综合体操盘手法及成功案例分享2

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城市综合体城市价值（1）
城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商 业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连 接，有机组合、相互依存、协同促进 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激
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模式四 以商业为核心的模式
成功关键因素 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
外因
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
内因 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
规划设计
一流的合作团队 经营管理
城市综合体商业模式 — 运营模式
城市综合体开发运营模式 大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功 能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用 对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定 项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅 项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：
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模式三 以酒店为核心的模式
成功关键因素 外因 地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面 竞争建立其核心地位 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其 的规模与档次 开发商有足够的经济实力
内因
配套设施——顶级商场
功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节 约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
提高土地利用率
产生机会收益 三维空间开发
降低投资风险
商业综合体
多功能空间组合
满足高效率 立体交通体系
满足多种需求
改善区域交通
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综合体特性 比较因素 功能 区位 建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
大的差异
商业为写字楼、酒店和
公寓提供配套
面影响
例如在确定项目的整体规划 时，必须考虑各个物业之间
商业可能对公寓带来负
商业 公寓 酒店
酒店为公寓或者办公
的相互影响从而确定建筑单 保证开发企业现金流的 来源 体的位置排布。 满足中长期居住者需求
实现较高的销售
办公
价格
保持物业形象 写字楼为商业、酒店和
商场
公寓
自行经营/出租
销售/出租
一般出租
销售/出租
自行经营/出租
一般出租
自行经营/出租
销售/出租
特征
各功能可自营、销售、 各功能可销售或出 出租，且互不依赖和 租，公寓收益受写 影响，有可长期收益 字楼租售情况的影 的，也有可短期回收 响 资金的
全为出租或经营， 各功能可自营、销 写字楼、商场、公 售、出租，且互不 寓受酒店经营情况 依赖和影响 影响较大
以下两点：
商业价值
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以 一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进， 互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如 何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地 块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业 价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值 提升
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以 后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。
其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能
够带动公寓的销售。
社会价值
每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目 一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签； 是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具
体体现；是一个城市经济发展的带动者
对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造， 产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估 量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价
• 通过标志物、小品、 • 是高科技和高智能的 街道家具、植栽、铺 装、照明等手段形成 丰富的景观与宜人的 环境。 集合。其先进的设施 充分反映出，科学技 术的进步是这种建筑 形式产生的重要因素。
西安万达广场
北京熙旺中心
重庆财富中心
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综合体产生的背景（一）
城市人口ห้องสมุดไป่ตู้益膨胀
个人生活成本加大
商业综合体产生
日大市高 不与，的楼 同周昼标林 而末夜志立 形人人；的 成口口人景 互，、口象 补功工密， 能作度城
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—— 主导物业的拟合度
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不同模式的收益方式
模式一： 功能种类
酒店、写字楼、商场、 以写字楼为核心功 公寓等各种功能均衡 能的发展模式 发展的模式
模式二：
模式三：
以酒店为核心功能 的发展模式
模式四：
以商业为核心功能 的发展模式
酒店
写字楼
外包经营
销售/出租
--销售/出租
外包经营
出租
外包经营
销售/出租
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模式一
各种功能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
成功关键因素 外因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 高水准规划设计——各功能共融不互扰 五星级酒店 功能化体系 甲级写字楼
内因
高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓
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综合体的内在特征
大空间尺度 • 室内外空间较大，一 方面与城市规模相匹 配，另一方面则与建 筑功能的多样相匹配， 成为多功能的聚集焦 点。 通道树型交通体系 • 将内部交通和公共空 间贯穿起来，同时又 与城市交通系统有机 联系，组成一套完善 的“通道树型”体系。 现代城市景观设计
高科技集成设施
南京国际广场
公寓带来潜在客户
作用 相互关系
提供共享的服务和配套 设施
提升整体档次的有
力手段
写字楼可提高商业整体
档次 堂
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酒店可以提高项目整
体档次
标志性（尤其是对
外地和外籍人士）
写字楼与酒店可共享大
开发时序与物业价值最大化的关系
综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， 一、最大限度的实现各个物业自身的价值 二、避免各物业之间的负面影响
发城市活力的发动机
从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很 强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而 使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整
值魅力
二
综合体发展模式
综合体的发展模式
发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 例如：东方新天地、 北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 例如：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 例如：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
北京国际贸易中心
曼哈顿洛克菲勒中心
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综合体的外部特征

综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜
能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
要界中达位 交联的、于 通系区城城 网紧域市市 络络密，功交 和的拥能通 信城有相网 息市与对络 网主外集发
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城市综合体商业模式
城市综合体商业模式 — 功能协同
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比 例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关： 地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡 城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面 临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物 业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。 在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对 高端的商务、企业职员等 在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针 对客群面往往较广 在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的 城市消费人群为主
综合体和单一物业的比较
综合体
复合性、适应性 一般在城市核心区域 多样化 较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于内部
单功能物业
单一性 根据功能确定 单一 较大 相对较小 较小 全部来自于外部