(完整版)商品房预售资金监管系统简介
商品房预售资金监管系统相关知识介绍
商品房预售资金监管系统相关知识介绍商品房预售资金监管系统是指对商品房开发企业从购房人处预收的购房款进行监管和管理的一种系统。
该系统的建立旨在保护购房人的权益，提高购房资金的透明度和安全性，防止购房款被挪用或滞留，减少购房风险，促进房地产市场的健康发展。
商品房预售资金监管系统的主要功能包括：预售资金的集中监管、专户管理、划账运营、数据交换和信息披露等。
其中，预售资金的集中监管是该系统的核心功能之一、购房人通过银行或其他支付渠道向商品房开发企业支付购房款时，该款项将会被转入由银行开设的商品房预售资金专户中，确保购房款的安全。
专户管理是指对专户中的购房款进行管理，包括划账、转账、资金查询和结算等操作。
划账运营是指根据房屋的销售进度和购房人支付的购房款情况，开发企业将购房款从专户中按照约定的方式划转到开发企业自有账户，并用于项目开发、建设和销售等相关用途。
数据交换是指商品房预售资金监管系统与银行、房地产部门等相关部门之间进行数据交换和共享，确保信息的准确性和实时性。
信息披露是指通过商品房预售资金监管系统向购房人提供相关购房信息，包括购房款的划转情况、项目进度、合同签订情况等，方便购房人及时了解项目的动态。
商品房预售资金监管系统的重要性主要体现在以下几个方面。
首先，该系统的建立可以有效监管和管理购房款，避免购房款被挪用和滞留，保障购房人的合法权益。
其次，该系统的透明度和安全性能提高购房资金的流动性和安全性，减少购房风险。
再次，该系统可以提高行业的规范化程度，规范商品房交易行为，促进房地产市场的健康发展。
最后，该系统可以提供及时的购房信息，方便购房人了解购房进度，减少信息不对称带来的不确定性。
商品房预售资金监管系统的建设需要合作各方的共同努力。
首先，政府部门要加强监管和管理，建立健全相关法律法规和制度，确保该系统的顺利运行。
其次，银行作为系统的建设和运营主体，要提供专业的技术和运营支持，确保系统的安全和稳定。
存量房备案系统及资金监管系统概述
、概述1.1项目背景随着城市基础建设的发展，城市迈向现代化改造的步伐加快，存量房市场持续升温，但随之出现的问题也逐渐增多。
存量房交易是一项涉及资金量大，交易过程长的特殊商品交易。
其交易过程难以实现普通商品一样钱货两清的同步进行，整个交易并非以支付房款来交付房屋而结束，而必须是还要经进行产权转移登记的过程，才能得以完成。
而在产权转移登记过程中,买卖双方均存在潜在的资金风险。
有可能因单方的失信而造成整个交易的失败,甚至给对方带来一定资金的损失。
2006年底，建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，加强对交易资金的管理。
我公司依据多年房产行业软件开发和实施经验自主研发的房地产市场信息系统（即“房地产市场信息系统”）符合建设部近期出台的编号为CJJ/T115-2007的《房地产市场信息系统技术规范》行业标准，其主要面向城市房地产行政主管部门，以城市为单位，依托房地产管理的各个业务系统，将分散于房地产开发、测绘、交易（/备案）和登记以及后续管理环节采集的市场信息与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息进行有机的整合、传递、储存、加工、维护和使用。
通过对信息的全面采集和ETL数据分析，全面实现房地产市场业务一体化和信息化操作，准确判断城市的房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现并纠正运行中存在的问题，建立健全房地产市场预警预报体系。
存量房网上签约备案及资金监管系统是房地产市场信息系统的模块之一，负责为其他系统提供基础数据和业务数据，并且为发布和统计模块提供综合分析数据，使用者可单独采购本模块，也可随着业务的拓展逐步实施其他模块，模块之间以SOA模式有效整合且无缝衔接，满足您不断扩展的业务需求和多种业务方式的有效整合。
1.2系统建设目标软件设计标准符合《房地产市场信息系统技术规范》及《城市房地产市场信息系统建设方案》的要求，规划设计初期，已将其考虑纳入到城市房地产市场信息系统的一个组成部分，因此可与使用者目前运行的内部房产系统有效结合，有效保护现有的IT基础建设投资。
商品房预售资金监管系统简介
预售资金监管系统系统背景为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。
要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。
银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。
大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。
作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。
系统概述新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。
系统特点•动态需求支持系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益增多的业务变更。
不同地区对预售资金管理条例的差异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。
•安全的监管体系对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。
我商品房预售资金监管方式及业务流程介绍
我商品房预售资金监管方式及业务流程介绍商品房预售资金监管是指在房地产开发过程中，开发商预售房屋时，所收取的购房款项需要由专业金融机构监管，保证购房者的利益不受侵害，并确保开发商按照约定的合同履行其义务。
以下是商品房预售资金监管的业务流程介绍。
一、双方签订监管合同在商品房预售过程中，开发商和监管机构需首先签订监管合同，明确双方的权责和义务，包括监管资金的存管要求、资金监管方式等。
二、购房者缴纳首付款购房者在签订购房合同后，按照合同约定的方式和时间缴纳预售房款，通常首付款为购房总价的一定比例。
三、监管机构设立专户监管机构根据购房者的缴款情况，在合规的商业银行设立购房资金监管专户，用于存放购房者的首付款。
四、开发商提取预售资金开发商向监管机构提供预售房屋的相关证件和相关手续后，根据合同约定，可以向监管机构提取部分预售房款，用于项目的开发和建设。
五、监管机构核算返还资金监管机构会根据预售合同及相关规定，核算购房者的首付款，并根据合同约定的时间安排将购房者的首付款返还给开发商。
六、监管机构定期验资监管机构会定期对购房资金进行验资和核算，确保购房者的资金安全，防止购房款被挪用或滞留。
七、监管机构发放证明和公告监管机构会根据相关流程，向购房者发放资金监管证明，并在有关网站或媒体上进行公告，以保障购房者的知情权和监管的透明度。
八、购房者缴纳尾款购房者在房屋交付前会按照预售合同约定的时间将余款支付给监管机构，确保尾款安全。
九、监管机构发放尾款在购房者缴纳尾款后，监管机构会按照相关流程和合同约定，将尾款支付给开发商。
十、项目交付当开发商完成项目的建设，经相关部门验收合格后，购房者可以开始办理房屋交付手续，将房屋所有权过户给购房者。
总结来说，商品房预售资金监管通过专业的金融机构对购房者的资金进行监管，保障购房者的合法权益，同时也确保了开发商按照约定的合同履行义务。
这种监管方式对于房地产市场的稳定和购房者的利益保护具有重要意义。
新建商品房预售资金监管系统-社会、经济效益
本系统已投入正式运行，经过近1年半的持续改进和完善，目前系统在功能、业务流程及运行性能等方面均已稳定下来。
对于连云港市住房保障和房产管理局内部的业务管理、数据服务等方面起到了框架支撑的作用，工程的社会、经济效益主要体现在以下几个方面：1）系统应用效益本系统的使用，提高了工作效率，平均缩短1/3的业务办理时间。
系统成果被市房管局、担保公司、各商业银行、房产开发商共享，取得了较大的经济效益和很大的社会效益。
具体体现在以下几个方面:一是开发单位通过提供技术服务获得经济收益。
房政公司通过为其他单位提供技术服务，2011年度获得70余万元经济收入。
二是给用户带来经济收益。
银行用户通过本系统可以确保每笔款项的支付都是建立在真实发生的基础之上，确保资金使用方向，避免资金被人为挪作他用或改变用途，保障资金使用安全；开发商可以确保预售资金都用于项目建设，避免因其他债务纠纷抽调预售项目资金，确保项目进度，避免开发商抽调预售项目资金导致烂尾楼事件的发生；通过合同拨付申请审批完成后由银行直接拨付到供货商或农民工账户的方式，避免中间环节挪用资金导致拖欠供货商或农民工工资以及因此引起的社会问题发生，促进和谐社会建设，等等。
2）将全市预售房地产项目的所有售楼部门、项目单位、金融机构和监管机构联成一个系统，通过数据服务发布，使得项目从预售合同签订开始监管资金、项目资金支付使用、竣工验收、初始登记等各个环节均处于系统监控中，将不同业务系统的数据资源和流程封装成数据服务，使集成变得更加易于管理，降低了大额商品房资金的交易风险。
3）采用SOA架构的系统平台解决了多个单位之间数据库和数据格式不同的共享问题，极大的降低了数据库建设的成本，同时很好的保证了各个单位之间的数据更新管理后的实时共享，对于一些保密级别较高的数据，通过服务交换更好的保证了数据的使用安全，为各部门之间数据共建共享开辟了一条阳光大道。
预售款资金监管子系统培训
课程安排
序号 时间安排 模块 详细内容
预售款资金监管 系统业务总体介 绍（PPT） 休息
培训对象
8:45—9:45
总体介绍
全部
9:45—9:55 12月28号 上 午 （8:45—12:00） 9:55—12:00
开发企业对账
银行核对总账 预售款资金监管 退房退款 预售款使用申请 预售款取消监管 开发企业、 银行
开发商持批准书到 银行柜台划转
银行登录房屋管理 系统客户端查询
银行登录房屋管理系统客户端，通 过批准书上的编号查询出该批准书 的金额，与银行提供的纸质材料进 行核对
取消监管
取消监管后，银行不用再每日更新 该账户的余额和流水
银行登录房屋管理系统客户端，通 过缴款通知单号查询该单的信息 银行登录房屋管理 系统客户端查询 银行登录房屋管理系统客户端后，可 以查询到缴款通知单的应入账账户， 本期应缴，应缴时间等信息，银行人 员根据查询到的信息与纸质的缴款通 知单进行核对并完成缴存
查询到结果
采用跨行缴款的 打印缴款回执，并在缴款 通知单上盖章 银行收款
银行核对总账
退房退款操作流程
开发商和业主到房 屋管理系统申请合 同撤销
该业务不需要开发企业对流 水，也不需要银行核对总账
房管部门审核并打 印批准书
打印批准书交与业主
业主持批准书到银 行柜台划转
预售款使用申请操作流程
开发商申请资金使 用 开发商进入房屋管理系统申请资金 使用
房管部门审核并打 印划拨批准书
开发企业电子途径缴款操作流程
开发商与业主网上 签订购房合同/并 打印缴款通知书
POS机缴款
网银转账
银行培训讲义：商品房期现房交易及预售资金监管系统 精品
❖系统建设意义
我国《房地产管理法》第四十四条第三款 规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的 工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房 预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预 售资金监管的主体、监管ห้องสมุดไป่ตู้围、监管权限、法 律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用， 消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品 房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利 益和维护房地产市场秩序来说意义重大。
商品房期、现房交易及预售资金 监管系统培训讲义
❖系统建设意义
根据建设部关于加强商品房预售资金监管 的有关精神，在参考学习上海、南京、天津等 城市做法的基础上，由长沙市房产信息中心开 发的商品房预售资金监管及房产抵押业务网上 办理系统已经基本完成，该系统的运行使用， 将实现房产管理部门、金融机构及开发企业之 间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办 事时间，提高工作效率，还大大提高了银行涉 房贷款发放的安全性，可有效地杜绝冒名骗贷、 假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生。意义 重大。
❖系统建设目标
依托房地产市场信息系统资源搭建的网上 业务办理平台，实现了房管部门、金融机 构、开发企业之间抵押、贷款业务的无缝 对接，将预售资金监管、在建工程抵押、 商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等 房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现 房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息 资源的共享和利用。
❖在建工程抵押户室签约授权—银行复审
❖商品房预售（一次性付款）业务流程
录入购房人信息
合同签订
预售资金监管银行 审批首付款到账
开发商数据上传
交易所受理
交易所发证归档
交易所缮证
交易所核准
❖商品房预售--预售资金监管银行审核首付款到账
商品房预售资金监管制度
商品房预售资金监管制度制作商品房预售资金监管制度是指建立一套完整的管理体系，用于监督和监管商品房预售款项的使用和使用效果。
以下是对该制度的详细描述：1. 监管机构：成立专门的机构或委托专业机构负责商品房预售资金的监管工作。
监管机构应具备独立性、专业性和公正性，并具备相关人员进行资金审核和核查的能力。
2. 资金监管账户：开设专门的资金监管账户，预售款项应全部进入该账户，并按照相关法律法规和监管规定进行管理和使用。
开设监管账户的银行应为具备稳定性和信誉度的金融机构，确保资金安全。
3. 资金监管流程：购房者在购房时将预付款等预售款项转入监管账户，开发商在取得竣工验收合格证后，向监管机构提供相关证明材料，经监管机构审核通过后，可以用于支付相关房屋销售款项。
4. 资金使用审查：监管机构应定期对开发商的资金使用进行审查，核实款项使用是否符合规定。
若发现资金使用不当或违规行为，监管机构应及时采取措施，如暂停支付、追回款项或处罚等。
5. 资金使用效果评估：监管机构应对房地产项目进行销售进度和施工进度的监测和评估，确保预售款项得到有效使用。
监管机构应对房地产开发项目的销售情况、购房者评价等进行调查，评估开发商是否按时交房、履行合同义务。
6. 监管信息公开：监管机构应定期公开资金监管情况，包括资金入账、支付情况以及相关项目的进展和销售情况等。
公开透明的监管信息可以增加购房者的信任度，并促使开发商注重资金使用效果。
7. 风险防控：制定针对商品房预售的风险防控措施，如设立预售资金的风险储备金、建立合理的财务管理制度等，以防范可能出现的资金风险和不良后果。
商品房预售资金监管制度的制定和实施，能够有效减少购房者的风险，保障购房者的权益，维护房地产市场的秩序，促进房地产行业的良性发展。
也能增加开发商的诚信经营、规范行业发展，并提高经济效益和社会效益。
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预售资金监管系统
系统背景
为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。
要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。
商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。
银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。
大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。
作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。
系统概述
新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。
系统特点
•动态需求支持
系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益增多的业务变更。
不同地区对预售资金管理条例的差异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。
•安全的监管体系
对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。
•系统的业务扩展性
提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很好地把现有系统的IT资源利用起来。
灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。
•成熟基础产品应用平台
系统底层由成熟产品应用平台支持，该平台集成绝大多数地区监管模式，提供多种可选择监管模式，满足不同地区房管局监管力度要求，能在较短时间内不开发或快速配置开发完成系统上线，在同行中快速赢得市场先机。
业务功能
•开户
开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，银行对账户进行只进不出监管，待监管部门激活后客户存入房款。
•资金存入
购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监管账户存入房款，支持现金、卡折、POS、网银、支票等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。
•资金划拨
开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭证到柜
台申请使用资金。
•退房交易
因购房人个人原因，经开发商同意后，向监管部门提出退房申请，审批同意后向银行发送退房信息或银行到监管部门系统读取，购房人到银行柜台根据退房申请审批单退款。
•查询交易
可用于出账明细查询及入账补录查询。
•撤消监管
工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。
•日终对账
日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，供对账使用。
月终发送当月所有交易流水供起对账。
并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部门核实。
逻辑结构
•资金监管
监管专用账户开立、监管、撤消监管等功能，实现专用账户和预售房屋关系的登
记、账户的监管控制和撤消；对入败资金的确认及对出账的严格监管控制，以及客户相关凭证与监管机构信息一致性查询。
•系统管理模块
预售资金监管系统提供了统一的管理功能，系统管理中主要包含进程控制，风险控制，监管机构接口设置，银行机构信息管理，参数设置，银行机构个性交易设置，报表统计参数设置，专户参数设置等功能。
•报表统计模块
通过管理台实现交易信息和交易数据的查询和统计功能。
•日终处理
日终银行将当日所有交易流水信息、监管账户余额发送给监管部门，供对账使用。
月终发送当月所有交易流水供起对账。
•接口处理模块
满足商品预售资金监管系统连接外围系统的接口格式，包括银行交易发起渠道、银行主机业务系统及监管机构。
•系统监控
系统能对进程、线程、服务执行情况、异常情况等进行监控。