功在于它凭借其独特的地理位置和专业化的商品特色，形成了独特的竞争优势。
同时，商业区内的各类商家互相竞争，促使了价格竞争和服务质量的提升，使得消费者能够更便捷地购买到所需的电子产品。
最后，北京国贸是中国重要的商业综合体之一、北京国贸位于北京市朝阳区，是中国最早的商业中心之一、国贸内有大型购物中心、高档酒店、办公楼等，集购物、餐饮、娱乐、商务等多种功能于一体。
北京国贸的成功在于它凭借其地理位置和高端商品品牌，成为了北京市重要的购物和商务中心。
另外，国贸还通过不断举办各类展览、会议以及其他文化活动，吸引了更多的消费者和商务人士前来参与。
这些活动不仅提升了国贸的知名度，也使得国贸成为了一个活力四溢的地方。
综上所述，城市商业综合体在国内具有重要的地位和作用。
通过对上述三个经典案例的研究分析，我们可以看出，一个成功的城市商业综合体必须具备地理位置的优势、独特的商品特色、多样化的服务和活动等。
这些因素综合起来，可以吸引更多的消费者和商务人士，使得商业综合体持续发展并对城市经济起到促进作用。
未来，随着社会的发展和人们生活水平的提高，城市商业综合体必将继续发展壮大，在城市经济建设中发挥更为重要的作用。
国内城市综合体精彩案例剖析
活动名称
深圳华润中心万 象城国际招商发 布会暨主力店签 约仪式于2019年 12月25日举行
2019年4月26日深 圳华润中心万象 城发布第二次招 商成果
2019年8月21日
内容
RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正 式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动 地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万 家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经 理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、 华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
• 业态分布： • 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化；
推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
• 3、招商推广 • 制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广
知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在
• 从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之 一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为 旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。
商业综合体案例分析
交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
A座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图
C座、D座写字楼标准层平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1-1剖面图
启发：
1.商业居中布置，塔楼立于两端，对称设置的手 法符合中国传统建筑的审美。 2.塔楼分开设计，可以使使用者在办公和交通等 方面不会交叉干扰
场地形态对比
苏州万科城市综合体
徐州万达广场
宜昌万达广场
宜昌万达广场
模数化的建造 8.4m×14m的柱网商铺作为
模数单元，南北错位一个单元，三 个单元作为一个组合体，形成之字 形结构，深灰色的三层组合体和中 间二层的白色相结合，便于建造又 充满韵律。
单体设计
宜昌万达广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.底商和塔楼相接的地方可做成架空层，结合屋顶 花园产生更多的活动空间。
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场 建筑面积：468169 平方米 占地面积：128438.4 平方米 绿 化 率：20% 容 积 率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
项目概况
徐州万达广场
图例
综合商业 住宅
城市商业街 写字楼
城市综合体研究及经典案例
α—room
Box-Living的建筑形式
Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”
超标准服务式公寓标准 标准化自控管道输送空调系统 标准 相对宽大的露天生活空间 配置 完善的厨房配套设施 提供可供将来之需的家具组件 高速电梯 常规 私密性安全性极佳的地下停车场 设施 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统
Block3：“Box-Shopping”
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
Box-Shopping
形成整体多中心效应： 与传统的Shopping Mall不同，并
Block3
非由大型的百货主导，而是包括一组 中心，（例如小型电影院/俱乐部）， 餐饮中心（数个精致餐馆），以及带 有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店
68层高中航广场及南、西两面的建筑群， 与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳 城市主天际线
沿街环境的营造
号
“纪念公园”式的公共场所——人文符
国际都市景观创作营
英国皇家雕塑家协会 法国艺术家协会
艺术家的创作基地 彰显深圳都市魅力 国际化的文化路标
国际都市 景观创作营
沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素——人文符号）
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
商业综合体(HOPSCA)经典案例研究与分析
INVESTMENT
2.1.1 商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城
市大部分资金流和物流方向。一个区域 空间能否提供充分、便捷的商务空间， 决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企 业的商务需求。
LVG
INVESTMENT
2.1.2 商业 商业零售与人们的日常生活
济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作， 于是城市综合体便应运而生。
城市综合体是城市聚集的产物 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因
为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 ① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高 层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。 这种综合建筑体也属于城市综合体。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设 施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在 一起，形成新型的独立式的城市综合体。
当下的中国房地产，对城市综合体有一个
约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五
种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称
为4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英
文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、
park（公园）、shopping mall（购物中心）、
H是 Hotel
convention（会议中心、会展中心）、
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能， 所以也被称为“城中之城”。
城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、
居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关 系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济 发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点 有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟 购物中心功能是最基本的组合。
2019城市综合体案例调研34p
销售回顾
项目最近期住宅首卖，销售率84%
， 2019-11-2 芙蓉国豪庭酒店宴会，近期开盘热销 销售率84%
面积 均价（元/ 推售
房型
占比
（㎡） ㎡）
套数
成交 套数
成交率
2房 3+1房 2+1房 合计
82 89 108 84-138
7200 7000 6600 6800
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25%
25
81%
32
25%
2019城市综合体案例调研34p
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销售回顾
项目住宅首卖，销售率77%
2019-6-30 芙蓉国豪庭酒店宴会，住宅首次火爆开盘，销售率77%
房型 面积（㎡） 均价(元/㎡) 推售套数 占比
2房 3+1房 2+1房 合计
82 89 108 84-138
6700 6600 6500 6600
62
26
83%
62
50%
52
86%
124
100%
103
84%
客户群体：以河西客户为主，尤其是银盆岭、西站、市府片区客户居多，有部分外省
（北京、深圳、广场）客户。
折扣体系：折扣VIP5000抵10000；开发商集团周年庆95折；一次性，