房地产估价理论与实务11房地产估价报告的编制

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第11章 房地产估价报告的编制
11.2.5 估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是有针对性并尽量 简洁地说明估价所必要、但不能肯定、而 又必须予以明确的前提条件。房地产价值 受许多因素的影响，在不同的前提条件下 会有不同的价值。但估价的假设和限制条 件不是解决估价的所有前提条件问题，主 要是针对估价时点的房地产市场状况和估 价对象状况中那些不确定且对价值有影响 的因素予以假定。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.1.2 房地产估价报告的作用
11.1.2.1为委托评估的房地产提供作价意见
11.1.2.2是明确委托方、受托方责任的依据
11.1.2.3 是有关管理部门完善房地产评估管
理的重要手段
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第11章 房地产估价报告的编制
11.2 房地产估价报告的组成和内容
11.2.1 封面 封面的内容一般包括：①标题（估价报告名称)；②估 价项目名称；③委托人(名称或者姓名)；④估价机构（ 名称)；⑤注册房地产估价师(姓名和注册号)；⑥估价作 业日期(估价的起止日期，具体是估价委托合同签订日 期至估价报告出具日期)；⑦估价报告编号。 11.2.2目录 目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分 的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使 用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容 易查找到其感兴趣的内容。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.4.1.2 专业述语运用不当 （1）估价作业日期与估价时点 （2）单位地价与楼面地价 （3）基准地价与标定地价 （4）建筑密度与容积率 （5）重置价格与重建价格 （6）综合资本化率、土地资本化率、建筑 物资本化率 （7）自然寿命与经济寿命
11.4.1房地产估价报告常见错误分析 11.4.1.1估价报告书中的内容不完整 （1）缺估价委托方。 （2）缺估价受理方。 （3）缺估价目的。 （4）缺估价时点。 （5）估价的主要依据未交代或交代不清。 （6）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚 。
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第11章 房地产估价报告的编制
（7）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的 理由未作必要说明。 （8）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告。 （9）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交 代不清楚。 （10）缺少必要的说明。 （11）缺估价人员及相关情况说明。 （12）缺估价日期或与估价时点相混。 （13）缺少必要的附件 （14）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往 往容易漏掉大写。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.3房地产估价报告的编制要求
11.3.1房地产估价报告编制时应遵循的总体 原则性要求 （1）全面性； （2）公正性和客观性； （3）准确性； （4）概括性。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.3.2房地产估价报告编制时应遵循的具体 要求 11.3.2.1房地产估价报告的格式要求 （1）撰写房地产估价报告的格式，必须 遵循中华人民共和国国家标准《房地产估 价规范》的有关规定，不能随意改变。 （2）表格式的估价报告只能用于多宗房 地产的同时估价，且单宗房地产的价值较 低的情况。除此之外的估价结果报告，应 采用文字说明的形式。
前言
第 11 章 大家好！现在我
们来大致了解一下计 房地产估价报告的编制
算机的全貌。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.1 房地产估价报告概述
11.1.1 房地产估价报告的概念和形式 11.1.1.1 房地产估价报告的概念 房地产估价报告是估计机构出具的关于估价对象价值的专 业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价 机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正 式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估 价对象价值的分析报告。 11.1.1.2 房地产估价报告的形式 房地产估价报告的形式分为口头报告和书面报告。估价报 告一般应当采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式 报告和表格式报告。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.2.3 致委托人函 致委托人函是估价机构正式地向委托人报告估价结果及呈 送估价报告的信件。说明受委托人委托，估价机构选派哪 些估价师，根据什么估价目的，对什么估价对象在什么日 期(估价时点)的什么价值(价值类型)进行了独立、客观、公 正的评估，估价结果是多少，以及估价报告使用期限等。 11.2.4 注册房地产估价师声明 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的 合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性 等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估 价师都应当在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应 在该声明中签名。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.2.8 附件 附件是把可能会打断叙述部分的一些重要 资料放入其中，通常包括：①估价委托书 ；②估价对象位置图；③估价对象内外部 状况以及周围环境和景观的图片；④估价 对象权属证明；⑤估价中引用的其他专用 文件资料；⑥估价机构资质证书复印件、 估价机构营业执照复印件；⑦注册房地产 估价师的注册证书复印件。
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第11章 房地产估价报告的编制
11.3.2.2 房地产估价报告的内容方面要求 （1）房地产估价报告的总体内容要符合有 关法律、法规的规定。 （2）房地产估价报告中的分析性内容要科 学、严谨。 （3）房地产评估报告的描述性内容要具体 、准确。 （4）房地产估价报告的语言文字要简明、 扼要。
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第11章 房地产估价报告的编制 11.411章 房地产估价报告的编制
11.2.6 估价结果报告 估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：① 委托人；②估价机构；③估价目的；④估价对象 ；⑤估价时点；⑥评估的价值类型和定义；⑦估 价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果 ；11其他需要说明的事项；12注册房地产估价师 及其他参与估价的人员。 11.2.7 估价技术报告 估价技术报告一般包括以下内容：①估价对象分 析(包括最高最佳使用分析)；②房地产市场分析( 即市场背景分析)；③估价方法选用分析；④估价 的详细测算过程；⑤估价结果及其确定理由