7第七讲 商品房销售
商品房营销策略
商品房营销策略商品房营销策略是指开发商在销售商品房时采取的一系列策略和方法，旨在提高销售量、提升市场竞争力。
下面将介绍几种常见的商品房营销策略。
首先，定位策略。
开发商需要确定商品房的目标市场，并根据目标市场的特点和需求来确定产品的定位。
例如，对于高端消费者群体，开发商可以注重物业配套、品质等方面的营销策略；对于中端消费者群体，可以注重价格、地理位置等方面的策略。
其次，差异化策略。
在竞争激烈的市场中，开发商需要通过差异化来突出自己的竞争优势。
可以通过外观设计、户型布局、空间功能、周边配套等方面进行差异化营销。
通过突出自身的特点，吸引消费者选择自己的商品房。
再次，促销策略。
促销是推动销售的关键手段之一。
开发商可以通过降价促销、赠品促销、团购促销等方式来吸引消费者。
此外，开发商还可以借助互联网技术进行线上促销，通过社交媒体平台、网络直播等方式进行推广，扩大品牌影响力。
此外，品牌建设策略也是不可或缺的一部分。
开发商需要注重塑造品牌形象，提升品牌知名度和美誉度。
可以通过广告宣传、合作宣传、赞助活动等方式进行品牌推广。
同时，开发商还应注重售后服务，提供良好的售后服务，增加用户口碑和品牌信用。
最后，市场调研策略。
开发商需要通过市场调研了解消费者需求和市场趋势，并根据市场情况调整自己的营销策略。
市场调研可以通过问卷调查、访谈等方式进行，从而更好地了解目标市场的需求，为开发商制定合理的营销策略提供依据。
总之，商品房营销策略在整个销售过程中起着至关重要的作用，开发商需要结合自身产品特点和市场需求，制定合理的营销策略，提高商品房的销售量和市场竞争力。
商品房销售专项法律实务
商品房销售专项法律实务随着国家经济的不断发展，现代化城市的建设和人口的增加，商品房的销售与交易也日益频繁。
商品房的购房者不仅要考虑房屋的价格、地段、面积等因素，还要考虑到维权难度和纠纷处理等方面的问题。
因此，掌握商品房销售的相关法律规定和实务操作显得尤为重要。
本文将针对商品房销售的法律实务进行分析和讲解，帮助购房者更好地了解商品房销售的相关法律知识。
定义根据《物权法》、《合同法》等相关法律，商品房是指开发商依法取得土地使用权，完成了房屋建筑并办妥房屋所有权转移等手续后，通过销售获得经济效益的住宅房屋。
通常，商品房的销售由开发商或房地产中介机构代理销售，并通过签订购房合同等法律行为进行交易。
商品房销售的法律规定商品房销售的准备工作根据《商品房销售管理办法》及其他相关规定，商品房销售前应发布销售公告，报备销售计划并进行备案。
销售公告应包括房屋销售的基本信息、价格、销售方式、购房条件等；销售计划则应包括销售期限、销售对象、销售方式及销售房源等信息。
开发商还应依规定成立商品房销售组织机构，并制定销售实施方案和销售合同等相关制度。
商品房销售的要素商品房销售一般包括房屋的数量、面积、价格等要素。
在实际销售过程中，还需要考虑购房者的资格、购房合同的签订、合同履行等因素。
关于购房资格，规定了不同地区的限购政策；关于购房合同，则应满足合同的基本要求，并应明确房屋的交付时间、装修情况、交付标准、交付保证金等。
在合同履行过程中，双方应遵循合同约定，如有不履行或违约行为，应按照法律规定进行处理。
商品房销售交纳款项的标准购房者需支付房屋的定金和房款等款项。
开发商应在销售合同中对购房者进行积极的告知义务，告知购房者的权利和义务，同时说明收款标准、期限及支付方式等具体规定。
如果购房者因各种原因不能按时交纳款项，则按照法律规定进行处理。
商品房的交付与维修商品房的交付是指开发商在约定的时间和地点将房屋交付给购房者的过程。
在房屋交付过程中，开发商应积极提供所有必需的文件和材料，比如《房屋交接清单》等。
商品房销售PPT课件
商品房买卖合同的内容
❖ 当事人名称或者姓名和住所
❖ 商品房基本状况
❖ 商品房的销售方式
❖ 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
❖ 交付使用条件及日期
❖ 装饰、设备标准承诺
❖ 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础 设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
❖ 公共配套建筑的产权归属
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二 按套内建筑面积或建筑面积
❖ 按套内建筑面积或建筑面积，购房者在购销合同中按如下原 则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的 处理方法：
❖ 1、差异值为±0．6％以内（含本数）的，购销双方不作任 何补偿；
❖ 2、差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本 数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；
❖ （2）调查开发商的实力
❖ 查看开发商实力可以从如下方面探测：
❖ ①.从工商部门调查开发商的工商登记资料。登记资料中有开发商的注 册资金、股东情况等。
❖ ②.查看承建商实力。承建商的实力决定了房屋质量，也间接反映开发 商的实力。
❖ ③打听开发商的外界评价。开发商早期开发的楼盘情况、有无迟延情 形、早期楼盘的物业管理情况，都是评价开发商实力的指标。
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❖ 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，王先 生与开发商签订的《商品房认购意向书》仅是双方 具有购销商品房的意向的书面表示，其所交的定金 可以认定为《担保法》司法解释中规定的“订约定 金”，双方约定的7个工作日内签署《商品房买卖 合同》是该定金所担保的内容，即王先生应当在7 个工作日内前往开发商处签订正式的《商品房买卖 合同》，否则应以所交定金向开发商承担责任。但 这里需要明确的是，如果双方因正式合同的条款内 容问题无法达成一致而无法签订合同的话，应当不 属于王先生的原因或者责任，开发商无权不退还该 定金。
商品房销售法律知识讲座
商品房销售法律知识讲座大家好：今天应公司的邀请，和大家共同学习交流有关商品房销售方面的法律知识。
商品房的销售是房地产公司最终目的，而这方面的业务，又是直接接触消费者，最简单与消费者产生争议和纠纷。
最高人民法院在2003年5月7日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》〔以下简称《解释》〕，对一些常见的商品房买卖合同纠纷的处理统一了标准，特别是在商品房销售广告和宣传资料的认定、惩处性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理等方面，肯定程度上规定了出卖人负有较重的责任，。
因此，作为专业的房地产公司，非常有必要深入学习和正确理解《解释》。
我今天打算讲的内容包含当前商品房买卖合同纠纷案件的大致情况；也包含房地产公司在商品房销售中应注意的法律问题。
现在先给大家介绍当前商品房买卖合同纠纷案件的大致情况：当前商品房买卖合同纠纷案件的介绍一、当前商品房买卖合同纠纷案件概述据有关方面的统计，全国法院2021年受理的10万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。
这些商品房买卖合同纠纷主要表达在哪些方面呢？接下来给大家介绍一下当前商品房买卖合同纠纷的主要类型：二、当前商品房买卖合同纠纷案件的主要类型1、出卖人逾期办理房屋权属证书，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
2、买卖双方在商品房买卖合同或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承当，买受人要求返还相关费用。
3、出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人要求解除合同、返还购房款并支付利息或修复房屋、赔偿损失。
4、出卖人因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人要求支付逾期交房违约金、或解除合同并赔偿损失的。
这种房屋交付不能，也是普遍存在的。
5、出卖人交付房屋时未能履行销售广告及宣传材料中作出相关说明和允诺，买受人要求出卖人履行合同、承当违约金或赔偿损失。
商品房销售
【案例】2007年至2008年期间，在余某 等39名业主购买了鼎盛名门华府小区39套商 品房后，被告人张园、江燕隐瞒已将39套商 品房售出的真相，以鼎盛公司的名义，又与 崔某、邱某签订了《商品房买卖合同》，骗 取两人280余万元。2007年5月25日，被告 人张园在与戴某签订了《鼎盛名门华府商品 房房屋定购书》后，又将其中一套房屋卖给 宋某，并进行了登记备案，被害人戴某被骗 取10万元。2010年6月2日，被告人张园将 鼎盛名门华府小区的一套商品房销售给黄某， 而这套房产早已于2007年卖给他人并已进行 登记备案，被害人黄某被骗取12万余元。
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具 备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备 交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7、物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项 目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房 地产开发主管部门备案。
（二）商品房销售广告和宣传资料的行为性质 1、一般性质：要约邀请
2、特殊情况下的性质：视为要约
（1）该说明和允诺是对商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作出的； （2）该说明和允诺具体确定；
（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立 和房屋价格的确定有重大影响。
广告称人间仙境入住期待落空 业主状告开发商 宣传广告能否成为索赔证据成为争议焦点作者：候靖 刘心乐 发布时间：2010-04-13 10:07:13
被告人江燕为公司出纳，起次要作用，是从犯，
依法应减轻处罚。法院遂作出下述判决。
开发商“一房二卖”被判罚50万 主管领刑12年 （作者：黄昕如 发布时间：2012-03-20 10:07:41 ）
商品房销售与经纪机制
商品房销售与经纪机制近年来，随着国内房地产市场的不断发展和壮大，商品房销售和经纪机制也得到了越来越多的关注。
但是许多人对于商品房销售和经纪机制的了解仍然不够深入，往往存在着一些误解和不清楚的地方。
本文将从商品房销售和经纪机制两个方面，对其进行深入分析和探讨，帮助读者更好地了解和认识这两个领域。
一、商品房销售商品房销售，指的是由房地产开发企业开发并销售的住宅、商业和办公等用途的房地产。
在国内，商品房销售的发展可谓是迅猛无比。
然而，由于市场的不断变化和消费者对房地产消费意识的提高，商品房销售也出现了一些问题。
首先，商品房销售中存在着价格不透明、虚高等问题。
这是因为，很多开发商在定价时缺乏透明的标准和规范，而且还存在着一些不良的竞争行为，例如以低价出售房屋，但又在其他方面暗中涨价。
所以，为了维护市场的公平和公正，我们需要加强对商品房销售价格的监管和规范。
其次，商品房销售中存在着一些合同条款不合理、缺乏保障等问题。
比如说，有些开发商在合同中对买家的权益和利益保障不够完善，往往造成了一些纠纷。
因此，我们需要制定更为完善的购房合同，明确规定双方的权利和义务，为消费者的合法权益提供有力的保障。
最后，商品房销售中存在着一些诚信问题。
虽然大多数开发商都是讲诚信的，但仍有少数开发商为图一时的利益，采取不诚信的营销手段和不道德的行为，威胁到市场的稳定和消费者的信心。
因此，我们需要建立诚信的市场环境，让消费者更加放心地购买商品房。
二、经纪机制经纪机制，是指房地产中介机构通过提供房屋买卖、租赁、评估等相关服务，为市场提供了一个中间媒介和信息沟通的平台。
相较于发达国家的房地产经纪机制，国内的房地产经纪市场尚处于相对落后的状态。
不过，近年来，随着金融科技和互联网技术的发展，房地产经纪市场也正在发生着深刻的变革。
首先，互联网金融正在逐步打破传统房地产经纪机制的格局。
传统房地产经纪机构往往需要大量的人工劳动力和资金投入，而互联网金融则通过流程的标准化和自动化，可以大幅降低人力和资金成本，提高效率和服务质量。
商品房销售人员培训教材
合同法
合同法是规范商品房销售合同的 基本法律，销售人员需要了解合 同法的相关规定，如合同的有效 要件、合同违约责任等。
消费者权益保护法
该法规定了消费者在购买商品房过 程中的权益保护，如房屋质量、面 积差异、交付时间等。
商品房销售的风险防范
开发商资质审查
在销售商品房前，销售人员应 对开发商的资质进行审查，包 括开发资质、信誉度等，确保
分析异议原因
要深入了解客户异议的原 因，以便能够提供针对性 的解决方案。
提供专业建议
根据客户的具体情况，提 供专业的建议和解决方案 ，以满足客户的需求和关 注点。
04 商品房销售中的 法律法规与风险 防范
商品房销售的法律法规
城市房地产管理法
该法规定了商品房销售的基本 流程和要求，包括开发商的资 质、项目规划、预售许可等。
02 销售心理学与消 费者行为分析
消费者购买行为的心理过程
兴趣
消费者对商品或品牌产生兴趣 ，可能通过进一步了解、比较 等产生兴趣。
记忆
消费者对商品或品牌的记忆， 可能通过广告、口碑等途径形 成记忆。
注意
消费者开始关注商品或品牌， 可能通过广告、口碑等途径引 起注意。
欲望
消费者对商品或品牌产生购买 欲望，可能因为价格、功能、 服务等产生购买欲望。
总结
结合成功与失败案例，提炼优秀经验，不 断提升销售技能
THANKS
感谢观看
案例二
李小姐如何通过细心和耐心化解客户疑虑
案例三
王先生如何利用市场动态和客户需求成功推销
失败销售案例反思
案例一
01
不专业的推荐导致客户流失
案例二
02
忽视客户需求导致销售失败
商品房销售管理办法办法
商品房销售管理办法一、前言自改革开放以来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，商品房销售成为城市房地产市场的重要组成部分。
商品房销售管理是保护消费者合法权益、促进房地产市场健康发展的重要手段。
为了规范商品房销售行为，保护消费者权益，各地制定了《商品房销售管理办法》。
二、定义所谓商品房，是指由房地产开发企业依法取得土地使用权和相应的规划、许可证等文件，自行开发、建造并销售的住宅、商业办公楼、工业厂房、仓库等房地产物业。
商品房销售，是指房地产开发企业依法向购房人出售已建成的或拟建商品房的行为。
三、商品房销售流程1. 登记备案房地产开发企业应按照规定向房地产主管部门进行登记备案，并在房地产备案网站上发布备案信息。
2. 预售许可证房地产开发企业必须取得房地产主管部门颁发的预售许可证，方可进行商品房销售活动。
预售许可证的有效期为6个月，不得进行转让。
3. 宣传促销房地产开发企业可以通过在楼盘周边铺设广告牌，发布广告宣传物料、报纸、电视等媒体进行商品房销售宣传，但宣传内容应当真实、合法，不允许发布虚假信息。
4. 网上销售房地产开发企业可以通过互联网销售商品房，但必须在房地产主管部门备案，并使用备案后的网络平台进行销售，不得使用未备案的或假冒的平台进行销售。
5. 签订合同在销售商品房时，房地产开发企业应向购房人提供《商品房买卖合同》，并经双方协商一致后签订。
合同应当明确房屋所在位置、面积、价格、付款方式、物业服务标准和交房日期等内容，并应当形成书面文本。
6. 公证办理购房人可以要求对购房合同进行公证办理，在公证员的监督下签订合同，确保交易双方权益。
7. 交付房屋房地产开发企业在交付房屋前，应制定相应的计划，对房屋进行检验验收，并填写《商品房交楼记录》。
购房人在验收合格后，应当签署《商品房交接书》，并收取《商品房质量保证书》。
四、注意事项1. 防范虚假广告房地产开发企业应当不断加强对销售员的教育和管理，杜绝虚假宣传，未经审批或者备案的广告不得出现。
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（四）关于迟延交付的违约责任 1、当事人可以约定违约金或损失计算方法； 2、没有约定的，参照以下标准确定： （1）逾期付款的，按未付购房款总额，参照中国人 民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算； （2）逾期交付使用房屋的，按逾期交付使用期间有 关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同 地段同类房屋租金标准确定。
四、商品房预售合同
（一）商品房预售许可证明对预售合同 的影响 1、出卖人未取得商品房预售许可证明， 而订立的预售合同无效。但起诉前取得 的，可以认定有效。 2、应当注意的问题——该条解释与 《城市房地产管理法》规定的商品房预 售应具备的条件的关系
（二）商品房预售合同的登记备案对预售合 同的影响 1、商品房预售合同未登记备案的，照样有 效。 2、当事人约定以办理登记备案手续为预售 合同生效条件的，从其约定。但当事人一方 已经履行主要义务，对方接收的除外。
2、认购书中定金的属性 （1）一种观点：立约定金 （2）另一种观点：认购书中的定金同时 具有立约定金与履约定金的两重属性。 A、立约定金：此“约”为本约（商品房 买卖合同） B、履约定金：此“约”为预约（认购书 本身）
（五）名为认购书，实为商品房买卖合同 的认定 商品房的认购、订购、预订等协议同时具 备以下两个条件，可以直接认定为商品房 买卖合同： 1、具备《商品房销售管理办法》第16条 规定的商品房买卖合同的主要内容； 2、出卖人已经按照约定收受了购房款。
（三）认购书的效力 认购书仅能请求对方诚信谈判，履行 订立本约的义务，不得直接就本约的 内容请求履行。
（四）认购书中的定金 1、定金的基本概念
当事人可以约定一方向对方给付定金作 为债权的担保。债务人履行债务后，定金应 当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行 约定债务的，无权要求返还定金；收受定金 的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定 金。五、 商品房认购书与定金
（一）认购书的性质 1、认购书是独立的合同。 2、认购书是商品房买卖合同的预约合 同。 （1）认购书不是商品房买卖合同。 （2）认购书与商品房买卖合同之间是 预约与本约的关系。
（二）实践中认购书的一般内容 1、买卖双方当事人的基本情况； 2、房屋的基本情况； 3、房屋价款的计算； 4、定金； 5、签订正式买卖合同的期限。
2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出 退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受 人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合 同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3 ％）部分的房价款由买受人补足；超出3％ 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权 归买受人。产权登记面积小于合同约定面积 时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％） 部分的房价款由房地产开发企业返还买受人； 绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发 企业双倍返还买受人。
（二）惩罚性赔偿责任的适用条件 1、出现上述的5种情形之一； 2、上述的5种情形之一导致买受人无法取 得房屋或放弃取得房屋 总之，买受人不能在取得房屋的同时又请 求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任与其他责任的关系 是并列存在、累计承担的 1、返还已付购房款及利息 2、赔偿损失 3、请求出卖人承担不超过已付购房款一 倍的赔偿责任
九、按约定的时间交付
（一）慎签补充合同 （二）关于不可抗力
（三）关于迟延交付的合同解除权 1、解除权发生的时间 （1）当事人可以约定迟延交付合同解 除权何时发生；（何时发生、是否催告 由当事人约定） （2）当事人无约定的：解除权自催告 后三个月后发生。
2、解除权的行使期限 （1）法律有规定、当事人有约定的， 从之； （2）法律无规定、当事人没有约定的。
二、商品房销售的条件
（一）商品房预售的条件—许可制 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达 到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期； 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明。
（二）商品房现售的条件—备案制 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企 业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准 文件； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具 备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备 交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7、物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项 目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房 地产开发主管部门备案。
（三）商品房销售中的禁止事项 1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前， 将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 2、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销 售的方式销售商品房。 3、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包 租的方式销售未竣工商品房。 4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
七、按约定的面积交付
（一）计价方式 1、按套（单元）计价 2、按套内建筑面积计价 3、按建筑面积计价 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的 共有建筑面积组成
按套（单元）计价的现售房屋，当事 人对现售房屋实地勘察后可以在合同 中直接约定总价款。
套内建筑面积=套（单元）内的使 用面积+套内墙体面积+阳台建筑 面积
按套内建筑面积或者建筑面积计 价的，当事人应当在合同中载明合同 约定面积与产权登记面积发生误差的 处理方式。
面积误差比=
产权登记面积-合同约定面积 _____________________________________
合同约定面积
×100％
（二）面积误差的处理方式
1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据 实结算房价款；
六、 房屋的交付使用和毁损、灭失 风险承担
（一）房屋的交付使用 转移占有（即“交钥匙”）为房屋的交付 使用，但当事人另有约定的除外。 1、交付使用不等于所有权转移。 2、当事人可以约定交付使用不仅是转移占 有（交钥匙），还应办理房屋所有权转移 登记。
（二）、房屋毁损、灭失风险的承担 1、交付使用前：由出卖人承担； 2、交付使用后：由买受人承担。 3、买受人接到出卖人书面交房通知， 无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、 灭失的风险自书面交房通知确定的交 付使用之日起由买受人承担。但法律 另有规定或当事人另有约定的除外。
三、广告
（一）实践中，商品房销售广告中的说明 和允诺通常出现的情形 说明和允诺在实际交房时未实现或要求购 房者另行支付费用。 建设部规定：房地产开发企业、房地产中 介服务机构发布的商品房销售广告和宣传 资料所明示的事项，当事人应当在商品房 买卖合同中约定。
（二）商品房销售广告和宣传资料的行为性 质 1、一般性质：要约邀请
（五）关于违约金的增减（不限于迟延交付 违约金） 1、当事人以约定的违约金过高为由请求减 少的，应当以违约金超过造成的损失30％为 标准适当减少； 2、当事人以约定的违约金低于造成的损失 为由请求增加的，应当以违约造成的损失确 定违约金数额。
九、按约定的质量交付
（一）买受人的解除合同（即退房）和损 失赔偿请求权 1、房屋主体结构质量不合格。 2、因房屋质量问题严重影响正常居住使 用。 （二）修复和损失赔偿请求权——非主体 结构房屋质量问题、未到严重影响正常居 住使用的程度
2、特殊情况下的性质：视为要约
（1）该说明和允诺是对商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作出的； （2）该说明和允诺具体确定；
（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立 和房屋价格的确定有重大影响。
3、要区分相关设施与物业服务 合同服务内容的区别． 4、商品房销售广告和宣传资料 对规划范围之外的环境、设施的 虚假宣传性质的认定 《解释》未作规定
第六讲
房地产转让中的 商品房销售
一、商品房销售的概念
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售 的房屋。 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收 合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付 房价款的行为 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设 中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支 付定金或房价款的行为。
（三）《住宅质量保证书》《住宅使用说 明书》与商品房的保修期
（四）关注质量问题
1、房屋本身 2、配套设施 3、居住环境 4、保留证据
十、惩罚性赔偿责任
（一）、惩罚性赔偿责任的适用情形（5种） 恶意违约： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 欺诈： 3、订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预 售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明； 4、订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押 的事实； 5、订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖 给第三人或为拆迁补偿安置房的事实。